（一）首部

1.判决书字号：浙江省新昌县人民法院（2007）新民一初字第797号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：施某，男，1965年12月25日出生，汉族，个体工商户，住新昌县。
委托代理人（特别授权代理）：吕文项，浙江啸天律师事务所律师。
被告：赵某，男，1995年11月1日出生，汉族，学生，住新昌县。
法定代理人：赵某1，女，1971年4月24日出生，汉族，居民，住址同上。
被告：赵某1，基本情况同上。
被告：赵某2，男，1968年2月25日出生，汉族，居民，住址同上。
上述被告委托代理人（特别授权代理）：陈国仁，浙江新希望律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：浙江省新昌县人民法院。
独任审判人员：审判员：俞永放。

6.审结时间：2007年9月17日。

（二）诉辩主张

1.原告施某诉称
被告赵某2与被告赵某1系夫妻关系，赵某系赵某2与赵某1之子。2002年3月开始，原告一直租用位于新昌县城关镇鼓山中路146-1号营业房，2003年3月9日系原告最后一次付房租费。2004年3月上旬因租约到期，原告到被告赵某1处付下一年度房租费时，被告赵某1告诉原告因经济困难该营业房不再出租，并以60万元价格出售，征求原告是否购买。原告考虑在该营业房已经营多年，形成一定的无形资产，因此与被告赵某1多次协商，只要能帮原告贷款30万元，愿意受买该营业房，为此双方已口头基本达成一致。2004年3月23日上午，被告赵某1从工商银行贷出30万元人民币后，赵某1电话通知原告，原告赶至工商银行，见被告赵某1、赵某2均在工商银行，被告赵某1将账号为1XXXXXXXXXXXXXXXXX3、户名为赵某2的活期存折交给原告，告知原告在每月18日前向银行付息1 800元并于2005年3月19日还清贷款本金30万元。同日，约在中饭前，原告与妻子到被告赵某1的三泰机械有限公司办公室，赵某1拿出已打印好的营业房产权转让协议书，双方在该协议书上签了名。协议签订后，原告立即给付被告赵某1房款27万元，赵某1将写好的两份收条给原告，并将契证、抵押物登记证复印件、办贷款的一些票据交给了原告。2004年4月24日原告又向赵某1付了最后一笔房款3万元。2005年3月19日原告还清了被告赵某1（以赵某2为户名）在工商银行的贷款本金30万元及相应利息。2005年3月21日原告分别从工商银行、工商局取回房产证、土地使用证后，与被告赵某1到房管局办理过户手续时得知因该营业房的共有人赵某系未成人，须把赵某的名字移到价值同等或者更大的房产上，才可以过户，被告赵某1当即表示羊毛衫市场对面有一幢五层楼的房子，价值比该营业房要大，待赵某名字移到他处后，办理过户手续。为此原告与赵某1于2005年5月12日签订购房补充协议一份，约定：于2005年6月30日前，到新昌县房地产交易中心办理房产过户手续；如于2005年6月30日前无法办理房产过户手续，则从2005年7月1日起，赵某1按0.01元月利率付给原告利息，利息每月30日付给原告。签订后，因被告赵某1未在约定期限内办理房产过户手续，分别于2005年7月底、2005年8月底给付了原告两个月的利息共12 000元，之后未支付利息，也未办理相关房产过户手续，原告多次催讨，两被告也置之不理。因三被告未按时办理房产过户，造成了原告额外增加房产过户的相关费用15 000元及小孩借读费12 000元。为此，现原告起诉要求三被告将房产过户给原告，并要求被告赔偿原告利息损失及其他损失27 000元。

2.被告赵某辩称
该营业房转让协议系赵某1个人与原告签订，其系未成年人，因原告侵害了其合法权益，原告与赵某1签订的营业房产权转让协议书无效，因此要求驳回原告的诉讼请求。

