（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：重庆市梁平县人民法院（2008）梁法民初字第962号民事判决书。
二审判决书：重庆市第二中级人民法院（2009）渝二中法民终字第419号民事判决书。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：赵某，女，汉族，重庆市梁平县人，农民，住重庆市梁平县。
委托代理人：薛家明，重庆渝豪律师事务所律师。
委托代理人：黄意帮，重庆市梁平县中心法律服务所法律工作者。
被告（上诉人）：华某，男，汉族，重庆市梁平县人，农民，住重庆市梁平县。
委托代理人：杨某，女，汉族，重庆市梁平县人，农民，住重庆市梁平县。（系华某之妻）
被告：唐某（被上诉人），男，汉族，重庆市梁平县人，农民，住重庆市梁平县。（系赵某之夫）

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：重庆市梁平县人民法院。
独任审判人员：审判员：黄代军。
二审法院：重庆市第二中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：杨超；审判员：柯言；代理审判员：刘丽苹。

6.审结时间
一审审结时间：2008年11月14日。
二审审结时间：2009年3月9日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称
原告赵某与被告唐某系夫妻关系，2008年9月27日在我不知情的情况下被告华某与唐某签订《房屋买卖协议书》，将我与唐某夫妻共有的位于梁平县聚奎镇高碑村12组房屋一间、另公堂屋1/4（面积58平方米），出售给被告华某，现请求法院确认被告华某与唐某签订的《房屋买卖协议书》无效。

2.被告华官员辩称
我与被告签订的房屋买卖协议经梁平县聚奎法律服务所见证，并已付清购房款4000元，原告对被告唐某与我签订购房协议是明知的，其房屋买卖协议有效，请求驳回原告的诉讼请求。

3.被告唐某辩称
我与被告华某签订房屋买卖协议收到其购房款4000元属实，现我们一家人无房居住，且家人反对我出售该房，请求法院判决确认我与被告华某签订的《房屋买卖协议书》无效。

（三）一审事实和证据
重庆市梁平县人民法院经公开审理查明：原告赵某与被告唐某系夫妻关系，与被告华某相邻居住。原告赵某与被告唐某在原梁平县聚奎镇双石村5组（现高碑村12组）有房屋一间，另有公堂屋1/4，面积58平方米。原告家有人口三人（原告夫妇及儿子唐某1）。2008年9月26日被告华某通过本组村民张某向唐某提出，将其房屋出售给被告华某。次日，华某、田某、张某、唐某共同到聚奎法律服务所协商，由聚奎法律服务所起草房屋买卖协议书，约定由被告唐某将其在高碑村12组的房屋一间，另公堂屋1/4，面积58平方米，以4000元出售给被告华某，华某当天付给被告唐某购房款4000元，被告唐某、华某分别在协议书上签名、捺印，“赵某”的签名系被告唐某代签，张某、田某在在场人处签名，后聚奎法律服务所出具《房屋买卖协议见证书》，并收取见证费200元。2008年9月28日被告华某组织人员将购买的房屋拆除。嗣后，原告以被告唐某无权处分夫妻共有财产为由，请求确认二被告签订的《房屋买卖协议书》无效。
上述事实有下列证据证明：
1.唐某与赵某常住人口登记卡和结婚证复印件；
2.唐某与华某于2008年9月27日签订的《房屋买卖协议书》；
3.唐某土地使用权证复印件；
4.聚奎镇法律服务所出具的见证书、收据；
5.房屋垮塌证明；
6.证人田某、张某、贺某证人证言。
以上证据证明原告赵某与被告唐某系夫妻关系，其子名叫唐某1；唐某位于梁平县聚奎镇双石村5组（现高碑村12组）的宅基地使用面积58平方米，晒坝20平方米；被告唐某与被告华某于2008年9月27日签订《房屋买卖协议书》，该协议书由聚奎法律服务所草拟并见证，收取见证费200元，被告唐某、华某分别在协议书上签名、捺印，协议书上“赵某”的签名系被告唐某代签，张某、田某在在场人处签名；同日唐某收取华某购房款4000元；证人证言证明签订协议时原告赵某未在场，经反复告知被告唐某需原告赵某签名，唐某称此事他说了算；2006年7月7日被告唐某的房屋垮塌半间。

（四）一审判案理由
重庆市梁平县人民法院经审理认为：《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。被告华某与原告夫妇同院居住，被告华某应当知道，原告没有远离住所，在与唐某协商房屋买卖时，应当告知原告并与原告夫妇共同签订房屋买卖协议，同时经相关部门登记后，房屋买卖才符合我国《物权法》规定的变更要件。故被告唐某与华某的《房屋买卖协议书》应确认无效。

