（一）首部
1.判决书字号
一审判决书：重庆市梁平县人民法院（2011）梁法民初字第107号判决书。
二审判决书：重庆市第二中级人民法院（2011）渝二中法民终字第1026号判决书。
3.诉讼双方
原告（被上诉人）：汪某。
被告（上诉人）：贺某。
委托代理人：谢忠成，重庆鼎谋律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院：重庆市梁平县人民法院。
合议庭组成人员：独任审判员：陈华东。
二审法院：重庆市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：姜长城；代理审判员：李斌、何玲。
6.审结时间
一审审结时间：2011年3月10日。
二审审结时间：2011年11月3日。
（二）一审情况
1.一审诉辩主张
（1）原告诉称
原告汪某系梁平县蟠龙镇五星村6组的村民，并在该组修建了占地面积为159平方米的房屋一幢，1995年4月2日原告取得该房屋的《集体土地建设用地使用证》。2008年10月20日，原、被告签订《购房协议》，约定由被告贺某以1万元的价款购买原告在梁平县蟠龙镇五星村6组的房屋。协议签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告支付了购房款1万元。因原、被告不属同一个集体经济组织成员，国土房管部门至今不予办理该房屋的产权过户登记手续。请求法院依法确认原、被告签订的房屋买卖协议无效，由被告将房屋返还给原告。
（2）被告辩称
原、被告签订的《购房协议》系双方真实意思表示，应为合法有效。双方均系蟠龙镇五星村村民，虽不是一个村民小组，但为同一集体经济组织成员。该房屋不能办理过户登记手续不是《购房协议》是否生效的要件，请求法院驳回原告的诉讼请求。
2.一审事实和证据
重庆市梁平县人民法院经公开审理查明：原告汪某系梁平县蟠龙镇五星村6组村民，被告贺某系梁平县蟠龙镇五星村5组村民。原告汪某在梁平县蟠龙镇五星村6组修建了占地面积为159平方米的房屋一幢，梁平县国土局于1995年4月2日向原告汪某颁发了该房屋的《集体土地建设用地使用证》。2008年10月5日，原、被告经协商原告将其所有的位于梁平县蟠龙镇五星村6组的房屋以1万元的价格卖给被告，当日，被告贺某之父贺华云向原告汪某交付定金500元，原告汪某亲笔出具收条一张，收条内容为：今收到贺华云买汪某砖房一套，双方协议总价价值壹万元，预付定金500元，若买方不买，定金不退。2008年10月20日，原、被告签订《购房协议》，汪某作为协议甲方，贺某作为协议乙方，协议约定：（1）甲方卖给乙方砖混结构房屋一套，价值1万元，并甲方的田土在政策不变的情况下一律由乙方栽种，任何人不得干涉，如政策改变，随政策安排。（2）甲方屋前、屋后的竹子、树由贺某管理使用，不得任意改变。（3）此房汪某百年归世后可借居几天，包括停放、做酒席，但尸体不能进屋，一切费用由汪后人负担。（4）此协议签字生效。此协议属补充协议。同时双方口头约定到国土部门办理该房屋的过户登记手续。协议签订当日，被告向原告付清了购房款1万元，并支付600元现金给原告，由原告代为交付过户登记的费用，原告亲笔出具了收条。2008年10月13日，原告以被告的名义向梁平县蟠龙镇财政所缴纳购买该房的契税300元。2008年11月2日，原告将该房屋交付给被告。被告购买房屋后，对该房屋天盖的瓦进行了翻盖，对天盖的部分檩桷进行了更换，用去费用1 000余元。后原、被告向国土部门申请办理该房屋买卖的过户登记手续，2010年12月31日，梁平县国土资源和房屋管理局蟠龙管理所向汪某发出《不予审理通知单》，该通知单内容为：我所经认真审核发现：你与蟠龙镇五星村5组村民贺某不是一个集体经济组织的成员，不符合相关法律规定。现特通知你户前来我所领取你户到我单位前来办理农村房屋买卖过户的资料，具体如下：（1）身份证复印件；（2）集体土地建设用地使用证；（3）协议。后原、被告因办理产权变更登记手续未果，双方发生纠纷，现原告诉来本院，要求法院确认双方签订的《购房协议》无效，由被告将该房屋返还给原告，原告返还被告购房款1万元。庭审中，原告当庭表示自愿赔偿被告损失费1 200元。
上述事实有下列证据证明：
（1）原、被告的陈述。
（2）原告提供的《集体土地建设用地使用证》。
（3）原告提供的梁平县国土资源和房屋管理局蟠龙管理所出具的《不予审理通知单》。
（4）被告提供身份证复印件。
（5）被告提供的常住人口登记卡复印件。
（6）被告提供的《购房协议》。
（7）被告提供的收条。
（8）被告提供的契税完税证。
（9）被告提供的梁平县蟠龙镇五星村村民委员会出具的证明。
3.一审判案理由