3.被告赵某1辩称
其与被告赵某2系夫妻关系及赵某系其儿子均为事实，但其不是赵某的法定代理人。在2004年3月中旬，在该营业房租期快满时，因其三泰机械有限公司资金困难，告知原告不再出租，并将以60万元的价格出售。在与原告口头协商中，得知原告只能筹集到现金30万元，因本人已以该营业房抵押向工商银行申请贷款30万元，告知原告该笔贷款可算作房款，但该贷款的本金及利息由原告偿还，原告也同意，为此其与原告于2004年3月23日签订了营业房产权转让协议书，原告也按约付清了房款。2005年3月，贷款快到期，因原告要求其去转贷，但银行有新的规定，房产中有未成年人不给办理贷款，为此原告要求赵某1办理房产过户手续。约于2005年4月，其与原告夫妻去房管局办理过户手续，得知该营业房的共有人中赵某系未成年人，须把赵某的名字移到价值同等或者更大的房产上，才可以过户。当时就告诉原告，其在羊毛衫市场对面有一幢比该营业房价值更大的房屋，但是该幢房屋在银行抵押贷款，要等贷款还清后，才可以将赵某的名字移到羊毛衫市场对面的那幢房子上，为此双方在2005年5月12日签订购房补充协议一份。签订后，因未能将营业房按约过户给原告，分别于2005年7月、8月共向原告支付了利息12 000元。因该营业房转让协议、购房补充协议系被告赵某1个人行为，其一直未告知被告赵某2，因此该协议无效。

