（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：江苏省无锡市锡山区人民法院（2004）锡法民初字第1553号。
二审判决书：江苏省无锡市中级人民法院（2005）锡民终字第341号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：朱某，男，汉族，务农，住无锡市锡山区。
诉讼代理人（一、二审）：游期涛，江苏无锡梁溪律师事务所律师。
诉讼代理人（一、二审）：谈晓钢，江苏无锡梁溪律师事务所律师。
被告（上诉人）：褚某，女，汉族，退休职工，住无锡市锡山区。
诉讼代理人（一、二审）：许国平，江苏无锡湖滨律师事务所律师。
诉讼代理人（一、二审）：李国柱，江苏无锡恒茂律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：江苏省无锡市锡山区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：任小军；审判员：丁建兴；人民陪审员：龚敏。
二审法院：江苏省无锡市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：夏建伟；审判员：张锡南；代理审判员：潘志江。

6.审结时间
一审审结时间：2005年4月18日。
二审审结时间：2005年7月14日。

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
（1）原告朱某诉称：2003年12月11日，其与无锡市通利房地产开发有限公司（以下简称通利公司）签订了一份购房合同，购买通利公司开发的东苑花园6号楼B单元101室的房屋，为此原告共支付21.4553万元。2004年6月10日，其与被告褚某通过中介无锡市洋洋房产经纪有限公司（以下简称洋洋公司）签订了一份产权房买卖协议，约定其将上述房屋转让给被告，房款总价为26万元，并约定由其协助被告办理原告与通利公司所签购房合同的更名手续。合同签订后，其协助被告办理了更名手续，而被告褚某仅支付原告12万元房款后拒不支付剩余的14万元购房款，故请求判令被告立即给付上述房款14万元。
（2）被告褚某辩称：其经洋洋公司中介向原告购买东苑花园6号楼B单元101室房屋属实，但已经依约将所有房款交付原告的代理人洋洋公司，据此其付款义务已经履行完毕，故请求驳回原告的诉讼请求。

2.一审事实和证据
江苏省无锡市锡山区人民法院经公开开庭审理查明：2004年6月10日，朱某与褚某经洋洋公司中介签订了房屋买卖协议一份，约定朱某将其合法拥有的、坐落在东苑花园6号楼B单元101室、建筑面积为132.44平方米房屋1套卖给褚某，总房价为26万元；签订合同时褚某即付定金2万元，余款在2004年7月10日前付清：朱某负责更名，更名后褚某付清余款24万元；中介费0.5万元由褚某在更名后付清；朱某必须在2004年8月30日前更好名，如不好更名，再办产权过户，更名费0.3万元及办产权过户的有关费用均由褚某承担，朱某净得26万元。该合同同时明确：洋洋公司暂借给褚某14万元，等2004年8月30日再由褚某归还洋洋公司；更名后产权资料暂由洋洋公司保管。
协议签订的同日，褚某向洋洋公司支付了合同约定的2万元定金，洋洋公司向其出具内容为“收褚某购房定金贰万元整”的收条。洋洋公司将此定金转交给朱某，朱某向洋洋公司出具了内容为“今收到洋洋房产定金贰万元整（东北塘东苑花园26号101室）”的收条。
之后，朱某依约向褚某交付了坐落于东苑花园6号楼B单元101室的房屋，办理了购房合同的更名手续。并向中介公司催款。
7月20日褚某向洋洋公司支付房款8万元，洋洋公司出具了收条。
8月6日褚某向洋洋公司支付13万元，洋洋公司出具收条，并明确表示，如有一切后遗症洋洋公司负一切责任。同日，朱某向洋洋公司出具“收洋洋公司房款10万元整”的收条。
上述事实有下列证据证明：
（1）原告出具的洋洋公司产权房买卖协议，证明原、被告通过洋洋公司中介签订房屋买卖合同的事实。
（2）原告出具的通利公司作为出售方的商品房预售合同，证明原告朱某与通利公司签订购房合同，并已将承购方更名为褚某的事实。
（3）被告出具的洋洋公司收条4张，证明被告褚某分4次向洋洋公司支付东苑花园共计26万元房款的事实。
（4）被告提供的出庭证人丁某、许某的证言，证实以下事实情况：洋洋公司介绍原、被告签订房屋买卖协议，房款均由被告褚某支付给洋洋公司，再由洋洋公司交付给朱某；朱某向洋洋公司经理乔某催要过房款。
（5）被告提供的出庭证人丁某出具的朱某收条2张，证明原告朱某收到洋洋公司定金和房款共12万元的事实。

