（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：重庆市大足县人民法院（2004）足民初字第134号。
二审判决书：重庆市第一中级人民法院（2004）渝一中民终字第2631号。

2.案由：房屋买卖合同案。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：杨某（又名杨某1），男，30岁，汉族，重庆大足县人，农民。
诉讼代理人（一审、二审）：潘长福，重庆华华律师事务所律师。
诉讼代理人（二审）：蒋达均，永川市三教法律服务所法律工作者。
被告（被上诉人）：贺某，男，53岁，汉族，重庆大足县人，职工。
诉讼代理人（一审、二审）：杨本华，重庆名豪律师事务所律师。
诉讼代理人（一审、二审）：蒋勇，重庆名豪律师事务所律师。
被告（被上诉人）：唐某，女，51岁，汉族，重庆大足县人，农民。
诉讼代理人（二审）：杨本华、蒋勇，重庆名豪律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：重庆市大足县人民法院。
独任审判：审判员：邢文川。
二审法院：重庆市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：蒲宏斌；代理审判员：申和平、刘毅。

6.审结时间
一审审结时间：2004年6月23日。
二审审结时间：2004年9月20日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：2003年8月，原、被告达成房屋买卖协议，约定：贺某、唐某将其住宅共203.8平方米卖与杨某，价款为1.2万元，并有双方村干部在场以及在协议上签名。原告当场交付1.2万元后（未出具收条），被告又陆续从原告处取走现金2.6万元（未含贺某1退婚转的1 800元）。按照规定，房屋买卖必须办理“过户”登记，原、被告订立买卖协议后，财产所有权没有交付转移，也未办理产权转移登记手续，应认定该民事法律行为依法尚未成立，一方翻悔是允许的，特起诉请求判令解除双方协议，判决被告全部返还原告所交的现金3.78万元，并支付从2003年8月12日起至2004年4月30日止按月利率1%计算的利息。

2.被告辩称：原、被告就房屋买卖还签订有一个价款为3.8万元的协议，该协议才是双方真实意思表示，价款为1.2万元的协议的签订是为了逃避税收。法律规定的房屋买卖要办理“过户”登记，并不影响该协议的有效，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
重庆市大足县人民法院经公开审理查明：原告杨某与被告唐某属不同农村集体经济组织成员，二被告系夫妻关系，杨某曾与被告侄女贺某1谈过恋爱。2003年8月12日，原、被告签订有一个房屋买卖协议，约定：由贺某将其住宅132.4平方米，正房屋一楼一底共6间小青瓦房，底屋拖水屋3间，另有厕所屋1间5.44平方米，其中楼梯间共2间4.24平方米；唐某将其原住宅面积共71.4平方米，平房屋2间，包括朝门梯坎、院坝等卖与杨某，总价款为1.2万元，双方村干部在协议上签有字，并盖有原、被告所在村的村民委员会的印章。被告提供的有原、被告签字的时间为2003年8月12日的协议中约定：由贺某、唐某将其住宅前楼平房和后面一楼一底楼房（14间），面积为213.49平方米卖与杨某，同时包括朝门梯坎、院坝和后面的院林地，总价款为3.8万元，由卖方上税和办好两证等。2003年8月12日，贺某出具的一张收条上载明：今收到龙岗镇16村杨某2（说明：系杨某之父）买贺某的房子款8 000元。2004年1月19日，贺某出具的一张收条上载明：今收到大足县杨某1买房子的钱，是他三哥杨某3交来房子钱8 000元，在写协议有8 000元没有写收条，今天已加上了，共1.6万元，下欠1万元，交钱拿证，杨某3在该收条上签有字。2004年2月9日，贺某出具的一张收条上载明：今收到大足县杨某1的房子款1 800元正，总计3.8万元，加买东西折价200元，共3.82万元，下欠8 400元。2004年5月10日，大足县中敖镇转洞村村民委员会提供证明：其同意原、被告的房屋买卖关系，并免收占地补偿费。2003年10月18日，大足县中敖镇国土城乡建设房屋管理所的情况说明：现有中敖镇转洞村2组（原4组）贺某、唐某所有的房屋，在2003年9月将该房转让给杨某1，转让后正向我处申请房屋转移登记，审查该房屋符合转移登记条件，可以转移登记。
同时查明，两份协议中约定的标的物是同一的，协议中，二被告卖与原告的房屋坐落于大足县中敖镇转洞村2组（原4组），所有权人为贺某的0XX6字第897号乡村房屋所有权证载明：住宅建筑面积104.5平方米，猪圈建筑面积30平方米；其用地面积为132.4平方米。所有权人为唐某的0XX6字第901号乡村房屋所有权证载明：住宅建筑面积53.8平方米；其用地面积为71.4平方米。
庭审中，原告杨某认为：（1）根据购房款为1.2万元的那个协议，合同价款是1.2万元；（2）根据3张收条中载明的买房款总共是2.58万元，加上在签订购房款为1.2万元的那个协议时当场支付的1.2万元（没出具收条），共付款额为3.78万元。
被告贺某、唐某认为：（1）购房款为1.2万元的那个协议是为了逃避税收，3.8万元才是双方对合同价款的真实意思表示，且从原告提供的收条中均写的是收到买房款，因此，应认定合同价款是3.8万元；（2）根据2004年1月19日的收条，原告还欠其8 400元，即原告已经支付的购房款是2.98万元，在庭审的法庭辩论阶段，其又认为只收到2.58万元，即3张收条中载明的买房款总共是2.58万元，不认可在签订购房款为1.2万元的那个协议时当场收到1.2万元。
上述事实有下列证据证明：
1.原告提供的价款为1.2万元的房屋买卖协议，以欲证明房屋买卖价款为1.2万元。
2.原告提供的交付房款的收条，以证明其交付房款的情况。
3.被告提供的价款为3.8万元的房屋买卖协议，以证明房屋买卖价款为3.8万元。
4.被告提供的大足县中敖镇转洞村村民委员会证明，以证明该房屋买卖取得了集体经济组织的同意。
5.被告提供的大足县中敖镇国土城乡建设房屋管理所的情况说明，以证明该房屋买卖合同的标的。