4.被告赵某2辩称
其系赵某的法定代理人，但赵某1不是赵某的法定代理人。因该营业房转让协议、购房补充协议系赵某1个人行为，其一直未知情，直到赵某1向原告付息后才知道被告赵某1擅自将该营业房转让给原告。其已明确告知原告，该房产系父母送给赵某的，不能买卖。本案讼争的房产系赵某1、赵某2、赵某共同所有，赵某1擅自处理该房产，且赵某未成年，所以协议无效。原告以协议有效要求办理过户手续的诉讼请求不能成立，要求法院驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
浙江省新昌县人民法院经公开审理查明：原告与被告赵某1曾签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2002年3月10日至2003年4月10日；租金的支付方式于每年3月10日前一次性付清。以后每年原告与赵某1签订房屋租赁合同一次。2004年3月上旬原告到被告赵某1处付房租费时，被告赵某1告诉原告2004年度的房租费暂不用交，因三泰机械有限公司资金困难，该营业房不再出租，并以60万元价格出售，征求原告是否购买。原告与被告赵某1多次协商，称只要能帮原告贷款30万元，愿意买受该营业房。为此双方在口头上基本达成一致。2004年3月23日，被告赵某2以讼争的营业房作抵押从工商银行贷出30万元人民币后，被告赵某1将账号为1XXXXXXXXXXXXXXXXX3、户名为赵某2的活期存折交给原告，并告知原告在每月18日前向银行付息1 800元及在2005年3月19日付清贷款本金。同日，原告与被告赵某1签订了营业房产权转让协议书，约定：（1）被告赵某1将坐落在新昌县城关镇鼓山中路146—1号的营业房一间，营业房面积63.86平方米，产权转让给原告。（2）原告付给被告赵某1房屋转让金为人民币净60万元整。（3）付款方式：1）2004年3月25日前赵某1协助原告用鼓山中路146号的房产证和土地证抵押贷款人民币30万元付给赵某1，贷款利息由原告负担，如贷款不成，另行协商。2）贷款付赵某1第二天，原告付给赵某1现金27万元，剩余3万元在一个月内付清（即2004年4月25日前），付清房款后，赵某1将门牌证、税据等资料全部移交给原告，房产证、土地证等全部归原告所有，贷款到期，由原告自行还款，到时鼓山中路146号的房产证和土地证由原告取回。（4）因房产证被抵押，鼓山中路146号营业房的房产产权须在贷款还清之后转移，到时赵某1应协助原告办理房产产权转移手续，所有税款、费用均由原告负担。协议签订当日，原告给付被告赵某1营业房转让款57万元（其中现金支付27万元，赵某2在工商银行贷款作抵营业房转让款30万元），2004年4月24日给付赵某1现金3万元。2005年3月19日，原告还清了赵某2在工商银行的个人贷款本金30万元及相应利息。2005年3月21日原告从工商银行、工商局取回房产证、土地使用证后，与被告赵某1到房管局办理过户手续时，双方得知因该营业房的共有人赵某系未成年人，须把赵某的名字移到价值同等或者更大的房产上，才可以过户，被告赵某1当即表示别处有一幢价值比该营业房要大的房子，待赵某名字移到他处后，再办理过户手续。为此于2005年5月12日原告与被告赵某1签订购房补充协议一份，约定：于2005年6月30日前，到新昌县房地产交易中心办理房产过户手续；如于2005年6月30日前无法办理房产过户手续，则从2005年7月1日起，赵某1按0.01元月利率付给原告利息，利息每月30日付给原告。签订后，被告赵某1按约分别于2005年7月底、2005年8月底给付了原告两个月的利息共12 000元，之后未支付利息，也未办理相关房产过户手续。经原告多次催讨，被告置之不理，致本案纠纷发生。另查明：赵某1为新昌县三泰机械有限公司的法定代表人，赵某2为新昌县三泰机械有限公司的股东之一；2004年3月22日该营业房的房地产抵押评估价值50万元；被告赵某2与被告赵某1系夫妻关系，赵某系赵某2与赵某1之子；讼争的坐落于新昌县城关城镇鼓山中路146—1号营业房系被告赵某、赵某1、赵某2共同所有，讼争营业房的土地使用者为赵某1，契税登记证中的承受方为赵某、赵某1；被告赵某1、赵某2另有位于新昌县城关镇上礼泉村口建筑面积为662.75平方米的共有房屋一幢。
上述事实有下列证据证明：
1.营业房产权转让协议书一份、购房补充协议，证明原、被告买卖房子的事实。
2.收条3份，证明原告付清房款的事实。
3.抵押登记证复印件、保险单、工商银行的存折，证明三被告在讼争的营业房出卖前向工商银行办理抵押贷款手续，该笔贷款系被告赵某2为原告所贷，且能够证明被告赵某2对赵某1卖房的行为是明知的，也足以证明被告赵某1、赵某2作为赵某的法定代理人行使了关于该营业房的有关抵押权。
4.2006年4月底的电话录音单，证明被告赵某2对买卖房子之事是明知的。
5.2003年3月9日赵某1出具的收条及房屋租赁合同一份，证明房租款是付到2004年3月10日的事实。
6.商品房购销合同一份，证明当初赵某1买卖房子时，卖方是赵某1。
7.房屋产权档案证明，证明被告赵某1、赵某2另有建筑面积为662.75平方米的共有房屋一幢的事实。
8.户口簿一本，证明户主系赵某2，赵某于1995年11月1日出生的事实。