3.一审判案理由
江苏省无锡市锡山区人民法院认为：朱某与褚某经洋洋公司中介签订房屋买卖协议属实，该协议合法有效。由于朱某已依约将房屋交付褚某，并已办理了更名手续，虽然褚某提供证据证明其已将所有购房款26万元交付中介方洋洋公司，但洋洋公司仅系房屋买卖协议的中介方即居间人，而非房屋买卖协议的直接权利义务人，协议亦未为洋洋公司明确设定权利义务，根据合同相对性原则，非法定或意定，任何当事人不能擅自改变合同履行的主体，褚某以将应付房款交付洋洋公司的行为来代替其法定的付款义务，缺乏法律依据。褚某提供两位证人的证言不能必然证明将房款交付洋洋公司即视为其履行了协议约定的付款义务，由此，因朱某仅承认收到房款12万元，对褚某将房款直接交付洋洋公司的行为，并未予以追认，所以朱某承认收到的12万元，法律上亦可认定为对褚某将房款交付洋洋公司行为的部分追认，未追认部分，即使客观存在，也不能对朱某产生法律上的约束力，褚某不能据此认为洋洋公司的代收款行为构成表见代理，由朱某承受因此产生的法律后果。

4.一审定案结论
无锡市锡山区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、第四百二十四条及《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款之规定，作出如下判决：
被告褚某应于本判决生效后立即给付原告朱某购房款140000元。
案件受理费4310元，财产保全费1270元，其他诉讼费用1120元，邮资费60元，合计6760元，由被告褚某负担（该款已由原告朱某垫付，褚某应于本判决生效后立即给付朱某）。

（三）二审诉辩主张

1.上诉人及其委托代理人诉称：（1）其与被上诉人朱某间的房屋买卖行为已经履行完毕。理由是应被上诉人要求，上诉人分4次将双方约定的计26万元房款交付给洋洋公司，也依约取得了房屋。上诉人付款义务已经履行完毕。（2）洋洋公司的行为名为居间实为代理。诉讼双方房屋买卖协议签订后，作为中介方洋洋公司居间行为已经完成。但事实上，洋洋公司受被上诉人委托，作为其代理人向上诉人收取应得的房款并交付给被上诉人。（3）被上诉人在一审诉讼时隐瞒重要证据《说明》，导致一审法院认定事实错误。该份《说明》证明了其已付清购房款，朱某已实际从洋洋公司取得24万元购房款的事实。

2.被上诉人及其委托代理人辩称：（1）褚某理应直接向其交付购房款，其从未要求褚某将购房款交付给洋洋公司，即使褚某已向洋洋公司支付了26万元购房款，也不能免除褚某向其支付剩余房款的义务。（2）《说明》中的2万元余款应认定为押金，无法证明褚某付清购房款和朱某已实际取得购房款的事实。

（四）二审事实和证据
江苏省无锡市中级人民法院经公开审理查明：一审法院查明的事实无误。另查，2004年7月20日，朱某与褚某签订说明一份，言明：朱某承诺由其负责叫物业公司维修好（房屋存在的质量问题），维修好后即由褚某付清余款2万元，与中介无关。
在二审审理期间，经上诉人褚某的申请，法院向因涉及房产诈骗的洋洋公司经理乔某进行了讯问，乔某陈述：其是因房产诈骗被逮捕的，但与朱某、褚某间的房屋买卖无关。朱某、褚某曾与其于2004年6月10日在洋洋公司三方签订买卖协议，后褚某即通过洋洋公司付给朱某2万元定金，并由褚某向洋洋公司借款14万元作为支付给朱某的房款，另外10万元由褚某把钱交到洋洋公司再支付给朱某。褚某已于2004年8月31日付清了所有房款，朱某未收到的14万元三方曾约定等房屋产权证办给褚某后再由洋洋公司支付给朱某，且其还应朱某的要求出具给朱某一张14万元的欠条，该欠条目前应被朱某所持有。尚余的14万元房款应由朱某向洋洋公司（乔某）催要，而不应该向褚某催讨。

