（一）首部
1.判决书字号
一审判决书：福建省南平市延平区人民法院（2006）延行初字第11号。
二审判决书：福建省南平市中级人民法院（2006）南行终字第32号。
3.诉讼双方
原告（被上诉人）：南平市平安居置业管理有限公司，住所地：福建省南平市恒达商城B座403B室。
法定代表人：杨某，该公司经理。
委托代理人：程金好，福建知力律师事务所律师。
被告（上诉人）：南平市建设局，住所地：福建省南平市东溪南路1号。
法定代表人：陈某，该局局长。
委托代理人：魏某，男，该局干部。
委托代理人：范某，男，该局干部。
第三人（上诉人）：南平市恒达商城业主委员会（以下简称恒达商城业委会）。
法定代表人：谢某，该委员会主任。
委托代理人：黄永乐，福建双剑律师事务所律师。
第三人：南平市胜洁物业管理有限公司（以下简称胜洁公司）。
法定代表人：陈某1，该公司总经理。
委托代理人：陈某2，女，汉族，福建省南平市胜洁物业管理有限公司职员。
5.审判机关和审判组织
一审法院：福建省南平市延平区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：黄盛畴；审判员：傅丹华、张宏声。
二审法院：福建省南平市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：高培春；审判员：柯丹华；代理审判员：张文硕。
6.审结时间
一审审结时间：2006年4月18日。
二审审结时间：2006年7月17日。
（二）一审情况
1.一审诉辩主张
（1）被诉具体行政行为
被告于2005年8月9日作出《关于恒达商城业委会要求对投票权数和胜洁公司得票数进行复核报告的复函》，认为恒达商城业委会首次业主大会确认公布的总投票权数应为303票，胜洁公司获205票，符合《物业管理条例》的中标条件，依法有效。
（2）原告诉称
恒达商城首次业主大会投票权应根据业主拥有的物业建筑面积确定，以每平方米为一个投票权数，因此总投票权数应为58 990票，而被告作出的复函，确认恒达商城首次业主大会投票权数为303票，符合法律规定，依法有效，是错误的。且依照《物业管理条例》第十条及第十六条的规定，指导恒达商城业主委员会选举及备案的应当是南平市延平区建设局，而不是被告。因此请求撤销被告作出的复函。
（3）被告辩称
目前，南平市延平区范围内物业管理活动的监督指导工作均是由南平市建设局行使。我局复函认可的303票投票权数并不是恒达商城小区业主第一次先行使的投票权数，原告所诉无理。我局作出的复函是应恒达商城业委会的报告作出的，不具有强制力，不属人民法院受案范围。且复函作出后六个多月，原告才提起诉讼，已超过诉讼时效。据此，请求驳回起诉。
2.一审事实和证据
福建省南平市延平区人民法院经公开审理查明：原告是南平市恒达商城小区前期物业服务公司，2005年6月11日，恒达商城首次业主大会召开，制定业主大会规则，确定按业主套房和产权单位代表计算业主在业主大会会议上的投票权。首次业主大会后，南平市恒达商城小区即着手选聘新的物业管理企业。2005年8月3日，南平市恒达商城业委会向被告送达恒达商城业委会关于总投票权说明及对胜洁公司得票数进行复核的报告，当日下午，被告组织有关人员，对恒达商城2005年6月11日召开首次业主大会公布的总投票权数和南平胜洁物业管理有限公司得票情况进行复核。2005年8月9日，被告作出《关于恒达商城业委会要求对投票权数和胜洁公司得票数进行复核报告的复函》，函复南平市恒达商城业主委员会，认为恒达商城首次业主大会确认公布的总投票权数应为303票，胜洁获205票，符合《物业管理条例》的中标条件，依法有效。原告不服该复函，诉至本院。
上述事实有下列证据证明：
原告提供的证据：
（1）关于恒达商城业委会要求对投票权数和胜洁公司得票数进行复核报告的复函，证明该复函违反闽政（2003）15号文的规定；
（2）企业法人营业执照、中华人民共和国物业管理企业资质证书、物业管理服务合同，证明原告为具有物业管理资质的企业法人；
（3）恒达商贸中心业主票权明细表，证明恒达商城首次业主大会投票权数应为58 990票；
（4）部分业主提交被告的书面意见及情况反映，证明恒达商城部分业主要求按闽政（2003）15号文规范首次业主大会投票权数；
（5）关于恒达商城物业管理活动中存在严重问题的函，证明部分物业管理企业对被告确认投票权数的书面意见；
（6）关于请求撤销《关于恒达商城业委会要求对投票权数和胜洁公司得票数进行复核报告的复函》并依法重新确认投票权数的申请书，证明原告以书面形式请求被告依行政执法程序予以纠正，但被告至今不作为。
被告提供的证据：
（1）关于恒达商城业委会要求对投票权数和胜洁公司得票数进行复核报告的复函，证明被告依法进行复核的事实；
（2）恒达商城业委会关于总投票权说明及要求对胜洁公司得票权进行复核的报告，证明恒达商城业委会向被告提起复核请求的事实；
（3）请求南平市建设局物业科公正对待恒达商城的物业管理公司的招聘工作的报告，证明原告知道恒达商城业委会向被告提起复核请求和被告复函的情况；
（4）召开恒达商城业主大会的通知，证明业主大会依程序进行的事实。
3.一审判案理由
福建省南平市延平区人民法院经审理认为：《物业管理条例》第五条第二款规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。依照该条款规定，南平市延平区建设局作为延平区辖区范围内的房地产行政主管部门，应对其辖区范围内的物业管理活动行使监督管理职权。因此，由被告对恒达商城小区的物业活动直接进行监督和管理，不符合其职能的限定。被告作出复函属超越职权的行为。
4.一审定案结论
福建省南平市延平区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第4目的规定，作出如下判决：
撤销被告作出的关于恒达商城业委会要求对投票权数和胜洁公司得票数进行复核报告的复函。
（三）二审诉辩主张
1.上诉人（原审被告）诉称
（1）原审法院对上诉人的行政职能认定是错误的；（2）被上诉人的诉讼请求不属于人民法院行政诉讼的受案范围。据此，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