（四）判案理由
浙江省新昌县人民法院经审理认为：被告赵某1与原告施某签订营业房产权转让协议书时，其身份特定，既为被告赵某2之妻，又为被告赵某的法定代理人，因此原告有理由相信赵某1有代理权，而且原告对此是善意、无过失的。讼争的营业房已交付，房款已付清，并且原告收到了房屋产权证、土地使用证，因此原告施某与被告赵某1所签订的营业房产权转让协议书、购房补充协议系双方真实意思表示，合法有效，原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务，三被告有义务将财产过户给原告，故原告要求被告协助办理过户手续并支付自2005年9月1日起至办理该讼争的房屋实际过户日止以房款60万元按月息1%计算的利息的诉请，合法正当，本院予以支持。原告提出要求被告赔偿其他损失27 000元，依据不足，本院不予支持。
关于被告赵某2辩称营业房转让协议、购房补充协议系赵某1个人行为及并未知情的意见，根据婚姻法有关规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，赵某2在工商银行抵押贷款，原告代为赵某2偿还该贷款，且原告已实际占有、使用讼争营业房多年，赵某2未向原告提出任何反对意见，其应当明知讼争营业房转让的事实；租赁协议、营业房转让协议及补充协议均为原告与赵某1签订，签订营业房转让协议时原告从契税中得知的共有人只是赵某，并无赵某2；从原告与被告赵某1约定的该营业房转让款60万元，同时结合该营业房抵押时评估价值为50万元来看，转让款高出10万元，显然基本合理，赵某1与原告之间并无恶意串通损害他人利益。综上原告有理由相信赵某1的营业房转让行为系夫妻双方共同意思表示，被告赵某2不得以不同意或不知道为由对抗善意的原告，因此赵某2之辩称意见，与事实不符，不能成立。
《民法通则》第十八条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产；监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担损失，给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。该条款并未完全禁止监护人处分未成年子女的财产，却规定监护人为了被监护人的利益，可以合理地利用或处分被监护人的财产，结合本案，虽无证据证明直接为子女利益，但被告赵某1因企业困难出让营业房，其企业经营状况好坏关乎抚养能力状态，也可说是间接为子女利益，且作为善意的原告无法知道被告赵某1处分财产真正目的。依据合同法规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。赵某1作为赵某的法定代理人代理民事活动，符合表见代理的有关规定。即使本案中监护人损害了未成年子女利益，也应由监护人承担责任。因此三被告以损害未成年子女利益为由主张合同无效的意见，本院不予采纳。未成年人的父母是未成年人的监护人，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人，因此原告起诉以赵某1作为被告赵某的法定代理人并无不当。现三被告辩称赵某1不是赵某的法定代理人，与法不符，本院不予采纳。

（五）定案结论
浙江省新昌县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民法通则》第十二条、第十四条之规定，作出如下判决：
1.被告赵某、赵某1、赵某2于本判决生效后7日内协助原告施某办理房产（坐落于新昌县城关镇鼓山中路146—1号营业房）过户手续；
2.被告赵某、赵某1、赵某2支付自2005年9月1日起至办理该讼争的房屋实际过户日止以房款60万元按月息1%计算的利息；
3.驳回原告施某的其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（1991年）第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11 450元，减半收取5 725元，由原告负担250元，由被告赵某1、赵某2、赵某负担5 475元，于本判决生效后5日内向本院缴纳。

