(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:福建省厦门市思明区人民法院(2006)思经初字第3606号判决书。
二审判决书:福建省厦门市中级人民法院(2006)厦民终字第2294号判决书。
3.诉讼双方
原告(被上诉人):厦门市怡和大厦业主委员会(以下简称怡和大厦业主委员会)。
负责人:王某,该委员会主任。
委托代理人(一、二审):唐嵋、李少红,福建厦门志远律师事务所律师。
被告(上诉人):厦门海谊楼宇经营管理有限公司(以下简称海谊公司)。
法定代表人:杨某,该公司董事长。
委托代理人(一、二审):吕美,福建厦门理海律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:福建省厦门市思明区人民法院。
独任审判:代理审判员:白良德。
二审法院:福建省厦门市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:林凯;代理审判员:黄宏亮、陈璐璐。
6.审结时间
一审审结时间:2006年9月19日。
二审审结时间:2006年12月4日。
(二)一审诉辩主张
1.原告诉称
被告于1998年8月4日实际开始管理怡和大厦。2000年3月5日,原、被告签订《怡和大厦物业托管协议》,约定由被告负责怡和大厦的物业管理事宜,委托管理期限为3年,即自1999年12月31日起至2003年12月31日止。2003年9月17日,经原告强烈要求,被告与怡和大厦终止管理协议并撤离了大厦,但被告撤离时并未向原告移交怡和大厦相关财务账册。之后,原告多次函告被告,强烈要求被告依法办理相关移交手续,但被告却以种种理由推托,甚至置之不理,至今仍扣留怡和大厦财务账册,拒不办理移交手续。原告认为,怡和大厦的财务账册属怡和大厦业主所有,同时,根据国务院《物业管理条例》第二十九条第一款、第三十九条之规定及原、被告双方签订的托管协议第八条第十款之规定,被告作为物业的受托管人在委托关系结束后理应将属于原告的包括公共维修金收支明细账册以及相关财务凭证等资料移交给原告。被告的行为,既违反了相关法律规定以及双方的合同约定,又严重侵害到了原告的合法权益。为此,原告请求法院判令被告立即将1998年8月4日至2003年9月17日期间怡和大厦公共维修金收支明细账以及相应的财务凭证移交给原告,本案诉讼费用由被告承担。
2.被告辩称
(1)原告不具备诉讼主体资格;(2)原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
(三)一审事实和证据
厦门市思明区人民法院经审理查明:被告于1998年8月4日实际开始管理怡和大厦。2000年3月5日,原、被告双方签订《怡和大厦物业托管协议》,约定由被告负责怡和大厦的物业管理事宜,委托管理期限为3年,即自1999年12月31日起至2003年12月31日止。协议第八条第十款约定:“本合同终止时,乙方(被告)必须向接任方移交管理用房、物业管理档案和属于业主的公共财产。”2003年9月17日,原、被告双方解除协议。同日,原、被告及原告新聘任的厦门市求誉物业管理公司签订了《怡和大厦管理处财务移交备忘录》。2004年3月1日,原、被告之间就怡和大厦进行有关财务移交,但对于公共维修基金的收支明细账及相应的财务凭证并没有进行移交。之后,原告多次向有关部门进行反映,但均未果。现原告诉至本院,要求被告移交有关公共维修金的明细账及相关财务凭证。
(四)一审判案理由
厦门市思明区人民法院经审理认为:根据最高人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》(〔2002〕民立他字第46号),业主委员会符合“其他组织”条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。故,对于被告主张原告不具备诉讼主体资格,本院不予支持,本案原告具有诉讼主体资格。住宅共用部位共用设施设备维修基金属于全体业主所有,该维修基金在物业管理合同期间由物业管理企业代管,物业管理公司应当建立相应的维修基金档案,并定期接受业主委员会的检查与监督。对此,因管理使用该维修基金而产生的明细账及有关财务凭证的所有权也应属于维修基金的所有权人,这是一种主物权与从物权的关系。如果物业管理公司因代管维修基金需要进行财务作账,则可复印相应材料进行保存。维修基金档案属于物业管理所必需的资料,在物业服务合同终止时,物业管理企业应当将该资料交还给业主委员会,故原告要求被告移交有关公共维修金的明细账及相关财务凭证的诉讼请求,合理合法,本院予以支持。
(五)一审定案结论
厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、《物业管理条例》第二十九第一款第(四)项、第三十九条第一款、第五十四条第二款的规定,判决如下:
