(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:北京市朝阳区人民法院(2008)朝民初字第23920号民事判决书。
二审判决书:北京市第二中级人民法院(2008)二中民终字第17939号民事判决书。
3.诉讼双方
原告(上诉人):北京链家房地产经纪有限公司,住所地:北京市朝阳区朝外大街乙12号昆泰国际中心701室。
法定代表人:左某,董事长。
委托代理人:马某,男,汉族,北京链家房地产经纪有限公司职员。
委托代理人:张某,男,汉族,北京链家房地产经纪有限公司职员,住北京市朝阳区。
被告(被上诉人):盖某,女,汉族,住陕西省西安市未央区。
第三人:朱某,女,汉族,住北京市昌平区。
委托代理人:马某1,男,汉族,北京市东方天旭国际贸易有限公司经理,住北京市昌平区。
5.审判机关和审判组织
一审法院:北京市朝阳区人民法院。
独任审判人员:代理审判员:江诗伟。
二审法院:北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:白松;代理审判员:佘卫、李光琴。
6.审结时间
一审审结时间:2008年9月18日。
二审审结时间:2008年12月10日。
(二)一审诉辩主张
1.原告诉称
我公司于2007年5月4日与被告签订《房屋买卖经纪合同》,约定为其提供房源并带其实地看房,被告不得与业主私下达成交易,如违约应赔偿登记售房价的3%作为违约金。我公司于2008年5月5日带被告看了第三人位于北京市朝阳区XX路13号院(领地OFFICE)1号楼A单元1707号房屋。后被告与第三人私下成交并过户完毕。现要求解除与被告签订的《房屋买卖经纪合同》,并由被告按其与第三人实际成交价的3%向我公司支付违约金41700元。
2.被告辩称
我未与原告签订过《房屋买卖经纪合同》。原告所说的合同是我替朋友看房而以我的名义和联系方式填写的。合同签订后原告确实带我看过北京市朝阳区XX路13号院(领地OFFICE)1号楼A单元1707号房屋,但在看该套房屋时未签订任何文件。包括爱家公司在内的多家中介公司都带我看过这套房,后出于服务质量和佣金比例的考虑,我选择了爱家公司完成与第三人的交易,房屋登记在我丈夫名下,我认为我与第三人并非私下交易,故不同意原告的诉讼请求。
3.第三人述称
就涉案房屋的出售事宜我在多家中介公司都填写了委托信息,只要符合我的出售条件,任何一家中介公司均可替我出售房屋。原告是带着被告来看过我的房屋,后被告与我通过爱家公司中介成交,成交价格为139万元,登记在被告丈夫名下,我认为被告最终选择爱家公司完成交易是出于佣金的考虑。
(三)一审事实和证据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明:2008年5月,被告(甲方)与原告(乙方)签订《房屋买卖经纪合同》一份,约定甲方委托乙方为其寻找所需房源,乙方为甲方提供房屋信息并带甲方实地看房,甲方及其利害关系人与乙方介绍之业主不得私自达成交易事项。合同第4条约定,任何一方违反合同约定,侵害对方合法利益的,应赔偿登记售房价的3%作为违约金支付给守约方。后原告带被告察看了第三人位于北京市朝阳区XX路13号院(领地OFFICE)1号楼A单元1707号房屋,第三人最终通过案外中介公司完成该套房屋的交易,登记至被告丈夫名下。
庭审中,原告提交有被告签字的《房屋买卖经纪合同》一份,该合同显示签订日期为2008年5月4日,合同文本附有看房情况确认,显示看房物业地址为公园2008第19号楼1404号房,业主登记售房价120万,时间为2008年4月26日,业主签字及甲方签字均为空白;物业地址二为XX路13号院领地OFFICE1号楼A座1707号房,业主登记售房价142万,有业主朱某签字,甲方签字及看房时间均为空白。原告称该合同系带领被告察看涉案房屋时签订,其中物业地址一的登记情况系此前带领其他客户看房时所作的登记。被告称该合同系原告带其为朋友察看公园2008第19号楼1404号房时签订。
上述事实有下列证据证明:
1.双方当事人陈述。
2.《房屋买卖经纪合同》。
3.第三人陈述。
