（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：吉林省吉林市昌邑区人民法院（1998）昌民初字第1602号。
二审判决书：吉林省吉林市中级人民法院（1999）吉民终字第475号。

2.案由：房屋租赁合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：吉林市信誉冷冻空调设备厂。
法定代表人：项某，厂长。
诉讼代理人（一审）：彭某，该厂法律顾问。
诉讼代理人（一审）：贾某，该厂法律顾问。
诉讼代理人（二审）：朱某，该厂法律事务所工作人员。
诉讼代理人：杨延清，吉林省经纬律师事务所律师。
被告（上诉人）：吉林市吉冶钢铁有限公司。
法定代表人：刘某，董事长。
诉讼代理人：李某，该公司原型钢厂厂长。
诉讼代理人（一审）：修保，吉林盛业律师事务所律师。
诉讼代理人（二审）：刘君，吉林市松花江律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吉林市东昊机械厂。
法定代表人：沈某，厂长。
诉讼代理人（一审）：关丽芹，吉林盛业律师事务所律师。
诉讼代理人（二审）：张某，该厂职工。
诉讼代理人（二审）：曹中堂，吉林市松花江律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：吉林省吉林市昌邑区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张玉华；代理审判员：廖卉、张元忠。
二审法院：吉林省吉林市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：闫成柏；审判员：罗士红；代理审判员：刘天舒。

6.审结时间
一审审结时间：1999年4月5日。
二审审结时间：1999年8月4日。

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
（1）原告信誉冷冻厂诉称：被告东昊机械厂四次关闭厂大门，并拆卸原告信誉冷冻厂占有使用两台设备的地角螺栓和一台电动机，被告未经原告同意，单方与吉林东昊机械厂签订了出卖厂房的协议，2名被告并于4月23日、6月12日强行通知原告限期搬迁，现我厂因被告东昊机械厂多次侵权，造成停产84天，经济损失已达1883448元。因此，要求继续履行合同，被告赔偿经济损失3716118元。
（2）被告吉冶公司辩称：1998年4月16日我厂已用书面形式通知原告终止合同，并于4月29日与东昊机械厂办理了产权过户手续，5月2日我方将原告所交的房屋租金退还给原告28200元。双方租赁合同已经终止，原告于6月1日到房管部门单方办理了登记手续，按法律规定属无效行为，故要求法院驳回原告诉讼请求。
（3）被告东昊机械厂辩称：原告所租赁厂房的产权已于1998年4月29日转到我厂名下，我厂对该厂享有所有权。故原告诉讼请求不成立。现我厂提出反诉要求终止合同，反诉被告迁出所租厂房，赔偿我厂自1998年6月到现在的经济损失90300元。

2.一审事实和证据
吉林市昌邑区人民法院经公开审理查明：原告信誉冷冻厂与被告吉冶公司于1998年3月4日签订厂房租赁合同，双方约定，原告租用被告吉冶公司下属型钢分厂厂房480平方米及主楼7间办公室，年租金58000元，租赁期为2年。1998年3月21日吉林市经贸委以吉市经贸发（1998）65号文件将吉冶公司下属型钢分厂拨转给东昊机械厂，并于4月29日办理了产权过户手续。4月29日吉冶公司以书面形式通知原告解除租赁合同，5月27日吉冶公司将原告所交的半年租赁费29000元及签订合同时交付的4000元抵押金，合计33000元，扣除一个月的租赁费4800元，将所剩余款28200元返给原告。6月1日，原告单方到房地产管理部门办理了房屋租赁许可证。6月12日、8月20日、10月9日被告东昊机械厂强行封闭原告所租厂区大门。10月27日东昊机械厂强行拉走原告所租厂房内的部分机械设备。1998年10月26日经吉林市昌邑区审计事务所审计，原告信誉冷冻厂1998年6月至9月平均日利润为22422元。
上述事实有下列证据证明：
（1）吉林市信誉冷冻空调设备厂与吉冶钢铁有限公司1998年3月4日签订厂房租赁合同书。
（2）吉林市经贸委（1998）65号文件，将所租厂房拨转给东昊机械厂。
（3）吉林市东昊机械厂4月29日办理产权过户登记等有关手续。
（4）吉冶公司1998年4月29日书面通知原告解除租赁合同通知书，原告法人代表签收。
（5）1998年5月27日原告给吉冶公司开退回租赁费28200元收据一张。
（6）原告1998年6月1日单方到房产管理部门办理的房屋租赁许可证。
（7）东昊机械厂1998年6月12日、8月20日、10月9日通知封闭原告所租厂区大门照片。
（8）原告自行委托吉林市昌邑区审计事务所，对该厂1998年6月至9月平均日利润的审计报告。

