（一）首部

1.判决书字号：广东省惠东县人民法院（2004）行初字第9号。

2.案由：要求撤销房屋他项权登记及第三人返还房产证案。

3.诉讼双方
原告：游某，男，1930年6月28日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县。
委托代理人：张某，男，1962年7月18日出生，广东省惠东县人，住惠东县。
被告：广东省惠东县房产管理局，住所地：广东省惠东县广汕路边。
法定代表人：练某，该局局长。
委托代理人：李某、蔡某，该局局干部。
第三人：中国建设银行惠东县支行，住所地：广东省惠东县解放中路238号。
法定代表人：李某1，该行行长。
委托代理人：刘潮芬，广东兆丰律师事务所律师。
委托代理人：陈某，女，中国建设银行惠东县支行干部。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：广东省惠东县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：赖懋文；审判员：曾进龙；代理审判员：李放。

6.审结时间：2004年9月5日。

（二）诉辩主张

1.被诉具体行政行为：第三人中国建设银行惠东县支行拿原告游某房产证到被告惠东县房产管理局处申请房屋他项权登记，被告核准签发粤房他证字第0XXXXXX4号房屋他项权证给第三人。

2.原告游某及其委托代理人诉称：1997年10月23日，第三人擅自拿原告房产证（粤房证字第0XXXXX1）到被告处申请房屋他项权登记。被告于1997年11月19日核准签发粤房他证字第0XXXXXX4号房屋他项权证给第三人。2003年3月，惠东县法院审理一宗借款纠纷案时，原告才知道自己的房产证给被告核准房屋他项登记，被告和第三人的行为侵犯了原告的合法权益，现原告对被告的房屋他项权证登记不服，理由如下：（1）原告本人未到被告处申请房屋他项权证登记。房屋他项权利登记申请书不是原告本人签名，而是第三人所写并代签原告的名，指模也不是原告本人的，有惠州市公安局惠市公刑技文检字［2003］第038号鉴定书结论证实。被告核准房屋他项权证程序违反规定，其核发的粤房他证字第0XXXXXX4号房屋他项权证应无效。（2）被告核发粤房他证字第0XXXXXX4号房屋他项权证后，未按规定告知原告。综上所述，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二款第（一）、（三）项和最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条的规定，原告认为被告的行政行为主要证据不足，违反法定程序作出的房屋他项权证登记不当，特请求：（1）依法撤销被告作出的粤房他证字第0XXXXXX4号房屋他项权证；（2）依法判令被告、第三人返还原告房产证（粤房证字第0XXXXX1）；（3）判决被告承担本案诉讼费用。

3.被告惠东县房产管理局辩称：（1）本局依法核发《房屋他项权证》。1993年1月5日，原告将其房产（粤房证字第0XXXXX1号）抵押给中国建设银行惠东县支行已成事实。1997年10月23日，中国建设银行惠东县支行和原告双方为了完善该项贷款抵押手续，向本局提出他项登记申请，并按规定提交了由双方签名的《房屋他项权利登记申请书》、《房屋所有权证》、《贷款抵押合同》、《抵押物清单》、《建设银行借款合同》和抵押人游某的身份证复印件。按照上述要件，本局于1997年11月19日核发了粤房他证字第0XXXXXX4号《房屋他项权证》，手续和程序都是合法的。（2）原告的起诉超出法定诉讼时效。本局作出上述行政行为时至今日将近七年，作为房屋所有权人的原告对此从未提出异议。即使原告在办理登记之时不知道上述行政行为，但原告在与中国建设银行惠东县支行借款抵押纠纷诉讼时间是2003年3月，此时原告已知道自己抵押在建行的房产证已办理了他项登记，而原告在2004年6月28日才提起行政诉讼，其行为已远远超出了法律规定的行政诉讼3个月的诉讼时效。《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。原告在知道本局作出具体行政行为的15个月后才提起诉讼，时效明显已过。综上，本局认为，原告的起诉缺乏事实和法律依据，且诉讼程序不合法，请法院驳回其诉讼请求。