（五）一审定案结论
重庆市梁平县人民法院根据《中华人民共和国物权法》第六条之规定，作出如下判决：
1.被告华某与唐某签订的《房屋买卖协议》无效。
2.由被告唐某返还被告华某人民币4000元，限判决生效之日付清。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人华某诉称：一审法院认定事实不全，上诉人与唐某签订合同是自愿协商的结果，当时有多人在场，一审中有三位证人出庭均证实上诉人当时要赵某签字，而唐某称自己说了算，符合表见代理的特征，并且赵某和唐某一直一起生活，与我又是邻居，上诉人拆除房屋时唐某还在现场帮忙，应推定赵某知道卖房及默认房屋买卖的行为，一审法院适用法律不当，不应适用《物权法》来确定合同无效。请求撤销原判，认定买卖合同有效。
被上诉人赵某、唐某辩称：唐某卖房时系喝醉酒后的行为，被上诉人赵某根本未同意，赵某到梁平县聚奎镇财政所要求不予登记的行为是对唐某卖房的否定，二被上诉人现无房居住。一审判决正确，请求维持。

2.二审事实和证据
重庆市第二中级人民法院经审理，除确认一审查明的事实外，还查明：上诉人华某买房后第二天即进行了拆除，前后用了7天，在拆除期间，被上诉人赵某并未离开当地，知道拆房之事，但并未在拆房时提出异议。二审中被上诉人提供了对聚奎镇财政所会计欧某的调查笔录，称在2008年9月28日，赵某找到财政所称唐某把房子卖了，她不同意，要求财政所不办理过户手续。华某对该笔录不认可，认为证人无正当理由未出庭作证，且未加盖财政所公章。华某在二审中提供照片证明争议的房屋已经全部拆除，并由其下好了基脚。二被上诉人称拆除房屋系审理过程中上诉人华某强行进行的修建，是无视法律的行为。

3.二审判案理由
重庆市第二中级人民法院经审理认为：根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认为无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权利；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意见或不知道为由对抗善意第三人。本案中华某和唐某于2008年9月27日签订买卖合同，就唐某和赵某的共同财产即本案中涉及的房屋一间、另公堂屋1/4达成了协议，唐某签订了协议，并代表赵某签字。当天华某和唐某履行了交接手续，唐某收取4000元购房款。第二天华某请人开始拆除旧房，虽然赵某没在协议上签字，但签订协议时的在场人贺某、田某、张某出庭证实当时贺某让赵某来签字，唐某称他说了算，并代赵某签名、捺印。赵某与唐某住在一起，并没有离开当地，对华某的拆房行为也未提出异议。因此，本院认定华某有充分的理由相信赵某知道并同意唐某卖房与华某，2008年9月27日华某与唐某签订的房屋买卖协议合法有效。虽二审中赵某提供了一份当地财政所会计欧某的调查笔录，证明赵某向财政所反映过她不同意唐某卖房，但该证人未出庭作证，调查内容是赵某到财政所反映情况，但财政所并未加盖公章，且该证据在二审中才提供，并不符合新证据的要求，因此对赵某提供的该证据，本院不予认定。现在房子拆除后，赵某以不知情为由向法院提起诉讼不能成立，一审法院以合同签订时华某没有告知赵某并与之共同签订合同和房屋买卖没有经相关部门登记为由，认定合同无效不当。上诉人的上诉请求及理由成立。

4.二审定案结论
重庆市第二中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，作出如下判决：
（1）撤销（2008）梁法民初字第962号民事判决；
（2）驳回被上诉人赵某（原审原告）的诉讼请求。

