（一）首部

1.判决书字号：四川省雅安地区中级人民法院（1998）雅中法经初字第17号。

2.案由：抵押贷款合同案。

3.诉讼双方：
原告：中国银行雅安分行。
法定代表人：陈某，行长。
委托代理人：唐蓉生，三龙律师事务所律师。
被告：四川省雅安地区乡镇企业供销公司。
法定代表人：兰某，经理。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：四川省雅安地区中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：封树玲；审判员：刘映伶；代理审判员：陶明刚。

6.审结时间：1998年9月25日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：1996年10月8日，我行与被告订立了两份人民币流动资金借款合同，约定：我行向被告发放贷款两笔，每笔人民币50万元整，共计100万元，借款期限分别为5个月和7个月，同时以双方订立的抵押协议为合同的附件，被告以享有全额产权的房屋作为借款债务本息清偿的抵押物，并依法办理了抵押登记手续。被告至今尚未归还借款本金100万元，截止至1998年7月20，欠付逾期借款利息192146元，故请求依法判决被告偿还借款本息，承担违约责任，并承担本案全部诉讼费用。

2.被告雅安地区乡镇企业供销公司辩称：借款本金100万元是事实，利息已支付到1997年3月，逾期利息应按有关规定处理，现企业处境困难，无力归还借款。

（三）事实和证据
四川省雅安地区中级人民法院经公开审理查明：1996年1月25日，原告中国银行雅安分行与被告四川省雅安地区乡镇企业供销公司订立了一份抵押协议（编号为960125号），主要内容为：雅安地区乡镇企业供销公司以其自有的四处房屋抵押给中国银行雅安分行，四处房屋为：雅安市西大街200号木结构门面，建筑面积195平方米，作价39万元；雅安市张家山路44号砖混结构房屋，建筑面积869平方米，作价521400元；雅安市华兴街158号砖混结构房屋，建筑面积338平方米，作价33.8万元；雅安市人民路26号砖混结构房屋，建筑面积56平方米，作价14万元（此处房产证特办）。签订上述协议的次日，原、被告双方又在雅安市房屋产权管理办公室办理了房屋产权证，因被告尚未取得人民路26号房屋的房产证，故产权证只登记了西大街、华兴街和张家山路的三处房屋，抵押期限为1996年1月25日至1999年1月26日。1996年10月8日，原、被告双方签订了两份人民币流动资金借款合同，约定：中国银行雅安分行向雅安地区乡镇企业供销公司发放两笔贷款，每笔50万元，共计100万元，期限分别为5个月和7个月，利率分别为月利率千分之八点四一五和千分之九点二四，两份合同均以上述抵押协议和房屋产权证明作为合同的附件。借款合同签订后，雅安地区乡镇企业供销公司对两笔贷款均支付利息至1997年3月，此后未再付利息和偿还本金。
同时查明：1994年6月28日，四川省雅安地区中级人民法院（1994）雅中法经初字第29号民事裁定书已将被告雅安地区乡镇企业供销公司位于雅安市华兴街158号的房屋查封，被告与原告签订的抵押协议和办理房屋产权证明，隐瞒了该情况。被告在取得雅安市人民路26号房屋的房产证后，将该房卖与他人。此外，被告抵押给原告的雅安市张家山路房屋属于仓库和职工住房的综合楼，且该住房已于1992年统一参加雅安市房改，职工购买了55%的产权并已取得享有该部分产权的房产证，1998年4月，该住房第二次参加雅安市房改，职工又购买了余下的45%产权（尚未领取新的房产证），在办理抵押登记时，被告提交的房地产抵押鉴证申请审批表中注明了有“住宅653平方米”。被告还于1998年5月24日未经原告许可，擅自将抵押的雅安市西大街房屋交由其他单位拆迁，并与之签订了房屋拆迁安置协议书。
诉讼中，原告要求逾期利息按中国银行四川省分行路川中行综（1997）75号文件规定的逾期按日利率万分之四计算。
上述事实有下列证据证明：
1.961008-1号、961008-2号借款合同。
2.960125号抵押协议。
3.雅权字第3827、3828、3624一148号房屋权证。
4.雅权押（1996）字第09号房地产抵押鉴证审批书。
5.四川省雅安地区中级人民法院（1994）雅中法经初字第29号民事裁定书。
6.被告与他人签订的房屋拆迁安置协议书。
7.雅安市张家山路房屋房产证复印件及房屋照片。
8.原告出具的于1997年3月21日收到被告利息的三张转账传票。
9.中国银行四川省分行川中行综（1997）75号文件。
10.四川省雅安地区中级人民法院向雅安地区房改办的调查材料。

