（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市海淀区人民法院（2009）海民初字第28014号。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第2635号。

2.案由：返还原物纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：陈某，女，满族，北京公交公共交通控股（集团）有限公司第四客运分公司职工，住北京市海淀区。
委托代理人：岳涛，北京市振邦律师事务所律师。
被告（被上诉人）：宋某，女，汉族，中国知识产权培训中心项目专员，住北京市海淀区。
委托代理人：韩维，北京市五泰律师事务所律师。
委托代理人：王某，中国化学工程股份有限公司员工，住北京市海淀区。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市海淀区人民法院。
独立审判员：代理审判员：金川。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王爱红；代理审判员：万丽丽；代理审判员：李晓龙。

6.审结时间
一审审结时间：2009年12月2日。
二审审结时间：2010年3月19日。

（二）一审诉辩主张

1.原告陈某诉称
原告在与谢某离婚诉讼期间发现谢某将夫妻共有房屋（海淀区百旺家苑东区1号楼3单元903室）出售给了宋某。得知该情况后，原告申请中止了离婚诉讼，向法院起诉要求宣告宋某与谢某2009年1月12日签订的房屋买卖合同无效。法院受理上述案件后经过审理作出了（2009）海民初字第5464号民事判决书，该判决判定宋某与谢某之间签订的存量房买卖合同无效。判决作出后双方均未提出上诉，现该判决已经生效。现起诉要求：判令宋某将依据2009年1月12日存量房屋买卖合同取得的海淀区百旺家苑东区1号楼3单元903室予以返还，并将该房屋产权登记恢复原状；本案诉讼费由宋某承担。

2.被告宋某辩称
存量房屋买卖合同无效并不影响我方对物权的善意取得，本案中双方当事人签订了两份房屋买卖合同，陈某仅以一份合同无效主张物权取得无效是没有任何法律依据的，我方取得房屋的物权经过公示具有公信力。关于合同中的避税问题，北京二手房买卖中，多数存在避税问题，为保护交易稳定，北京的司法实践中大多认为避税本身不影响合同效力，不能决定转让行为的效力和物权的归属。我方受让房屋时是善意的，整个房屋的购买过程是规范合法的；我方与北京美家置地房地产经纪有限公司（以下简称美家置地公司）、贷款银行共同审查了谢某作为出卖方应当具有的基本权利，要求谢某提供其婚姻状况证明、配偶身份证、房产证并向谢某详细询问了陈某对卖房的意见。我方已经合理审慎地对出卖方相关权利和房屋权属详细审查。我方的审查是有限度的，我方不具备房产专业知识，对审查的限度应当限于一般公众的理解。我方对相关信息的了解手段也是有限的，主要依靠出卖人的陈述和书面承诺或者中介公司的协助来审查房屋的信息和谢某卖房的真实意思表示。谢某和陈某是夫妻，他们处理房产的权利是平等的，我方有理由相信谢某的行为已经征得陈某的同意。我方取得房屋所有权是通过正当市场途径，支付合理对价受让取得。受让的房屋已经依照法律规定办理过户登记手续，我方已经实际取得房屋所有权证书。根据有关规定，善意取得制度是国家立法基于保护交易安全对原权利人和受让人之间的权利所做的一种强制性的物权配置，受让人取得财产所有权是基于物权法的直接规定而不是法律行为，具有确定性和终局性。现我方不同意陈某的诉请，请求法院驳回。

（三）一审事实和证据
北京市海淀区人民法院经公开审理查明：陈某与谢某系夫妻，北京市海淀区百旺家苑东区1号楼3单元903室房产证原登记于谢某名下，系二人婚姻存续期间购买。2009年1月12日，谢某与宋某签订一份存量房屋买卖合同，主要内容如下：谢某将北京市海淀区百旺家苑东区1号楼3单元903室出售给宋某，建筑面积为121.01平方米。房屋成交价格为860 000元。谢某应当在2009年1月30日前将上述房屋交付给宋某。此外，谢某与宋某以及美家置地公司，于2009年1月5日，就上述房屋出售给宋某一事另签订了一份房屋买卖三方合同，在该合同中，约定的房屋成交价格为1 380 000元，该合同还对付款方式、时间，产权过户、佣金的金额及支付方式等其他事项做了约定，该份合同签字人甲方为谢某，乙方为宋某之母宋黎英。购房钱款系依据2009年1月5日合同约定1 380 000元数额给付，存量房屋买卖合同中约定的房屋成交价格860 000元并未实际履行，目的为避税。现该房屋已实际交付给宋某，所有权也已由谢某过户为宋某。陈某曾在另案中起诉要求确认谢某、宋某于2009年1月12日签订的房屋买卖合同无效，法院经审理认定，谢某与宋某签订的存量房屋买卖合同无效，房屋转让依据系房屋买卖三方合同，并认定三方合同实际主体为谢某、宋某以及美家置地公司。
上述事实有下列证据证明：
1.（2009）海民初字第5464号民事判决书。
2.存量房屋买卖合同。
3.三方合同等证据在案佐证。
4.双方当事人的当庭陈述。

