（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：安徽省芜湖市新芜区人民法院（1998）新民初字第424号。
二审判决书：安徽省芜湖市中级人民法院（1998）芜中民终字第170号。

2.案由：房屋买卖纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：芜湖市食品公司综合经营部。
法定代表人：金某，经理。
诉讼代理人：李某，该部会计。
诉讼代理人：陈建国，芜湖正源律师事务所律师。
被告（被上诉人）：芜湖市商务局。
法定代表人：鲍某，局长。
诉讼代理人：徐某，该局办公室主任。
第三人（上诉人）：芜湖市华美装饰器材公司。
法定代表人：孙某，经理。
诉讼代理人：罗某，该公司副经理。
诉讼代理人：张铁铎，芜湖纬纶律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：安徽省芜湖市新芜区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：柳建设；人民陪审员：余跃进、李清泓。
二审法院：安徽省芜湖市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：汪猷斌；审判员：胡学功；代理审判员：徐琳。

6.审结时间
一审审结时间：1998年9月25日。
二审审结时间：1999年4月8日。

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
（1）原告芜湖市食品公司综合经营部诉称：1996年8月，被告将我部租赁的房屋出卖给第三人时，没有提前3个月通知我部，侵害了我部的优先购买权。请求判定被告与第三人买卖我部承租房的行为无效，确认我部的优先购买权。
（2）被告芜湖市商务局辩称：原告所诉基本属实，在租赁关系存续期间，我局在未通知原告的情况下，将其承租的房屋出卖给第三人是不妥的。
（3）第三人芜湖市华美装饰器材公司述称：我公司、原告与被告的两份房屋租赁合同于1994年5月到期后，由于我们两家均不同意被告提高租金的要求而未续签合同，故我们两家与被告之间均不存在续租关系，我们继续使用被告的房屋实际上是非法占用的行为，原告并不享有优先购买权，被告将原告原承租的房屋卖与我公司是有效的。

2.一审事实和证据
芜湖市新芜区人民法院经公开审理查明：1991年4月，芜湖市商务局（以下简称商务局）将其所有的坐落于芜湖市长江路54号一楼房屋分别租给其下属企业芜湖市华美装饰器材公司（以下简称华美公司）、芜湖市食品公司综合经营部（以下简称经营部）使用，并签订了房屋租赁协议，约定租金每平方米每月8元，租期3年（至1994年5月止）。租赁协议期满后，商务局要求将租金提高到每平方米10元，但两企业均不同意提租。此后，商务局派人多次向两企业催收租金。经营部于1994年7月29日、11月9日分别向商务局交付租金4380元（系1994年第二季度租金）和2000元。1996年8月13日，商务局在未通知经营部的情况下，以商筹基（96）字第088号文将长江路54号一楼共计960平方米（其中含经营部承租房182.92平方米）房屋产权按人民币60万元价格转让给华美公司，并于1996年8月29日协助华美公司办理了房屋所有权证。经营部得知此情后即向商务局主张其有优先购买权，要求购买其所承租的营业房。1997年3月28日，商务局与经营部的直接上级芜湖市食品公司达成协议，约定按人民币70万元价格将长江路54号一楼房屋产权卖给该公司（实际转让给经营部，70万元购房款由该部交付），后因华美公司提出异议而未成。1997年5月，商务局从经营部交付的70万元购房款中扣下2万元作为收取该部所欠的部分租金，其余68万元退还给该部。1997年8月7日，商务局通知两企业，决定由两企业按各自实际使用面积购买房屋产权，但因华美公司反对未成。
上述事实有下列证据证明：
（1）租赁协议两份，证明1991年5月至1994年5月商务局与经营部、华美公司分别存在房屋租赁关系。
（2）商务局收取租金收据两张，证明经营部在租赁协议期满后仍向商务局交纳租金，双方之间存在续租关系。
（3）商筹基（96）字第088号文，新集字第0XXX3号房屋所有权证，证明商务局将长江路54号一楼计960平方米（其中含经营部承租的182.92平方米）房屋产权转让给华美公司。
（4）情况反映，证明经营部在得知华美公司购得长江路54号一楼房屋产权后，即向商务局主张其所承租房的优先购买权。
（5）协议书，证明商务局同意将长江路54号一楼房屋产权按人民币70万元价格转让给芜湖市食品公司（实际转让给经营部）。
（6）收据两张，证明商务局收取了经营部交纳的70万元购房款，后又退还该部68万元，扣留2万元作为租金。
（7）关于分割长江路54号综合楼底层产权的通知，证明商务局要求两企业按各自实际使用面积购买房屋产权。

