（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：江苏省如皋市人民法院（2006）皋行初字第0022号。
二审判决书：江苏省南通市中级人民法院（2005）通中民一终字第1017号。

2.案由：不服撤销房屋所有权。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：陆某，女，汉族，如皋市人，无业，住如皋市。
委托代理人：陈高田，江苏南通绘园律师事务所律师。
被告（被上诉人）：如皋市人民政府，住所地：江苏省如皋市如城镇福寿路。
法定代表人：周某，男，该市市长。
委托代理人：魏某，男，如皋市房地产监理所干部。
委托代理人：詹某，男，如皋市人民政府法制办公室干部。
第三人（被上诉人）：韩某，男，汉族，通州市人，农民，住通州市。
委托代理人：司国成，男，通州市为民法律服务所法律工作者。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：江苏省如皋市人民法院。
合议庭组成人员：审判长：朱玉敏；审判员：马跃、刘斌。
二审法院：江苏省南通市人民法院。
合议庭组成成员：审判长：高鸿；审判员：施汉忠；代理审判员：郭德萍。

6.审结时间
一审审结时间：2006年3月20日。
二审审结时间：2006年5月16日。

（二）一审诉辩主张

1.被诉具体行政行为
被告于2006年1月17日，以原告故意隐瞒其曾与韩某共同向张某购房事实为由，注销原告所领取的5XXX5号房屋所有权证书。

2.原告诉称
2005年7月，原告与张某签订了房地产买卖契约一份，约定张某将如城镇幸福新村202幢303室房屋出售给原告。该契约符合法律规定，如皋市房地产交易所对该契约进行了审查、监证，原告缴纳了交易费、契税，向如皋市房地产监理所提交了上述契约、销售发票、契税完税证等资料，申请房屋所有权登记不存在隐瞒。如皋市房地产监理所经审查后填发了房屋所有权证书，该证书明确本人为上述房屋的所有权人，韩某非该房屋的所有权人，他无权申请注销该房的所有权证书。现被告在上述契约未被确认无效的情况下，注销了本人所领取的房屋所有权证。被告的行为超越其职权范围，违反有关法律规定，也严重损害了本人的合法权益，故请求判令撤销被告所作出的注销决定。

3.被告辩称
本政府下属的如皋市房地产监理所根据利害关系人的申请，经调查核实查明：2005年3月，韩某、陆某与张某签订房屋买卖协议一份，约定张某将其位于如城镇幸福新村202幢303室的房屋一套出售给韩某、陆某，房款为88 800元，张某收到韩某交付的购房款并出具了收条；7月，陆某申请转移登记时提供了其单独与张某签订的房地产买卖契约及房屋销售发票、契税完税证明等资料，办理了房屋所有权转移登记，并领取了上述房屋的所有权证书。陆某故意隐瞒了其曾与韩某共同向张某购房一事，根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条第一款第（一）项之规定，本政府注销了陆某所领取的房屋所有权证书，保护了涉案当事人的合法权益。本政府的行政注销行为符合法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
江苏省如皋市人民法院经公开审理查明：2005年3月，第三人韩某、原告陆某与张某签订房屋买卖协议一份，约定张某将其位于如城镇幸福新村202幢303室的房屋一套出售给韩某、陆某，房款为88 800元。此后，张某出具了收到韩某购房款的收条。
2005年7月，原告陆某找到张某，称韩某出差，其与韩某是同一人，故与张某一起到如皋市房屋登记机关申请转移登记，同时与张某单独签订了房地产买卖契约，并将该房地产买卖契约及房屋销售发票、契税完税证明等相关资料向房屋登记机关提交。如皋市房屋登记机关审查后于2005年7月19日填发了证号为5XXX5号的房屋所有权证书，该证书于8月15日向原告陆某颁发。同年9月，第三人韩某知道原告单独领取了房屋所有权证书后，于11月向本院提起民事诉讼，要求确认原告陆某与张某单独签订的房地产买卖契约无效。在民事诉讼过程中，第三人韩某又以其向张某交付了购房款88 800元，如城镇幸福新村202幢303室的房屋应归其所有为由，于12月16日向被告如皋市人民政府提出申请，要求撤销发给陆某的上述房屋所有权证书。被告如皋市人民政府收到韩某的申请进行审查后认为，原告陆某故意隐瞒了其曾与韩某共同向张某购房的事实，导致如皋市房地产监理所未能查明相关事实，错误发证，引发纠纷。故于2006年1月17日依据《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条第一款第（一）项之规定，注销了陆某所领取的5XXX5号房屋所有权证书，并明确待后依法重新发证。
原告陆某认为被告的注销行为严重损害了其合法权益，于2006年2月27日向本院提起行政诉讼，请求判令撤销被告所作出的注销决定，恢复本人原房屋所有权证的法律效力。
上述事实，有当事人的契约、收条及房屋所有权证书及复印件等证据证实。