（五）二审判案理由
江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：合同订立后，当事人应当按照合同的约定，遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务。朱某、褚某与洋洋公司签订的产权房买卖协议是当事人真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，应认定为合法有效。该买卖协议明确约定：在签订本合同时，褚某即付定金2万元，余款在2004年7月10日前交清，具体为朱某负责更名，费用由褚某承担，更名后褚某付清余款24万元，洋洋公司暂借给褚某14万元，等2004年8月30日再由褚某还给洋洋公司。朱某在审理过程中认可在2004年7月10日左右已办好购房合同的更名手续。2004年7月20日，在褚某交纳8万元房款后，朱某与褚某又签订说明一份，明确了褚某尚欠朱某购房款2万元。该说明证明了朱某认可褚某在2004年7月20日已交付房款24万元，即定金2万元、向洋洋公司借款14万元交纳的房款、7月20日向洋洋公司交纳的8万元房款。且三方在签订买卖协议后的交易过程中，朱某所付的房款均由洋洋公司向褚某出具收条，朱某收到的房款也都是向洋洋公司出具了收条。据此，足以认定朱某对褚某交款到洋洋公司即视为向其本人交款的事实。褚某在2004年7月20日以后向洋洋公司的付款行为除尚欠朱某的2万元房款外，其余14万元应认定为归还洋洋公司的借款。根据三方签订的产权房买卖协议和当事人的实际交付款行为，也可认定洋洋公司与朱某、褚某间不仅是居间合同关系，而且还存在着代理双方进行收付款的行为。三方签订的产权房买卖协议、洋洋公司向褚某出具的4张收条、朱某向洋洋公司出具的2张收条、朱某与褚某间签订的说明、洋洋公司乔某、丁某和许某的证言及当事人的陈述构成了完整的证据销链，足以证明褚某已付清了26万元房款，朱某认可褚某向洋洋公司付款，洋洋公司代理朱某收款的行为，及尚余14万元房款应由洋洋公司与朱某结算的事实。故朱某要求褚某给付14万元房款的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予驳回。上诉人褚某的上诉理由，二审法院予以采纳。但褚某在一审期间怠于提供相应的证据导致一审判决有误，褚某应对二审诉讼费用的支出承担一半责任。

（六）二审定案结论
江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
1.撤销江苏省无锡市锡山区人民法院（2004）锡法民初字第1553号民事判决；
2.驳回朱某要求褚某给付14万元房款的诉讼请求。
一审诉讼费6760元，由朱某负担；二审案件受理费4310元，由朱某负担2155元，褚某负担2155元。

