（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：四川省成都市武侯区人民法院（2004）武侯民初字第537号。
二审判决书：四川省成都市中级人民法院（2004）成民终字第2203号。

2.案由：物业管理纠纷。

3.诉讼双方
原告（反诉被告，被上诉人）：成都金丰物业管理有限公司。住所地：成都市武侯区一环路南四段10号天嘉大厦6楼。
诉讼代理人：刘俊，四川泰和泰律师事务所律师。
被告（反诉原告，上诉人）：杨某，女，汉族，住成都市武侯区
诉讼代理人：张某，系原告杨某之夫。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：四川省成都市武侯区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李贵生；人民陪审员：陈金柱、裴幼君。
二审法院：四川省成都市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王孝忠；审判员：赵英文；代理审判员：任华芬。

6.审结时间
一审审结时间：2004年8月15日。
二审审结时间：2004年12月3日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：被告杨某违反双方于2001年6月签订的“前期物业管理服务协议”约定，不按协议约定的时间和收费标准交纳物业管理费，原告经催收未果，请求判令被告支付2002年10月至2004年3月期间的物业管理费1 971.80元及违约金1 498.60元。

2.被告辩称及反诉称：原告在未经业主同意的情况下，违反“前期物业管理服务协议”，将“XX苑”的物业管理工作一直交由成都亿都达物业管理有限公司承担。2002年10月原告真正进入“XX苑”开展物业管理工作后，又怠于履行义务，导致小区保安工作管理不善，发生多起入室盗窃案件，被告家中也于2003年2月2日被盗，被盗财物包括戒指、项链、相机等，价值计3万余元，被告遭受严重经济损失。原告违约在先，被告有权行使抗辩权，拒交物业管理费，并请求判令原告赔偿被告因违反物业管理协议约定的保安义务给被告造成的经济损失15 000元。

3.原告针对被告的反诉辩称：“前期物业管理协议”中未约定原告对被告的家庭财产承担保管义务，协议中约定的保安责任并非保管责任，原告在无过错的情况下不应承担赔偿责任；被告无充分证据证明其家庭财产被盗与原告的管理行为之间存在因果关系，且无充分证据证明实际损失，请求驳回被告的反诉请求。

（三）一审事实和证据
成都市武侯区人民法院审理查明：2001年6月15日，被告人杨某购买“XX苑”一期B区商品房一套，同时与金丰物管公司签订了“前期物业管理服务协议”，约定：（1）物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；（2）金丰物管公司依据本协议向杨某收取物业管理费用，杨某依据本协议向金丰物管公司交纳物业管理费用；（3）金丰物管公司协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，利用防盗监控设施，对小区实行24小时安全监控和巡视工作，消防系统、监控系统、防盗报警系统保证24小时运行良好；（4）多层住宅按建筑面积每月每平方米0.80元收取；（5）一方违反协议，给对方造成损失的承担相应法律责任；该协议还约定了其他相关事项。2002年8月，杨某入住“XX苑”小区。从2002年10月起，杨某未再缴纳物业管理费。2003年2月2日，杨某的丈夫张某向公安机关报案，称家中钻戒、项链、相机等价值3万余元的物品被盗，公安机关予以立案。2004年5月10日，武侯区公安分局刑警大队出具“证明”一份，载明：2003年2月3日下午18时50分许，武侯刑警大队接火车站派出所报案称，XXX小区XX苑三栋二单元四号张某家被盗。我队技术人员、侦察员立即赶赴现场进行勘查，发现房间内翻动痕迹很大，技术人员对现场进行了照相并提取了可疑指纹等痕迹。勘查时间于当晚20时30分结束。经勘查，作案人系翻窗入户实施盗窃，入口为书房窗户。经侦察员询问，该受害人张某称被盗价值3 000元的德国宾德相机一部、价值2.5万元的首饰（其中铂金钻石戒指三枚，另有一些项链、手链和黄金戒指）、西门子3618手机一部，总计价值3万余元。
上述事实有当事人陈述、双方签订的“前期物业管理协议”、公安机关的“报案受理登记表”和“证明”予以证实。

(（四）一审判案理由
成都市武侯区人民法院根据以上事实和证据认为：被告主张的“XX苑”物业管理工作一直由成都亿都达物业管理有限公司承担的事实证据不足，对原告违反双方协议将物业的整体管理责任转让第三方的事实不予确认，被告拒交物管费行使抗辩权的理由不能成立，应向原告支付物业管理费，并应承担相应的违约责任。被告所举证据可以证明原告的保安工作和设备存在漏洞和隐患，给盗窃者造成了可乘之机致使被告家中财物被盗，应承担一定的赔偿责任；公安机关的报案登记是即时陈述，具有真实性，被告提供的购买被盗物品票据也可以证实被盗财产的损失金额。根据原告未尽保安义务的过错大小和被告损失的具体情况，被告提出15 000元损失的主张合理。
被告在一审过程中提供了经公证的光盘等视听资料以及媒体对本案的报道，以证明原告金丰物管公司的保安人员未对进出小区的陌生人进行盘问、登记，监控系统和防盗报警系统并非24小时运行。

