（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市通州区人民法院（2010）通民初字第10256号。
二审判决书：北京市第二中级人民法院（2010）二中民终字第18830号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人、反诉被告）：史某，男，汉族，无业，住北京市通州区。
被告（上诉人、反诉原告）：崔某，女，汉族，无业，住北京市通州区。
委托代理人：李志，北京市京联律师事务所律师。
被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区。
法定代表人：左某，董事长。
委托代理人：杜凤涛，北京市广盛律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市通州区人民法院。
独任审判人员：代理审判员：李民。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈妍；审判员：刁久豹；代理审判员：张清波。

6.审结时间
一审审结时间：2010年7月30日。
二审审结时间：2010年12月7日。

（二）一审诉辩主张

1.原告史某诉称
我与崔某于2010年4月11日签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定我以银行贷款方式筹集款项，购买崔某位于通州区靓景明居10号楼462号房屋。2010年4月17日，国务院颁布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。2010年4月30日，北京市政府颁布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》。两项政策使得我出现以下无法承受的情形：（1）购买崔某房屋的首付款由原来的70万增加到91.5万，提高了21.5万整；（2）我由于没有1年以上的完税证明及社保证明，所以无法获得银行系统的贷款；（3）月供由原来的7折利率突变到1.1倍利率。我在无法支付政策变更后的首付款和无法获得银行贷款的前提下多次与崔某协商解除合同并退还定金，均遭到拒绝。我认为，双方在签订商品房购买合同时，我已经告知崔某是通过银行贷款获取购房款，且仅能通过这种方式。但是，由于国务院及北京市人民政府颁布的上述政策导致我无法申请房屋贷款，属因不可抗力导致合同无法履行，且这是双方都无法预见的情势重大变更，双方对此都无责任，仅因双方意志以外的原因造成合同无法履行。《中华人民共和国民法通则》第一百零七条规定，因不可抗力不能履行合同或造成他人损害的，不承担责任。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，本法所称的“不可抗力”是指不能预见、不能避免或不能克服的客观情况，包括自然灾害和政府行为。《中华人民共和国合同法》司法解释（二）明确规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当依据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。结合本案事实，结合上述法律规定，本合同实际已经无法履行，我有权请求解除合同，且请求返还定金。但是崔某却不返还。诉讼请求：（1）请求法院判令解除双方于2010年4月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；（2）崔某退还我定金10万元；（3）诉讼费由崔某负担。

2.被告崔某辩称
不同意史某的诉讼请求。史某自愿以183万元购买本案诉争房屋，在补充协议中明确约定，如遇国家政策及银行政策调整，以国家政策及银行政策调整为准。补充协议同时约定，如史某违约应该按照总房款的20%支付违约金。史某于签订合同当日支付定金10万元，之后未按约履行自己的义务，并以自身原因难以获得按揭贷款为由于2010年5月21日向法院提起诉讼，明示毁约。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议所确立的房屋买卖合同法律关系不违背禁止性法律规定，合法有效，合同当事人有义务恪守。对于国家及银行的房贷政策，双方在补充协议第二条第五项、第七项已有明确的预见性，故史某所述不可抗力及情势变更均不成立，其明示毁约行为应当承担违约责任。故提起反诉，要求：（1）请求确认《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议有效；（2）请求判令史某支付我违约金26.6万元（总房款183万的20%）；（3）请求判令史某继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；（4）全部诉讼费用由史某承担。