3.一审判案理由
吉林市昌邑区人民法院审理认为：原告与被告吉冶公司签订的合同是双方真实意思的表示，且双方已实际履行该合同，虽然原告单方办理了房屋租赁登记许可证，但依据有关规定其行为应视为合法有效之行为，关于被告吉冶公司提出，已于4月23日通知原告终止合同，且原告于5月27日收到所退房屋租赁费，双方租赁合同即视为终止一节，应视为被告吉冶公司单方之行为，因双方未就解除合同的具体事宜达成一致意见，故不能认定双方合同已经终止，另外，吉冶公司与东昊机械厂虽于4月29日办理了产权过户手续，但其程序违法，应视为无效行为，即使是在东昊机械厂真正取得了对该厂的所有权之后，按法律规定新的产权人应继续履行原所有人所签的合同，故原告要求继续履行合同的诉讼请求应予支持。
因被告东昊机械厂三次强行关闭原告所租厂区大门及强行拉走原告所租厂房内的机械设备，致使原告无法正常生产、经营，给原告造成的经济损失应承担赔偿责任。因被告吉冶公司在未与原告就解除租赁合同的具体事宜达成一致意见，且未正式履行法定手续并通知原告享有优先购买权的情况下，就将厂房出卖给被告东昊机械厂，导致了原告与被告东昊机械厂之间的矛盾，对原告的损失负有不可推卸的责任，故应承担连带责任。
关于被告提出反诉问题，虽然被告与吉冶公司办理了产权过户手续，但因其程序违法，故被告并未真正取得该厂的所有权，因此原告并未侵害被告的权益，所以被告反诉之请求不予支持。

4.一审定案结论
吉林省吉林市昌邑区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条的规定，判决如下：
（1）原告吉林市信誉冷冻空调设备厂与被告吉林市吉冶钢铁有限公司所签订的厂房租赁合同合法有效，应在合同规定履行期限内继续履行。
（2）被告吉林市东昊机械厂赔偿原告吉林市信誉冷冻空调设备厂损失89688元，于判决生效后一个月内给付，逾期由吉林市吉冶钢铁有限公司承担连带责任。
（3）驳回反诉原告吉林市东昊机械厂的反诉请求。

（三）二审诉辩主张

吉林市信誉冷冻空调设备厂上诉称：（1）原审法院对其经济损失保护不够，请求二审法院判令被告吉林市东昊机械厂返还油压机上的电动机，承担被其拆设备油压机、冲床恢复原状的责任；（2）赔偿因其违法行为所造成的经济损失3981216元。

吉林市吉冶钢铁有限公司上诉称：（1）原审法院认定事实不清，适用法律不当，定性不准，请求二审法院依法撤销一审判决，确认其解除房屋租赁行为合法有效；（2）驳回上诉人吉林市信誉冷冻空调设备厂的诉讼请求；（3）赔偿其经济损失。