（四）一审判案理由
北京市海淀区人民法院经审理认为：公民及法人的合法权利受法律保护，但应采取正确恰当的方式加以主张。本案诉争北京市海淀区百旺家苑东区1号楼3单元903室已经由陈某丈夫谢某出售给宋某并办理了过户手续。虽陈某经诉讼，法院认定谢某与宋某签订的存量房屋买卖合同无效，但除该合同外，另签有房屋买卖三方合同，另案中已认定房屋转让系依据房屋买卖三方合同，并认定三方合同实际主体为谢某、宋某以及美家置地公司。在此情况下，陈某仅根据谢某与宋某签订存量房屋买卖合同无效要求宋某返还房屋并将该房屋产权登记恢复原状，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。

（五）一审定案结论
北京市海淀区人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：
驳回陈某要求宋某返还北京市海淀区百旺家苑东区1号楼3单元903室并将该房屋产权登记恢复原状等诉讼请求。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人陈某诉称
原审事实认定存在错误，首先，上诉方向原审法院提交过从海淀区房管局房屋档案中查询到的房屋登记，记载宋某取得讼争房屋产权登记是依据2009年1月12日谢某与宋某签订的存量房屋买卖合同，该合同已经被法院宣告无效；其次，三方合同中写明的合同主体是宋黎英与谢某，法院在没有任何理由的前提下将该合同主体进行变更是错误的；最后，基于错误事实认定，原审判决适用法律错误。
（2）被上诉人宋某辩称
同意原审判决，不同意陈某的上诉请求。

2.二审事实和证据
北京市第一中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
北京市第一中级人民法院另查明，在法院审理期间，陈某向法院提交了如下证据：北京市海淀区房屋管理局出具的撤销房屋登记决定书，以证明2010年1月13日讼争房屋的产权登记已经被北京市海淀区建设委员会撤销，对方没有善意取得。该决定书的内容为：“……我委决定撤销你依据以上无效合同申请办理的房屋登记。”宋某认为，该决定书与生效判决矛盾，在产权没有确定的情况下，决定书出具不合适，其已经对该决定书方案提起了行政诉讼。

3.二审判案理由
北京市第一中级人民法院经审理认为：（2009）海民初字第5464号民事判决书查明，2009年1月5日所签订的三方合同实际主体为谢某、宋某以及美家置地公司，该判决送达后双方并未上诉，现该判决已经生效，陈某认为三方合同主体为谢某、宋黎英及美家置地公司缺乏法律与事实依据。宋某对讼争房屋的占有是基于2009年1月5日所签订的三方合同，在不存在生效法律文书确认该合同无效的前提下，陈某请求返还讼争房屋的诉讼请求法院不予支持。宋某依据与谢某2009年1月12签订的存量房屋买卖合同所取得的房屋产权登记已被撤销，房屋产权登记已不在宋某名下，故陈某要求房屋产权登记恢复原状的请求亦缺乏事实依据。综上所述，陈某的上诉请求和理由没有事实及法律依据，法院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。

4.二审定案结论
北京市第一中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2 900元，由原告陈某负担。
二审案件受理费5 800元，由上诉人陈某负担。

