（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：湖北省秭归县人民法院（2007）秭民初字第1号。
二审判决书：湖北省宜昌市中级人民法院（2007）宜中民一终字第00113号。

2.案由：房屋租赁合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：韩某，男，1971年10月30日出生，汉族，汽车驾驶员，住秭归县。
委托代理人（一、二审）：王必新，湖北楚天剑律师事务所律师。
被告（上诉人）：李某，男，1969年10月26日出生，汉族，个体工商户，住秭归县。
委托代理人（一、二审）：张树林，湖北竟成律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织。
一审法院：湖北省秭归县人民法院。
独任审判人员：审判员：鲁华强。
二审法院：湖北省宜昌市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：苏卫华；代理审判员：袁红文、苗劲松。

6.审结时间
一审审结时间：2007年1月12日。
二审审结时间：2007年4月29日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称
李某长期在加工床垫。双方于2006年4月11日达成口头协议，李某租赁韩某房屋二楼（平公路的一层）使用，月租金150元。达成协议后，李某支付了半年的租金900元，韩某将租赁房屋交由李某保管、使用，李某在租赁屋内外堆满床垫、家具、草垫等。2006年10月13日，李某租赁房屋内堆放的货物突然起火，后消防大队将火扑灭。大火燃烧造成韩某的房屋损坏，经秭归县房屋安全鉴定所鉴定，必须加固维修后方能使用；经宜昌市隆泰房地产评估咨询有限公司评估，维修费用需57 487.49元。李某租赁韩某的房屋使用，对租赁房屋有妥善保管义务，在李某租赁期间发生火灾造成韩某房屋损坏，李某应承担民事责任。请求判令李某赔偿房屋损失57 487.49元、鉴定费1 500元，并负担本案的诉讼费。

2.被告辩称
本案是因他人纵火引发火灾的刑事案件，按照先刑事后民事的原则，本案应中止审理，待刑事案件结案后再行处理。李某租赁韩某的房屋是用作储藏货物，李某并未在所租房屋内起居生活，未在屋内生火，火灾是因他人纵火引发的，非李某的过错，李某已尽到善良管理义务，不应承担赔偿责任；韩某、李某只对房屋二楼存在租赁合同关系，韩某以租赁合同纠纷起诉，只能主张李某承租房屋的损失，而韩某的主张却包含了整栋楼的损失，自相矛盾且于法无据；同时，韩某提交法庭的房屋安全鉴定与房地产价格评估书系韩某单方委托进行的鉴定，不是由法定的消防机构进行的鉴定，程序不合法，不能采信。综上，请求驳回韩某的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
湖北省秭归县人民法院经公开审理查明：李某长期在秭归县加工床垫。韩某在有砖混结构房屋一栋4层。韩某、李某于2006年4月11日达成口头协议，李某租赁韩某房屋二楼（平公路的一层）使用，月租金150元。达成协议后，李某支付了半年的租金900元，韩某将租赁房屋交由李某使用。李某租房后，在房屋内外堆放大量床垫、家具、草垫等货物，但未在该房屋内起居生活，未在房屋内生火。2006年10月13日23时许，李某堆放在租赁房屋外的货物起火，韩某发现起火后即进行扑救，李某得知后也赶到参加扑救，但因火势较大未能及时扑灭并引燃屋内的货物，后消防大队将火扑灭。大火燃烧造成韩某的房屋二楼、三楼等部分损坏。嗣后，韩某、李某双方一同到秭归县房屋安全鉴定所申请对韩某的房屋进行鉴定，经鉴定该房屋须加固维修后方能使用，开支鉴定费800元，已由李某支付。韩某、李某多次就赔偿问题进行协商，但未能对赔偿数额达成协议。韩某委托宜昌市隆泰房地产评估咨询有限公司对其房屋修复所需费用进行评估，经评估所需维修费用为57 487.49元，开支鉴定费1 500元。同时查明，火灾发生后，秭归县公安局消防大队不能确定起火原因，且李某怀疑系他人纵火引发的火灾，秭归县公安局刑警大队将该火灾作为刑事甄别案件正在侦查中，但尚未取得系他人纵火的证据或查明起火的原因。
上述事实有下列证据证明：
1.双方当事人的陈述；
2.房屋安全鉴定报告、房地产价格评估报告书；
3.秭归县公安局消防大队询问韩某、李某的笔录；
4.秭归县公安局刑警大队询问徐某、望某、陈某、李某的笔录；
5.秭归县公安局刑警大队现场勘查笔录、出具的说明。