(四)一审判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理认为:被告虽称《房屋买卖经纪合同》系其为朋友所签订,但该合同内容上并无此标注,被告亦未就此举证,故应认定该合同系原、被告双方签订。现原告要求解除该合同,被告并不认可其与原告有合同关系,故对原告此项诉讼请求予以支持。
该合同所附北京市朝阳区XX路13号院(领地OFFICE)1号楼A座1707号房屋的看房情况虽无被告签字确认,但其认可曾由原告带领看过该房,且时间在合同签订之后,对此应予以确认。原告以被告与第三人私下交易为由,要求其承担违约责任,被告认为其与第三人并非私下交易,故本案的争议焦点在于被告通过案外中介公司与第三人进行房屋买卖的行为是否构成合同约定的私下交易。从合同中设立该违约条款的目的看,主要是为了避免房屋买受人在通过中介公司获取房屋出售信息后,利用该信息直接与房屋出售方达成交易,使中介公司提供居间服务以赚取佣金的目的落空。在此情况下,房屋买受人利用了中介公司提供的信息获取利益,故承担一定的违约责任并无不当。但就本案而言,被告称其系通过案外中介公司获取该售房信息,第三人亦表示其在多家中介公司均登记了涉案房屋的出售信息,且只要条件符合,可由任何一家中介公司居间出售,并未独家委托原告出售该房屋。故被告在同一时期内通过多家中介公司获取同一处房源信息的可能性存在且合理。被告出于佣金比例高低及服务质量的考虑最终选择案外中介公司而非原告完成该笔交易属于市场经济条件下正常的商业竞争,并不违法。原告未举证证明被告在与第三人通过案外中介公司完成交易的过程系利用了自己提供的房源信息或订约机会,故被告行为并不构成合同中约定的私下交易,原告据此要求被告承担违约责任依据不足。
(五)一审定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定,作出如下判决:
1.原告北京链家房地产经纪有限公司与被告盖某于2008年5月签订的《房屋买卖经纪合同》于本判决生效之日解除。
2.驳回原告北京链家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
(六)二审情况
1.二审诉辩主张
上诉人诉称:不服一审判决,坚持原诉意见,请求撤销原判,依法改判支持其诉讼请求。
被上诉人辩称:同意原审判决。
2.二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理,确认一审法院认定的事实和证据。
3.二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为:当事人对自己提出的主张有责任提供证据。根据已查明的事实,盖某前后与原告签订过两份《房屋买卖经纪合同》,应认定盖某与原告签订过《房屋买卖经纪合同》。现原告要求解除该合同,而盖某否认双方之间有合同关系,本院对原告此项请求予以支持。原告虽带盖某考察过1707号房屋,但盖某称其系通过案外中介公司获取该售房信息,该房房主朱某又当庭表示其在多家中介公司均登记了该房的出售信息,且只要条件符合,可由任何一家中介公司居间出售,并未独家委托原告出售该房。故盖某在同一时期内通过多家中介公司获取同一处房源信息的可能性存在,且具有合理性。盖某出于佣金比例高低及服务质量的考虑最终未选择原告完成该笔交易,并不违法。原告不能证明盖某与朱某通过案外中介公司完成交易的过程系利用了其提供的房源信息或订约机会,故本院不能认为盖某的行为构成合同中约定的私下交易,原告以此为由要求盖某承担违约责任,依据不足,本院难以支持。
4.二审定案结论
北京市第二中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。
一审案件受理费421元,由北京链家房地产经纪有限公司负担(已交纳);二审案件受理费842元,由北京链家房地产经纪有限公司负担(已交纳)。
(七)解说
随着经济的发展,二手房市场交易日益活跃,竞争也愈加激烈,中介公司想竭力促成交易收取佣金,而交易双方尤其是买房人则在想尽力降低购房成本。结果就是中介公司想尽办法保住房源,尽量不让买卖双方直接联系,而买房人则想尽量选择佣金更为便宜的中介甚至绕过中介直接与卖房人交易,本案即属此类典型情况。就本案而言,主要的争议焦点有二:一是原、被告双方是否形成经纪合同关系;二是被告是否构成违约。
