（一）首部

1.判决书字号：江苏省苏州市平江区人民法院（2005）平民一初字第388号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（反诉被告）：金某，男，1970年生，汉族。
委托代理人：刘雁萍，江苏苏州威尔曼律师事务所律师。
委托代理人：瞿睿，江苏苏州威尔曼律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张某，男，1958年生，汉族。
委托代理人：郭文友，江苏苏州加得律师事务所律师。
被告（反诉原告）：朱某，女，1957年生，汉族。
委托代理人：郭文友，江苏苏州加得律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：江苏省苏州市平江区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：吴作新；审判员：王文萍；代理审判员：刘锋。

6.审结时间：2005年10月12日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：1995年11月30日，原告与被告张某订立了一份协议书，协议约定由原告向被告购买位于苏州市桃花坞西四亩田3幢304室房屋一套，房价及装修价为人民币125000元，并约定了办理过户的费用承担问题。原告支付了部分房款，由于当时被告仅有房屋产权证，土地证尚未办理，故无法办理房屋过户手续。2004年8月被告张某向苏州市平江区人民法院提起诉讼，要求与原告解除房屋买卖合同，原告方知该争议房屋的土地证已于2001年5月办出。2005年1月被告张某自行撤回诉讼。两被告系夫妻。因被告拒绝协助办理房屋过户手续，故诉至法院，请求判令两被告交付办理系争房屋过户所需资料，并协助办理过户手续。

2.两被告辩称：原、被告在签订房屋买卖协议后，被告按约交付了房屋，但原告却迟迟不付房款，原告不付房款的行办构成违约，故请求驳回原告的诉讼请求。

3.反诉原告诉称：因反诉被告未支付房款构成违约，要求解除房屋买卖协议书，责令被反诉人迁让房屋。

4.反诉被告辩称：我已支付6万元房款，其余6.5万元之所以未按约支付，是因为我在生意上帮了张某的忙，双方达成默契剩余房款不再支付了，且张某长达八年从未提起要求我支付房款。即使我方违约，对方也应先履行催告义务，才能行使解除权，我方不同意解除合同，请求法院驳回反诉人的诉讼请求。

（三）事实与证据
江苏省苏州市平江区人民法院经审理查明：被告张某与朱某系夫妻关系。原告金某与被告张某于1995年11月30日签订协议书一份，约定由原告购买被告坐落于本市桃花坞西四亩田3幢304室建筑面积为63.94平方米的私房一套，房屋价款为85000元，另加4万元装修补偿费，合计125000元，房款支付方式为1996年1月30日前付6万，余款1年内付清。协议签订后不久，被告即将房屋交付原告，原告亦搬入居住使用。被告张某于2001年5月11日取得该房屋的国有土地使用证，该证上的房屋坐落为西四亩田31号3幢西302室，原、被告均确认该门牌编号即双方买卖合同中的房屋更改后的门牌编号。2004年8月16日，张某发给金某一份解除合同通知书，内容为“由于你未按约支付房款，故我现决定解除与你于1995年11月30日签订的就苏州市桃花坞西四亩田3幢304室房屋买卖合同，并请你将上述房屋移交于我。”同年8月26日，张某即以金某违约未支付房款为由向本院提起诉讼，请求判令解除上述其与金某签订的房屋买卖合同，并要求金某将房屋交还。2005年1月31日，张某撤回该起诉。2005年4月29日，金某提起诉讼，要求被告张某、朱某协助办理房屋的过户手续。

