（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：山东省济南市历城区人民法院（2006）历城民初字第1476号。
二审判决书：山东省济南市中级人民法院（2007）济民一终字第59号。

2.案由：物业管理纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：济南中天物业管理有限公司，住所地：济南市历下区。
法定代表人：张某，该公司总经理。
委托代理人：杨国营，山东法冠律师事务所律师。
被告（被上诉人）：马某，女，生于1964年9月16日，汉族，无业，住济南市。
委托代理人：马某1（系被告之夫），生于1964年10月9日，汉族，无业，住址同上。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：山东省济南市历城区人民法院。
独任审判人员：审判员：马悦静。
二审法院：山东省济南市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：姜涛；审判员：宋喜来、黄力。

6.审结时间
一审审结时间：2006年11月21日。
二审审结时间：2007年6月12日。

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
（1）原告诉称
2004年8月31日我公司与金羚置业有限公司协商，就其兴建的位于济南市历城区华龙路791号的“名人大第”住宅小区物业管理事宜订立了前期物业委托管理合同，合同对小区的委托管理事项、期限，双方的权利和义务，服务费用的标准与结算，违约责任等事项作了具体的约定。合同生效后原告遂如期进入小区，按照合同的约定对小区的公共物业与被告的私有物业进行了周全的管理服务。2005年10月30日该合同期限届满，原告在与小区的业主委员会交接完毕后退出了小区的管理。被告的房产位于该小区的1号楼1单元1101室，其建筑面积计199.573平方米，物业管理费的收费标准为每平方米0.90元，合计收费金额为2 514.6元。此前原告数次催讨均未果。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求法院判令被告立即偿付欠原告的物业管理费2 514.6元。
（2）被告辩称
我不知道是欠谁的钱、欠的什么钱以及金额是多少，原告起诉我没有任何依据。原告与金羚置业有限公司签订的合同并非合法有效，上面没有我的签字，与我无关，我们小区的物业是金羚置业有限公司安排的一家公司免费提供的，对其名称我并不清楚。我与原告没有关系，请求驳回原告的诉讼请求。

2.一审事实和证据
山东省济南市历城区人民法院经公开审理查明：2004年8月30日山东金羚置业有限公司（以下简称金羚置业公司）与原告签订一份物业委托管理合同，合同约定金羚置业公司委托原告对“名人大第”住宅小区进行物业管理。2004年9月1日起，原告开始对该小区提供物业管理服务。从该合同的约定可知，在该合同签订时，该小区尚未成立业主委员会。被告于2003年入住“名人大第”小区1号楼1单元1101室，该房产系小高层，建筑面积为199.54平方米。
原告向本院提交了其与金羚置业公司签订的物业委托管理合同，以及济南市物价局于2005年4月9日作出的济价房字（2005）52号文件，该文件中规定原告对“名人大第”小区的物业收费标准为高层0.9元／平方米，多层0.6元／平方米。被告认为原告与金羚置业公司签订的物业委托管理合同没有经过被告认可，该合同不能约束被告。虽然原告与金羚置业公司的物业委托管理合同未经被告认可，但该合同是在“名人大第”小区业主委员会未成立的情况下由该小区开发商与原告签订，虽被告主张其对原告公司的管理不知情，但原告提交的物业委托合同及物价局文件均可证实原告确实对该小区提供了物业管理服务，故认定原、被告之间建立了事实物业管理合同关系。在该小区业主联名签署的一份证明中，说明原告提供的物业服务质量差、管理混乱，达不到其收费的二级资质标准，其中亦有被告的签字。原告对此提出异议，认为该证明中签名的均系该小区业主，有的还是其他此类案件的当事人，不足以证明被告的主张。对此本院认为该证明中明确反映原告的服务质量与收费标准不符，冬天暖气不能达到16℃，且联合签名者中有78户反映暖气不达标，故本院认定原告向被告提供的物业管理服务中存在瑕疵。
上述事实有下列证据证明：
（1）物业委托管理合同；
（2）济价房字（2005）52号文件；
（3）“名人大第”住宅小区业主联名签署的证明。

3.一审判案理由
山东省济南市历城区人民法院经审理认为：原告与被告之间形成了事实物业管理合同关系，双方均应及时、到位、全面地履行自己的合同义务。原告存在未及时公示、告知被告其物业服务及相关标准，其提供的物业服务不到位等瑕疵，但这并不能成为被告从根本上不履行合同义务、拒绝缴纳物业管理费的理由，故被告应当及时向原告缴纳其拖欠的物业管理费。但原告主张的物业管理费计算标准自2005年5月1日起才开始施行，且原告亦未将该标准向被告告知或公示，其参照该标准计算全部服务期间并不恰当，且原告履行合同义务也存在瑕疵，故本院结合本案实际情况对物业管理费酌情予以调整，由被告承担物业管理费的50%较为适当。