被告厦门海谊楼宇经营管理有限公司应于本判决生效之日起3日内将1998年8月4日至2003年9月17日期间怡和大厦公共维修金收支明细账以及相应的财务凭证移交给原告厦门市怡和大厦业主委员会。
本案案件受理费50元,由被告厦门海谊楼宇经营管理有限公司负担。
(六)二审情况
1.二审诉辩主张
上诉人海谊公司上诉称:原审判决认定事实不清,适用法律错误,应予依法撤销。其一,其管理怡和大厦期间,已按规定将管理期间公共维修基金的收支明细账及结余的公共维修基金款项全部移交给怡和大厦业主委员会。原审认定“2004年3月1日,原、被告之间就怡和大厦进行有关财务移交,但对于公共维修基金的收支明细账及相应的财务凭证并没有进行移交”与事实不符。其在一审提交的证据5、证据2,均载明其管理怡和大厦物业期间的公共维修基金收缴及开支情况,怡和大厦业主委员会完全可以据此清楚明白小区业主缴交公共维修基金及其他费用情况,清楚明白公共维修基金的开支明细情况,完全可能据此进行相应的公维金使用的管理监督。因此,怡和大厦业主委员会对公共维修基金的收支及使用情况是完全明知的,且并未提出任何使用不当的异议。其二,一审认定上诉人应将公共维修基金收支原始会计(财务)凭证移交给怡和大厦业主委员会,完全于理不通,于法无据。首先,怡和大厦业主委员会并非是公共维修基金的所有权人,无权取得公维金缴款原始财务(会计)凭证。公共维修基金的所有权人分别属于缴交相应公维金的业主个人,物业公司在代收这笔款项后,出具给缴款业主的缴费凭证,即属于公维金收取的财务凭证。怡和大厦业主委员会根本就不属于公维金的所有权人,无权取得基于所有权关系而存在的公维金的缴款凭证。其次,对于公维金的代管代支,其完全是根据与恰和大厦业主委员会委托合同及相关的法律法规进行代管代支的。代支的凭证,属于债权凭证,根本不存在一审所认定的主物权与从物权关系。其三,原审认定小区物业管理档案包括其进行经济业务活动中产生的原始会计凭证,是错误的。综上所述,请求依法撤销原审判决,驳回怡和大厦业主委员会的诉讼请求。
被上诉人怡和大厦业主委员会辩称:第一,海谊公司上诉理由混淆了怡和业委会的一审诉讼请求。怡和业委会一审诉讼请求非常明确,是要求海谊公司依照双方的合同约定以及相关法律规定移交其管理怡和大厦期间公维金的收支明细账目以及相应的财务凭证。海谊公司以两组证据来证明其已按规定移交了相应账册从而否定原审认定的其从未移交公维金收支明细账以及相应的财务凭证,显然是错误的。第二,原审判决依法认定海谊公司应当向怡和业委会移交公维金的收支明细账以及相应的财务凭证有充分的事实与法律依据。公维金的所有权人为全体业主,物业管理企业的职责仅为代收代管,原审法院因此认定公维金的财务明细账及相应的财务凭证属于一种从物权是完全正确的,其也理应属于全体业主。作为公维金的使用档案、财务明细账以及相应的财务凭证,海谊公司也应当移交给怡和业委会。第三,海谊公司对公维金的管理是基于怡和业委会的委托,是一种代管行为,代管所产生的行为后果由委托人承担,所产生的财务凭证自然也应归属于委托人。综上所述,恳请法院依法驳回海谊公司的上诉请求,维持原审判决。
2.二审事实和证据
厦门市中级人民法院经审理确认了一审查明的事实。
另确认新的事实是:海谊公司在对怡和大厦管理期间,对管理项目是单独记账,与本公司的经营行为所发生的账目没有重合。
3.二审判案理由
厦门市中级人民法院经审理认为:海谊公司受怡和业委会委托,对怡和大厦进行物业管理,其行为是一种委托管理行为,海谊公司作为受托人,在对讼争物业进行管理期间所作的针对管理项目财务记录,仍然属于受托范围。在其与怡和业委会解除委托合同之后,为方便下一任物业管理企业进行管理以及怡和业委会查询相关的账目,理应移交相应的财务记录。有关怡和大厦的公维金收支明细账及相应的财务凭证亦属于物权人怡和大厦全体业主的财产,海谊公司无权占有。海谊公司拒不交还讼争账目的上诉理由不充分,缺乏相应的法律依据,本院不予支持。原审判决正确,应予维持。
4.二审定案结论
厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
本案二审案件受理费50元,由上诉人海谊公司负担。
(七)解说
本案系一起较为典型的物业服务合同纠纷案件,审判难点在于如何确定公共维修基金的档案资料所有权归属问题及业主委员会的诉讼主体问题,而对于前一个问题在目前是属于法律盲点。
第一,对于有关物业管理过程中产生的有关住宅共用部位共用设施设备维修基金(以下简称公维金)的档案资料的所有权归属问题。