（四）判案理由
江苏省苏州市平江区人民法院审理后对金某已向张某支付6万元房款的事实予以确认。并认为根据《合同法》第九十四条第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。原告金某未依照合同的约定支付余款，构成迟延履行主要债务，被告在经催告无效后可行使合同解除权，但被告并未举证证明其履行了催告义务，故被告不能根据该条规定行使解除权。被告方主张原告迟延履行支付余款的行为已经致使被告不能实现合同目的，构成根本违约，要求根据《合同法》第九十四条第（四）项的规定行使解除权。法院认为，在买卖合同中，出卖方的合同目的是通过出卖标的物获得价款，如买受方在迟延履行后仍愿支付价款，则该买受方的部分迟延履行并不导致出卖方合同目的不能实现，故被告方无权根据《合同法》第九十四条第（四）项的规定行使解除权。
合同解除权是一种形成权，依法定或约定享有合同解除权的当事人经其单方意思表示即可使合同效力归于消灭，从而对当事人的权利义务产生重大的影响，如解除权人长期握有合同解除权，但既不行使也不放弃，则合同随时有被解除的可能，将使合同各方当事人的关系长期处于不稳定的状态，这不仅与我国《合同法》维护交易稳定和维护社会经济秩序的立法目的相悖，也有悖于诚实信用的原则。因此，合同解除权应当与其他形成权一样，受到除斥期间的限制，如经过合理的期限而不行使，则解除权归于消灭。我国《合同法》第九十五条规定了法律规定或当事人约定解除权行使期限，或虽无法律规定和当事人约定行使期限，但经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭，但遗漏了无法律规定和当事人约定行使期限，对方又未催告的情形，如在此情形下解除权不受行使期限的限制则显然有悖法理。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款后段规定：“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”这一规定虽然仅适用于商品房买卖合同纠纷，但根据其立法趣旨，一般房屋买卖合同纠纷案件中当可参照适用。本案中即使被告享有解除权，但其长达八年之久始终未行使，虽然其已经远远超过了行使解除权的合理期限，应视为已丧失解除权，其在本案诉讼中提出解除合同的反诉请求，显然是出于近年来市场房价飙升而欲反悔交易，违背诚实信用原则，法院碍难支持。
关于被告是否应当协助原告办理房屋所有权过户登记手续，法院认为原、被告之间的买卖合同是一个双务合同，转移标的物所有权是出卖方的合同义务，支付价款是买受方的义务，但合同中并未约定出卖方转移所有权的义务与买受方支付价款义务的先后履行顺序，故任何一方均得以对方未履行合同义务而行使同时履行抗辩权，拒绝履行己方义务。本案中原告方未付清6.5万元房款，被告方可以行使同时履行抗辩权，拒绝在原告付清6.5万元剩余房款前履行己方转移所有权的义务。被告方的答辩实际上隐含了行使同时履行抗辩权的意思表示，故本案中原告在未付清购房款的情形下要求被告协助办理房屋所有权过户登记手续的诉讼请求，法院不予支持。原告在付清购房款后，可另行向被告主张。

（五）定案结论
江苏省苏州市平江区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十五条之规定，判决如下：
1.驳回原告金某的诉讼请求。
2.驳回反诉原告张某、朱某的诉讼请求。
本诉案件受理费50元，由原告金某负担。反诉案件受理费4060元，由被告（反诉原告）张某、朱某负担。其他诉讼费100元，由原、被告各半负担50元。

