（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：云南省禄丰县人民法院（2009）禄某初字第02号判决书。
二审判决书：云南省楚雄州中级人民法院（2009）楚中行终字第13号判决书。

2.案由：房屋行政登记。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：黄某，女，1957年生，汉族，禄丰县人，乡村医生，住禄丰县。
委托代理人（二审）：李琳，禄丰县金山法律服务所法律工作者。特别授权代理。
原告（被上诉人）：段某，男，1977年生，汉族，禄丰县人，工人，住禄丰县。
原告（被上诉人）：杨某，男，1977年生，汉族，禄丰县人，公务员，住元谋县。
被告：禄丰县建设局。住所地：禄丰县金山镇龙城路。
法定代表人：郭某，该局局长。
委托代理人（一审）：朱雁波，禄丰县法律援助中心律师。
委托代理人（一审）：万某，禄丰县房管所所长。
第三人（上诉人）：高某，男，1953年生，汉族，医生，现住禄丰县。
委托代理人（一审）：朱国兴，禄丰县同舟法律服务所法律工作者。
第三人（上诉人）：高某1，女，1958年生，汉族，公务员，现住楚雄州。
第三人（上诉人）：高某2，女，1948年生，汉族，退休工人，现住安宁市。
委托代理人（一审）：泰如凯，禄丰县法律援助中心律师。
第三人（上诉人）：高某3，女，1955年生，汉族，退休工人，现住楚雄市。
四上诉人的共同委托代理人（二审）：连勇，云南精益律师事务所律师。特别授权代理。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：云南省禄丰县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李伟；审判员：袁家云、马会芬。
二审法院：云南省楚雄州中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘芳；审判员：孙明；代理审判员：杨忠祥。

6.审结时间
一审审结时间：2009年6月19日。
二审审结时间：2009年9月16日。

（二）一审诉辩主张

1.被诉具体行政行为
被告禄丰县建设局于2001年10月10日根据第三人高某、高某1、高某2、高某3的申请，注销了高某4名下的NO.0XXXX2房产，登记为高某1为所有人的房权证字第（2001）0XXXX2号房产，共有人为高某1、高某、高某3、高某2，共有权保持证号分别为房共字第（2001）0XXXX8、0XXXX9、0XXXX0、0XXXX1号。

2.原告诉称
原告与原禄丰县缸套厂职工高某4共同购买了坐落于禄丰县金山镇南小区缸套厂生活区×号房产，同时获得了被告的证号为NO.0XXXX2共有产权登记。该房屋购得后原告与高某4共同居住使用，1999年高某4因病去世，高某4的兄弟姐妹以原告黄某与高某4无婚姻关系，向原告纠缠房地产产权。2009年春节后，原告向房管所查询房屋产权登记情况，得知被告禄丰县建设局把该房产变更登记给了高某1等人。原告认为被告的变更登记无事实根据且违反法律规定，请求法院撤销被告的变更登记。

3.被告辩称
被告将NO.0XXXX2房产变更登记为房权证字第（2001）0XXXX2号房产，程序合法，并无不当，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