4.第三人中国建设银行惠东县支行及其委托代理人述称：惠东县人民法院在（2003）惠东法经初字第284号判决书及（2004）惠中法民二终字第75号判决书中，判决认定本案原告游某应在其担保的抵押财产（房产证号为：粤房证字第0XXXXX1号）在抵押范围内对惠东县庄园绿化有限公司不能清偿部分承担1/2赔偿责任。惠东县人民法院和市中级人民法院都认定抵押关系成立。因此，原告要求撤销他项登记是错误的。

（三）事实和证据
广东省惠东县人民法院经公开审理查明：1997年10月23日，第三人中国建设银行惠东县支行（以下简称县建行）为了完善该项贷款抵押手续，向被告提出他项登记申请，并按规定提交了《房屋他项权利登记申请书》、《房屋所有权证》、《贷款抵押合同》、《抵押物清单》、《建设银行借款合同》和抵押人游某的身份证复印件。其中《贷款抵押合同》及《抵押物清单》签署的时间为1997年10月23日；《建设银行借款合同》签订的时间为1993年1月5日。被告于1997年11月19日核发了粤房他证字第0XXXXXX4号《房屋他项权证》。在（2003）惠东法经初字第284号案中，原告游某认为被告于1997年11月19日核发的粤房他证字第0XXXXXX4号《房屋他项权证》所依据的《贷款抵押合同》、《房屋他项权利登记申请书》中的“游某”并非其本人所写，并向本院提出鉴定申请。经鉴定，广东省惠州市公安局出具惠市公刑技文检字［2003］第038号鉴定书，结论为：《贷款抵押合同》、《房屋他项权利登记申请书》中的“游某”及1993年1月3日签署的委托书上的委托人署名“游某”并非其本人所写。
在庭审中，原告撤回其在起诉状中的第二项请求，认可其于2003年3月在（2003）惠东法经初字第284号应诉时才知道自己的房产证给被告核准房屋他项登记。被告认为原告既然于2003年3月知道自己抵押在县建行（即第三人）的房屋所有权证已办理了他项登记，而原告在2004年6月28日才提起行政诉讼，其行为已超出了法律规定3个月的诉讼时效。被告认可其核发粤房他证字第0XXXXXX4号《房屋他项权证》只通知第三人县建行领取，并未通知原告。原告认为其无委托他人代为办理其房屋他项登记手续；对此，被告也没能举证证实原告当初有出具委托书。
上述事实有下列证据证明：
1.有原告的起诉状。
2.被告的答辩状。
3.本院的庭审笔录。
4.惠市公刑技文检字［2003］第038号鉴定书。
5.（2003）惠东法经初字第284号判决书。
6.（2004）惠中法民二终字第75号判决书。
7.《房屋他项权利登记申请书》。
8.《房屋所有权证》。
9.《贷款抵押合同》。
10.《抵押物清单》。
11.《建设银行借款合同》。
12.粤房他证字第0XXXXXX4号《房屋他项权证》及1993年1月3日签署的委托书（均为复印件）等证据。

（四）判案理由
广东省惠东县人民法院认为：被告是房产行政主管部门，负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作，其在履行职责过程中，本应严格依照法律、法规、规章之规定办理房屋他项登记。就本案而言，被告虽然要求第三人县建行提交了相关材料，但被告在核发粤房他证字第0XXXXXX4号《房屋他项权证》时并未依照建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十条之规定，通知抵押人游某（即原告）到场办理房屋他项登记手续，或依照《广东省城镇房地产权登记条例》第七条之规定，他人代为办理房屋他项登记手续时，要求原告游某出具书面委托书，而是仅凭第三人县建行提交的《贷款抵押合同》、《房屋他项权利登记申请书》等材料核发粤房他证字第0XXXXXX4号《房屋他项权证》。事后，《贷款抵押合同》及《房屋他项权利登记申请书》上游某的签名，经鉴定并非原告本人所签，据此，被告核发《房屋他项权证》给第三人县建行的行为违反程序规定。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第（二）项之规定，被告核发的粤房他证字第0XXXXXX4号《房屋他项权证》应予撤销。据此，原告请求撤销该证有理有据，本院予以支持。被告辩称核发该证手续和程序都是合法的缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因被告核发《房屋他项权证》时并没有告知原告，且原告于2003年3月才知道自己的房屋所有权证给被告核准房屋他项登记，根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条之规定，被告辩称原告在2004年6月28日才提起行政诉讼，本案已超出了法律规定3个月的诉讼时效理由不充分，本院不予采纳。原告撤回第二项诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。