《物业管理条例》第五十四条第二款明文规定,专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。但对于因管理和使用公共维修基金所产生有关档案资料(如明细账及相关财务凭证)的所有权,有关法律却没有明文规定。实践中存在两种观点:第一种观点认为,公维金档案资料的所有权应归属于物业管理公司。理由是,由于物业管理企业在履行管理义务过程中,按照法律规定对于公维金应设置档案以便有关部门进行检查,虽有关法律明文规定物业管理公司是公维金的代管者,但该项业务也是物业管理公司的主要业务之一,这些档案资料是由物业管理公司制作和形成,按有关法律规定应属于公司的明细账册及财务凭证之一。另外,物业管理公司已按有关规定定期将有关公维金的收支开销情况公布,业委会及业主已能够实现有关监督权利。第二种观点认为,公维金档案资料的所有权应属于业主所有。理由是,有关法律明文规定,公维金的所有权属于业主,而由公维金所产生的有关明细账册及财务凭证等档案资料也均应属于业主所有。另物业管理公司对于公维金只是履行代管代支义务,在法律上只是一种保管行为,对公维金的档案资料只享有占有权,并非是享有所有权。本案所采纳的是第二种观点,公维金与公维金的管理使用所形成的档案资料之间的法律关系,其实更符合主物与从物的法律关系特征。以物与物之间是否具有从属关系为标准,可以将物区分为主物和从物。凡两种以上的物互相配合、按一定经济目的组合在一起,起主要作用的物为主物;配合主物的使用而起辅助作用的物为从物。主物与从物的标准为:(1)相对关系。主物与从物均为相对的关系,都必须为独立的物。(2)附从关系。从物必须为主物的常用所附属的物,两者互相结合,才可以达到一定的经济目的,而且一物对于他物常为补助,并为该物的专属之物。(3)主物必须为特定物。(4)主物与从物均应同属于同一所有权人。本案中,公维金与由其所产生的档案资料均属于独立的物,公维金虽是货币,但由于被特定化而成为特定物,公维金的档案资料的产生是缘于公维金的管理与使用,离开了公维金,这些档案资料就丧失了经济目的,且档案资料是公维金的专属之物。被告海谊公司在上诉时主张,公维金的代支凭证,属于债权凭证,根本不存在一审所认定的主物权与从物权关系。这种主张混淆了主物与从物的相对性,因为公维金的代支凭证在相对于业主的缴费行为而言是债权凭证,但对于公维金而言则是主物之从物,其次就物的特征来看,公维金的代支凭证也是物,而且是有形物、动产。由于公维金的所有权人是全体业主,根据主物与从物的关系来看,因管理与使用公维金而产生的档案资料(如财务凭证、相关明细账等)的所有权也应归属于全体业主。另外,对于第一种观点认为由于公维金是由物业管理公司代管,其所产生的档案资料是由物业管理公司制作,且按有关规定是须设档案并接受有关主管部门检查。这种主张,也不影响公维金档案资料的所有权归属问题,因为如果物业管理公司须要接受有关部门检查,则可在有关档案资料移交给业委会时,将有关公维金档案资料复印后作为财务会计资料。
第二,怡和大厦业委会是否具有诉讼主体资格?
被告海谊公司在上诉时主张,怡和大厦业主委员会并非是公共维修基金的所有权人,无权取得公维金缴款原始财务(会计)凭证,因此不具备诉讼主体资格。但,根据最高人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》(〔2002〕民立他字第46号),业主委员会符合“其他组织”条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。另,参照《物业管理条例》第二十九条的规定,在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:(1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(4)物业管理所必需的其他资料。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。可见,业委会在维护全体业主的利益时,可以代表全体业主管理和接收相应的资料。且由于公维金的档案资料所有权属于全体业主,而业委会收回这些档案资料是维护业主的权利,也是全体业主行使权利的表现,如果认为只有业主才能收回这些档案资料的话,则必然是为物业管理公司占有这些档案资料提供借口,因为如果业主个人去主张所有权,则物业管理公司又可以主张这些档案资料属于全体业主,而个人无权主张。另,在物业管理服务合同终止时,将这些档案资料移交给业委会代管,也有利于在聘请新物业管理公司时将这些资料移交给新物业管理公司代管。故怡和大厦业委会应有诉讼主体资格。
由于公维金档案资料的所有权归属于全体业主,而根据相应法律规定和物业服务合同的约定,物业管理公司只是公维金的代管者,在物业合同终止时,应将有关资料(包括公维金的档案资料)移交给业委会代管。
(福建省厦门市思明区人民法院 白良德)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2007年商事审判案例卷》 人民法院出版社 第227 - 231 页