(（四）一审判案理由
大足县人民法院根据上述事实和证据认为：被告贺某所收买房款已超过1.2万元，双方实际履行行为表明合同价款是3.8万元。原、被告签订的房屋买卖协议已依法成立，相关法律、行政法规规定的是“房地产转让或者变更，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记……”并未规定登记后生效，因此，当事人未办理“过户”登记手续不影响合同的效力。原、被告属不同集体经济组织成员，大足县中敖镇转洞村村民委员会书面同意原、被告的房屋买卖关系，可见，合同标的的转移是可能的。根据房屋买卖协议，该合同标的是确定的，虽然协议中的房屋建筑面积与房产证上载明的不一致，但不会影响合同标的的确定性。综上，原、被告签订的房屋买卖协议应是有效的，双方应按约定履行义务，原告杨某要求解除房屋买卖协议的理由不符合《中华人民共和国合同法》有关解除合同的规定，其诉讼请求不应支持。在审理中，因原告杨某主张的民事行为的效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，本院已告知其可以变更诉讼请求，原告拒绝变更。

（五）一审定案结论
重庆市大足县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：
驳回原告杨某的诉讼请求。
案件受理费1 600元、其他诉讼费用800元，共计2 400元，由杨某负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人上诉称：房价款为1.2万元的协议才是双方真实意思表示；协议尚未登记，应未生效；房屋买卖具有欺诈性。
被上诉人辩称：上诉人共付房款2.96万元，尚欠8 400元，对方已承认，协议是双方真实意思表示，应为有效，且上诉人已实际入住。

2.二审事实和证据
重庆市第一中级人民法院经公开审理查明：对一审判决查明的事实，除上诉人认为协议上房屋面积与事实不符，房价款3.8万元的协议在先，房价款1.2万元的协议在后，签订房价款1.2万元的协议时，交了1.2万元的房款，但二被上诉人未出具收条外，其余事实，各方当事人均未提出异议，本院予以确认。二审审理中，上诉人认为签订房屋买卖协议时附条件贺某1与其谈婚论嫁，协议具有欺诈性，二被上诉人对此不予认可。

3.二审判案理由
重庆市第一中级人民法院根据上述事实和证据认为：上诉人杨某为正常人，其支付的房款为2.96万元，已远远超过1.2万元，因此，从其实际履行协议的行为可以表明协议价款应为3.8万元。该房屋买卖协议，才是当事人的真实意思表示，故上诉人上诉认为房价款为1.2万元的协议才是双方真实意思表示的上诉理由不能成立，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议，并未特别约定该协议登记后才生效，故该协议未办理登记手续，并不影响协议的效力，上诉人上诉认为协议尚未登记，应未生效的上诉理由，不能成立。至于上诉人上诉认为房屋买卖具有欺诈性的上诉理由，因上诉人在一审中并未提出该项理由，亦无证据证实，故该项上诉理由不能成立。综上，上诉人依据上述上诉理由提出的上诉请求，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。

4.二审定案结论
重庆市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1 600元、其他诉讼费用800元，共计2 400元，由上诉人杨某负担。

（七）解说
本案涉及到两个法律问题：第一，办理登记手续是否属于房屋买卖合同的生效要件；第二，不同农村集体经济组织成员之间房屋买卖合同的标的可能问题。
1.办理登记手续是否属于房屋买卖合同的生效要件。
《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律、行政法规确立了我国的房地产交易的登记发证制度，除土地使用权出让合同审批、房地产抵押合同登记生效外，其他房地产交易合同均为成立即生效的合同。最高人民法院1999年12月19日颁布的《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”可见，对房屋买卖合同，法律法规只规定应当办理登记手续，未规定登记才能生效，所以房屋买卖合同只要依法成立即产生法律效力，而登记过户是转移房屋所有权应履行的手续，是履行合同内容的问题，不影响买卖房屋合同的效力。
2.不同农村集体经济组织成员之间房屋买卖合同的标的可能问题。
《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定了民事法律行为应当具备三个条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。此外，合同的标的可能应当作为此类合同的有效要件之一，即合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能性。本案中，原、被告虽属不同农村集体经济组织成员，但大足县中敖镇转洞村村民委员会书面同意原、被告的房屋买卖关系；经有关主管部门审查，该房屋符合转移登记条件，可以转移登记。可见，该合同标的是可能的。
（重庆市大足县人民法院　邢文川）