（一）首部

1.判决书字号：
一审判决书：北京市昌平区人民法院（2010）民字第2962号。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2010）民终字第15881号。

2.案由：业主撤销权纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：崔某（兼原告张某和杜某的委托代理人），男，汉族，住北京市昌平区。
原告（上诉人）：张某，男，汉族，住北京市昌平区。
原告（上诉人）：杜某，男，汉族，住北京市昌平区。
被告（被上诉人）：北京市昌平区回龙观镇万润家园小区业主委员会，住所地：北京市昌平区。
负责人：董某，委员会主任。
被告（被上诉人）：广州市三原物业管理有限公司，住所地：广州市天河区。
法定代表人：冯某，总经理。
委托代理人：丁某，广州市三原物业管理有限公司北京第一分公司副经理。
被告（被上诉人）：广州市三原物业管理有限公司北京第一分公司，住所地：北京市昌平区。
负责人：王某，总经理。
委托代理人：丁某，副经理。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市昌平区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：曹松清；人民陪审员：孙平、王清根。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：胡沛；审判员：陈立新；代理审判员：李军。

6.审结时间
一审审结时间：2010年7月16日。
二审审结时间：2010年11月19日。

（二）一审诉辩主张

1.原告崔某等人诉称
北京市昌平区回龙观镇万润家园小区业主委员会（以下简称业委会）于2009年1月17日与物业公司签订了《物业服务合同》。在该合同第六部分“公共资源开发及分配”中，故意隐瞒乙方物业公司实占的停车费巨额收入（40万元～50万元），这样实际将本小区车位出租收入80%以上分配给物业公司，还决定小区电梯广告、地下空间出租利润及其他收益与物业公司六四分成。以上不但违反了《物权法》的相关条款，还违反了京发改［2005］2662号《北京市物业服务收费管理办法》第14条关于“利用物业共用部位、共用设施进行经营的，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”的规定和北京市有关部门制定的“物业公司不得利用业主的共用设施设备营利，只能赚取物业服务费”的规定。因此侵害了本小区业主物权人的合法权益。业委会在业主大会中大肆地造假作弊，冒充业主填选票，使实际居住在家的业主总共50%左右的现实状况却出现了接近80%的票权数，实际上旺季也达不到该票数。其行为侵犯了业主的知情权和只有业主才能行使的票决权，用不实的材料欺骗上级部门备案，请法院通过质证核实选票后按照伪证处理，还业主大会法律上的清白，去除假票，按真实票的统计结果来宣布业主大会的票决内容。业主大会“表决书”只有在真实业主本人签字投票的基础上才能代表业主的选择权。故起诉至昌平区人民法院，诉讼请求为：（1）请求人民法院撤销业委会于2009年1月17日签订的《物业服务合同》第六部分“公共资源开发及分配”第13条的内容；请求人民法院判令物业公司向万润家园小区业主返还自2008年10月以后的共用部位、共用设施的所得收益。（2）依法经过质证核实清查三届一次业主大会的表决书，废除假票、冒充的作弊票，以业主的真实选票重新计票后宣布表决结果。