3.被告北京链家房地产经纪有限公司辩称
同意解除合同。

（三）一审事实和证据
北京市通州区人民法院经公开审理查明：2010年4月11日，史某与崔某经链家公司签订《北京市存量房屋买卖合同》一份，约定由史某购买崔某所有的位于北京市通州区怡乐中街怡乐园三区10号楼4单元6层462号房屋一套，建筑面积为102.99平方米，价款为183万元。当日，史某、崔某及链家公司签订补充协议一份。补充协议第二条第二项约定，崔某应在签署本协议后15日内向该房屋的贷款银行预约一次性提前还款，并应于该贷款银行通知提前还贷之日将其原贷款一次性还清。补充协议第二条第二项同时约定，崔某应在接到链家公司的评估通知7日内配合评估公司对房屋进行评估。史某应在出具评估报告后35日内，或去银行办理面签手续当日将首付款70万元（含定金10万元）以自行支付的方式支付崔某，崔某应出具同等金额的首付款收到证明。补充协议第二条第三项约定，崔某应在提前还贷后，按照贷款银行的要求办理完解除抵押手续。崔某于房屋解除抵押后10个工作日内，必须配合史某共同前往银行办理面签手续；双方协商一致在史某所申请的贷款获得批准后五个工作日内共同前往办理权属过户手续。补充协议第二条第五项约定，崔某同意史某以商业贷款的方式支付剩余款项，史某同意由贷款机构见契税票、领证通知单和物业结清证明后给崔某放款。补充协议第二条第七项约定，经崔某与史某协商一致，如遇国家政策及银行政策调整，以国家政策及银行政策调整为准。补充协议第四条约定，签订本协议后史某不购买该房屋的情形视为史某违约，若史某违约，应在违约行为发生之日起五个工作日内支付崔某总房款20%的违约金。2010年4月11日，史某支付给崔某定金10万元，崔某为史某出具了收据。在一审审理过程中，链家公司称2010年5月5日评估公司为462号房屋出具价值评估，链家公司已经将评估报告送达给崔某，但史某未领取评估报告。崔某称其到银行预约提前还款，银行通知其于2010年5月14日提前还贷，但因为史某未支付其首付款，其没有资金提前还贷。史某称2010年5月12日，链家公司通知其面签，但因崔某未办理银行贷款解押手续，故未去面签。崔某于2010年5月6日给史某邮寄催告函，要求史某继续履行合同，该邮件被史某拒收。史某称根据2010年4月17日国务院颁布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及2010年4月30日北京市政府颁布的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》要求，其需要支付总房款183万元的50%即91.5万元的首付款，比合同约定提高了21.5万元，其为非本市人口，不能提供1年以上的完税证明及社保证明，无法获得银行贷款，同时要支付1.1倍利率的利息，故无法继续履行合同。史某提供了2009年4月至2010年4月的个人所得税完税证明，根据该证明，2009年4月至2010年4月，其工资薪金所得实缴税款额为2 785.12元。史某称其2009年4月至2010年4月未连续纳税，并申请原审法院调取其2009年4月至2010年4月的纳税明细。根据原审法院自北京市通州区地方税务局调取的史某纳税明细，史某2009年10月纳税1 576.43元，2009年11月纳税840.8元，2009年12月纳税367.89元。
另查，2010年4月30日北京市政府颁布的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》要求，对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、房款收条、个人所得税完税证明及史某纳税明细等证据证明。

（四）一审判案理由
因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状；因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。史某与崔某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议属于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同依法成立并生效，对于崔某要求确认上述《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议有效的反诉请求，依法予以支持。史某为非本市人口，其无1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明，根据2010年4月30日北京市政府颁布的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，史某无法获得住房贷款。《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》的出台对于史某与崔某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议的履行构成不可抗力，史某可以要求解除上述《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，故对于史某要求解除双方于2010年4月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议的诉讼请求，依法予以支持。对于崔某要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议的反诉请求，依法不予支持。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，故对于史某要求崔某退还其定金10万元的诉讼请求，依法予以支持。因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，故对于崔某要求史某支付违约金26.6万元的诉讼请求，依法不予支持。

（五）一审定案结论
北京市通州区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十二条、第四十四条的规定，作出如下判决：
1.史某与崔某于2010年4月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及史某与崔某、北京链家房地产经纪有限公司2010年4月11日签订的《补充协议》有效。
2.解除史某与崔某于2010年4月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及史某与崔某、北京链家房地产经纪有限公司于2010年4月11日签订的《补充协议》。
3.崔某返还史某购房定金人民币10万元，于判决生效之日起七日内执行清。
4.驳回崔某的其他反诉请求。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人崔某诉称
原判认定事实错误，适用法律错误，要求维持原审判决第一、二项，撤销原审判决第三、四项，依法改判史某支付其违约金26.6万元。
（2）被上诉人史某辩称
同意原审判决。
（3）被上诉人链家公司辩称
同意原审判决。

2.二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3.二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为，史某与崔某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当依约履行。依据合同约定，史某应通过申请银行商业贷款的方式向崔某支付剩余购房款。但在合同实际履行过程中，为遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展，北京市政府于2010年4月30日颁布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，依该规定，本案中的史某为非本市人口，也不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明，因此银行暂停发放购房贷款。国务院及北京市上述规定的出台，属于国家房地产宏观调控经济政策的重大调整，是双方当事人在签订合同时所无法预见和控制的，由此直接造成史某无法依约获得银行贷款以支付剩余购房款，进而导致合同履行障碍的严重后果，双方对此均无过错，如果判决双方继续履行合同，由史某以现金或其他方式支付巨额购房款，既与合同约定不符，也超出了史某的履行能力，在结果上显失公平。至于补充协议中“如遇国家政策及银行政策调整，以国家政策及银行政策调整为准”的约定，在合同解释上显然不足以涵盖本案发生的情形。因此，本案属于法律规定的因不可归责于双方当事人的事由导致合同无法继续履行的情形，原审法院判决认定构成不可抗力不当，本院予以调整，但其判决解除双方之间的买卖合同及补充协议，并由崔某返还10万元定金并无不当，本院予以维持。崔某的上诉理由和主张，依据不足，本院不予支持。