（四）一审判案理由
湖北省秭归县人民法院经审理认为：李某承租韩某的房屋后，在租赁期间负有妥善保管租赁房屋的义务。李某应当预见在租赁房屋外堆放大量易燃物品可能引发火灾，从而损坏租赁房屋，而其承租后不仅在租赁房屋内堆满床垫等易燃物品，而且在租赁房屋外亦堆放大量草垫等易燃物品，导致发生火灾造成韩某的房屋损坏，其未有尽到妥善保护和管理租赁房屋的义务，应当承担损害赔偿责任。李某未尽到对租赁房屋的妥善保管义务，属于未全面履行承租人义务的一种违约行为，侵害韩某财产权益，韩某有权选择依照合同法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。虽然李某只承租了韩某房屋的二楼，但因韩某的房屋是一个整体，房屋其他部分的损坏因租赁房屋发生火灾直接造成，所以韩某的损失不仅包括李某承租房屋部分的损失，而且包括火灾造成的整栋房屋的损失和因此引起的其他损失，即修复整栋房屋所需要的费用和开支的鉴定费。因此韩某要求判令李某赔偿损失的诉讼请求成立，应予支持。李某提出火灾可能系他人纵火造成，应中止本案的审理和其不应承担赔偿责任的主张，因其未能提供相应的证据证实，且即使是第三人的行为引发的火灾，李某也应当向韩某承担违约责任；李某与第三人间的纠纷，可依照法律规定或者约定另行解决，不妨碍韩某依据租赁合同关系向李某请求赔偿；李某赔偿韩某的损失后，如果有证据证实火灾确系他人的行为引起，可以向行为人追偿，所以李某的抗辩理由不能成立，本院不予支持。韩某的房屋在火灾中受损是客观存在的事实，火灾过后韩某、李某一同到秭归县房屋安全鉴定所申请进行房屋安全鉴定，李某并支付了鉴定费，该鉴定可视为双方委托进行的鉴定，应予认定。韩某起诉前委托宜昌市隆泰房地产评估咨询有限公司对房屋修复所需费用进行的评估，虽是韩某单方委托作出的，而且李某提出了异议，但李某既未提出足以反驳的证据，在法庭提出是否需要重新鉴定的争议焦点后亦未申请重新鉴定，所以予以采信。

（五）一审定案结论
湖北省秭归县人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、第一百二十一条、第一百二十二条之规定，作出如下判决：
李某赔偿韩某的经济损失58 987.49元，限本判决生效后3日内付清。
案件受理费2 280元，其他诉讼费1 140元，二项合计3 420元，由李某负担。

（六）二审情况

1.诉辩主张
（1）上诉人李定方诉称
1）李某租赁韩某的房屋用于堆放床垫、家具，其未在该房屋内用电、照明、生火和生活起居，对租赁房屋已尽到善良管理人的义务。而韩某在该房屋内起居生活，同时还将该房屋4楼出租给了他人，不排除韩某和其他承租人用火不慎引发火灾的可能。2）火灾发生后，秭归县公安局消防大队未能确定起火原因，秭归县公安局刑警大队亦将该案作为刑事甄别案件侦查，在公安机关对该案进行侦查之际，应中止本案审理。3）韩某是以租赁合同纠纷提起的诉讼，而李某仅承租了该房屋2楼，原审以侵权为由判决李某承担整栋房屋损失错误。且李某在原审时，明确表示房屋损失鉴定违反法定程序，原审仍予以采信错误。请求撤销原判，改判驳回韩某的诉讼请求。
（2）被上诉人韩某辩称
1）韩某依据租赁合同提起诉讼，追究的是李某未妥善管理租赁屋的违约责任，不管火灾原因如何，韩某均有权提起诉讼。李某关于火灾原因不明，应中止本案审理的上诉理由不能成立。2）李某虽然只租赁了韩某房屋的2楼，但韩某的房屋是一个整体，2楼火灾殃及该房屋其他楼层，故其他楼层的损失亦应由李某承担。3）韩某在原审时提交的鉴定报告系由合法鉴定机构中具有司法鉴定人资格的鉴定人作出的。李某亦未在举证期限内提出重新鉴定申请，原审对该鉴定报告予以采信正确。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

