一、首部

1.判决书字号：牡丹江市阳明区人民法院（2012）阳民初字第382号民事判决书

2.案由：物业合同纠纷

3.诉讼双方
原告：牡丹江市阳明区东新小区物业管理处
法定代表人：王某，经理
委托代理人：钟某
委托代理人：程某
被告：于某
委托代理人：常某
委托代理人：张某

4.审级：一审

5.审判机关和审判组织
审判机关：牡丹江市阳明区人民法院
审判人员：贾宏

6.审结时间：2012年1月23日

二、诉辩主张

1.原告牡丹江市阳明区东新小区物业管理处诉称：
被告系原告所管理的东新小区的住户，其欠缴2010至2012年热能损耗费、物业费、二次供水电费、卫生清运费计1 539.36元，原告多次催要，被告拒不给付，请求法院判决被告给付原告上述费用。

2.被告赵某辩称：
原告于2004年就被牡丹江市工商局阳明分局吊销了营业执照，原告属于无照经营，不具有诉讼主体资格；原告没有取得市物价局发放的收费许可证，原告收费行为违法，法院不应支持原告要求被告支付物业费的请求；原告收取热能损耗费没有经市政府的批准，原告要求被告支付热能损耗费的请求，法院不应支持；原告存在强迫交易行为，且收费标准没有依据，法院不应支持原告的诉讼请求。

三、事实和证据
牡丹江市阳明区人民法院经公开审理查明：原告牡丹江市阳明区东新小区物业管理处成立于2001年4月18日，批准从事物业管理业务时间为2000年3月28日，原告负责管理牡丹江市阳明区东新小区的物业管理和供暖工作。2003年5月30日，牡丹江市华联建筑安装工程公司直属队将牡丹江市阳明区铁岭三村住宅楼供暖及物业整体移交给了原告，负责该住宅楼的供暖、物业管理等工作。牡丹江市华联建筑安装工程公司直属处与牡丹江市阳明区东新物业管理公司的移交清单记载：2003年5月30日，牡丹江市华联建筑安装工程公司属队与牡丹江市阳明区东新小区物业管理公司对铁岭三村住宅楼小区物业、供暖工作进行了整体移交，王某在牡丹江市阳明区东新小区物业管理公司盖章处签了字。清单包括主楼、锅炉房（室内锅炉、二次供水设备等全部）、自行车棚、车库（4个库位）、物业管理办公室、楼前后场地及围墙；住户名单及收费情况统计表；二00三年六月一日以后物业费移交（见收据为准）。经查，东新物业管理公司并没有在工商部门备案，王某作为接收单位代表在交接单上签字，而王某是牡丹江市阳明区东新小区物业管理处的法定代表人，王某只经营了一家与物业有关的企业，即牡丹江市阳明区东新小区物业管理处。因此，本院认定，牡丹江市阳明区东新小区物业管理处法定代表人代表该管理处于2003年5月30日接管了铁岭三村住宅楼小区供暖、二次供水、物业等全部工作。2004年原告因为没年检被牡丹江市工商局阳明分局吊销了营业执照，但依然继续营业。原告收取供暖费、物业费等费用的标准没有向有关部门请批、备案，收取热能损耗费也没有向政府有关部门报批。2012年牡丹江市住房和城乡建设局已经给付原告的供热补贴40 000.00元。被告是铁岭三村住宅楼居民，2008年，原、被告因缴费问题发生争执，原告停止对被告供热。 2010年10月21日，牡丹江市阳明区人民法院依法受理了原告牡丹江东新小区物业管理处与被告于某物业管理纠纷一案。原告要求被告交纳2008年取暖费1 942.00元二次供水电费116.00元,卫生清运费145.00元,物业费617.00元,楼道程控灯电费30.00元,2009年度的热能损耗补偿费485.50元,合计金额为3 335.90元。后经牡丹江市阳明区人民法院调解双方达成如下协议：被告于某给付原告牡丹江市阳明区东新小区物业管理处取暖费、二次供水费、卫生清运费、物业费、楼道程控灯电费、热能损耗补偿费，合计2 000.00元，被告于2010年10月26日当庭付清此款。
上述事实有下列证据证明：
原告证据
1.营业执照及组织机构代码证（复印件）各一份。
证明原告具有诉讼主体资格，被告所居住的小区由原告进行物业管理，原告具有收取物业费的资格。
2.牡丹江市阳明区铁岭镇铁岭社区出具的证明（复印件）一份。证明被告所居住的三村住宅楼由原告进行物业管理。
3.被告于2010年10月27日向原告缴纳物业费、卫生清运费、二次供电费、热能损耗费收据（复印件）一张。
证明被告在2009年至2010年10月27日已向原告交纳物业费、垃圾清运费、二次供水电费等费用；原、被告之间形成了交易习惯，被告明知其应当向原告所交纳费用的数额，所以被告应当根据有关法律规定和交易习惯向原告交纳物业费等各项费用。
4.（2010）阳民初字第227号民事调解书（复印件）一份。证明原告已为被告提供了物业管理、二次供水、供暖、垃圾清运等服务，因被告拖欠物业费等费用，原告曾在牡丹江市阳明区人民法院起诉被告，法院受理后并进行了调解，说明原告具有诉讼主体资格。在调解的过程中被告与原告达成了调解协议，并且被告已按原、被告之间的交易习惯向原告缴纳了相关费用。该费用就是第三份证据显示的被告向原告所应缴纳的各项费用。
5.被告家楼下住户朱某于2011年10月13日向原告交纳的票据（复印件）一张。证明原告为被告所居住的楼房提供服务，原告为被告所提供的服务完全符合交易习惯中的相关约定，也完全符合法律、法规的相关标准。如原告提供的服务不符合标准，被告楼下住户则不应全额向原告交纳各项费用。
6.牡丹江市华联建筑安装工程公司直属处与原告签订的铁岭三村住宅楼小区物业移交清单（复印件）一份、住户名单及收费明单（复印件）一份、工商档案（复印件）一份。证明被告所居住的铁岭三村住宅楼在开发建设完工后，由开发商移交给原告进行物业管理。原告对铁岭三村住宅楼进行物业管理完全符合法律相关规定；被告所称的三村物业根本不存在；原告自2003年与开发商办理交接手续后就为被告所居住的三村住宅楼提供供暖及物业服务。
7.牡丹江市住房和城乡建设局为原告出具的供热补贴票据（复印件）三张、黑龙江省单位往来资金结算票据（复印件）一份、中国建设银行进帐单（复印件）一份。证明原告为被告所居住的三村住宅楼供暖是经过政府批准予许的，所以原告有资质向被告收取热能损耗费。
8.牡丹江华威供热有限公司证明（复印件）一份、交接单（复印件）一份。证明原告为被告所住的铁岭三村住宅楼供热的事实；原告已将供热的配套设施及二次供水的配套设施移交给现在的铁岭三村住宅楼的供热单位；原告为被告所居住的铁岭三村住宅楼提供服务完全符合交易习惯及相关的法律规定。
被告证据
1.收据（复印件）四张。证明被告所交纳对象是三村物业，不是原告。
2.照片（原件）四张。证明被告一直没有使用不合格及违法的供暖管道。
3.电费票据（复印件）22张、购买电暖气收据（复印件）一张。证明被告使用电暖气自主采暖，不存在热能损耗的问题。被告花费了高额的电费，大大超出了邻居家的温度，邻居应向被告交纳因墙壁热传导所产生的热能损耗费。
4.铁岭社区证明（复印件）一份。证明原告交给法院的介绍信的内容是虚假、无效的，没有证明效力。
5.电业局收费统计表（复印件）一份。证明被告在2011年冬季供热期间的电费共计3 316.00元，被告在使用电暖气取暖。
6.2012年9月24日第四版牡丹江晨报（复印件）一份。证明铁岭三村住宅楼的供热单位是三村供热站，三村供热站与东新小区物业是两个独立的热企，是供热办提供的记者报导的，具有法律意义意义上的真实性，可以证明原、被告之间没有任何关系。
7.照片（原件）三张。证明被告在2012年9月24日前没有接入管道供热，被告采用电暖气自主采暖，原告所称的申请报停是虚假的。
8.常某2、徐某交费票据（复印件）各一张。证明三村住宅楼的全体业主接受服务的单位是三村物业，原告与被告没有任何关系。