（四）二审事实和证据
吉林市中级人民法院经审理查明：吉林市吉冶钢铁有限公司与吉林市信誉冷冻空调设备厂所签厂房租赁合同，双方当事人均无异议。信誉冷冻厂于1998年1月24日在合同书上签字，吉冶于1998年3月4日签字，并约定租用期为1998年3月1日至2000年3月31日止。此后信誉冷冻厂占有使用其所租480平方米厂房、主楼二楼一侧7间办公室，同时也占有使用吉冶允许使用的一台天车、冲压床以及合同约定之外的一台闲置设备油压机。双方因终止合同履行发生争议后，市公企处应信誉冷冻厂的请求，以没有吉冶签字、盖章的房地产租赁契约书进行了房屋租赁登记，并未注明登记日期。但从市公企处房地产租赁申请审批表98—141可查到，登记日期为1998年6月1日。
吉林市公企处所登记的（自）房租赁契字98—140号契约书是建设部监制的格式合同，在填写说明中明确规定，必须同时提供的证件中有“租赁双方身份证；委托他人代办的，需提供书面委托证明”。
吉林市信誉冷冻空调设备厂与吉林市吉冶钢铁有限公司于1998年3月签订厂房租赁合同，在合同的变更和延续方面约定了“承租期如遇国家占地及工厂出卖，甲方需二个月前通知乙方，租金多退少补，在同等条件下，乙方优先购买。租期满两年，甲方继续外租，乙方优先租用”。1998年4月16日吉冶公司向信誉冷冻厂口头通知所租厂房已出卖，4月23日又发了书面通知书，信誉冷冻厂的法人代表在其通知书上签“4月23日收到通知书，具体事宜再议”，并加盖工厂印章。通知书中明确型钢厂资产卖出，特通知终结承租合同，要求信誉冷冻厂于1998年6月16日前退出所承租的厂房，1998年5月27日吉冶公司将信誉冷冻厂所交的半年租金29000元及抵押金4000元，共计33000元，扣除1个月的租金4800元，将剩余的28200元退给信誉冷冻厂。为此信誉冷冻厂出具了收据，并明确注明“上款系：租房金退款”，同时加盖该厂财务专用章和经办人杜某签名。
信誉冷冻厂与吉冶钢铁有限公司1998年3月4日签订厂房租赁合同后，同月21日市经贸委（1998）65号文件，将吉冶公司型钢分厂的固定资产及土地使用权拨转东昊机械厂，并要求“按此批复，到市有关部门办理相关手续”。同年4月29日吉林市人民政府发给东昊机械厂单位自管房产产权证书。同年10月22日吉市国资产字（1998）第211号文件，对吉冶型钢分厂的资产进行评估确认，并于同年12月3日发吉市国贸（1998）36号文件，对吉冶钢铁有限公司（1998）21号《关于出售型钢分厂的请示》给予批复，同意以500万元的价格出售。但在三方当事人为租赁合同解除发生争议后，为实现信誉冷冻厂的优先购买权，市信访办1999年3月31日在市政府副秘书长韩某主持下，召开了三方当事人参加的协调会，协商议定三条意见：“一、房屋租赁纠纷，已告诉到法院，听凭法院裁处；二、确认信誉冷冻厂有优先购买权，一周内（4月7日前）信誉冷冻设备厂要把购买与否的情况通报我办，以便反馈对方当事人；三、冷冻厂如购买，有关事宜和吉冶钢铁公司共同商定，有关产权手续由吉冶钢铁公司负责办理。”1999年4月13日市信访办在情况介绍中写道：“上议各项，当事人三方均表同意。但时至今日，市信誉冷冻厂也未向我办通报是否购买。”
东昊机械厂与信誉冷冻厂因限期搬迁发生纠纷，1998年6月12日东昊机械厂用黑板通知信誉冷冻厂职工要在6月16日前将个人物品搬走。8月20日东昊机械厂又在厂大门口黑板通知信誉冷冻厂职工带走一切物品，并于21日起禁止外来人员入厂，同年10月9日、17日又两次封闭厂门。同年10月27日东昊机械厂拆卸信誉冷冻厂所租厂房中的液压机和冲床的地角螺栓，被原审法院当即制止并对其进行了处罚。
应信誉冷冻厂的委托，1998年10月26日，昌邑区审计师事务所根据该厂提供的财务资料进行了审计。审计结论认为该厂财务报表及成本核算资料符合有关规定，在所有重大方面公允地反映了该厂1998年6月至9月的经济成果。该厂提供的报表中，1998年6至9月日平均利润为22422元。