（四）一审判案理由
江苏省如皋市人民法院经审理认为：本案中原告陆某与第三人韩某共同与张某签订了购房协议，购房款也是第三人向张某支付，但原告陆某申请房屋所有权登记时隐瞒了上述事实，将本案所涉房屋的所有权人登记为陆某一人。第三人得知此情况后依法行使权利并无不当。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条规定，申报不实的，登记机关有权注销房屋权属证书。被告如皋市人民政府所作出的皋府法（2006）4号关于注销房屋所有权证的决定认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。

（五）一审定案结论
江苏省如皋市人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项之规定，作出如下判决：
维持被告如皋市人民政府2006年1月17日所作出的皋府法（2006）4号关于注销原告陆某房屋所有权证的决定。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人（原审原告）诉称
上诉人申领房产证时材料齐全、真实，不存在任何隐瞒。被上诉人如皋市人民政府在颁证后超越职权范围调查取证，依据不真实的证据注销上诉人持有的产权证，违反法律规定。原审法院将民事法律关系与行政法律关系混为一谈，以韩某与张某之间存在的债权纠纷来认定上诉人存在未如实申报的行为，属认定事实错误。请求二审法院撤销原判及被诉注销决定。
（2）被上诉人（原审被告）辩称
韩某与本政府的颁证行为具有行政法上的利害关系，有权提出异议。在调查认定上诉人存在申报不实的事实后，本政府对错误的发证行为决定注销，合法有据。原审法院紧紧围绕被诉注销决定的合法性进行审查并作出判决，并未对相关民事纠纷作出评判。请求二审法院驳回上诉人的请求。
（3）被上诉人（原审第三人）辩称
陆某隐瞒其与本人共同购买房屋的事实，一人领取了房产证。在本人提出异议后，如皋市人民政府经过调查取证后作出的被诉注销决定符合法律规定。原审判决并无不当，请求二审法院予以维持。

2.二审事实和证据
江苏省南通市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3.二审判案理由
江苏省南通市中级人民法院经审理认为：根据国务院《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条第一款第（一）项的规定，对当事人申领房产证时存在申报不实等瞒报行为的，作为发证机关的如皋市人民政府有注销当事人持有的房屋权属证书的职权。
陆某在申领房产证时隐瞒其曾与韩某共同购房的事实，导致如皋市人民政府根据不实的申报材料而作出错误的颁证行为。在利害关系人韩某提出确有理由的撤销登记申请后，具体承办登记的如皋市房地产监理所负有调查核实的法定职责。在查实韩某提出的异议理由成立的情况下，房屋登记机关以申报不实为由作出注销陆某产权证的决定既是履行法定职责的行为，也是对未能查明事实导致错误发证行为的一种纠正，体现了行政机关有错必纠的执法原则，同时也符合《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条的规定。如皋市人民政府在作出被诉注销决定前所进行的调查取证行为符合“先取证、后裁决”的执法程序要求，陆某认为如皋市人民政府的行为属超越职权的主张无法律依据，本院不予支持。
韩某、陆某与张某间存在的民事纠纷以及因本案被诉注销决定而产生的行政纠纷，虽存在一定关联，但分属不同属性的法律关系。民事法律关系的存在并不影响如皋市人民政府对陆某隐瞒其曾与韩某共同购房事实的认定，更不会成为行政机关自主纠错的障碍。而且，考虑到当事人之间客观存在的民事纠纷，如皋市人民政府在被诉注销决定中明确待后依法重新发证，体现了发证机关对民事法律关系的充分尊重和保护。因此，原审法院及被诉注销决定认定事实并无不当。上诉人认为原审法院混淆当事人之间的民事及行政法律关系、认定事实错误的理由不能成立，本院不予支持。