重庆市梁平县人民法院经审理认为：原告系梁平县蟠龙镇五星村6组村民，被告系梁平县蟠龙镇五星村5组村民。原告在梁平县蟠龙镇五星村6组修建占地面积为159平方米的房屋一幢，并已取得梁平县国土局颁发的《集体土地建设用地使用证》，原告系该房屋宅基地的使用权人。原告将该房屋出卖给被告，后在办理该房屋买卖过户手续过程中，梁平县国土资源和房屋管理局蟠龙管理所以原、被告不是一个集体经济组织的成员为由不予办理。本院认为，农村房屋所有权转让，房屋占有范围内的宅基地使用权也随之转让，农村宅基地具有福利性质，只能供该村民小组等集体经济组织成员享有，原告将其建在农村集体所有土地上的房屋转让给不属于本集体经济组织成员的被告，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，故原、被告签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，依法应属于无效，原告因无效合同收取被告的购房款1万元，应由原告返还给被告，被告应将所购买的房屋返还给原告。该协议无效，原、被告均存在过错，应当各自承担相应的责任，鉴于原告当庭表示自愿赔偿被告损失费1 200元，系原告的真实意思表示，亦不违反法律规定，依法予以准许。
4.一审定案结论
重庆市梁平县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，作出如下判决：
（1）原告汪某与被告贺某于2008年10月20日签订的《购房协议》无效。
（2）由原告汪某返还被告贺某购房款1万元。
（3）由被告贺某将位于梁平县蟠龙镇五星村6组占地面积为159平方米的房屋一幢返还给原告汪某。
（4）由原告汪某赔偿被告贺某损失费1 200元。
（5）上列第（2）、（3）、（4）项，限本判决生效后十五日内履行。
（三）二审诉辩主张
1.上诉人（原审被告）诉称
依法撤销（2011）梁民初字第107号民事判决书，依法改判上诉人贺某与被上诉人汪某于2008年10月20日签订的《购房协议》有效；诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：（1）汪某起诉的真正原因并非无房居住，是因现有“农转非”的优惠政策，可获补偿。（2）汪、贺两家签订购房协议后向蟠龙镇财政所缴纳了契税300元，经过村、组两级同意，房屋是否过户不影响上诉人购房自住的目的，也不影响购房协议的效力。蟠龙国土所的不予受理行为是错误的。（3）一审适用法律错误，国家禁止城镇居民购置农村住宅、宅基地。国家不禁止农村居民购置农村住宅、宅基地，法不禁止即允许，且上诉人为本村无房居住的村民，其购买同组村民的房屋是法律允许的。《中华人民共和国物权法》第15条才是本案处理的依据。
2.被上诉人（原审原告）辩称
卖房一事未经我儿子同意，上诉人是到我村入赘，有房居住。房屋实际是上诉人的父母居住。一审法院判决事实清楚，适用法律适当。请求维持原判。请求驳回上诉人的上诉。
（四）二审事实和证据
重庆市第二中级人民法院经公开审理查明：在二审审理过程中，上诉人贺某提交梁平县蟠龙镇平安村的书面证明一份，用于证明上诉人在原平安村的房屋已垮塌，现无房居住。被上诉人汪某质证认为，平安村的房屋是上诉人父母居住的房屋，与上诉人及本案无关。二审人民法院认为，上诉人出示证明与本案无关联，对该证据不予采信。对一审法院查明的基本事实，双方当事人均予以认可，二审人民法院对此予以确认。
（五）二审判案理由
重庆市第二中级人民法院经审理认为：本案争议的焦点问题是同一农村集体经济组织成员的认定。农村集体经济组织成员资格的认定，首先依据是否有较固定的生产、生活，是否以农村集体土地作为生活保障为基本条件，并结合是否具有依法登记的集体经济组织所在地常住户口为一般原则。上诉人贺某因合法的婚姻关系将户籍迁至梁平县蟠龙镇五星村5组，并在五星村5组固定生产、生活，应认定为该集体经济组织成员，从而取得享有该集体经济组织成员资格的权利，成为五星村的村民，有获得住宅用地的权利。上诉人贺某可以向本集体经济组织申请住宅用地，也可以向村民购买。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条规定：“村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。”村民委员会作为基层自治组织，具备法人资格，同时具有该村农村集体土地的发包权。土地发包权，村民享有的议事权、成员权的归属均表明同一集体经济组织成员是以村为单位。结合本案，上诉人贺某与被上诉人汪某是同村不同小组的村民，属同一集体经济组织成员，根据我国法律规定，上诉人贺某与被上诉人汪某订立的购房协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议依法成立并发生法律效力。一审法院适用法律错误，判处不当，应予改判。
（六）二审定案结论
重庆市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，作出如下判决：