4.一审定案结论
山东省济南市历城区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，作出如下判决：
限被告马某自本判决生效之日起10日内支付原告济南中天物业管理有限公司物业管理费1 257.1元（199.54×0.9×14×50%）。
案件受理费111元，由原告负担51元，由被告负担60元。

（三）二审诉辩主张

1.上诉人诉称
上诉人提供了合格、周全的物业管理服务，对被上诉人收取物业管理费是有依据的、合法的。一审法院认定上诉人向被上诉人提供的物业管理服务有瑕疵且物业管理费按50%的份额减半的判决，事实认定不清，证据不足。请求二审法院依法改判，判令被上诉人全额支付物业管理费，案件受理费由被上诉人承担。

2.被上诉人辩称
从未与上诉人签订物业服务合同，不同意支付物业管理费。上诉人与金羚置业公司签订了前期物业管理合同，物业管理费应该向金羚置业公司主张。

（四）二审事实和证据
山东省济南市中级人民法院经公开审理查明：2002年8月28日，马某与金羚置业公司签订商品房买卖合同一份，约定由马某按照商品房预售的方式购买金羚置业公司的房屋。2003年，被上诉人马某接收房屋，并入住了“名人大第”小区。2004年8月3日，金羚置业公司与上诉人签订了一份物业委托管理合同，在小区尚未成立业主委员会之前，约定由上诉人对“名人大第”住宅小区进行物业管理。根据济南市物价局作出的济价房字（2005）52号文件，对高层物业管理费收费标准为每平方米0.9元，多层为每平方米0.6元。被上诉人的水电费、暖气费均向上诉人交纳。被上诉人马某与金羚置业公司签订的商品房买卖合同中未对物业管理的内容进行约定。二审期间，被上诉人主张上诉人应支付的物业管理费为2 514元。原审判决除认定上诉人中天物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵外，所认定的其他事实无误。

（五）二审判案理由
山东省济南市中级人民法院经审理认为：双方当事人对以下问题存在争议，现分述如下：
1.关于金羚置业公司与上诉人签订的物业管理合同的性质，被上诉人是否应向上诉人交纳物业管理费。被上诉人马某认为，金羚置业公司与上诉人签订的系前期物业管理合同，对于自己没有约束力，上诉人所主张的物业管理费用应由金羚置业公司交纳。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业管理合同。本案中，上诉人中天物业管理有限公司与金羚置业公司签订物业管理合同时，“名人大第”小区业主委员会尚未成立。故应认定上诉人中天物业管理有限公司与金羚置业公司签订的是前期物业管理合同。被上诉人与金羚置业公司于2002年8月签订的商品房预售合同中并未涉及物业管理方面的内容。被上诉人是2003年入住“名人大第”小区，而上诉人中天物业管理有限公司与金羚置业公司于2004年8月签订了物业委托管理合同后，才进入该小区。也就是说，被上诉人马某先于中天物业管理有限公司在该小区入住生活。从被上诉人向本庭提供的业主联名证明，被上诉人向上诉人交纳水电费、暖气费的事实及物价部门出具的上诉人收费标准文件等证据可以认定：中天物业管理有限公司的确对“名人大第”小区实施了物业管理服务，小区业主也接受了该服务。双方虽未签订书面物业服务合同，但存在事实上的物业管理服务合同关系。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；第二款规定：已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。此条款的本意在于在前期物业管理服务合同履行期间，自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品房交付使用之日发生的前期物业管理费用，由建设单位交纳；在开发商将房屋交付业主之后的前期物业管理费应由业主交纳。故被上诉人马某主张自己与上诉人中天物业管理有限公司未签订物业管理合同，中天物业管理有限公司与金羚置业公司签订了前期物业管理合同，中天物业管理有限公司应向金羚置业公司主张物业管理费的理由不当，本院不予支持。
2.关于上诉人的物业管理服务是否存在瑕疵。被上诉人主张上诉人的物业管理服务存在瑕疵，并提供了由78户业主签名的联名证明。本院经审理发现，在联名证明中提出物业管理存在问题的业户是四十余户，其余业户并未提出任何问题。业户们提出的问题主要集中在暖气不热方面。本院认为，被上诉人仅以该业主联名的证明作为中天物业管理有限公司服务存在瑕疵的证据属于证据不足，本院不予认定。应当指出的是，物业服务企业与全体业主是互相依存的，物业服务质量与业主依约交费也具有互相促进的关系。一方面，物业服务企业收取物业管理费后，要认真履行物业管理的职责，为小区居民创造良好的生活和居住环境，尽最大的努力减少服务中存在的瑕疵。另一方面，一个好的居住小区，物业管理服务质量的高低是其不可或缺的重要方面，而小区居民按时交纳的物业费用，是维持、提高小区物业服务水平的物质基础保障。因此从全体业主的整体利益与长远利益考量，即使本案能够认定上诉人的物业服务存在着如暖气不够热之类的瑕疵，被上诉人也不应以此为由拒交或少交物业管理费用。
综上所述，上诉人中天物业管理有限公司提供的虽系前期物业管理，但该物业管理费用应由被上诉人马某交纳，其交费应以物价部门确定的每平方米0.9元的标准来确定，按上诉人所主张的数额向上诉人交纳物业服务费。原审法院认定上诉人中天物业管理有限公司物业管理存在瑕疵，减少物业费的处理方式不当，应予纠正。