首先看第一个问题。在中介公司就特定房屋促成买卖双方达成交易之前,买方或卖方往往会单方委托中介公司出售房屋或寻找房源,此时双方已形成委托合同关系。当此种委托仅为口头委托时,双方的权利义务内容一是较为松散,如委托人可随时撤回委托,受托人在未完成任务时亦不得请求报酬等,此时口头合同对双方的拘束较小,发生纠纷的可能性也较小;二是权利义务内容不甚明确,通常情况下,中介公司之前介绍房源的行为只是一种附属性的行为,这也已经成为其经营风险的一部分,其根本目的在于继续促成买卖双方达成交易并收取佣金,故在买卖双方未达成交易时不会单独就介绍房源的服务行为收取费用。但如出卖方利用了中介公司介绍的房源直接与卖方进行了交易,因其实际接受了中介公司提供的服务并从中获益,从公平角度出发仍应给予中介公司一定补偿。故有无书面合同仅对具体的合同义务程度及责任承担方式会产生影响,对双方之间是否有合同关系并无影响,这种法律关系的形成不以签订书面合同为必要。被告关于双方之间无合同关系的主张属法律认识错误。
而在双方签订了书面合同的情况下,合同中往往会对双方的权利义务进行细化,对双方当事人附加一些特定的义务。如本案中涉及的《房屋买卖经纪合同》,就约定买房人不得与中介公司介绍的业主私下达成交易,否则应承担违约责任,并对违约责任的比例作出了具体的约定。被告虽称该合同系其代朋友所签,但因未能就此举证证明,故其主张未被法院采信,被告应当受到该《房屋买卖经纪合同》的约束。从案件实际情况看,被告已经购买了房屋,其签署合同的目的已经实现,该合同已无继续履行必要,且被告关于双方无合同关系的主张也表明其无意与原告继续履行合同的态度,故该合同应予解除。
其次是被告是否应承担违约责任的问题,这也是本案中的核心争议焦点。双方签订的合同虽不规范,但关于违约责任的约定很明确,即被告及其利害关系人与原告介绍之业主不得私自达成交易事项,否则应赔偿登记售房价的3%作为违约金。从形式上看,原告带被告看了涉案房屋并认识第三人,后被告与第三人通过案外中介公司达成交易,符合“与原告介绍之业主私自达成交易事项”的情形,从原告角度看尤其如此,其理解的“私自交易”即未经过原告进行交易。但在被告看来,其并未与业主(本案第三人)私自达成交易,因为其与业主最终的交易也是通过中介公司进行的,其理解的“私自交易”是指与业主直接进行交易。因此,被告与第三人通过其他中介公司最终达成交易是否应理解为“私自交易”成为关键,亦即如何对“私自交易”进行解释的问题。
从文义看,“私自”意指“私下、背地里”的意思,因合同系原、被告双方签订,故被告的这种“私下、背地里”只能是针对原告而言,故被告认为只要是通过中介公司进行交易就不构成“私自交易”的观点是错误的;从合同目的看,之所以要进行这种约定是因为被告利用了原告提供的房源而最终未通过原告完成交易,使得原告丧失了赚取佣金的机会,换句话说,这种情况使得原告向被告介绍房源的这一行为未能取得相应的对价。但此时应有一个前提,即被告实际利用了原告提供的房源机会。结合以上两点,该合同中的“私自交易”应理解为被告利用原告提供的房源机会而未通过原告与卖房人进行交易的行为。基于此,问题的关键落脚到被告在最终完成交易的过程中是否利用了原告提供的房源信息。如果是,那么被告利用了该信息,即使另外寻找一家中介公司完成交易,也应当被认定为“私自交易”,应向原告承担违约责任。从本案实际情况看,涉案房源信息并非原告所独有,第三人陈述其在多家中介机构均进行了登记,无论是哪家机构,只要符合条件均可居间完成交易,故该房源信息并非原告所独家享有。在现行的二手房交易实践中,多家中介公司同时拥有同一套房源信息的情况已成为一个行业特色,而不同中介公司带同一位购房人察看相同一套房源的情形也属正常现象,此时应当允许购房人自行选择合适的中介公司完成交易。本案中被告关于最终完成交易的解释合理,此时应当由原告举证证明被告系利用了其提供的房源信息并私下完成交易,否则被告无须承担违约责任。
(北京市朝阳区人民法院 江诗伟 付艳)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2009年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社,人民法院出版社 第217 - 221 页