四、判案理由
牡丹江市阳明区人民法院经审理认为：原告是集供暖、物业管理、二次供水、垃圾清运等服务内容为一体的综合性服务型企业。因此，原、被告纠纷实际是供用热力合同纠纷和物业服务合同纠纷两种纠纷。2003年5月30日，牡丹江市华联建筑安装工程公司直属处将铁岭三村住宅楼的物业管理、供暖工作整体移交给了原告，应视为建设单位聘请原告为铁岭三村住宅楼的物业服务企业。虽然，2004年原告因没有通过企业年检而被工商管理部门吊销了营业执照，但依然为铁岭三村住宅楼业主提供上述服务，铁岭三村住宅楼业主也接受原告的服务，并按照原告提出的收费标准交纳各项费用。多年来原告与铁岭三村住宅楼业主之间已经形成了交易习惯，这种交易习惯并没有得到有关行政管理部门的制止。业主有权依照法定程序进行更换物业管理的企业，或者向有关行政管理部门投诉反映原告收费标准及服务质量问题。但从2003年起至今，铁岭三村住宅楼的业主始终没有行使该项权力，业主接受了原告的服务，就应当支付相应的服务费用。大多数业主都及时向原告交纳了各项费用。本案被告于某作为铁岭三村住宅楼的业主，既然已经接受了原告的服务，就应当按照交易习惯向原告支付相应的服务费用或者及时行使向有关部门进行投诉的权利。关于原告的资质问题，不应以吊销营业执照一概而论。吊销营业执照是工商行政管理部门对违法企业作出的一种行政处罚，企业被吊销营业执照后至被注销登记前其法人资格依然存在，仍具有民事权利能力和民事行为能力。法律规定被吊销营业执照的企业不得从事与清算无关的活动，目的是为了使其尽快进入清算程序，以避免市场主体的不确定性给经济秩序的健康、有序发展造成消极影响，而不是要一概否定其实际发生的私行为的法律效果。供暖工作由牡丹江市供暖管理部门进行宏观管理，应由政府按照法定程序办理。对小区物业的管理，铁岭三村住宅楼的业主完全可以依法行使业主的权利，以原告营业执照被吊销、服务质量差为由另行聘请其他物业企业为其服务，但铁岭三村住宅楼的业主并没有行使这项权利，而是继续接受原告的服务，相关管理部门也没有对原告为铁岭三村住宅楼业主服务的行为进行制止，视为对其服务行为的默许。所以，对被告仅以原告被吊销营业执照就不具备主体资格的观点，即不符合铁岭三村住宅楼管理实际，也不能代表铁岭三村住宅楼全体业主的真实意愿，故本院对原告不具备诉讼主体资格、经营资格、收费资格的说法不予确认。原告收费标准没有到相关管理部门进行请批、备案，在没有得到相关部门处理前，本院不能认为其收费标准不合理。如果业主认为价格不合理、服务质量存在问题，应向物价管理部门投诉，请求处理。但是铁岭三村业主没有行使这项权力，视为对原告服务行为的接受，因此业主应及时缴纳各项费用。原告请求被告支付两年物业费336.00元，垃圾清运费120.00元，两年的二次供水电费96.00元的请求，本院予以支持。以上金额合计552.00元。原告于2004年被吊销营业执照后，没有加强企业管理，积极加大投入更新设备，尽快通过年检，其收费标准也没有到相关管理部门进行请批、备案，而是盲目地参照大网供热及其他物业的收费标准进行收费，导致部分业主对其服务和收费标准存在一定的抵触情绪。且账目管理混乱，不能向法庭提交正规的管理账册，其收费标准引起了被告合理化的质疑。原告应对其不当的经营管理行为积极进行改正。且根据《牡丹江市城市供热管理办法》第二十条"热能损耗费由市价格主管部门按法定程序提出标准，报市人民政府批准后方可收取。未经批准，供热单位不得擅自收取热能损耗费。"的规定，2008年原告停止了对被告供暖服务，原告收取热能损耗费没有经过市政府的批准，属于擅自收费的行为。因此，对原告向被告收取热能损耗费的请求，本院不予支持。