4.第三人述称
高某4系第三人的兄长，第三人系高某4合法的继承人，高某4生前购买的禄丰缸套厂生活区住房一套，是根据政府房改政策其自己出资购买的，原告等人与高某4无任何亲属关系，自称与高某4共同购房纯属子虚乌有，也不符合房改政策。购房时高某4为享受以户为单位购房优惠（实际并未享受到），填写职工购房申请表时，在本人家庭成员一栏内，将与之无任何婚姻关系的原告等人分别填为儿子、妻子。故请求驳回原告的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
云南省禄丰县人民法院经公开审理查明：被告禄丰县建设局于2001年10月10日根据第三人高某、高某1、高某2、高某3的房屋权属转移登记申请，注销了高某4（已死亡）名下的NO.0XXXX2号禄丰县私有房产所有证，转移登记为高某1为所有人的房权证字第（2001）0XXXX2号房产，共有人为高某1、高某、高某3、高某2，共有权保持证号分别为房共字第（2001）0XXXX8、0XXXX9、0XXXX0、0XXXX1号。在被告注销的1997年7月11日颁发的NO.0XXXX2号禄丰县私有房产所有证上登记的产权人为高某4，私有房产申请登记审批表上产权共有人为黄某。经庭审中被告委托代理人万某陈述，1998年前房屋产权的共有状况并不在私有房产所有证上体现，而是登记在私有房产申请登记审批表里面，因此私有房产申请登记审批表不仅是审核颁发私有房产所有证的重要依据，而且还是确定产权共有人的重要依据，据此可以确定黄某为被告注销的1997年7月11日颁发的登记在高某4名下的NO.0XXXX2号禄丰县私有房产所有证上房产的产权共有人。另还查明，禄丰县城镇住房制度改革职工购房申请表上原告杨某、段某虽以申请人高某4家庭成员的身份出现，但经房管部门审核的私有房产申请登记审批表中并没有把原告杨某、段某确定为产权共有人。
上述事实有下列证据证明：
原告提交的证据有：
高某4名下NO.0XXXX2房产的禄丰县城镇住房制度改革职工购房申请表、私有房产申请登记审批表各1份。
被告提交的证据有：
1.被注销了的高某4名下NO.0XXXX2房产的禄丰县住房制度改革职工购房合同、禄丰县房改售房分户计算表、禄丰县城镇住房制度改革职工购房申请表、禄丰缸套厂售房收款发票、私有房产申请登记审批表、高某4名下的NO.0XXXX2禄丰县私有房产所有证各1份；
2.第三人申请登记的高某1（共有人为高某1、高某、高某3、高某2）为所有人的房权证字第（2001）0XXXX2号房产的高某1、高某、高某3、高某2的委托书、禄丰缸套厂情况说明、禄丰缸套厂证明、高某4土地使用证，《房屋所有权登记申请书》、《房屋所有权登记申请书》登记机关审批表各1份。
第三人提交的证据有：
禄丰县住房制度改革职工购房合同、禄丰缸套厂售房收款发票、欠条、高某4名下的NO.0XXXX2禄丰县私有房产所有证、禄丰缸套厂情况说明、禄丰县房改售房分户计算表、高某4土地使用证、第三人委托代理人对张某的调查笔录、房屋借住合同、国务院关于深化城镇住房制度改革的决定、禄丰县人民政府禄政发［1995］69号文件、禄丰县人民政府关于深化城镇住房制度改革实施办法、禄丰县深化城镇住房制度改革实施细则各1份。
一审法院认证：第三人出示的欠条、第三人委托代理人对张某的调查笔录、房屋借住合同、国务院关于深化城镇住房制度改革的决定、禄丰县人民政府禄政发［1995］69号文件、禄丰县人民政府关于深化城镇住房制度改革实施办法、禄丰县深化城镇住房制度改革实施细则，都与被告禄丰县建设局2001年10月10日根据第三人高某、高某1、高某2、高某3的申请，注销高某4名下的NO.0XXXX2房产，登记为高某1为所有人的房权证字第（2001）0XXXX2号房产这一具体行政行为是否合法、正确没有关联性，所以不予采信；对于其余双方所提交的证明材料，经与禄丰县房地产管理所的存档资料进行核对无异，故对原、被告及第三人所出示的上述证明材料的真实性予以认可，但能否证实各自的主张，应结合全案的证据，予以综合认定。

（四）一审判案理由
云南省禄丰县人民法院经审理认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度；第六十条规定，房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。建设部第99号令修改发布的《城市房屋权属登记管理办法》第九条规定，房屋权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记；第十条规定，房屋权属登记程序为受理登记申请、权属审核、公告、核准登记并颁发房屋权属证书。被告禄丰县建设局作为受理房屋登记申请并审核发证的房产管理部门，在依法受理第三人高某、高某1、高某2、高某3对NO.0XXXX2号的房屋权属转移登记申请后，应按照相关的法律、法规进行权属审核。但被告在对NO.0XXXX2号房屋权属进行审核时，虽然对产权人高某4的家庭情况进行了调查，却没有对该房产在被告当初登记发证时确认的产权人共有状况进行核实，在未经产权共有人黄某同意的情况下，把原告黄某共有的NO.0XXXX2号房屋产权注销，并转移登记为高某1为所有人的房权证字（2001）0XXXX2号房产，共有人为高某1、高某、高某3、高某2，共有权保持证号分别为房共字第（2001）0XXXX8、0XXXX9、0XXXX0、0XXXX1号的这一行政行为，显然依据的主要证据不足，认定事实不清。第三人及代理人提出的原告黄某不符合当时房改房的出售对象和购买对象要求，不能与高某4共同购买房屋，原告黄某不是NO.0XXXX2号房屋产权合法的产权共有人的主张，与被告禄丰县建设局2001年10月10日根据第三人高某、高某1、高某2、高某3房屋产权转移登记申请，注销高某4名下的NO.0XXXX2号房产，登记为高某1为所有人的房权证字第（2001）0XXXX2号房屋产权这一具体行政行为是否合法、正确没有关联性。