3.一审判案理由
芜湖市新芜区人民法院根据上述事实和证据认为：1994年5月，租赁协议期满时，两企业均拖欠部分租金。商务局并未以此为由终止协议，而仅要求提高租金。在两企业均不同意提租的情况下，商务局仍多次派人向两企业催收租金，以及经营部在此期间两次交付部分租金的事实足以证实，在原租赁协议期满后，虽然商务局未与两承租人续签书面租赁合同，但商务局与两承租人之间存在事实上的续租关系。但商务局不顾此事实，在没有提前三个月通知经营部的情况下，就将包括经营部所承租的房屋在内的房屋产权一并转让给华美公司，显已违反了有关法律的规定，侵害了经营部的优先购买权，该部的诉讼请求合理合法，应予支持。

4.一审定案结论
安徽省芜湖市新芜区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、第七十二条第一款、第五十八条第一款第（五）项、第二款和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条，作出如下判决：
（1）被告芜湖市商务局与第三人芜湖市华美装饰器材公司买卖芜湖市长江路54号中涉及原告芜湖市食品公司综合经营部承租的建筑面积约182.92平方米房屋的行为无效。
（2）确认原告芜湖市食品公司综合经营部对其所承租的芜湖市长江路54号房屋面积享有优先购买权。
案件受理费人民币6255元，由被告芜湖市商务局负担。

（三）二审诉辩主张

上诉人（原审第三人）芜湖市华美装饰器材公司上诉称：经营部与商务局之间在原租期届满后未形成事实租赁关系，即使形成租赁关系，也因经营部欠租和转租而丧失优先购买权。原审法院认定事实不清，适用法律不当，判决错误，请求二审法院依法驳回经营部的诉讼请求。

被上诉人（原审原告）芜湖市食品公司综合经营部答辩认为：事实和原始书面证据充分证实被上诉人是争议房的合法承租人，依法享有该房的优先购买权，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

（四）二审事实和证据
芜湖市中级人民法院经公开审理查明的事实与一审相同。另查明，1996年8月13日，商务局将长江路54号一楼房屋产权转让给华美公司时，既未进行国有资产评估，也未向同级财政、国有资产管理部门报告，并履行审批手续。
二审确认的证据与一审相同。

（五）二审判案理由
芜湖市中级人民法院根据上述事实和证据认为：被上诉人商务局将其所有的坐落于芜湖市长江路54号综合楼一楼房屋产权转让给上诉人华美公司时，既未按照国务院第91号令《国有资产评估管理办法》的规定进行国有资产评估，也未向同级财政、国有资产管理部门报告，并履行审批手续，故该转让行为违反了国家相关规定，有可能造成国有资产流失，应属无效行为。鉴于上述规定，商务局与华美公司房屋转让行为无效，故被上诉人经营部要求确认其承租房的优先购买权的诉讼请求显然不能成立，本院不予支持。

（六）二审定案结论
安徽省芜湖市中级人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十条第（三）项、第五十八条第一款第（五）项、第二款、第七十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，作出如下判决：
1.撤销芜湖市新芜区人民法院（1998）新民初字第424号民事判决。
2.芜湖市商务局与芜湖市华美装饰器材公司转让芜湖市长江路54号综合楼一楼房屋的行为无效。
3.驳回芜湖市食品公司综合经营部对该争议房屋有优先购买权的诉讼请求。
一、二审案件诉讼费各人民币6255元，由芜湖市商务局负担。