（六）解说
本案涉及房屋买卖、家庭婚姻、法定监护等法律关系，在社会上具有一定代表性，对其加以研究，具有一定现实意义。本案中双方当事人争议的焦点主要有两个：被告赵某1出卖营业房的行为是否属于个人行为以及是否侵害了其未成年子女赵某的利益。
对于本案的第一个争议焦点，涉及对“家事代理”和“表见代理”两个概念的理解和适用。这里所指的“家事代理”是指依据婚姻法的有关规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定的，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。我国《婚姻法》第十七条、第十八条以及第四十一条明确规定了夫妻财产制的一般原则是“共同财产，共同债务”。第十九条虽有例外规定，但该条的内容却非常清楚：对于财产的书面约定原则上只能约束夫妻双方，只有在有证据证明第三人明知的情况下才具有对抗第三人的法律效力。婚姻家庭是一个以感情、血缘为基础的经济共同体，在与第三人发生经济往来时，除非夫或妻一方及时、明确向第三人表明夫妻双方之间对有关财产的另外约定，否则第三人有理由相信，与其发生经济往来的家庭实行的是“共同财产，共同债务”的原则。家庭中的财产情况，第三人在通常情况下是没法知道的，法律如此规定平衡了夫妻经济共同体和第三人的利益，实现了法律的公平正义。
“表见代理”是指行为人无代理权而以本人的名义与第三人为民事行为，但有足以使第三人相信其有代理权的事实理由，善意相对人与其实施民事法律行为，该民事法律行为的后果由本人承担。立法者设立表见代理制度的目的是避免任何人在与他人从事交易时都要向本人仔细核实代理人是否得到了授权及授权范围，以防止增加大量的交易成本，使许多交易无法快捷顺畅地进行，最终妨碍市场经济正常交易秩序的建立。但是，表见代理制度不可滥用，否则就会侵害本人的利益。理论界认为，构成表见代理必须同时具备以下四个条件：一是行为人无代理权却以本人的名义为民事行为，二是客观上有合理的理由相信相对人有代理权，三是主观上相对人善意无过失，四是无权代理行为的发生与本人有关。
由此可见，尽管“家事代理”和“表见代理”的立法宗旨都是保护善意相对人的信赖利益，但两者的适用条件却有本质的区别。“家事代理”是夫妻因日常家庭事务与第三人为一定法律行为时相互代理的权利，夫妻于日常家事处理方面互为代理人，互有代理权，即夫或妻基于婚姻法的规定而获得了夫妻共同财产的平等处分权，而适用“表见代理”的一个前提条件就是行为人并无代理权。结合本案的具体情况，可以直接适用婚姻法关于“家事代理”的相关规定，足以认定被告赵某1转让营业房的行为并非其个人行为，而对赵某1和赵某2夫妻产生效力，被告赵某2不得以不同意或不知道为由对抗原告施某。
根据《民法通则》第十八条的规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。对于本案的第二个焦点，关键在于对“为被监护人的利益”的理解。无民事行为能力人和限制民事行为能力人由于不具备从事民事活动的生理和心理基础，不能独立进行民事活动。因此，国家设立监护制度的主要目的，就是通过监护人的代理行为进行民事活动，来弥补无民事行为能力人和限制民事行为能力人在民事行为能力上的缺陷，从而有效地保护其合法的民事权益。这一立法目的在《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第十条对监护人的监护职责范围的规定中有了充分体现。结合本案中被告赵某1因企业困难出让营业房、转让营业房的价款高于营业房抵押时评估价值10万元以及被告赵某1、赵某2另有位于新昌县城关镇上礼泉村口建筑面积为662.75平方米的共有房屋一幢（价值远大于转让的营业房）等事实，原告完全有理由相信，被告赵某1的行为关乎其抚养能力，是为了保护其未成年子女的利益所为的。同时，《民法通则》第十八条还规定了监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。由此可见，即使本案中监护人损害了未成年子女利益，也应由监护人承担责任，被告不能以此对抗合同的成立。两者属于两种不同的法律关系，只要合同当事人双方意思表示真实且合同不违反法律或社会公共利益，合同就应当被认定成立，并依此产生相应的法律后果。因此，本案中被告以“维护未成年子女的利益”来抗辩房屋买卖合同的成立实属对法律条文的曲解。本案法官深刻理解立法目的、宗旨和精神，作出了正当性的判决，达到了社会效果和法律效果的有机统一。
本案还可以从不动产登记效力的角度考察。不动产登记是指国家登记机构将不动产物权的设立和变动的事项记载于不动产登记簿并供公众查阅。不动产登记的主要目的在于公示。通过登记将不动产物权的设立、移转、变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不动产上所形成的物权状态。公示的主要目的在于产生公信力，即对于通过法定的公示方法所公示出来的权利状态，相对人有合理的理由相信其为真实的权利状态，并与登记权利人进行交易，对这种信赖利益，法律就应当予以保护。不动产登记的主要立法目的在于保护第三人的信赖利益，维护交易安全。结合本案“原告签订营业房转让协议时原告从契税中得知的共有人只是赵某和赵某1，并无赵某2”的事实和笔者前面的相关论述，同样能够得出被告赵某1签订转让营业房合同有效的结论。
司法裁判的简约要求司法裁判不在案件的正式判决中决定一些非必要的议题，个案裁判理由不超越该案范围，避免涉及高深层次的理论问题等。但案例分析要求我们从不同角度去分析和发掘隐藏在社会纠纷背后的法律关系和法学原理，从而探究这些法律关系和法学原理的相通性。这样一来，既可以拓宽视野、拓展思维，为司法实践积累经验和提供指导，同时也增强了判决本身的可信度和权威性。
（浙江省新昌县人民法院　邹永明）