（五）一审定案结论
云南省禄丰县人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项的规定，作出如下判决：
撤销被告禄丰县建设局于2001年10月10日根据第三人高某、高某1、高某2、高某3的房屋权属转移登记申请，注销高某4名下的NO.0XXXX2号禄丰县私有房产所有证，转移登记为高某1为所有人的房权证字第（2001）0XXXX2号房产，共有人为高某1、高某、高某3、高某2，共有权保持证号分别为房共字第（2001）0XXXX8、0XXXX9、0XXXX0、0XXXX1号的行政行为。
案件受理费50元，由被告承担（原告已预交，由被告退还原告）。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人诉称
原判认定事实错误。本案诉争的房产并不是被上诉人与高某4建造，不存在原始取得，从高某4当时购买房屋的历史背景来看，该房屋属于职工福利购房，被上诉人不是禄丰缸套厂的职工，不具备购买资格，且被上诉人也不能出具出资证据，因此被上诉人也不存在（继受）买受取得的事实；虽然高某4在所谓的《禄丰县城镇住房制度改革职工购房申请表》中把被上诉人填写为家庭成员，但经过法庭查证，该内容虚假，高某4从未与被上诉人黄某有过婚姻关系，杨某、段某也不是高某4的子女，所以不存在夫妻共有或继承所得的问题，在已经查明高某4所登记的家庭成员是属于虚假事实的前提下，原判撤销禄丰县建设局的房产登记行为错误。请求二审法院撤销原判，维持禄丰县建设局房屋产权登记的效力。
（2）被上诉人辩称
被上诉人向一审出示的私有房产申请登记审批表经质证后，禄丰县建设局没有异议，充分证明黄某确系原房产证NO.0XXXX2所载房产的产权共有人。黄某与高某4虽无婚姻法上所规定的夫妻关系，但是早在1994年年初购买房产之前就共同居住生活在一起，第三人出示的张某的证言也可以佐证；高某4于1997年购买该房产时，黄某倾尽所有，共同出资购买并对房屋进行了装修，所以在产权登记时，经高某4申请，登记机关将黄某登记为产权共有人合理合法。上诉人认为被上诉人黄某与高某4不是合法夫妻，不能成为房屋产权共有人是对法律的错误理解；本案系行政案件，法院审查的是建设局的变更登记行政行为是否合法，而不是被上诉人黄某与高某4是何种关系，也不是审查财产如何取得。原判认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告禄丰县建设局未答辩。

2.二审事实和证据
云南省楚雄州中级人民法院经审理查明：原审被告禄丰县建设局提供的证据能综合证明其进行两次房屋登记的经过情况；上诉人高某1、高某、高某3、高某2提供的证据能证明其向原审被告禄丰县建设局申请房屋转移登记的事实；被上诉人黄某、段某、杨某提交的证据材料能证明在禄丰县城镇住房制度改革职工购房申请表、私有房产申请登记审批表中有其名字。
一审认定私有房产申请登记审批表是反映房屋产权的共有状况的材料错误。对于其余事实二审与一审认定相同。
二审中，当事人均未提供新证据。经庭审质证，各方当事人对对方提供的证据坚持一审质证意见。经审查，一审法院审判程序合法。

3.二审判案理由
云南省楚雄州中级人民法院经审理认为：禄丰县建设局是所辖区域城市房屋登记管理机关。其受理申请人申请直至颁发房屋所有权证，均应按相关法律规范及其他规范性文件进行。由于建设局对本案诉争房屋先后进行过初始登记和转移登记，人民法院应对两次登记行为的合法性进行审查。首先，1997年高某4购买所在单位禄丰缸套厂面积为81.499平方米的住房时，经县工业交通局、县房改办签署的房改售房分户计算表载明，高某4工龄为28年，核定享受面积50平方米。根据州政发［1995］12号《楚雄州若干房改具体问题的暂行规定》第三十六条规定……单身职工的购房面积按工龄确定，25年以上不满35年的，每户控制面积为55平方米；禄政发［1995］69号《禄丰县深化城镇住房制度改革实施细则》第二十三条第五款规定，单职工购房控制标准……25年以上工龄以及享受乡、科级待遇的职工为50平方米。由此说明，高某4是以单职工身份购买住房，因当时《城市房屋权属登记管理办法》尚未施行，又是购买单位住房，并由单位为其申办房屋所有权证，虽然私有房产申请登记审批表的产权共有人署名为黄某，但建设部建房［1995］4X2号《关于房改售房权属登记发证若干规定的通知》第二条第（二）项第六目规定，数人出资购房并要求核发房屋共有权证的，经登记核实后，可发给权利人房屋共有权证，并根据投资比例，注记每人所占份额。该规定意味着房屋共有权证是权利人享有共有权的证明，而黄某未提供其拥有房屋共有权的证据，故禄丰县建设局对单位提供的材料进行审核，已尽到必要合理的注意义务，颁发给高某4NO.0XXXX2号私有房屋所有权证的行为并未违反上述规章及政策规定。其次，高某4病逝后，禄丰县建设局根据四上诉人的申请，基于上述房屋所有权人为高某4及其与四上诉人系亲属关系的客观情况，并结合其他证据，进行权属审核时，依照法定程序，履行了审查义务，根据《城市房屋权属登记管理办法》第九条、第十条及第十七条的规定，颁发给四上诉人房权证字第（2001）0XXXX2号房屋所有权证及相应共有权证的转移登记行为并无不当。原判撤销禄丰县建设局的转移登记行为依据不足，应予纠正。上诉人高某1、高某、高某3、高某2的上诉理由成立，其请求予以支持。

