（一）首部

1.判决书字号：江苏省太仓市人民法院（2000）太民初字第96号。

2.案由：房地产转让合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：陕西国际经济技术合作上海公司。
法定代表人：孙某，总经理。
诉讼代理人：于某，该公司法律顾问。
诉讼代理人：刘建法，上海市海燕律师事务所律师。
被告：江苏省太仓市双凤农村信用合作社（以下简称双凤信用社）。
法定代表人：杨某，主任。
诉讼代理人：谢某，江苏省太仓市农村信用合作社联合社法律顾问。
诉讼代理人：马金龙，江苏苏州金太律师事务所律师。
被告：中国农业银行太仓市支行（以下简称太仓银行）。
负责人：王某，行长。
诉讼代理人：王敏，江苏苏州新中远律师事务所律师。
被告：太仓市双凤镇人民政府（以下简称双凤镇政府）。
法定代表人：吴某，镇长。
诉讼代理人：陶明，太仓市双凤镇法律服务所法律工作者。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：江苏省太仓市人民法院。
合议庭组成人员：审判长：金冲波；审判员：韩潮猛、戴惠亚。

6.审结时间：2000年11月20日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：1997年12月31日，原告与被告双凤信用社签订一份房地产转让协议书，协议约定由双凤信用社将原太仓市龙顺针织漂染厂的4879.5平方米厂房、水塔等所有地面建筑物及16650平方米的土地使用权有偿转让给原告，转让总金额为150万元人民币。同时还约定原告将在该土地上开办企业，双凤信用社负责为原告将水、电接到位，如不办妥，原告有权拒绝付款，且由双凤信用社向原告承担违约责任，具体按150万元人民币每日万分之五支付违约金。协议签订生效后，原告按约向双凤信用社支付了120万元人民币，但双凤信用社至今仍未履行将水、电接到位的承诺，且未按合同规定按时将土地上的坟墓迁移出去，也未将房产证交付原告，影响了原告建厂进度一年多，为减少损失，原告只得自行垫资27.3万元将水、电接到位，并垫付了领取房产证费用3270元。后原告多次要求双凤信用社支付垫资款及合同规定的违约金，但双凤信用社置之不理。此外，双凤信用社为原告代办的房屋所有权证上的地面建筑物面积是3276.93平方米，比双方签订合同时约定的面积少了1602.57平方米。故请求法院判令双凤信用社支付违约金57.075万元，并返还原告代垫资金27.627万元，返还原告1602.57平方米的厂房价款，本案诉讼费由双凤信用社承担。

2.被告双凤信用社辩称：（1）我单位已负责将水接到了厂门口，电接到了变压器，未收取原告费用。原告方开办的太仓市中陕玻璃厂（以下简称中陕玻璃厂）在从水电管理部门正式取得水电使用权前已在临时用电用水，正是证明了我单位已履行了合同约定的水电接到位的义务。故我单位不存在任何违约行为。（2）中陕玻璃厂所付的27.627万元是用于支出供电贴费和正式用水申请费，即水电增容费。这与双方签订的房地产转让合同的履行无任何关系。故其要求我单位给付代垫资金的理由不能成立。（3）双方在交接房屋时，原告已经认可了所交的房屋。如果原告对面积有异议，肯定会要求丈量的。在申领房产证的过程中，包括有关部门进行丈量时，原告始终是派人在场参加，且其当时还提出对即将拆除的部分旧房不需要登记房产证，有关部门在发证时按规定又对危房等未发房产证，故造成了房屋面积差异。综上所述，请求驳回原告全部诉讼请求。

3.被告太仓农行辩称：（1）原告与双凤信用社签订的房地产转让合同中的房屋等财产，是我单位授权双凤信用社处理的，对法院追加我单位为被告没有异议。但合同的履行与我单位无关，我单位不承担任何责任，双凤信用社应承担的责任也不影响我单位对上述转让财产的收益权。（2）原告与双凤信用社签订的合同，对房屋面积的约定是不明确的，转让的房产就是移交的这些房产，对此不应有任何争议。