2.上诉人（原审第三人）南平市恒达商城业主委员会诉称
（1）原审法院认定南平市建设局无权对延平区行政区域的物业管理活动行使监督管理职权是错误理解法律、行政法规的结果；（2）南平市建设局作出的复函不属于超越职权的行政行为；（3）被上诉人提起诉讼早已超过诉讼时效。据此请求撤销一审判决，维持被诉具体行政行为。
3.被上诉人（原审原告）辩称
（1）南平市建设局作出复函超越职权；（2）南平市建设局的复函属可诉行为；（3）南平市恒达商城业委会不享有诉权；（4）南平市恒达商城业委会的选举产生存在严重问题；（5）南平市恒达商城业委会对法规的理解是错误的；（6）被上诉人不存在超过诉讼时效的问题。据此，请求驳回上诉，维持原判。
（四）二审事实和证据
福建省南平市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
（五）二审判案理由
福建省南平市中级人民法院经审理认为：根据《物业管理条例》第五条第二款“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”的规定，南平市人民政府房地产行政主管部门作为市（地）级地方人民政府房地产行政主管部门，具有对其辖区范围内的物业管理活动行使监督管理的职权。但是，《物业管理条例》第十条第一款“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”、第十六条第一款“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案”、第十九条第二款“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”，以及建设部制定的《业主大会规程》第十二条、第二十二条、第二十八条、第三十三条的规定，将召开业主大会、业主委员会作出的决定等物业管理活动中，部分涉及业主大会、业主委员会事项的行政监督管理职权明确指定由区、县人民政府房地产行政主管部门行使。因此，对本案中，业主大会所作出的决定是否合法，应由南平市延平区人民政府房地产行政主管部门进行监督管理，作出认定。上诉人南平市建设局作出的《关于恒达商城业委会要求对投票权数和胜洁公司得票数进行复核报告的复函》，涉及对业主大会投票最终表决结果的合法性确认等内容，直接对业主大会等事项行使了行政监督管理权，不符合其职权限定，属超越职权的行为，应予撤销。
上诉人南平市恒达商城业委会提出被上诉人提起诉讼早已超过诉讼期限。根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，本案上诉人南平市建设局在作出被诉具体行政行为时，未告知诉权或者起诉期限，因而被上诉人从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起的2年内可以提起行政诉讼，而该复函于2005年8月作出，被上诉人于2006年2月向人民法院提起行政诉讼，未超过法定起诉期限。
被上诉人提出上诉人南平市恒达商城业主委员会不具有诉讼主体资格。根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十四条的规定，因为南平市恒达商城业主委员会是被诉具体行政行为的行政相对人，所以可以作为一审的第三人参加诉讼，并在不服一审判决时有权提起上诉。
综上，上诉人的上诉理由缺乏法律依据，均不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当。
（六）二审定案结论
福建省南平市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
（七）解说
业主、业主委员会与物业管理公司之间发生的诉讼，已是审判实践中常见的诉讼，但物业管理公司诉行政机关目前尚未见诸报道，在我院是首例。本案所涉及的焦点问题，对行政机关监督管理物业管理活动具有参考意义。
本案争议的焦点问题是：行政机关是否对业主大会及业主委员会的活动具有监督管理权?应当由哪个行政机关行使该监督管理权?
物业管理活动针对社会大众生活，涉及面广，事务繁多，利益冲突频繁，又是新兴的行业，有必要由行政机关进行监督、指导、管理。根据《物业管理条例》第五条“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”的规定，地方物业管理活动的监督管理工作由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责。
但是，《物业管理条例》第五条是泛指物业管理活动，在该条例的其他条款中，又对物业管理活动中不同对象、事项的监督管理的主体、内容等，作出明确的规定。其中，第十条、第十六条和第十九条规定行政机关对物业管理活动中的业主大会及业主委员会的成立及行为具有监督管理权，该监督管理权由区、县级人民政府房地产行政主管部门行使。因此，有的行政机关以《物业管理条例》第五条的规定为依据，认为只要是县级以上人民政府房地产行政主管部门，对所有物业管理活动均有权行使监督管理职权，这是对法条的错误理解。对业主大会及业主委员会的成立及行为的监督管理权只能由区、县级人民政府房地产行政主管部门行使。当然，区、县人民政府房地产行政主管部门的上级机关，也具有对业主大会及业主委员会成立及行为的监督管理职责，但这种监督管理不是直接的，应通过对区、县人民政府房地产行政主管部门的指导、监督而实现。
行政机关的职权来源于法律的授权。《物业管理条例》将业主大会和业主委员会成立及行为的监督管理权仅授予区、县人民政府房地产行政主管部门，而本案被告作为市（地级）房地产行政主管部门，虽然是本案物业管理活动地的区人民政府房地产行政主管部门的上级机关，但也不能在法律没有授权的情况下，行使对业主大会和业主委员会成立及行为的直接监督管理权。因此，被告作出的具体行政行为，超越职权，缺乏法律依据，应予撤销。
（福建省南平市中级人民法院 张文硕）
案例来源：国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2007年行政审判案例卷》 中国人民大学出版社 第156 - 161 页
