（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：云南省昆明市官渡区人民法院（2005）官法民二初字第296号。
二审判决书：云南省昆明市中级人民法院（2005）昆民二终字第299号。

2.案由：租赁合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：云南中信电缆有限公司；住所地：昆明市环城东路355号。
法定代表人：徐某，董事长。
委托代理人：茅捷，云南培明律师事务所律师。
被告：昆明市官庄五金建材供应站，住所地：云南建材商城51号。
法定代表人：黄某，经理。
委托代理人：李某，男，36岁，汉族，云南菊花灯具市场工作人员。
被告：朱某，女，1976年9月4日出生，汉族，江苏省东台市人，住云南昆明市。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：云南省昆明市官渡区人民法院。
独任审判：审判员：贺丽纯。
二审法院：云南省昆明市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李宏智；审判员：邱靖；代理审判员：吕强。

6.审结时间
一审审结时间：2005年12月12日。
二审审结时间：2006年6月2日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称
自1998年起原告即在第一被告所有的云南菊花灯具市场内租用铺面。前一租赁合同到期后，双方又于2004年11月9日续签了租赁合同，约定被告将云南菊花灯具市场第 4幢49号全面租赁给原告经营使用，租期两年，从2004年10月5日起至2006年10月4日止，原告按约定一次性支付了两年的租金，被告即将上述铺面交由原告经营使用，并签订了租赁合同。在租赁期间，第一被告在原告不知情的情况下，擅自将上述铺面转租给第二被告朱某使用，该行为严重侵犯了原告的合法权益。为此，特诉至法院，请求判令：（1）两被告共同返还2005年8月9日至2006年10月4日原告已付租金25 019元；（2）两被告共同赔偿原告的损失3 780元。

2.被告五金供应站辩称
我们与原告未发生过任何合同关系和业务关系，故不存在我们擅自转租的事实；菊花灯具市场 4幢49号铺面的转租是被告朱某与案外人潘某自愿达成的，菊花灯具市场仅是公证人，请求驳回原告的诉讼请求。

3.被告朱某辩称
我方是通过合法途径签订的租赁合同，并按约支付了转让费和相应的租金，我方与本案无任何关系，亦不应承担任何民事责任，请求驳回原告的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
云南省昆明市官渡区人民法院经审理查明：2004年11月9日，云南菊花灯具市场（甲方）与云南中信电缆有限公司（乙方）签订租赁合同，合同约定甲方将菊花灯具市场内的第4幢49号铺面租赁给乙方经营使用，租期两年，从2004年10月5日至2006年10月4日止，租金合计54 540元；租赁期间，乙方因特殊情况需转让铺面的，须事先征得甲方同意后，并及时到市场办理相关转让手续，并交纳转让手续费2 000元。双方还就违约责任及其他事项进行了约定，乙方工作人员潘某作为承租方委托代理人签章。合同签订后，云南中信电缆有限公司交付租金后开始经营使用承租铺面，并以菊花市场第4幢49号铺面作为营业场所办理了名称为“云南中信电缆有限公司电缆销售分公司”的营业执照。2005年8月9日，经菊花灯具市场同意，云南中信电缆有限公司工作人员潘某办理了市场4幢49号铺面的转让手续，新的承租方朱某向菊花市场支付铺面转让手续费2 000元，并支付给潘某租金28 000元。
上述事实有下列证据证明：
1.租赁合同一份，证实云南菊花灯具市场将市场4幢49号商铺租给原告使用，租期两年；
2.2004年12月30日的发票两份，证实原告已支付租金 43 632元及卫生费720元；
3.租赁合同一份，证实云南菊花灯具市场将49号商铺租赁给被告朱某使用；
4.营业执照副本一份，证实原告以菊花灯具市场4幢49号铺面作为营业场所办理了营业执照，企业名称是云南中信电缆有限公司电缆销售分公司；
5.云南省工商局的档案两份，证实云南菊花灯具市场系昆明市官庄五金建材供应站开办；
6.独资企业登记基本情况一份，证实昆明市官庄五金建材供应站系独立的企业法人；
7.租赁合同（复印件）一份，证实菊花灯具市场持有的租赁合同，承租方的签章处只有潘某个人签名；
8.2003年的租赁合同一份，证实原告从2003年开始就承租了菊花灯具市场4幢49号铺面。

（四）一审判案理由
云南省昆明市官渡区人民法院经审理认为：我国《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”该规定由两个要件构成：（1）客观上须有使第三人相信行为人有代理权的情形；（2）相对人在主观上是善意、无过失的，即相对人不知道或者不应当知道行为人实际上没有代理权，并且相对人的不知情不是因为其疏忽大意造成的。菊花灯具市场4幢 49号铺面一直由原告承租使用，而原告与菊花灯具市场的租赁合同是由原告授权其工作人员潘某签订的，此后也是潘某等人向市场交付租金、卫生费，这些事实足以让合同相对人即菊花灯具市场相信潘某转让铺面是经过公司授权的。庭审中，原告也无充足有效的证据证实相对人对不知道潘某是超越代理权这一情况存在过失，因此潘某转让铺面的行为有效，原告应对其行为产生的法律后果承担民事责任。现争议的铺面经原租赁双方协商已转让给新的承租人朱某使用，朱某亦将2005年8月9日之后的租金退还了原告方的经办人潘某，因此原告起诉要求两被告退还租金无事实和法律依据，故不予支持。