（六）二审定案结论
山东省济南市中级人民法院依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，作出如下判决。
1.撤销济南市历城区人民法院（2006）历城民初字第1476号民事判决。
2.被上诉人马某于本判决生效之日起10日内向济南中天物业管理有限公司支付物业管理费2 514元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各111元，均由被上诉人马某负担。

（七）解说
对于双方当事人对以下问题存在的争议，二审法院通过对各种证据的认定，认为应作如下处理：
1.关于金羚置业公司与中天物业管理有限公司签订的物业管理合同的性质，是否应向中天物业管理有限公司交纳物业管理费。马某认为，金羚置业公司与中天物业管理有限公司签订的系前期物业管理合同，对于自己没有约束力，其所主张的物业管理费用应由金羚置业公司交纳。二审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业管理合同。本案中，中天物业管理有限公司与金羚置业公司签订物业管理合同时，“名人大第”小区业主委员会尚未成立，故应认定中天物业管理有限公司与金羚置业公司签订的是前期物业管理合同。马某与金羚置业公司于2002年8月签订的商品房预售合同中并未涉及物业管理方面的内容。马某于2003年入住“名人大第”小区，而中天物业管理有限公司与金羚置业公司于2004年8月签订了物业委托管理合同后，才进入该小区。也就是说，马某先于中天物业管理有限公司在该小区入住生活。从马某向本庭提供的业主联名证明、马某向中天物业管理有限公司交纳水电费、暖气费的事实及物价部门出具的中天物业管理有限公司收费标准文件等证据可以认定：中天物业管理有限公司确实对“名人大第”小区实施了物业管理服务，小区业主也接受了该服务。双方虽未签订书面物业服务合同，但存在事实上的物业管理服务合同关系。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；第二款规定：已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。此条款的本意在于在前期物业管理服务合同履行期间，自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品房交付使用之日发生的前期物业管理费用，由建设单位交纳；在开发商将房屋交付业主之后的前期物业管理费应由业主交纳。故马某主张自己与中天物业管理有限公司未签订物业管理合同，中天物业管理有限公司与金羚置业公司签订了前期物业管理合同，中天物业管理有限公司应向金羚置业公司主张物业管理费的理由不当，二审法院不予支持。
2.关于中天物业管理有限公司的物业管理服务是否存在瑕疵。马某主张中天物业管理有限公司的物业管理服务存在瑕疵，并提供了由78户业主签名的联名证明。二审法院经审理发现，在联名证明中提出物业管理存在问题的业户是四十余户，其余业户并未提出任何问题。业户们提出的问题主要集中在暖气不热方面。二审法院认为，马某仅以该业主联名的证明作为中天物业管理有限公司服务存在瑕疵的证据属于证据不足，不予认定。应当指出的是，物业服务企业与全体业主是互相依存的，物业服务质量与业主依约交费也具有互相促进的关系。一方面，物业服务企业收取物业管理费后，要认真履行物业管理的职责，为小区居民创造良好的生活和居住环境，尽最大的努力减少服务中存在的瑕疵。另一方面，一个好的居住小区，物业管理服务质量的高低是其不可或缺的重要方面，而小区居民按时交纳的物业费用，是维持、提高小区物业服务水平的物质基础保障，因此从全体业主的整体利益与长远利益考量，即使本案能够认定中天物业管理有限公司的物业服务存在着如暖气不够热之类的瑕疵，马某也不应以此为由拒交或少交物业管理费用。
综上所述，中天物业管理有限公司提供的虽系前期物业管理，但该物业管理费用应由马某交纳，其交费应以物价部门确定的每平方米0.9元的标准来确定，按中天物业管理有限公司所主张的数额向其交纳物业服务费。
（山东省济南市中级人民法院　姜涛）