（七）解说
本案涉及的是房屋承租人的优先购买权问题。正确审理本案，可从以下三个方面进行分析：
1.商务局与经营部之间是否存在续租关系
所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。房屋承租人主张优先购买权的前提是其与出租人之间存在合法的租赁关系。本案中，原租赁协议期满后，商务局与经营部之间是否存在续租关系，这是首先要解决的问题。对此，在审理过程中有两种不同意见。一种意见是二者之间不存在续租关系，主要理由是租赁期限届满后，商务局要求提高租金，经营部不同意，双方未达成续租合意，也未订立延长租期的书面租赁合同。第二种意见是二者之间存在续租关系，笔者也持此观点。主要理由是：判断租赁关系是否存在应看其是否具备实质要件。租赁关系的实质要件是承租人对标的物的用益及租金的对待转移。是否订立书面租赁合同仅具有形式意义，不能以未订立书面租赁合同即否定租赁关系的存在。本案中，1994年5月原租赁协议期满后，商务局要求提高租金，经营部不同意，商务局并未以此为由要求经营部让房，而多次派人催收租金，并于1994年7月29日、11月9日分别收取了经营部交付的租金4380元（系1994年第二季度租金）和2000元。上述事实表明，原租赁协议期满后，承租人经营部继续使用原承租房，出租人商务局收取租金，租赁关系的实质要件具备，故二者之间存在续租关系。
2.商务局转让房屋产权的行为是否有效
本案中，商务局以60万元价格转让芜湖市长江路54号综合楼一楼房屋产权的行为违反了国家有关法律规定，依法应宣告其无效。主要理由有：
（1）商务局转让房屋产权未尽法定告知义务。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”可见，出租人出卖出租房屋时负有法定的提前告知承租人的义务。本案中，商务局与经营部之间存在续租关系，商务局在转让芜湖市长江路54号综合楼一楼房屋产权（其中含经营部承租的182.92平方米）时并未履行告知承租人经营部的义务，在经营部不知情的情况下即将出租房产权转让给华美公司。因此，经营部可以请求人民法院宣告商务局转让其承租房产权的行为无效。
（2）商务局转让房屋产权违反了国有资产出让的有关规定。国务院第91号令《国有资产评估管理办法》规定，国有资产占有单位进行资产转让，应当进行资产评估。国家国有资产管理局国资办发（1993）66号文件《关于加强资产评估管理工作的紧急通知》规定，国有资产占有单位在发生资产转让、出售等产权变动行为时，必须依照国务院第91号令的规定进行资产评估，资产评估结果必须经同级国有资产管理部门审核确认。本案中，商务局作为国有资产占有单位，在转让芜湖市长江路54号综合楼一楼房屋产权时并未按照上述规定的要求进行资产评估，履行有关审批手续，而擅自以60万元价格转让出租房的产权，有可能造成国有资产流失，因此商务局转让房屋产权的行为依法应被宣告无效。
3.经营部要求确认其优先购买权的诉讼请求应否支持
关于经营部要求确认其优先购买权的诉讼请求应否支持，在审理过程中有两种不同意见。一种意见是应该支持，主要理由是既然商务局与经营部之间存在续租关系，承租人经营部依法即享有对其承租房的优先购买权，其要求确认优先购买权的诉讼请求应该得到支持。第二种意见是应该驳回，笔者也持此观点。主要理由是：（1）确认经营部的优先购买权将导致违法转让房屋产权结果的发生。本案中，芜湖市长江路54号综合楼一楼的房屋价值未经合法评估，如确认经营部的优先购买权，则经营部可要求按未经国有资产管理部门核准的价格购买其承租房的产权，这显然违反了国有资产出让的有关规定。（2）确认经营部的优先购买权没有必要性。承租人的优先购买权的行使基于特定的法律事实出现，即出租人在租赁期限内有转让房屋的意思表示。该意思表示必须明确、具体，主要指转让的价格。承租人的优先购买权源于租赁期限内出租人转让房屋的意思表示，其效力延及租赁期限届满之后，即在租赁期限届满后，承租人得知出租人在租赁期限内有转让房屋的行为，其可请求宣告该转让行为无效，主张以同等条件购买其承租房。但如转让价格违法，则承租人不得请求以此违法价格优先购买其承租房，只能主张合法转让价格条件下的优先购买权。本案中，除非商务局不再转让出租房产权，否则经营部即享有优先购买权。在经国有资产管理部门核准的转让价格公布后，经营部依照法律的规定可直接行使以此价格购买其承租房的优先购买权，而无需在本案中加以确认。如商务局不同意经营部以新的合法转让价格购得其承租房产权，则经营部可另行起诉要求确认其按此新价购房的优先购买权。
（文勇）