（五）一审定案结论
四川省成都市武侯区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十二条的规定，作出如下判决：
1.被告杨某于本判决生效之日起10日内付给原告金丰公司2002年10月至2004年3月期间的物业管理费1 971.8元，并从应交之日起，按每日万分之五支付逾期付款违约金，至付给时止。
2.原告金丰公司于本判决生效之日起10日内付给被告杨某财产损失赔偿费15 000元。
案件受理费365元，由原告金丰公司承担165元，被告杨某承担200元。案件反诉费915元由反诉被告金丰公司承担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人诉称：按照双方签订的“前期物业管理协议”，金丰物管公司对杨某家中财产不负有保管责任，且在物业管理服务中不存在任何过错，杨某长期拖欠物管费等相关费用，对于杨某家中被盗不应承担赔偿责任；被上诉人提供的失窃物品票据不能证明被盗物品的价值，一审判决在无充分证据的情况下以推定方式认定损失内容违反证据规则。
被上诉人杨某辩称：双方所签物管协议第八条第二款不能当然免除金丰物管公司的赔偿责任；金丰物管公司无证据证明其履行了安全保障义务，没有过错，且在起诉前及案发当天，金丰物管公司的防盗设施未运行，保安也未履行盘查义务和巡逻义务，金丰物管公司有重大过错；被上诉人在案发当时马上清点被盗物品向警方报告，并在法庭上提交了相关物品票据，一审法院认定的被盗金额正确，上诉人金丰物管公司无证据证明上诉人所报被盗数额系报假案。

2.二审事实和证据
成都市中级人民法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。

3.二审判案理由
成都市中级人民法院认为：当事人双方的争议焦点主要在两方面：一是上诉人金丰物管公司是否应对被上诉人杨某家财产被盗的结果承担赔偿责任；二是原判认定的被盗物品价值，即被上诉人杨某的损失数额是否正确。关于焦点一，根据双方当事人签订的物管协议，上诉人金丰物管公司负有对小区实行24小时安全监控和巡视工作，保证监控系统、防盗报警系统24小时运行良好的约定义务。被上诉人杨某在一审过程中提供的证据足以证明上诉人金丰物管公司的保安人员未对进出小区的陌生人进行盘问、登记，监控系统和防盗报警系统并非如约定的24小时运行；被上诉人杨某家系白天被盗，公安机关现场勘查认为作案人系翻窗入室等事实，亦说明上诉人金丰物管公司未尽到安全防范义务。上诉人金丰物管公司在履行约定的保安职责上确有过错，一定程度上使他人有机会翻窗入室行窃，对被上诉人杨某家被盗而造成的财产损失应承担部分赔偿责任。原判确认上诉人金丰物管公司承担50%的赔偿责任，即认为杨某提出15 000元的主张合理并无不妥。
关于焦点二，被上诉人杨某及其亲属发现被盗即向公安机关报案并清点财物，目的在于通过侦查机关的侦查尽快追回被盗财物，免受损失，从情理上分析，发现被盗当时的陈述较为客观真实，记载被上诉人杨某及其亲属陈述的“刑事案件报案受理登记表”具有客观性和真实性，可以证明案件事实。被盗物品的购买发票系被上诉人杨某所提供，上诉人金丰物管公司对发票的证明力提出异议，但未提供证据证明发票上的物品不属于被上诉人所有或购买，应确认发票上所载物品系被上诉人杨某购买；被上诉人杨某提供的部分保修卡和收据清楚地记载所购物品和价格，对被盗物品价值应具有证明力。原判认定上诉人杨某的损失数额正确。原判认定事实清楚、证据充分、程序合法，适用法律正确。

4.二审定案结论
四川省成都市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
近年来，因物业管理合同引发的纠纷日益增多，他人造成业主的人身或财产受到损害，物管公司是否应承担责任这一问题在审判实践中显得尤为重要。根据危险控制理论，本案中物管公司对其所管理的小区具有事实上的控制力，更有可能和义务采取必要措施防止损害发生或减轻损害；根据民法的诚实信用原则，物管公司应本着善良管理人的态度，为业主提供安全的居住环境，不允许物管公司因故意或过失懈怠对业主人身、财产安全保障的注意义务；根据社会责任理论和社会连带理论，物管公司收取了业主交纳的物管费，在实际经营活动中获取利润，物管公司在获取利润的同时，应尽社会公共责任，这也符合风险与收益一致的原理。综上分析，物管公司应当就业主的人身和财产损失承担赔偿责任。
另一方面，物管公司即使负有安全保障义务，并不意味着承担保证小区内绝不发生犯罪活动的义务，因为即使是公安机关也无法杜绝犯罪活动。物管公司承担责任的前提是其有过错，即是否履行法定或约定的安全保障义务。本案中被告遭受的财产损失与物管公司未尽到安全保障义务之间具有明显的因果关系：由于物管公司不履行安全保障义务，使盗窃分子有可乘之机翻窗入室盗窃，被告家中被盗遭受损失的机会加大，也就是说，如果物管公司的保安人员对进出小区的陌生人进行盘问、登记，监控系统和防盗报警系统保持24小时运行，则极有可能使被告免受财产损失。故既然原、被告之间形成了物业管理合同关系，就应当全面履行合同义务，原告金丰公司的履行合同义务行为有瑕疵，未尽到安全保障的合理注意和保护义务，应当基于其过错承担赔偿责任。
本案中如何确定物管公司应当承担的责任?本案中物管公司怠于履行职责，未尽到物管公司应尽到的谨慎注意义务，在加害人未逮捕归案的情况下，对被告杨某的财产损失应承担先行垫付的责任。这种责任的含义是：在加害人被抓获后，由加害人承担责任，物管公司不承担责任，但加害人逃逸或无力承担全部责任时，则先由物管公司承担责任，之后物管公司由此取得对加害人追偿权。如果因为加害人未归案或无力承担责任，受害人的损失就无法得到赔偿，将不利于保护受害人的合法权益，也可能导致物管公司不会因其消极不作为的行为付出应有的代价，同时也与提供服务的一方违背保障义务应承担责任的民法理论不符。本案的判决一方面使受害人即被告的损失得到一定赔偿，另一方面也利于促使物管公司今后积极履行安全保障义务，为业主营造安宁的居住环境。
（四川省成都市中级人民法院　赵英文）