4.二审定案结论
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
本案中，一、二审法院及当事人对于银行信贷政策的调整各有不同的理解。一审法院认定为不可抗力，崔某认为是正常商业风险，二审法院则适用了情势变更原则的理念。因此，该问题是本案的争议焦点。
1.是否属于不可抗力
所谓不可抗力是指不可预见、不能避免且不能克服的客观情况。通说认为其构成要件包括以下四点：（1）须为客观情况，即不因当事人的行为而发生亦不受当事人所控制。（2）须为缔约时不能预见。（3）须不可避免。（4）须不能克服。所谓情势变更原则，是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情的发生（或不可归责于双方当事人的原因发生情势变更），导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则（显失公平）时，应允许变更合同内容或者解除合同的法理。参见韩世远：《合同法总论》，436页，北京，法律出版社，2004。该原则起源于《优帝法学阶梯注解》中的一项法律原则。假定每一个合同均包含一个默示条款，即缔约时作为合同基础的客观情况应当持续存在，若该情况不再存在，应准许变更或解除合同。我国《合同法》中没有规定该原则，但学术界对情势变更原则是认可的，最高人民法院在对湖北省高院就“武汉市煤气公司诉重庆检测仪表厂煤气表装配技术转让合同、煤气表散件购销合同违约纠纷案”请示报告所作的答复也承认了该原则。学理上一般认为适用情势变更原则须满足以下几个条件：（1）有情势变更的事实，即作为合同成立基础的客观环境发生了异常变化，或者某种情况的出现使得合同目的不能达成。（2）情势变更发生在合同生效后履行完毕前。（3）情势的变更不可归责于双方当事人。（4）缔约时当事人，尤其是受不利影响之当事人没有预见且难以预见。（5）继续履行合同显失公平。
从概念和构成要件看，不可抗力与情势变更两个概念有相通之处，似乎前者可以涵盖后者。但仔细比较，二者在程度上是有所区别的：不可抗力必须达到履行不能，而情势变更则只要达到继续履行显示公平的程度即可。就本案来说，在房屋买卖合同中，买受人的义务是支付房款即给付金钱。而给付金钱之债一般来说不发生履行不能，即买受人在不能获得银行贷款的情况下，亦可以通过全款、分期款等形式履行合同。因此，一审法院认为不可抗力是不当的。那么信贷政策变化在本案情形下是否构成情势变更呢?当事人在补充协议中对贷款政策的约定是否表明双方已经预见到了该风险从而使本案排除情势变更之应用呢?
2.是否属于正常商业风险
正常商业风险与情势变更是实质不同但又难以区分的两个概念。前者属于从事商业活动时固有的风险，是当事人在订立合同时可以或者应该可以预见到的风险，双方确立的合同价格通常已经将该种风险包含在内，故而该风险理应由其自行承担，主要包括市场价格涨落等情况。情势变更与正常商业风险的区别主要可列表如下：
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合同成立的基础环境变化的异常程度缔约时当事人的可预见性损失的可归责性合同继续履行的公平性正常商业风险不异常有所预见或可以预见可归责于当事人公平或基本公平情势变更异常变动无预见且难以预见不可归责于双方当事人显失公平
就本案来说，最有争议的就是补充协议中“如遇国家政策及银行政策调整，以国家政策及银行政策调整为准”的约定是否表明三方在订立合同时是能够预见到该情况的。二审庭审中，崔某及链家公司认为就当时社会抑制房价过快增长的舆论看，各方当事人对房贷政策变化是有所预期的。而史某则表示该条款仅指利率调整而不包括银行对不能提供1年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本市居民，暂停发放购房贷款的情况。二审法院经研究认为，当事人在合同中对于付款方式明确约定为银行贷款，并未有“若不能贷款则全款支付”字样的表述，说明当事人在缔约时，并没有预见到银行可能不予批贷。至于双方在补充协议中的约定应该指的是若银行利率或首付款有所调整，则以调整后的为准。因而该约定，在合同解释上不足以涵盖本案发生的情形。
综上，一审法院判决认定构成不可抗力不当，二审法院予以调整，但一审判决解除双方之间的买卖合同及补充协议，并由崔某返还10万元定金的结果并无不当，二审予以了维持。值得指出的是，一、二审法院虽然都驳回了崔某要求史某赔偿违约金的诉讼请求，但理由却有实质不同。一审法院是在违约成立的前提下，以不可抗力这一免责条件免除了史某的违约责任；而二审法院则是适用情势变更之原则，认定不构成违约，故而不存在违约责任。二者在性质上是不同的。
（北京市第二中级人民法院　王佳）