2.二审事实和证据
湖北省宜昌市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3.二审判案理由
湖北省宜昌市中级人民法院经审理认为：（1）李某作为房屋承租人，对其租用的房屋负有妥善保管、防范火灾、保证安全的义务。虽然本案起火原因不明，但双方当事人对着火点源于李某堆放在租赁屋外的货物及大火殃及韩某房屋其他楼层之事实均无异议。现李某既未举证证明自己有法定免责事由，亦未举证证明火灾系由韩某及该房屋其他承租人用火不慎造成，其应依法承担损害赔偿责任。（2）本案所涉火灾虽已被公安机关作为刑事甄别案件侦查，但公安机关刑事侦查的结果并不影响李某依法应承担的民事责任，李某关于火灾已被公安机关作为刑事甄别案件侦查，应中止本案审理的上诉请求，不符合法定中止情形，不予支持。（3）关于房屋损失鉴定，李某既未举证证明宜昌市隆泰房地产评估咨询有限公司所作的鉴定违反法律规定，亦未在法定期间内申请重新鉴定，其请求不予采信该鉴定结论的上诉理由，于法无据，不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，实体处理并无不当。

4.二审定案结论
湖北省宜昌市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2 280元，由李某负担。

（七）解说
本案的焦点有：一是李某是否尽到了承租人的义务，应否承担民事责任；二是本案所涉火灾已被公安机关作为刑事甄别案件侦查，本案是否应中止审理；三是韩某以租赁合同纠纷提起诉讼，而李某仅承租了该房屋2楼，能否判决李某赔偿整栋房屋损失。
第一，李某未尽到承租人的义务，应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”李某作为房屋承租人，对其租用的房屋负有妥善保管、防范火灾、保证安全的义务。李某应当预见在租赁房屋外堆放大量易燃物品可能引发火灾损坏租赁房屋，而其承租后不仅在租赁房屋内堆满床垫等易燃物品，而且在租赁房屋外亦堆放大量草垫等易燃物品，导致发生火灾，造成韩某的房屋损坏。虽本案起火原因不明，但双方当事人对着火点源于李某堆放在租赁屋外的货物及大火殃及韩某房屋其他楼层之事实均无异议。李某既未举证证明自己有法定免责事由，亦未举证证明火灾系由韩某及该房屋其他承租人用火不慎造成，因此应认定李某未尽到承租人的管理义务，其应依法承担赔偿责任。
第二，公安机关将本案所涉火灾作为刑事甄别案件侦查，不应中止本案的审理。《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因本案韩某是以租赁合同纠纷提起的诉讼，即使火灾是由第三人的行为引发，李某未尽到妥善保管、防范火灾、保证安全的义务，也应当向韩某承担违约责任；李某与第三人间，可依照法律规定或者约定另行解决，不妨碍韩某依据租赁合同关系向李某请求赔偿；李某赔偿韩某的损失后，如果有证据证实火灾确系第三人的行为引起，可以向行为人追偿。因此公安机关刑事侦查的结果并不影响李某依法应承担的民事责任，本案不符合法定中止情形，不应中止审理。
第三，韩某以租赁合同纠纷提起诉讼，有权请求判令李某赔偿整栋房屋的损失。《合同法》第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”李某未尽到对租赁房屋的妥善保管、防范火灾、保证安全的义务，属未全面履行承租人义务的一种违约行为，侵害韩某财产权益，韩某有权选择依照合同法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。虽然李某只承租了韩某房屋的2楼，但因韩某的房屋是一个整体，不可分割，房屋其他部分的损坏是因租赁房屋发生火灾直接造成，所以韩某的损失不仅包括李某承租房屋部分的损失，而且应包括火灾造成的整栋房屋的损失和因此引起的其他损失，即修复整栋房屋所需要的费用和开支的鉴定费。
综上所述，笔者认为，一、二审法院在审理本案过程中抓住了双方争议的焦点，对焦点问题论证说理充分，适用法律准确，实体处理恰当，作出的判决是合法、公正的。
（湖北省秭归县人民法院　鲁华强）