（四）判案理由
四川省雅安地区中级人民法院根据上述事实和证据认为：
1.原、被告签订的两份人民币流动资金借款合同属有效协议。本案双方当事人对借款本金100万元及利息的约定、利息的截止支付时间等均无异议，应予以认定，且双方的约定符合法律规定，借款合同属有效协议，被告应按合同的约定按时偿还本金100万元及相应的月利率千分之八点四一五和千分之九点二四的利息，逾期不还的还应承担逾期部分的利息，原告要求被告逾期利率按日万分之四计算，未违反法律规定，应予准许。
2.雅安市人民路26号房屋和华兴街158号房屋的抵押行为无效。本案发生在《中华人民共和国担保法》实施之后，故应适用该法的有关规定。《中华人民共和国担保法》第三十八条规定，抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。第四十一、四十二条又规定，以城市房地产抵押的，应当到县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案涉及的雅安市人民路26号房屋签订了抵押合同，但未在房管部门办理抵押物登记，未领取房屋产权证，且该处房屋已转卖他人，其抵押行为无效。另外，《中华人民共和国担保法》第三十七条第（五）项规定，依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。被告将已被查封的华兴街158号房屋又抵押给原告，其抵押行为违反了上述规定，应认定为无效行为，被告均应对两处无效抵押承担全部责任。
3.已出售部分产权的职工住房的抵押行为无效。雅安市张家山路44号房屋属职工住房和仓库的综合楼，被告将此房抵押给原告时，虽办理了抵押登记行为，但该房屋中的职工住房部分在此之前已出售部分产权给职工，被告仅享有45%的房屋产权；且住房属不可分之物，按1992年房改政策精神，职工购房后虽只取得了55%产权，但取得了完全的占有权、使用权、继承权和法定的处分权与部分收益权，企业对该房屋不享有处分权，故被告将其不享有处分权的职工住房予以抵押的行为是无效的，而原告应当知道被告不享有抵押的职工住房的全额产权，仍与之办理抵押登记，亦有一定的过错。但本案涉及的张家山路的房屋职工住房以外的仓库部分的抵押行为符合法律规定，应认定为有效。
4.雅安市西大街200号房屋的抵押行为有效，被告擅自与他人签订的房屋拆迁安置协议书属无效行为。国务院颁发的《城市房地产抵押管理办法》第三十八条规定：“因国家建设需要将已设定抵押权证的房地产列入拆迁范围内的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。”本案中，被告将符合法律规定的办理了抵押登记的西大街200号房屋，未经抵押权人原告的同意，在既未清偿债务也未重新设置抵押权的情况下，擅自将该处房屋交由他人拆迁，并与他人签订了房屋拆迁安置协议书，违反了上述法规，该房屋拆迁安置协议书属无效协议。
综上所述，原告中国银行雅安分行依法享有被告雅安地区乡镇企业供销公司所有的雅安市西大街200号房屋和雅安市张家山路44号房屋中职工住房以外的房屋部分的抵押权，被告不履行债务时，原告有权依法以该抵押财产折价或者以折卖、变卖该财产的价款优先受偿，不足部分，被告应继续清偿。

（五）定案结论
四川省雅安地区中级人民法院根据《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条第二款和《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第八十五条以及其他有关法规、政策的规定，作出如下判决：
1.被告雅安地区乡镇企业供销公司应偿还原告中国银行雅安分行借款本金100万元及约定的利率，逾期利率按日万分之四计算。
2.原告中国银行雅安分行对被告四川省雅安地区乡镇企业供销公司所有的位于雅安市西大街200号房屋及张家山路44号职工住房以外的房屋部分享有抵押权。
3.以上内容于判决生效之日起10日内履行。
本案诉讼费22370元，诉讼保全费5520元，共计27890元，均由被告四川省雅安地区乡镇企业供销公司承担。
宣判后，双方当事人均未提起上诉。

（六）解说
本案债权债务关系清楚、明确，双方当事人对此均无异议，但本案涉及的已出售部分产权的职工住房能否作为企业贷款抵押的问题，却是《中华人民共和国担保法》实施中遇到的问题，不仅《中华人民共和国担保法》对此没有明文规定，有关的房改政策中也没有这方面的规定。房改政策仅规定：售房款属单位所有，但必须专款专用，即必须将售房款用在房改和房屋建设上，对售房款能否用来清偿债务也没有明确规定。四川省雅安地区中级人民法院从1992年房改政策中规定职工购买55%的住房产权后，即取得了完全占有权、使用继承权和法定的处分权与部分收益权，而企业仅享有优先购买权、部分收益权及法定的行政管理权的角度出发，认定企业对已出售部分产权房屋不享有处分权，从而企业也就不能将不享有处分权的房屋予以抵押贷款。四川省雅安地区中级人民法院的这一认定既符合1992年房改政策精神，也保护了购房者的合法权益，使房改政策在法律的贯彻中得到了具体的落实，本案如以按份共有论处，认定企业对未出售的45%产权份额享有处分的话，则抵押行为就属于部分有效部分无效，这样，购房者（职工）的合法权益（占有、使用、处分、继承等）将不能得到切实保障，也使房改政策流于形式。法院的这一认定，为审判实践中关于审理抵押担保的案件提供了一定的经验。另外，已出售部分产权的房屋的抵押行为无效，并不影响企业将享有所有权的其他房屋部分抵押的行为有效，如本案中所涉及的张家山路房屋是住房与仓库的综合楼，住房部分抵押无效，并不影响仓库的有效抵押。
（封树玲）