（五）二审判案理由
吉林市中级人民法院认为：吉冶钢铁有限公司与信誉冷冻空调设备厂所签房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，虽未经双方当事人签字盖章而办理了登记备案手续，其租赁合同亦合法有效。合同履行之后不足一个月，双方按所签合同的约定，吉冶钢铁有限公司提出解除合同，并向其发出了终止合同通知书，信誉冷冻空调设备厂在通知书上签字盖章，并未明确提出反对意见，在其后还按照约定收取了所退房租金。就其双方当事人的行为而言，不仅是按照合同约定，同时按事后协商，此房屋租赁合同都应该依约定解除。东昊机械厂在购买吉冶型钢分厂的运作过程中，确有不妥之处。不应在国有资产局对其财产评估前，办理财产移转手续，但其行为并不影响吉冶钢铁有限公司与信誉厂解除厂房租赁合同。吉冶钢铁有限公司在出卖该分厂时按约定理应首先征求信誉冷冻厂是否购买，对此失误市信访办协调会作了积极处理，而且三方当事人均同意其处理意见。但信誉冷冻厂对优先购买权在限期内未做答复，放弃了此项权利，理所应当积极主动履行原合同。信誉冷冻厂虽放弃优先购买权，东昊机械厂也不应在案件审理期间去拆卸已被信誉冷冻厂占有使用的机械设备。
综上所述，原审法院所认定的事实错误，适用法律不当，应予撤销。吉冶钢铁有限公司请求与信誉冷冻厂解除房屋租赁合法有效，应予支持。信誉冷冻厂主张赔偿数额过高，并无法律依据。因其不履行约定义务，应承担相应责任。信誉冷冻厂与吉冶钢铁有限公司、东昊机械厂三方当事人均有损失，同时也都有过失，对其损失均应由各自承担。

（六）二审定案结论
吉林省吉林市中级人民法院根据《中华人民共和国经济合同法》第二十六条、第二十七条、第二十九条；《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十条第一款、第一百一十三条、第一百一十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
1.撤销吉林市昌邑区人民法院（1998）昌民初字第1602号民事判决。
2.吉林市吉冶钢铁有限公司与吉林市信誉冷冻空调设备厂解除租赁关系合法有效，吉林市信誉冷冻空调设备厂于判决生效后15日内从所租用的厂房、办公室中迁出。
3.吉林市信誉冷冻空调设备厂、吉林市吉冶钢铁有限公司、东昊机械厂三方当事人的经济损失分别由各自承担。
一、二审诉讼费3000元，由吉林市信誉冷冻空调设备厂负担。
反诉费590元由东昊机械厂负担。