4.二审定案结论
云南省楚雄州中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，作出如下判决：
（1）撤销禄丰县人民法院（2009）禄某初字第02号行政判决；
（2）驳回黄某、段某、杨某的诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由黄某、段某、杨某负担。

（七）解说
本案是因房屋登记管理机关对房屋进行初始登记和转移登记引起的行政诉讼，审理的重点是作出房屋初始登记和转移登记行为时，房屋权属登记机关是否尽到了必要的审查义务。这就需厘清房产登记审查的法理意义，登记机关审查的责任、审查的标准。
1.房产登记审查的法理意义。房产登记审查是房产物权登记制度的核心内容之一，登记审查不仅是登记机关的权力，同时也是登记机关的义务，通过登记审查制度以实现用国家公权力方法完成房产物权变动法定公示，维护房产交易的安全和效率。采用不同的登记审查标准，对登记的公信力、准确性以及登记错误的责任承担都有极其重要的影响。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五章的规定，房产登记是县级以上人民政府房产登记机关根据当事人的申请或依职权将不动产物权设立、变更、消灭等情况依法记载于其专门设置的登记簿上的具体行政行为。具有产籍管理功能和审查监督功能，以确认房产的权属状态，体现的是国家行政权力对房产物权关系的合理干预，干预的目的旨在明晰各种房产物权，依法保护物权人的合法权益。我国实行房产所有权登记发证制度，登记是我国房产物权取得与变动的生效要件，不进行登记不能对抗善意第三人。只有经过公示登记的房产权证书的权利人才能依法对房产行使占有、使用、处分和设置抵押等项权利。房产登记发证行为本身不直接使申请人获得权利，它只是对申请人现有房产权属状态的认可和公示，而不是对相对人和第三人之间的特定权利与事实的确权或裁决。申请人与利害关系人的关于实体法律关系的合意是登记意思表示和登记权利的基础，而登记机关并不拥有对房产变动合意效力的审查判断权，也无权改变当事人以自己的意愿建立的民事法律关系。
2.房产登记审查应是形式上的合法性审查。《城市房屋权属登记管理办法》第十三条规定，权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件；第十七条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。2007年修订后的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。这些法律规定表明权利人（申请人）申请房屋权属登记应提交符合法律规范的登记所需的材料。同时，根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条的规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的2个月内核准登记，并颁发房屋权属证书。这意味着房屋产权登记机关虽只需尽到形式的合法性审查义务，并不要求实质审查，即房屋产权登记机关没有义务保证其审查通过的申请人提交的有关材料都是真实有效的，但其有职责审查申请人是否依法提交了申请登记所需的材料，申请登记事项有无违反法律的禁止性或限制性规定，申请材料内容之间是否一致等。本案中，虽初始登记时，《城市房屋权属登记管理办法》尚未施行，申请登记审批表的产权共有人署名为黄某，但建设部建房［1995］4X2号《关于房改售房权属登记发证若干规定的通知》第二条第（二）项第六目规定，数人出资购房并要求核发房屋共有权证的，经登记核实后，可发给权利人房屋共有权证，并根据投资比例，注记每人所占份额。该规定意味着房屋共有权人申请共有权登记同样需提交登记所需的材料，经登记机关审查核实后发给权利人房屋共有权证。而黄某未提供其拥有房屋共有权的相关登记材料，登记机关不予颁发证明其享有房屋共有权的权利证书，已尽到必要合理的审查注意义务。
综上，本案黄某未提供其拥有房屋共有权的证据，禄丰县建设局对高某4提供的登记材料进行审查后颁发给高某4NO.0XXXX2号私有房屋所有权证已尽到必要的审查义务；高某4病逝后，基于上述房屋所有权人为高某4及其与四上诉人系亲属关系的情况，禄丰县建设局根据四上诉人的申请，对登记所需的材料履行了审查义务，转移登记行为是符合法律的。
（云南省楚雄州中级人民法院　杨忠祥）