五、定案结论
牡丹江市阳明区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条"民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。"、《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款"对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业方有权依法更换。"、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条"建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。"、第六条"经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。"、《中华人民共和国合同法》第一百八十四条"供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。"、第一百七十六条"供用电合同是供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同。"、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题解释（二）》第二条"当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定以合同法第十条第一款中的'以其他形式'订立合同。但法律另有规定除外。"、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条"当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。"、第七十二条"一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出相反的证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。"之规定，判决如下：
一、被告于某给付原告牡丹江市阳明区东新小区物业管理处2010至2012年物业费336.00元，垃圾清运费120.00元，二次供水电费96.00元，合计552.00元。以上被告于某应付款项,于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告原告牡丹江市阳明区东新小区物业管理处其他诉讼请求。
案件受理费50.00元，原告牡丹江市阳明区东新物业小区管理处负担32.00元，被告于某负担18.00元。

六、解说
本案的纠纷应当是物业合同纠纷的一个特例。这是与该小区物业管理处是集供热及物业等服务于一体的企业分不开的， 其不但经市供热办允许给铁岭三村住宅楼的业主提供供热服务，同时还对业主提供物业、二次供水、垃圾清运等服务。原、被告纠纷实际是供用热力合同纠纷和物业服务合同纠纷两种纠纷。关于被告认为，2004年原告因没有通过企业年检而被工商管理部门吊销了营业执照，就不应该再继续营业和收取费用的问题。本院在审判过程中，考虑到原告营业执照被吊销后，在政府的允许下依然为铁岭三村住宅楼业主提供上述服务，铁岭三村住宅楼业主也接受原告的服务，并按照原告提出的收费标准交纳各项费用。如果驳回原告诉讼请求，多年来已经向原告交纳项费用的三百多户业主，就有可能向原告索要已经交纳费用，造成社会动荡。本案如此判决，旨在通过司法审判，引导业主正确及时行使自己的权利。如向价格部门投诉原告收费不合理，向供热管理部门反映原告供热不达标等问题，如果相关部门进行了处理，法院就有了判断的依据，能更好地维护业的合法权益。例如，原告收费标准没有到相关管理部门进行请批、备案，在没有得到相关部门处理前，法院不能认为其收费标准不合理。关于热能损耗费的问题，本院在判决时，也根据牡丹江的实际情况。依照了《牡丹江市城市供热管理办法》的规定，对原告向被告收取热能损耗费的请求，不予支持。其目的也是旨在通过司法审判活动，强化社会管理。
（贾宏）