（七）解说
本案的处理思路依据宋某所实际履行的哪份房屋买卖合同展开。虽然谢某与宋某签订的存量房屋买卖合同已经被判决确认无效，但是法院认定宋某所实际履行的是另一份有中介参加的三方合同，因此驳回了陈某依据无效的存量房屋买卖合同要求返还房屋的诉讼请求。
本案中实际隐藏的一个焦点问题是：宋某是否已经通过善意取得的方式取得了讼争房屋的产权?
一种观点认为，虽然宋某按照市场价格支付了购房款138万元，且购房时是善意的，并且房屋已经过户到其名下，但是现在建委已经撤销了其房屋登记，应当视为没有“取得”，因此，按照《物权法》第一百零六条的规定，并不符合善意取得的构成要件，所以最终宋某并未实际取得讼争房屋的产权。
另一种观点认为，按照《物权法》第一百零六条的规定，转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，成为不动产善意取得的要件之一。但是，本案讼争房屋在被登记到宋某名下之后，又被相关政府部门撤销了登记。从作为不动产善意取得要件之一的“登记”来看，一旦进行了登记，并且其他内容也符合了善意取得的构成要件，就应当认可善意取得的法律效力。善意取得是物权法规定的一种所有权取得的特别规定，目的是保护占有或登记的公信力，保护交易安全，鼓励交易。因此，从善意取得的构成要件看，只要构成要件一经具备，便应产生相应的法律后果，而不论该登记行为最后是否被撤销，或者被撤销之后又再行恢复。就本案讼争房屋而言，宋某已经通过善意取得的方式成为了讼争房屋的所有权人，因此，宋某不应腾退房屋，恢复原状。
本案中，陈某以双方合同被法院确认无效，登记在宋某名下的房产已经被撤销登记为由，要求返还诉争房屋，但法院以宋某实际履行的是三方合同为由，驳回了陈某的诉讼请求，并未从根本上解决本案讼争房屋的产权归属问题。
本案中延伸出三个问题，值得我们进一步思考。第一个问题：依据《物权法》第一百零六条的规定，不动产的善意取得构成要件中，不动产是否已经登记过户是一个非常重要的条件。这样就出现令人困惑的问题：同样是善意第三人，在不动产交易中，该善意第三人同样按市场价支付了购房款，并且已经入住；如果合同履行进度快，完成过户了，就构成善意取得；如果合同履行稍慢，或者因为相关政府部门的原因，没有来得及过户，就不能构成善意取得；不动产的共有人或实际权利人反悔，主张房屋买卖合同无效，则善意第三人的利益就不能得到有效的保护。所以，善意取得制度的价值目标——保护登记的公信力，保护交易安全，鼓励交易这三项内容就会大打折扣了。
第二个问题：相关政府部门依据无效合同撤销不动产登记的做法存在问题。按照《物权法》第一百零六条之规定，构成善意取得的情形，都是无处分权人处分不动产或者动产的情况；而按照《合同法》第五十一条关于无权处分的规定，属于效力待定，如果共有人或实际权利人不追认，则处分就是无效的，合同也是无效的，然后该共有人或者实际权利人就到相关政府部门要求撤销善意第三人已经登记的不动产。如果政府部门进行了撤销，反过来又会引起善意第三人是否已经构成善意取得的争议。
第三个问题：无权处分合同的效力问题。《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。依据该项规定，无权处分合同属于效力待定的合同；如果权利人不追认或者无处分权的人订立合同后没有取得处分权，则合同无效。
物权法规定，善意取得制度是所有权取得的特别形式。善意第三人依据该规定取得所有权，是依据法律的直接规定，而不是买卖合同。
综合上述两种解释，在无权处分导致善意取得的情况下，引起该物权变动的合同（即原因部分）是无效的，但该物权之所以能够变动的结果却来自物权法的直接规定。在这种情况下，引起物权变动的合同（即原因部分）无效，但是实际上，该合同却相当于得到了“实际履行”，因为按照善意取得制度的构成要件，要支付合理的价格，而该价格是买卖合同规定的，另外交付房屋、办理过户手续等也是买卖合同约定的。所以，实际上是把“无效”合同当做“有效”来处理了。
当然，这是符合善意取得构成要件的情况；如果还没有办理过户手续，不符合善意取得的构成要件，买卖合同又是无效的，则就只能按照合同无效返还的原则来处理了。
本案中，讼争房屋已经登记在宋某名下，完全符合了善意取得制度的构成要件，产生了善意取得的法律效力，宋某成为讼争房屋的所有权人。虽然之后被有关政府部门撤销了登记，但是并不能因此而否认宋某对讼争房屋所享有的权利。
（北京市第一中级人民法院　冀东）