（七）解说
1.关于本案法律的适用
第一种观点：适用《中华人民共和国物权法》。
我国《物权法》的立法宗旨是维护国家基本经济制度；维护社会主义市场经济秩序；明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权。《物权法》第六条规定，不动产物权的变更、设立、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中所争议的房屋属原告赵某与被告唐某夫妻共同所有，并以唐某的名义进行登记。被告华某与赵某夫妇同院居住，被告唐某与华某协商房屋买卖时，原告并未远离住所，对此被告华某应当知情，其应当告知原告并征得原告的同意，同时需经相关部门登记后，房屋买卖才符合《物权法》规定的变更条件。因此，本案中二被告在原告赵某不知情的情况下签订《房屋买卖协议书》应属无效。
第二种观点：适用最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》。
上述意见第八十九条规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认为无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权利；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意见或不知道为由对抗善意第三人。本案原告赵某夫妇与被告华某同院居住，且未外出他乡，被告华某与唐某签订《房屋买卖协议书》后，唐某收取购房款后将该房交给华某，后华某拆房时间持续七天，原告赵某并未对华某拆房提出异议，应认定华某有充分的理由相信原告赵某知道并同意唐某将其共同所有的房屋出售。法院保障公民、法人的合法民事权益，正确调整民事关系，应依照平等、自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，维护交易安全，保护善意第三人华某的合法权益，驳回原告赵某请求确认房屋买卖协议无效的请求。
笔者同意第二种观点。法院在解决民商事纠纷过程中，不能孤立地看《物权法》，物权是一种绝对排他的权利，违反物权法定原则的民事后果只是物权设定无效，但是，其合同内容如果没有违反某一条具体强行性的规定，就不能认定合同无效，而只是不承认其创设物权的效力。本案中二被告签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，被告华某以支付对价的方式与唐某协商购买房屋的行为并无不当，华某在本案中是善意的第三人，法律应依据公平、诚实信用的原则，维护交易安全，平等地保护公民、法人的合法权益。
2.本案中表见代理与家事代理并不矛盾
表见代理是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。
本案中原告赵某与被告唐某系夫妻关系，与被告华某同院居住，彼此比较了解情况，原告赵某在二被告签订《房屋买卖协议书》、付款、交接以及拆除房屋期间并未离开当地，对被告唐某卖房给华某的情况应当知晓，在被告华某拆房七天的过程中原告赵某未提出异议，华某有充分的理由相信唐某出售房屋的行为是征得赵某同意的，华某与唐某平等协商后支付了购房款4000元，法律应当保护善意第三人华某的合法权益。
家事代理是传统民法亲属法中用以调整夫妻关系或家庭关系的一种民事法律制度。家事代理在日常生活中十分普遍，虽然西方很多国家已经确立了家事代理制度，但我国三部婚姻法都没有明确规定该制度。我国婚姻法确立夫妻财产共有制，随着经济的快速发展，多种新的分配方式形成，如果任何事情都由夫妻双方共同协商解决显然是不现实的。2001年12月25日，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条对“夫或妻对夫妻共有的财产，有平等的处理权”的规定作出明确的解释，填补了婚姻法对家事代理制度的立法空白，这是我国司法解释首次确立家事代理制度，虽然不是很成熟，但该司法解释在调整各种民商事活动及家事代理中起到了积极的作用。
本案中原告赵某与被告唐某系夫妻关系，二人对夫妻共有财产均有平等的处理权，被告华某以支付对价的方式有偿地取得以庸中清名义登记的房屋，虽未进行变更登记，但被告唐某与华某签订的协议是双方真实意思表示，不违背强制性法律的规定，且华某完全有理由相信唐某出售房屋的行为是其与原告赵某商量之后的行为，对唐某的行为可以认定为是一种表见代理或家事代理，作为善意的华某其合法权益应当受到法律保护。如果原告赵某认为其夫唐某的行为侵害了其合法权益，则可向唐某提起侵权之诉，请求唐某赔偿因出售共有财产而造成的损失，而不应当以其不知情为由提起确认之诉，这样势必造成善意第三人华某的损失。
3.关于本案中利益的平衡及价值取向
法律是弱者的“父亲”，是社会不同利益群体的平衡器。法律的平衡是全体社会成员和谐相处的最佳途径，它的终级目的是和谐共存、共同发展。法律体现了一种公平，而这种公平是以限制强者的权利以弥补弱者的不足而存在于社会中的，只有社会的弱势成员才需要法律来平衡他们的利益。法律价值取向的定位不能因人们的主观认识而转移，它必须顺应时代的潮流并与经济基础的要求相一致，在具体的司法活动中，法律的价值取向直接影响司法人员裁判案件。
本案中被告唐某与华某系平等的民事主体，从二人签订《房屋买卖协议书》起，二人就在房屋买卖的民事法律关系中平等享有民事权益，同时承担与之相应的义务。本案被告唐某在自己房屋垮塌后仅剩下房屋一半尚未维修且认为该房已无多大价值的情况下，决定将该房屋出售，与唐某相邻而居的被告华某因扩建房屋地基太少，与唐某平等协商，以4000元人民币的价格购得该房，次日华某将自己的房屋和购买的唐某的房屋一起拆除。嗣后，被告唐某之妻赵某以不知情为由，认为唐某出售该房后，其与家人无房居住，起诉要求确认《房屋买卖协议书》无效。此时，华某在支付购房款4000元之后，不仅将购得的房屋拆除，而且将自己的老屋也拆除了，其利益的损失比赵某的损失更大，处于相对弱势的地位，故法律应当调整本案各方的利益，限制相对强势的原告赵某的利益，适时地保护相对弱势的被告华某的利益，以达到本案各方的利益乃至整个社会利益的平衡，这不仅是法律功能的实现，也是利益平衡的必然结果。
随着当代科技和经济的迅猛发展，民商事纠纷在越来越宽的领域发生，所凸显的问题也越来越多，对于事实的认定，法律的适用，解决纠纷时的利益平衡和裁判者的价值取向，都是我们对传统法律价值观念作出的反思。法官应将具体案件与法律功能相联系，这不仅是维护公平正义、促进社会和谐的需要，也是切实保护当事人合法权益的必然要求。在市场经济条件下，法律应当保护平等、诚信的经济关系，充分发挥法律功能的积极作用，从而实现维护社会进步、促进人类文明、发展现代经济和保障社会稳定的终极目标。
（重庆市梁平县人民法院　陈庆）