4.被告双凤镇政府辩称：（1）我们与双凤信用社没有共同的权利义务，故不应成为共同被告。（2）本案中涉及的房产是双凤信用社与太仓农行的，他们有处分的权利，原告提出的诉讼请求与我们无关。

（三）事实和证据
太仓市人民法院经公开审理查明：1996年11月30日，原太仓市龙顺针织漂染厂破产，太仓市人民法院（1996）太经初字第379号民事裁定书裁定该厂的固定资产由太仓农行下属双凤办事处和双凤信用社优先受偿。1997年11月，太仓农行授权双凤信用社全权处理该部分资产出售事宜，双方约定出售资产收益由双凤信用社与太仓农行协商分配。1997年12月31日，由双凤镇政府下属太仓市双凤镇农工商总公司（以下简称双凤农工商总公司）作为鉴证单位，原告与双凤信用社签订了一份房地产转让合同书，合同约定：双凤信用社将原太仓市龙顺针织漂染厂的所有地面建筑物（4879.5平方米厂房、水塔等）及16650平方米土地一次性全部有偿转让给原告，转让价格为150万元人民币，原告于1998年1月20日前付120万元，余款30万元以原告取得的国有土地使用证抵押给双凤信用社，原告在1998年9月8日前付清30万元之后，双凤信用社则将国有土地使用证归还原告。合同还明确了双凤信用社负责办理国有土地使用证、房屋所有权证；负责将水接到厂门口、电接到厂变压器，不收取任何费用；负责协助原告办理有关建厂方面所需的营业执照、验资证明等；负责按照原告要求的时间（以原告的书面通知为准）将转让给原告的土地上的坟墓全部迁移出去，并承担费用。合同还特别约定了付款的先决条件及违约责任：双凤信用社必须办妥国有土地使用证及房屋所有权证，坟墓全部迁移干净，水电接到位，如未办妥，原告有权拒绝付款，直到办妥后，原告再付款，不视为违约；若双凤信用社未按合同规定的时间将上述事宜办妥，视为违约，需向原告支付按150万元计算每日万分之五的违约金。合同签订后，因转让的房产所涉及的土地使用权不属于太仓农行和双凤信用社，为此，1998年2月13日，又由双凤农工商总公司作为鉴证方，由原告与双凤信用社签订一份房地产转让合同书补充条款，约定：待双凤农工商总公司与太仓市国土管理局签订土地出让合同及变更手续后，由双凤信用社委托双凤农工商总公司与原告签订国有土地使用权转让合同，为方便太仓市国土管理局办理有关土地证件，土地使用权转让合同的价格按江苏省土地保护价签订，而实际付款按照原告与双凤信用社1997年12月31日签订的房地产转让合同书执行；原告于1998年2月13日付60万元定金，用于办理有关证件，收到国有土地使用证后付60万元，余款30万元在收到房屋所有权证后立即支付。补充条款签订后，原告于1998年2月16日、3月17日共汇付双凤信用社120万元；双凤信用社于4月23日将办理好的国有土地使用证交付给原告，又于4月30日将办妥的中陕玻璃厂的营业执照、印章等移交给了原告，并于5月15日办妥了房屋所有权证。在办证过程中，由原告向有关部门支付房产登记费3270元。嗣后，原告接收了上述房地产，在原地开设了中陕玻璃厂，从事生产经营活动。中陕玻璃厂为经营需要，出面向有关部门申请了临时用电用水。1999年6月4日，中陕玻璃厂与太仓市双凤镇电力管理站签订了供用电协议书并交纳了22.5万元供电贴费后，取得了500KVA电力使用权。2000年2月18日，中陕玻璃厂与太仓市双凤自来水厂签订了购买用水使用权协议，并交纳了自来水使用权认购费4.8万元，取得了正式用水使用权。之后，原告要求双凤信用社支付上述房产登记费、供电贴费及自来水使用权认购费计27.627万元未果，遂于2000年2月诉至本院。另，双凤镇政府出面组织迁移了转让给原告的土地上的坟墓。
又查明：原太仓市龙顺针织漂染厂的房屋等建筑物没有领取房屋所有权证。原告与双凤信用社签订房地产转让合同前，原告方法定代表人孙某曾两次去实地察看双凤信用社欲转让给原告的所有建筑物。合同签订时，双方对房屋等建筑物的面积未进行丈量，而按照原破产时由有关部门评估的房屋建筑物面积4879.5平方米确定。合同签订后，在双凤信用社为原告申办房屋所有权证的过程中，太仓市建设委员会的经办人在原告及双凤信用社均有人员在场的情况下去实地进行房屋建筑面积丈量，并告知双方按照规定对危房等不符合要求的建筑物不能列入发证面积范围，原告也提出部分即将拆除的房屋不需丈量领证。1998年5月15日，太仓市建设委员会颁发了房屋所有权证，该房屋所有权证上载明中陕玻璃厂名下房屋建筑面积为3276.93平方米。当时，由原告经办人曹进良签字领证后将证书交双凤信用社。合同订立前后至领取房屋所有权证期间，双方均未对转让的房产进行过拆除。房屋所有权证办妥后，原告对原有的部分旧房拆除，并建造部分新厂房。
另查明：原告与双凤信用社签订房地产转让合同后，双凤农工商总公司就该合同中涉及的土地向太仓市国土管理局办理了土地出让手续，故该土地使用权属双凤农工商总公司享有。1998年3月12日，原告与双凤农工商总公司签订了一份国有土地使用权转让合同，合同约定了双凤农工商总公司将原轧钢厂厂区（即原太仓市龙顺针织漂染厂）面积为16666.7平方米土地使用权转让给原告，转让年限为50年，转让地价为每平方米120元，合计200万元。合同订立后，双方没有按该合同约定由原告付款给双凤农工商总公司，而由双凤信用社在其收取原告的120万元房地产转让款中给付了双凤农工商总公司98万元。1998年3月16日，太仓市国土管理局颁发了国有土地使用证，该证载明中陕玻璃厂名下土地使用权面积为16666.7平方米，土地转让价每平方米120元。
上述事实有下列证据证明：
1.有房地产转让合同书、房地产转让合同书补充条款、太仓市人民法院（1996）太经初字第379号民事裁定书、建设银行上海市分行汇票委托书两份、移交清单、国有土地使用证、关于原漂染厂转让用电问题的声明、协议书、关于中陕公司用电问题的函、中国农业银行转账支票、太仓市双凤自来水厂通知、协议书、江苏省行政事业单位结算凭证、原告代理人调查吴某及朱介明的笔录、付款凭据及原、被告的陈述等证据佐证。
2.有太仓市单位房产所有权登记申请书、具结保证书、房屋所有权证、房屋所有权证存根、授权委托书、房屋建筑物评估明细表、法院向许为国所作的调查笔录、原告交纳房产登记费凭证、电报、书信及原、被告的陈述等证据予以佐证。
3.有太仓市国土管理局太土籍（1998）字第117号批复、国有土地使用权转让合同、太仓市双凤镇建办中陕玻璃总厂项目用地红线图、双凤农工商总公司关于原告与双凤信用社房地产转让情况的书面说明及原、被告的陈述等证据予以佐证。