4.二审定案结论
江苏省南通市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，其他诉讼费人民币200元，合计人民币300元，由上诉人陆某负担。
本判决为终审判决。

（七）解说
本案系民事诉讼活动中，民事当事人对房产登记行为行使行政救济权后而引发的一起行政诉讼，主要涉及以下两个法律问题。
1.民事法律关系的纷争并非成为行政机关自我纠错的障碍
民事诉讼中，行政机关有权注销已登记的房屋权属证书。审判实践中，房产登记机关往往认为对资料的真实性负有审查的义务。而《城市房屋权属登记管理办法》（以下简称《登记办法》）第三条规定：“本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。”第五条规定：“依法登记的房屋权利受国家法律保护。”第二十七条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚，产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记。”上述规定表明对登记申请的审查既包括产权来源资料是否齐全等形式上的审查，又包括权属是否清楚的实质性审查。同时从上述规定的内容分析，房产登记行为与房产登记的基础行为，如本案中的房屋买卖契约，系房产登记颁证的主要依据。实践中，房产登记机关往往无力审查行为实质要件，而仅基于适格的形式要件登记发证。当行为的效力及合法性受到质疑，发生民事纠纷后，如在涉及房产的民事诉讼中，当事人对作为证据的房产证提出异议时，基于行政行为的效力法定性，法院往往会中止民事诉讼，建议当事人先进行行政诉讼。而房产登记的行政行为，房产登记错误的纠正如通过司法救济途径解决往往被认为应当选择行政诉讼。行政诉讼审查行为的合法性，而大量的房产登记错误并非房产登记机关违法登记，而是据以登记的民事行为有瑕疵导致，法院不能贸然认定行政登记行为违法，中止审理。建议当事人先进行民事诉讼，解决基础行为的效力。如此错综复杂的诉讼或也制约了行政机关自我纠错权利的行使。
故当登记依据的基础行为无争议时，房产登记机关登记发生且无不当，而在审查登记中，基础行为的当事人发生争议时，房产登记机关应中止审查，告知当事人先行民事诉讼，待争议解决后，再行审查登记。如果登记房屋证后民事行为争议产生，即表明登记申请人提供的材料来源不清，不符合登记发证条件，权利人可通过行政救济或司法救济申请注销或撤销登记发证行为，待民事诉讼对房产登记的基础民事行为进行法律判断后，再行审查发证。而本案被告注销事实的认定，并不涉及民事基础行为的效力，且并未超越行政职权，相反还对民事基础行为的法律判断，还更好地明确了民事权利主体，减少了纠纷的发生。
2.该案是否应注销
《登记办法》第二十五条第一款第（一）项规定，有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：申报不实的。原告陆某领取房屋所有权证书时是否存在申报不实的情形，是本案争议的焦点问题。该案审理过程中产生了两种不同的意见：
一种意见认为：原告陆某领取房屋所有权证书时不存在申报不实的情形，被告以原告曾与他人共同购房，一起签订过购房协议就认定其属于申报不实，从而注销原告所领取的房屋权属证书缺乏事实依据和法律依据。理由为：（1）原告陆某在与张某签订房屋买卖契约后，按照有关规定，向登记部门提交了房屋所有权转移登记所必需的资料，如房屋买卖契约、房屋销售发票、契税完税证及买卖双方的身份证明、卖方的婚姻证明、具结书等，手续齐备，房屋产权登记部门经过的严格审查后发证，不存在隐瞒事实的情形。