（七）解说
这是一起三方当事人因房屋租赁、买卖而发生的纠纷。本案的焦点问题是房屋租赁合同双方当事人，按约定终止合同履行是否合法有效，在审理过程中，把握住以下关键问题：
1.房屋租赁合同未经双方当事人签字，而办理的登记手续或未办登记手续，其租赁合同是否生效
吉林市公企处所登记的（自）房租赁契字98—140号契约书是建设部监制的格式合同，在填写说明中明确规定，必须同时提供的证件中有“租赁双方身份证；委托他人代办的，需提供书面委托证明”。契约是双方当事人之合意，吉冶钢铁有限公司既没在契约书上签字盖章又未委托信誉冷冻厂代为办理，所以办理祖赁登记所用的契约没有形成，是信誉冷冻厂单方当事人的行为，并代替对方签字，而且把法人刘某签成了刘某之。根据一方当事人的行为办理的房屋租赁登记手续，显属无效行为。虽然房屋租赁登记属无效之行为，但并不对双方当事人所签厂房租赁合同是否有效产生根本影响。我国《城市房地产管理法》第五十三条规定“并向房产管理部门登记备案”，这种登记备案是国家对房屋租赁市场进行管理的行政手段，对合同的成立和生效仅具有形式意义。登记备案不同于审查批准，实质是对房屋租赁的行政认可，同时也实际起到对房屋租赁公示作用。所以当事人未登记备案即已开始履行合同，只要双方意思表示真实，合同内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定和社会公共利益，应认定租赁合同有效，可以责令补办登记备案手续，行政管理机关对这一违法行为可给予相应行政处罚。本案一方当事人已单方办理了登记备案手续，虽不符合有关规定，但从根本上并不影响其租赁合同的有效或无效。
2.按合同约定解除其租赁关系是否合法有效
我国《经济合同法》第二十六条第一款第（一）项规定了双方当事人可以协商解除合同，《民法通则》第八十五条规定“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议”。依法成立的合同，受法律保护。即将施行的《合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”。“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《经济合同法》、《民法通则》和即将施行的《合同法》中规定，合同除依法解除外，双方当事人可以约定解除。约定解除有协商解除权和约定解除权的解除两种形式，约定解除权的解除是当事人在合同中约定，在合同成立以后，全部履行之前，由当事人一方在某种情况出现后享有解除权，可以通过行使合同的解除权消灭合同的关系。“在合同中约定既可以在订立合同的同时在合同中约定，也可以在订立合同后，另行约定”。
本案当事人吉冶公司与信誉冷冻厂在“合同的变更和延续”条款中，明确约定了合同解除的条款，其约定符合法律规定。且信誉冷冻厂在合同终结通知书上签字盖章，之后又接受吉冶公司所退的租金，同时也应视为其协商同意解除合同，理应依法主动履行合同和约定。
3.东昊机械厂购买吉冶钢铁有限公司型钢厂，对吉冶公司与信誉冷冻厂解除合同及信誉冷冻厂的优先购买权是否有影响
国务院1990年7月2日《关于加强国有资产管理工作的通知》要求，“向非全民所有制法人或自然人出售境内外国有资产等活动，必须报同级或上级国有资产管理机构批准，并按规定由国有资产管理机构核准的资产评估机构对资产价值进行评估，办理产权转移手续”。国务院1991年11月6日发布并施行《国有资产评估管理办法》第三条和施行细则第五条都有相应规定。东昊机械厂在未经国有资产管理机构批准的情况下，所取得的单位自管房产产权证程序不当，但在三方当事人为租赁合同解除发生争议后，为实现信誉冷冻厂的优先购买权，市信访办1999年3月31日在市政府副秘书长韩某主持下，召开了三方当事人参加的协调会，协商议定三条意见：“一、房屋租赁纠纷，已告诉到法院，听凭法院裁处；二、确认信誉冷冻厂有优先购买权，一周内（4月7日前）信誉冷冻设备厂要购买与否的情况通报我办，以便反馈对方当事人；三、冷冻厂如购买，有关事宜和吉冶钢铁公司共同商定，有关产权手续由吉冶钢铁公司负责办理。”1999年4月13日市信访办在情况介绍中写道：“上议各项，当事人三方均表同意。但时至今日，市信誉冷冻厂也未向我办通报是否购买。”至此，信誉冷冻厂丧失了优先购买权。东昊机械厂虽未经管理机关评估就办了产权转让手续，但其价格与资产管理机关批准的价格并无不妥。从本案争议的焦点问题看，东昊机械厂购吉冶公司型钢分厂，对吉冶公司与信誉冷冻厂解除房屋租赁合同的效力并没有根本影响，只是对信誉冷冻厂的优先购买权有影响。
4.三方当事人分别要求赔偿经济损失应怎样认定
信誉冷冻厂以东昊机械厂违法行为造成企业至今无法恢复生产为由，以一审支持的89688元仅是4天的损失，到上诉时已达174天，故要求二审法院支持3981216元。东昊机械厂的违法行为确实影响了信誉冷冻厂的正常生产，但其直接经济损失是关闭厂门，工人不能正常工作而付给的工资及水电房租费等，同时还有恢复两台设备达到能正常运行所需的必要费用。按平均每人的工资25元估算，该厂不足60名职工，每日最多付1500元工资，4天工资应在6000元左右，加上恢复两台设备的正常运行所需费用，总计损失最多不足1万元。信誉冷冻厂主张398万余元的损失与法无据，其自己委托并由昌邑审计部门计算出来的日平均利润2万余元，不足以作为赔偿损失的依据。即使信誉冷冻厂完全是因拆设备造成停产，也应及时恢复设备的正常运行，减少其造成的损失，且信誉冷冻厂不按双方所签合同中的约定及协商意见办事，未按约定于当年6月16日前迁出，致使东昊机械厂不能占有、使用所购企业的固定资产。所以，信誉冷冻厂自己也应承担相应责任。
东昊机械厂虽是反诉原告，在原审反诉中主张赔偿，但对原判并未上诉。吉冶公司上诉主张赔偿经济损失，上诉状中未写具体数额，但庭审中表明是房租费。原审二被告的主张虽有一定的道理，但在这起民事纠纷中都存在不可推卸的责任，且东昊未上诉，吉冶公司的主张不十分明确具体，并在庭审后口头表示可以放弃收取房租费。
（闰成柏）