（六）解说
事隔八年，房屋出卖人以房款未付清为由要求解除合同，背后隐藏的是巨大的经济利益。由于事件所在地的房地产价格近年来飙升迅速，八年前的房屋买卖价格与现在已有了天壤之别。因此，出卖人不愿选择继续履行合同，而坚持要求解除合同。买卖双方原为朋友关系，为何当初卖房时没有付清价款，以及八年来出卖人为何从未催要房款，由于缺乏证据，已经无从考证。但经庭审调查，买受人未按合同约定付清全部价款是事实，就事论事买受人确实存在违约的事由。然而，出卖人的解除合同通知是否有效呢?法院从解除权是否成立以及解除权的行使期限两个方面进行了分析。
1.解除权是否成立。出卖人要求解除合同引用了《合同法》第九十四条规定的两种情形，一是当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，二是当事人迟延履行债务致使不能实现合同目的。由于没有证据证明在出卖人发出解除合同通知之前进行了付款催告，第一种情形的解除条件显然不成立，对于第二种情形，买卖合同出卖人的合同目的即是取得标的物价款，由于庭审中买受人表示愿意支付剩余房款，所以出卖人的合同目的仍然能够实现，因此第二种情形的解除条件也不能成立。因此，严格从解除权的成立条件上来看，本案事实并未满足解除权成立的条件，出卖人并无权解除合同。
2.解除权的行使期限。合同解除权是一种形成权，依法定或约定享有合同解除权的当事人经其单方意思表示即可使合同效力归于消灭，从而对当事人的权利义务产生重大的影响，如解除权人长期握有合同解除权，但既不行使也不放弃，则合同随时有被解除的可能，将使合同各方当事人的关系长期处于不稳定的状态，这不仅与我国《合同法》维护交易稳定和维护社会经济秩序的立法目的相悖，也有悖于诚实信用的原则。因此，合同解除权应当与其他形成权一样，受到除斥期间的限制，如经过合理的期限而不行使，则解除权归于消灭。但遗憾的是我国《合同法》对合同解除权的行使期限的规定存在漏洞，《合同法》第九十五条规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”但这一规定遗漏了既无法律规定或当事人约定，对方当事人又未催告的情形。由于违约方出于自身利益考虑，并不总会催告解除权人是否解除合同，致使这种被遗漏的情形在现实中普遍存在着，但从法理角度讲，立法者没有理由对这种情形网开一面，允许解除权人躺在权利上睡觉，若认为在此情形下合同解除权的行使期限没有限制显然有悖法理，与该法条的立法趣旨也是相悖的。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款后段规定：“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，表明了最高人民法院对这一问题的立场。虽然严格来讲该司法解释规范的是商品房买卖合同，二手房买卖并不当然适用该司法解释，但二者皆属于房屋买卖合同，区别只在于出卖人是否房地产开发企业，从合同性质上并不存在本质的区别，可以本着“相类似案件，应为相同处理”的法理，以类推适用的方法填补合同法相关规定的漏洞。具体到本案，即使买受人迟延付款导致出卖人解除权成立，且没有法律规定或当事人约定解除权的行使期限，买受人也未催告出卖人是否行使解除权，出卖人行使解除权仍应有一个合理的期限，本案中买受人逾期付款的情事已经长达八年，而出卖人一直未行使解除权，明显超过了合理的期限，应当视为已经丧失了解除权。
本案另外一个争议的焦点是买受人要求出卖人协助办理过户手续的请求是否能得到支持。买受人在诉讼中曾提出其剩余房款的支付义务已经超过二年诉讼时效，其不再负有支付余款的义务，但出卖人负有的协助办理过户义务双方并未约定履行期限，故出卖人应当协助其办理过户手续。应当说，出卖人要求买受人支付余款的请求权确已超过了诉讼时效，已经丧失了请求支付房款的胜诉权，这样一来出卖人的利益似乎就无法保障了。但法院并不这样认为，固然，出卖人丧失了请求付款的胜诉权，但其并未丧失同时履行的抗辩权。由于买受人未付清房款，其合同义务尚未履行完毕，此时出卖人可以这一点提出抗辩，而拒绝协助办理过户手续，买受人在履行完其付款义务之前，无权要求出卖方协助办理过户手续。这样一来就构成对买受人的制约，促使买受人主动履行付款义务。
本案的处理，析法明理，较好地平衡了双方当事人的利益，维护了合同的安定性，虽然对双方的诉讼请求均未支持，但为双方继续履行合同指明了解决的方向。本案的价值在于发现了合同解除权在制定法规范层面的漏洞，并根据规范意旨，运用类推适用的方法补充了法律的漏洞。
（江苏省苏州市平江区人民法院　刘锋）