（2）虽然原告陆某与第三人韩某共同与张某签订过购房协议，但该协议不影响陆某与张某单独签订的房屋买卖契约的法律效力；且房屋买卖法律关系的效力是以转移登记并实际交付为成立要件，陆某与张某单独签订的房屋买卖契约并不违反法律、法规的强制性规定；而第一份协议与第二份协议是两个独立的合同关系，张某未履行第一个协议仅是张某的违约行为，韩某可通过民事诉讼途径解决，而无权对原告陆某的房屋所有权提出异议。（3）房屋登记部门的审查范围应是在行政法律关系范围内，如卖方对所出售的房屋是否享有所有权，是否有共有人，共有人是否同意出售该房屋，买卖双方是否具有民事权利能力，房屋买卖的手续资料是否齐备等，而不应涉及实体民事法律关系，如卖方是否一房多卖，购房款是谁支付的，已支付了多少房款等。被告以原告隐瞒了曾与他人共同购房的事实属申报不实为由注销原告的房屋所有权证书缺乏法律依据。
另一种意见为：原告陆某领取房屋所有权证书时存在申报不实的情形，被告决定注销原告所领取的房屋权属证书事实依据和法律依据充分，符合建设部《登记办法》第二十五条第一款第（一）项的规定。
笔者赞同第二种观点。理由为：
（1）房屋登记机关具有对于隐瞒事实而取得的房屋权属证书予以注销的法定职权。
建设部《城市房屋权属登记管理办法》的立法宗旨是加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益。根据上述规章第二十五条的规定，房屋登记机关具有对于隐瞒事实而取得的房屋权属证书予以注销的法定职权。
（2）被告受理第三人韩某的申请并进行审查符合法律规定的程序。
本案中原告陆某与第三人韩某共同与张某签订了购房协议，购房款也是第三人向张某支付，该事实原告并无异议。从被告调查的证据看，原告陆某称韩某出差，其与韩某是同一人，故与张某一起到如皋市房地产交易所办理房屋转移登记手续，将本案所涉房屋的所有权证书登记为陆某一人。这一情况第三人韩某并不知道，房屋登记部门当时也不可能掌握陆某与第三人韩某共同购房的事实。因为房屋登记部门受理当事人的登记申请是从形式上进行审查，从陆某办理房屋权属登记的法律手续上看，原告陆某在与张某签订房屋买卖契约后，按照有关规定，向登记部门提交了房屋所有权转移登记所必需的资料如房屋买卖契约、房屋销售发票、契税完税证及买卖双方的身份证明、卖方的婚姻证明、具结书等，手续齐备，故房屋登记部门当时向原告陆某发证并无不当。但本案第三人韩某知道所有权证书登记为陆某一人，知道自己的权益被侵犯后，自然要主张自己的权利，首先是通过民事诉讼途径要求确认陆某单独与张某发生的房屋买卖行为无效。但在民事诉讼过程中陆某所领取的房屋权属证书属国家机关依职权制作公文书证，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，国家机关依职权制作公文书证的证明力一般大于其他书证，陆某所领取的房屋权属证书必然影响韩某的民事诉讼结果，故只能通过行政诉讼途径或申请发证机关核实予以纠正。作为房屋登记发证机关的被告应依法履行职责，严格审查，以维护相关当事人的合法权益。被告受理第三人韩某的申请并进行审查符合法律规定的程序。
（3）本案被告如皋市人民政府的行政注销行为并未侵犯原告的合法权益，而是对有关当事人合法权益的保护。
从本案的相关证据看，原告陆某称韩某出差，其与韩某是同一人，故与张某一起到如皋市房地产交易所办理房屋转移登记手续，导致登记机关当时未能查明事实，故错误发证。第三人与原告因此发生了民事权益纠纷，并已诉讼到法院。被告在受理第三人的申请后，在查明事实，确认原告存在申报不实的情形，且第三人与原告的有关民事纠纷尚未最后解决的情况下，依法注销原告所领取的房屋所有权证书，并明确待后依法重新发证，并未侵犯原告的合法权益，而是对有关当事人合法权益的保护，这也体现了行政机关依法履行职责，严格审查，纠正不当的具体行政行为的工作原则。
综上所述，对如皋市人民政府所作出的皋府法（2006）4号关于注销房屋所有权证的决定应予支持。
（江苏省如皋市人民法院　朱玉敏　刘斌）