2.被告业委会辩称
业委会所有的征求意见书都是真实有效的，所有的程序都是没有问题的，不同意原告的诉讼请求。

3.被告广州市三原物业管理有限公司（以下简称三原物业公司）、被告广州市三原物业管理有限公司北京第一分公司（以下简称第一分公司）辩称
我们完全依照法律和合同做事，不同意原告的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
北京市昌平区人民法院经公开审理查明：
1.三原告均系北京市昌平区回龙观镇万润家园小区业主。
2.被告第一分公司系被告三元物业公司下属的分公司。自2005年4月起，第一分公司开始为万润家园小区提供物业服务，目前仍在服务期间。
3.2008年11月，万润家园小区第三届业委会成立。
4.2008年12月22日至2009年12月13日期间，业委会采用书面征求意见的形式组织召开了第三届业主委员会第一次业主大会。
5.2009年1月13日，第三届业委会第一次业主大会作出决议，通过了“同意授权业委会代表业主大会与物业公司签订物业服务合同、同意与三元物业公司签订物业服务合同和同意将13号楼东、西两侧原配电站基础坑改为晒衣场”三个事项。
6.2009年1月17日，被告业委会代表万润家园业主大会（甲方）与被告第一分公司（乙方）签订《物业服务合同》，在该合同第六部分“公共资源开发及分配”第13条中约定：（1）在本合同期内，小区停车场经营以300元/年，车位×实际已租车位数量向甲方结算，遇有国家政策调整，地下车库收益部分的分配另行协商；（2）电梯广告、地下空间出租利润按六、四分成，甲方占六，乙方占四，税费各自承担；（3）其他收益按实际情况双方协商后分配。
上述事实有下列证据证明：
1.《物业服务合同》。
2.北京市公共停车场经营企业登记表、北京市公共停车场备案表。
3.万润家园业主大会收益分配明细表。
4.第三届业主委员会第一次业主大会决议。
5.业主委员会备案单。
6.万润家园小区业主公约。
7.万润家园业主大会议事规则。
8.公告。
9.征求意见表决书。
10.小区照片。

（四）一审判案理由
北京市昌平区人民法院经审理认为：
1.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。作为业主，主张撤销权的前提是业主大会或者业主委员会的决定侵害了业主的合法权益。
2.本案中，被告业委会与被告第一分公司之间的《物业服务合同》系根据第三届业委会第一次业主大会作出的决议所签订，该合同的内容应视为全体业主的意思表示，故应认定被告业委会与被告第一分公司之间的《物业服务合同》合法有效。
3.该合同第六部分“公共资源开发及分配”第13条约定的内容系对公共部位、公共设施收益的分配，该条款属于《物业服务合同》的一部分，原告认为该合同侵犯了业主的合法权益并且认为业主大会的表决过程存在造假情况，但是原告未能提供有效证据证明其主张，故原告主张撤销该条款并且要求物业公司向业主返还收益的诉讼请求，本院不予支持。
4.原告请求人民法院核实清查三届一次业主大会的表决书，废除假票、冒充的作弊票，以业主的真实选票重新计票后宣布表决结果的诉讼请求，不属于人民法院受理民事案件的范围，本院对此不予处理。

（五）一审定案结论
北京市昌平区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：
驳回原告张某、杜某、崔某的诉讼请求。
案件受理费70元，由原告张某、杜某、崔某负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人崔某、杜某、张某诉称
业委会持有本案的关键证据，即业主大会的表决书（选票），但业委会只向法院提供了该表决书一半内容的票面，而另一半以上有着业主姓名、签名、住址等信息的票面却拒不提供，导致无法查清表决结果是否合法。业委会持有该表决书，但不向法院提供，应承担举证不利的法律后果，法院也没有按照我们的申请调查取证，导致认定事实不清，判决结果错误，证据不足，审判程序违法，故请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。
（2）被上诉人业委会辩称
在选举中我们没有作弊行为，我们提供的票面是全面的，只是为了保护业主的隐私，将记载业主姓名、住址的下半部撕下来，撕下来的部分有公章，编号与上半部一致，不同意张某、杜某、崔某的上诉请求和理由，同意原审判决。
（3）被上诉人三原物业公司及第一分公司辩称
不同意张某、杜某、崔某的上诉请求和理由，同意原审判决。

2.二审事实和证据
北京市第一中级法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3.二审判案理由
北京市第一中经法院经审理认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张某、杜某、崔某作为业主虽然有权利对侵害其合法权益的业委会的决定申请撤销，但张某、杜某、崔某没有提供证据证明业主大会在表决过程中存在违法或者造假等情况，也没有提供证据证明业委会与第一分公司签订的《物业服务合同》无效，故对张某、杜某、崔某的上诉请求，本院不予支持。张某、杜某、崔某的上诉请求和理由，经查均不能成立，应予驳回。