（四）判案理由
太仓市人民法院根据上述事实和证据认为：本案争议的焦点是被告双凤信用社是否有违约行为，应否承担违约责任的问题。第一，关于水电问题。虽因双方对双凤信用社必须履行的水电方面的义务的约定不明确，导致双方产生不同的理解，也即原告认为水电接到位就是取得水电使用权，而双凤信用社则认为转让的设施能够通水和通电即可，但是按照该合同所使用的词句、合同的目的、交易习惯以及诚实信用、公平原则来衡量，应认定该条款的真实意思并没有包括由双凤信用社负责为原告购买水电使用权。首先，从合同所使用的词句来看，双方没有将原告办厂用电所需的增容量等接电接水的主要内容加以明确，也没有对购买水电使用权所需的较大数额的费用加以明确。其次，从合同的目的、交易习惯及有关规定来看，该合同的目的是转让房地产，而在房地产交易习惯中，一般不包括水电使用权费用。我国《供电营业规则》亦规定，谁用电、谁申请。如确系双方在签订合同时对水电问题一并作约定的，应在合同中针对该部分重要内容的特殊约定具体、明确地载明，以便正确履行合同。再次，从我国民法规定的诚实信用及公平原则来看，按原告主张的购买水电使用权的费用27.3万元由双凤信用社负担，则双凤信用社与太仓农行转让的全部房屋价款不到25万元，这样，当事人之间的利益明显不平衡。显然，这不符合合同当事人的真实意思表示，也不符合诚实信用及公平原则。第二，关于迁移坟墓问题。虽然合同约定该项义务由双凤信用社履行，事后，双凤信用社未履行，但作为该房地产转让合同的实际转让人之一的双凤镇政府履行了该项义务，因而使得合同的实际转让方没有违约。综上，原告称双凤信用社未履行为原告购买水电使用权及按时迁移坟墓的合同义务而构成违约的主张，缺乏确凿的证据，故对原告要求双凤信用社支付违约金57.075万元及支付购买水电使用权费27.3万元的诉讼请求，法院不予支持。
关于原告提出返还1602.57平方米厂房价款的主张。首先，原告与双凤信用社的房地产转让合同中虽然载明了房屋的面积为“4879.5平方米”，但这一数据并非由双方准确、规范地丈量确定的。当时双方一致明确的转让的房屋就是原告法定代表人察看过两次的原太仓龙顺针织漂染厂内现有的房屋。在原告接收前，双方均未对上述房屋进行过拆除。在申办房屋所有权证过程中，原告也未对已接收认可的房屋数、房屋所有权证登记的房屋建筑面积提出异议。其次，原告与双凤信用社对房地产转让总价的确定，并不是在商定每平方米房屋的价格后，按照实际丈量的面积计算确定的，而是由双方实地察看认可这些房屋和土地后，以商定一个总价格的形式成交的。因此，现原告以双凤信用社违反约定少交房屋为由，要求双凤信用社返还1602.57平方米厂房价款的诉讼请求，缺乏确凿的证据，法院不予支持。
关于原告要求双凤信用社支付房产登记费3270元的主张，因双方在补充条款中约定原告第一期所付款用于办理有关证件，故该笔费用应由双凤信用社负担，对原告的该项请求，应予支持。