（七）解说
在审案过程中对涉及中介组织参与的民事行为不能简单地定性为居间行为，而因就案例的具体情况作出具体分析。本案中介组织的行为在实践中具有典型性，正确的定性，对今后此类案件的审理具有重要的借鉴意义。
如何认定本案房产中介公司的行为性质，确定中介公司的法律地位，是本案争议及裁判的焦点。
一种意见认为，洋洋公司仅为房屋买卖的中介方即居间人，非买卖合同当事人。只有买卖合同双方当事人才有收付款的权利义务，褚某向洋洋公司支付不等于向朱某支付合同项下的价款。
另一种意见，从本案交易过程和交易方式来看，洋洋公司与朱某构成代理关系，褚某向洋洋公司交付的法律后果归于朱某。
我们同意第二种意见。
不能把房产中介服务都狭隘地理解为房产居间活动。实践中，房产中介服务不仅仅局限于房产中介为房产交易的买卖双方提供报告订约机会，还会涉及提供房地产咨询、估价服务、代理相关民事法律行为等多方面的服务内容。本案中介组织的行为即属于代理行为，已有证据能够证明本案中介公司与原告之间存在代理关系。
代理是代理人于代理权限内以本人（被代理人）名义向第三人（相对人）为意思表示或受领意思表示，而该意思表示直接对本人生效的民事法律行为。一般而言，其构成要件为：代理标的须为民事法律行为；须为本人计算，即亲自履行，给予与自己事务的同一注意；须有三方当事人；代理权的存在。对照本案，前三者不难理解，而代理权是否存在这一事实对本案至关重要。
代理权是代理人以被代理人名义进行意思表示或接受意思表示并使其效果直接归属于被代理人的一种权限。本案买卖合同的履行由中介方从中收转，其原因无论是“应朱某要求”，还是中介方“业务惯例”，也不管这种方式的履行是经过怎样的磋商，从各种证据表明在房屋买卖合同的正式签订和履行之前，卖方朱某已经有对中介方收转行为的授权。我们可以紧密结合以下几个事实进行分析：
1.房屋买卖协议约定：有签订合同时，褚某即付定金2万元。正如原告和一审法院意见，根据合同相对性原则，合同约定的定金理应由买方褚某付给买方朱某。而本案实际情况是，2004年6月10日三方均在场的情况下，2万元定金的支付是由褚某交付给洋洋公司，再由洋洋公司转交给朱某。在支付2万元定金以外的第一笔房款时，也是三方在场，情形与定金的交付类似。定金与房款的交易过程，说明必有一方对洋洋公司予以了授权，授权洋洋公司代理其接受对方合同义务的履行，并向对方履行合同义务。
2.朱某于2004年7月20日出具的说明。褚某于7月20日在三方均在场时支付8万元给洋洋公司，当时洋洋公司并未将此8万元即刻交给朱某，而是在8月6日褚某再次支付13万元时才转付10万元。而朱某在7月20日出具说明承认“余款2万元”，说明其不仅对褚某借洋洋公司支付的14万元予以承认，还对当日褚某支付给洋洋公司的、洋洋公司尚未转交的8万元也予以认可。亦即认可7月20日买方褚某支付给洋洋公司的房款行为的效力等同于支付给本人的效力。中间方从一方收款，向另一方转交的行为，不能断然肯定中间方究竟是哪一方当事人的代理人。这一证据的存在可以确认洋洋公司是以原告朱某代理人的身份，而非被告褚某代理人的身份进行收转房款、交付房屋钥匙的行为。
3.朱某向洋洋公司催款。如果朱某不认可洋洋公司是其代理人，理应直接向褚某索要余款，而不会向与合同无关的没有相应权利义务的第三人催讨款项。所以向洋洋公司催款构成证明其与洋洋公司之间代理关系存在的证据锁链上的又一环。
综上，综合分析本案全部证据，可知褚某和洋洋公司在合同签订交付定金时均已知道朱某对洋洋公司的授权。如果没有朱某的授权，在朱某在场的情况下，褚某不可能将合同价款支付给不是合同当事人的其他无干系之人，洋洋公司也不可能掺和进与己毫无干系的合同双方当事人中间。而且朱某对洋洋公司向褚某收款、再转交的行为有一贯稳定的接受的意思表示，从而巩固了代理关系在整个合同履行过程中的存在。
从代理的概念看，代理是“以本人名义”。洋洋公司对接受的房款以自己名义出具收条，是否影响其作为原告朱某代理人的法律地位呢?
一般而言，代理人于代理权限内所为的意思表示（或接受意思表示）须以“本人名义为之”，学说上称为显名原则，其目的在于保护相对人，使其能知悉本人究为何人。为缓和显名原则，世界绝大多数国家也承认所谓“隐名代理”，即代理人虽未以本人的名义为法律行为，而实际上有代理的意思，且为相对人所明知或可得知时，亦发生代理的效果，因为此种情况下显名原则的目的亦能实现。我国学说亦将代理作狭义广义之分，狭义代理仅指显名代理，广义代理还包括隐名代理；在代理类型中依是否以本人名义为标准划分为显名代理（也称直接代理）和隐名代理（也称间接代理）。我国《合同法》“委托合同”一章也有类似规定，第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”在立法上间接承认了隐名代理。
案件的审理是往返穿梭于证据与事实认定之间的。就本案而言，中介组织行为性质的准确认定，需要对证据做深入细致的分析，一旦完整的证据锁链形成，就应对事实作出客观的认定。本案从分析证据入手，能够证明代理关系的存在，而代理关系的认定加之代理人向第三人出具的收条等证据，又证明了付清房款的事实。因此二审基于本案的完整证据链：三方签订的产权房买卖协议、洋洋公司向褚某出具的4张收条、朱某向洋洋公司出具的2张收条、朱某与褚某间签订的说明、洋洋公司乔某、丁某和许某的证言及当事人的陈述等，判定了被告付清房款事实。
综上，本案二审关注当事人在协议履行过程中的真实意思表示，而不仅仅停留在对中介主体的简单静态的认识，全面完整的细致分析证据，对能证明本案重要法律关系的证据链予以认可，作出重新认定，改判正确。
（江苏省无锡市中级人民法院　潘志江　范莉）