4.二审定案结论
北京市第一中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
本案是《物权法》颁布以后出现的有关业主撤销权纠纷的新类型案件，本案的争议焦点在于法院对业主大会程序的合法性负有形式审查还是实质审查的义务?细化起来有以下几个具体问题：对于选票真假由谁负举证责任?法院对于业主选票真实性的审查程度如何?对于可能存在假票的情况下，法院又该如何认定选票的真实性?
1.我国物权法上的业主撤销权
《物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”该规定创设了一种新型的撤销权，鉴于此项权利系法律赋予建筑物区分所有权的业主所享有，学理及实务上均称其为“业主撤销权”。
本案中张某、杜某、崔某等业主认为业主大会关于“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”事项的表决过程存在造假情况，符合法律规定的“作出决定的程序违反法律规定”之情形，他们有权提起撤销权之诉，但其诉讼请求是否能够得到法院的支持，还需要看其提供的证据情况是否足以证明业主大会作出决定的过程违反了法律规定的程序，这就涉及一个有争议的问题，即法院在对业主大会的选票进行审查的时候需要进行实质审查还是形式审查。
2.实质审查抑或形式审查——安全与效率价值的冲突
正如本案的情形所示，在当前受理的业主撤销权诉讼中，原告多为物业小区的部分业主，其提出的主要异议集中在选举、表决过程中发生的问题，例如，选票是否实际发放到户；表决票是否系业主本人签名；选票统计是否真实等。在诉讼中，双方当事人往往围绕着上述这些争议，提供大量的证据材料。而法院对此应当采取形式审查还是实质审查则在理论和实际中都存在争议。形式审查只审查业主大会的选举、表决程序是否符合法定形式和要求。实质审查的范围则不限于此，还包括选票所反映的事实是否真实有效。赞成形式审查模式者认为，形式审查符合效益原则，实质审查不符合法院的实际工作情况。赞成实质审查者认为，单纯形式审查对选票真实性保障较差，实质审查有利于减少错误。笔者认为，业委会选举或表决过程是否真实，法院只负有形式审查的义务，原因如下：
第一，业主委员会是小区业主自我管理的自治组织，物业管理区域内的选举、投票等活动系小区业主的自主管理行为。有关业主大会、业委会选举、表决等物业管理法律规定的立法目的是更好地保障小区业主的自主权利，使小区管理活动能够体现大多数业主的意愿，换言之，对形成统计结果的有关选票、表决票等的真实性逐一进行核查，这已超出了法院的审查范围，并且从法院的实际工作情况考虑，也不可能挨家挨户对有关投票是否系业主本人签名进行考证。
第二，由于实际中难免会出现业主大会作出的决议损害业主合法权益的情况，因而如果个别业主对业主大会作出决议的程序提出异议，根据举证责任原则，也应当由提出异议者举证证明业主大会作出决议的程序不符合相关规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在现实生活中，的确有许多业主对所在小区业主大会和业委会的选举及运作漠不关心，在选举结果或者决议作出后又提出质疑，由于小区业委会又不能长期缺位，因而这样分配举证责任具有合理性。在本案中，对于投票过程中的一些环节，例如表决票统计的真实性等，业主虽然有权利对违反程序的业委会的决定申请撤销，但需要提供证据证明业主大会在表决过程中存在违法或者造假等情况；而如果业主不能提供相应的证据，则法院有理由相信有关业主大会会议记录及表决统计结果的真实性。
第三，采取异议登记作为救济方式。在司法实践中，如果法院认为业主大会的决议程序可能存在造假问题，而业主一方由于举证能力有限无法提供充足的证据，这种情况下该如何保障业主的合法权利呢?对此，笔者建议采取异议登记作为救济方式，即法院可以通过在小区内贴出公示的形式，告知广大业主如果对选票结果存在异议，可以在规定时间内向法院提出异议，法院可以组织业委会与异议者对特定业主的选票予以核对，从而辨别真伪，这样既能使得法院调查工作成为可能，又能加强对相关权利人利益的保护，既遵守了举证责任的规定，又弥补了举证责任分配中存在的漏洞，兼顾了效率与公正。
综上所述，笔者认为，法院对业主大会的程序是否合法仅负责依照物业管理法律规定的要件进行形式审查的义务，对于业主大会和业委会在选举、表决过程中的计票情况及每份投票是否符合业主的真实意思不负有深入实质审查的职责，实质审查也不具有可行性。对于特殊情形，采取异议登记作为救济方式，这样有助于更好地保障业主的权利，符合司法工作的实际情况。
（北京市昌平区人民法院　曹松清　王琳）