（五）定案结论
广东省惠东县人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第（二）项第3目、最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》（以下简称《若干解释》）第四十二条、建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十条和《广东省城镇房地产权登记条例》第七条之规定，判决如下：
撤销被告惠东县房产管理局于1997年11月19日核发的粤房他证字第0XXXXXX4号《房屋他项权证》。
本案受理费3000元，由被告惠东县房产管理局负担。

（六）解说
本案是一个关于要求撤销具体行政行为的案件，争议的焦点是：（1）原告起诉是否超过法定的起诉期限；（2）被告惠东县房产管理局作出具体行政行为是否合法。
1.原告起诉是否超过法定的起诉期限。
诉讼时效，是指权利人在法定期间内不行使权利，持续达到一定期间而致使其请求权或者权利消灭的法律事实。其特点为：诉讼时效期间届满时，权利人丧失的是胜诉权，而非消灭实体权利和程序上的起诉权。
《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定，关于公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。《若干解释》第四十二条规定，关于公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过二十年、其他具体行政行为从作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。其中的“三个月”、“二十年”和“五年”的期限应属于起诉时效期间，因为如果当事人超过上述期限后起诉，人民法依法裁定不予受理，即使受理，经审理发现超过起诉期限，人民法院裁定驳回起诉。当然，依据《若干解释》第四十三条规定的情形，当事人超过起诉期限的，被耽误的时间或被限制人身自由的时间不计算在起诉期间内。
因此，上述起诉期间不应理解为诉讼时效。原告有无超过起诉期间，要看是否符合《若干解释》第四十三条规定的情形。本案被告惠东县房产管理局作出具体行政行为即他项权登记，未将作出的具体行政行为内容告知原告游某，故依据《若干解释》第四十三条之规定，原告提起行政诉讼期限起算点应为其知道或应当知道该具体行政行为内容之日起计算，即本案起诉期限起算点应是2003年3月。因本案的他项权登记涉及不动产，故最长起诉期限不能超过20年。综上，原告起诉期限符合法律规定的期限。
2.具体行政行为不合法。
根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五条之规定，人民法院审理行政案件对具体行政行为是否合法进行审查。具体行政行为是否合法关键是看其是否具备合法的要件。合法具体行为应具备的要件为：一是行政主体合法，即只有具备法定资格的行政主体所做的具体行政行为才可能是合法行政行为。二是行为权限合法，具体行政行为必须是在行政主体法定权限内，即在自己的事务管辖权、地域管辖权和级别管辖权的范围内作出的具体行政行为才能有效。三是内容合法，行政行为应具有事实根据、证据确凿、意思表示真实完整和确定。四是行政程序合法，行政行为既要符合行政程序的基本原则，又要符合行政程序的制度。五是行为形式合法，必须具备法律所要求的形式，特别是要式行政行为符合特定的形式。
本案中，被告虽然要求第三人县建行提交了相关材料，但被告在核发粤房他证字第0XXXXXX4号《房屋他项权证》时并未依照建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十条之规定，通知抵押人游某（即原告）到场办理房屋他项登记手续，或依照《广东省城镇房地产权登记条例》第七条之规定，他人代为办理房屋他项登记手续时，要求原告游某出具书面委托书，而是仅凭第三人县建行提交的《贷款抵押合同》、《房屋他项权利登记申请书》等材料核发粤房他证字第0XXXXXX4号《房屋他项权证》。事后，《贷款抵押合同》及《房屋他项权利登记申请书》上游某的签名，经鉴定并非原告本人所签，据此，被告核发《房屋他项权证》的行为违反法定程序规定，该具体行政行为不合法。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第（二）项“关于具体行政行为违反法定程序的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为”之规定，被告核发的粤房他证字第0XXXXXX4号《房屋他项权证》应予撤销。
（广东省惠东县人民法院　张欢）