（五）一审定案结论
云南省昆明市官渡区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，作出如下判决：
驳回原告云南中信电缆有限公司的诉讼请求。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人（原审原告）诉称
上诉人没有授权潘某对合同进行转让，事后也没有追认，因此潘某不具备代理权；被上诉人五金供应站一审中否认与上诉人有合同关系，亦不存在表见代理的问题，故一审法院适用法律错误，请求二审撤销原判，支持上诉人一审的诉讼请求。
（2）被上诉人五金供应站（原审被告）辩称
一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
（3）被上诉人朱某（原审被告）辩称
两被上诉人签订的租赁合同合法有效，其不应承担任何责任。

2.二审事实和证据
云南省昆明市中级人民法院认定的事实和证据与一审相同。

3.二审判案理由
云南省昆明市中级人民法院经审理认为：本案中，上诉人中信公司的工作人员代表公司与云南菊花灯具市场签订的租赁合同合法有效，应受法律保护。云南菊花灯具市场不具备民事主体资格，应由其开办单位即被上诉人五金供应站承担由该合同产生的民事法律责任。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。本案中，上诉人中信公司的工作人员潘某代表公司与云南菊花灯具市场签订租赁合同，并由潘某经营该铺面，上述行为皆系职务行为。对于潘某将铺面的承租权转让给被上诉人朱某的行为的性质是否属于职务行为的问题，应从两方面予以认定：第一，该行为是否是法人机关的命令或授权行为?从本案事实来看，上诉人中信公司并未向潘某出具授权委托书，以明确授权范围，但潘某以上诉人中信公司的代表的身份出现，合同的签订及履行皆由潘某具体经办，故可以认定潘某有权处理合同的相关事宜；第二，该行为的外表是否符合执行职务的形式?本案中，在签订合同时，仅是潘某作为上诉人中信公司的代表签字，上诉人中信公司在被上诉人五金供应站持有的租赁合同上并未加盖公章，也无其法定代表人签字，合同的履行亦是由潘某具体参与，上诉人中信公司并未就此持有异议或向合同相对人就潘某履行职务的事项做出说明，故潘某转让承租权及收取被上诉人朱某的租金的行为与签订合同的行为在外在表现形式上是类似的，应视其是在经营过程中产生的职务行为，所产生的法律后果应由上诉人中信公司承担。上诉人中信公司主张潘某无代理权及本案不构成表见代理，转让租赁权损害其利益，要求两被上诉人承担责任的理由不能成立，本院予以驳回；一审判决驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。

4.二审定案结论
云南省昆明市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项及第一百零七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费1 162元由上诉人云南中信电缆有限公司承担。

（七）解说
虽然本案两级法院的裁判结果一致，但一、二审法院的裁判理由却完全不同。一审法院认为潘某转让铺面的法律后果应由其法人单位中信公司承担是基于潘某的行为已构成表见代理，而二审法院则认为潘某转让铺面的行为是其在经营过程中产生的职务行为，故由法人单位中信公司承担法律责任。那么本案潘某的行为究竟是表见代理还是职务行为呢?表见代理本质上是一种无权代理，表见代理人并未获得被代理人的授权，法律为维护交易安全与第三人利益仍然赋予表见代理人代理权，直接产生代理的法律效果。职务行为是法人的工作人员在执行职务期间实施的民事行为。区别表见代理和职务行为的关键在于要将所谓的代理人与被代理人之间的关系分清楚：是法人单位职员并且从事与其职务有关的行为的，其行为实际上就是法人单位自己的行为，并不存在单位职员的行为独立性问题，故通常情况下并不属于民法理论上的代理行为；而代理行为是代理人独立所为的行为，代理人与被代理人彼此之间的民事主体地位相对独立，代理权具有一定的独立性，这与职务行为中职员行为就是所在单位自己的行为具有明显的不同。从表面形式看，本案中潘某是原告中信公司的工作人员，代表中信公司与菊花灯具市场签订了铺面租赁合同，同时该租赁合同的履行亦由潘某具体经办。潘某并不是中信公司的法定代表人，也不是云南中信电缆有限公司电缆销售分公司的经理，应该说潘某签订合同和履行合同的行为都是经中信公司授权，而非其职务行为，潘某将铺面的承租权转让他人的行为更不在其职务范围内，但潘某签订合同及经营铺面的身份足以使相对人菊花灯具市场相信潘某有权处理合同的相关事宜，包括转让铺面、解除合同。而签订租赁合同时中信公司并未出具书面授权书或明确授权事项，因此相对人对潘某无权转让铺面这一情况是不知情的，其并不存在过失。笔者认为，本案潘某的行为应该构成表见代理，二审法院认定潘某的行为是职务行为有失当之处。一审法院的裁判理由及适用法律是适当的。
（云南省昆明市官渡区人民法院　贺丽纯）