（五）定案结论
太仓市人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条之规定，判决如下：
1.被告双凤信用社给付原告代垫款3270元，在本判决生效之日起7日内履行完毕。
2.驳回原告要求被告双凤信用社支付违约金57.075万元、购买水电使用权费用27.3万元及1602.57平方米厂房价款的诉讼请求。
案件受理费17422元，由原告负担17281元，被告双凤信用社负担141元。

（六）解说
本案是一例典型的房地产转让纠纷。原、被告在是否违约及少交房屋面积方面存在着截然不同的理解。审理中，对合同条款的不同理解是本案争议的焦点问题，对此，存在着两种不同观点：一种观点认为，“双凤信用社必须负责将水接到厂门口，电接到变压器”，就是要让原告可以用电用水，即取得水电使用权。双凤信用社转让给原告的厂房原来即是一个破产厂，自来水管道及变压器在转让时已经存在，原告方不可能就一个不需双凤信用社作为的事实再作约定，故从签订合同的实际情况来看，该条款的真实意思应该是双凤信用社应该购买水电使用权，让原告能够用电、用水。另一种观点认为，“水接到厂门口、电接到变压器”和“购买水电使用权”是两个完全不同的概念，既然双方对履行的义务约定不明确，应该从合同所使用的词句、合同的目的以及交易习惯、公平原则来衡量。首先购买水电使用权需要一笔不小的费用，双方在合同中也未作约定；其次，根据《供电营业规则》中的谁用电、谁申请原则，原告在转让的土地上开办工厂，工厂需用电用水，必须要以工厂名义向有关部门申请购买；再次，联系整个合同转让金额来看，转让总金额为150万元，扣除土地使用费100万元，房屋价格为50万元，如果按原告主张双凤信用社承担购买水电使用权费27.3万元，那么，转让房屋总价款不到25万元，这样，当事人之间的利益明显不平衡，显而易见，这也不是当事人真实的一致意思表示。第二种观点联系整个合同，适用了诚实信用及公平原则，合情、合理、合法。
（戴惠亚）