1.撤销重庆市梁平县人民法院（2011）梁法民初字第107号民事判决书。
2.确认上诉人贺某与被上诉人汪某于2008年10月20日签订的《购房协议》有效。
一审案件受理费40 元，二审案件受理费 80元，合计120 元，由被上诉人汪某负担。
（七）解说
近年来，随着我国农村经济社会的发展，农村土地承包经营权流转和农村房屋转让活动频繁，流转过程中的纠纷亦随之出现。纠纷解决时，往往涉及合同效力的判断，判断合同效力时亦往往涉及同一农村集体经济组织成员的认定。实务中，争议较大的是同村而不同村民小组的村民是否属于同一农村集体经济组织的成员。
1.农村集体经济组织的识别及类别。
判断同村不同组的村民是否属于同一农村经济组织时，需先对农村集体经济组织进行识别，并对农村集体经济组织的类别进行区分。我国农村集体经济组织是20世纪50年代初为实行社会主义公有制改造，在自然乡村范围内，由农民自愿联合，由集体组织农业生产经营，农民各尽所能，按劳分配的农业社会主义经济组织。农村集体经济组织具有为本集体经济组织成员提供基本社会保障的职能和经营管理本集体经济组织内农民集体所有的资产的职能。土地是农民安身立命的最基本的生产资料，故农村集体经济组织为本集体经济组织成员提供基本的社会保障，必须拥有土地这一最基本的生产资料。农村集体经济组织经营管理本组织内农民集体所有的资产，最重要就是对本组织内农民集体所有的土地进行经营管理。因此，是否对农村土地享有所有权，是否具有为本集体经济组织成员提供基本社会保障、经营管理本集体经济组织内农民集体所有的资产的职能，是判断是否属于农村集体经济组织的标准，其中，最重要的识别标准是是否对农村土地享有所有权。
根据我国《物权法》第六十条的规定，农村集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，存在属于乡镇农民集体所有、属于村农民集体所有和属于村内两个以上的农民集体所有三种情形，即我国农村实行的是“三级所有”的农民集体所有土地的基本形式。根据我国《土地管理法》第十条和《农村土地承包法》第十二条的规定，农村土地等属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代表集体行使所有权，土地由村农民集体经济组织发包、经营和管理。村农民集体经济组织不健全的，由村民委员会代表集体行使所有权；农村土地等属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织代表集体行使所有权，土地由村内各该农民集体经济组织发包、经营和管理。村内集体经济组织不健全的，由各村民小组代表村内各该集体经济组织行使所有权；农村土地等属于乡镇农民集体所有的（如改革开放前，原来以人民公社为核算单位的土地，在公社改为乡镇后仍属于乡镇农民集体所有的情形），由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权，土地由乡镇农民集体经济组织经营、管理；因此，乡镇农民集体经济组织、村农民集体经济组织和村内并存的各农民集体经济组织均有可能对特定的农村土地享有所有权和经营管理权，它们拥有农村土地这一最基本的生产资料后，即具备了为其成员提供基本社会保障的条件。故我国农村集体经济组织具有乡镇农民集体经济组织、村农民集体经济组织和村内农民集体经济组织等三种情形。
2.同村不同组的村民是否属于同一农村集体经济组织成员的判断。
通常情况下，根据“一物一权”的物权法原则，某一村的农村土地要么属于村农民集体所有，要么属于村民各农民集体经济组织所有，故该村的农民集体经济组织的具体形式要么是村农民集体经济组织形式，要么是村内并存的各农民集体经济组织形式。此时，判断同村不同村民小组的村民是否属同一农村集体经济组织成员时，应依据集体土地的物权归属、发包主体等认定该村农民集体经济组织的具体形式是村农民集体经济组织还是村内并存的各农民集体经济组织：是村农民集体经济组织形式的，同村不同组的村民属同一农民集体经济组织成员；是村内并存各农民集体经济组织形式的，同村不同组的村民不属同一农民集体经济组织成员。但在特殊情况下，即某一村的农民集体经济组织同时存在村农民集体经济组织和村内各农民集体经济组织两种组织形式时，如某一村的农村集体土地共10 000亩，下设6个村民小组各组范围内的土地均为1 000亩。各村民小组内的农民集体经济组织对位于该小组范围内的1 000亩土地享有所有权，村农民集体经济组织对其余的4 000亩土地享有所有权，即同一个村既存在村农民集体经济组织，又存在村内各农民集体经济组织时，此时前述一般规则不再适用，同村不同组的村民虽分属村内并存的各农民集体经济组织，但同时又属于同一村农民集体经济组织，故属同一农民集体经济组织。
（重庆市第二中级人民法院 向亮）
案例来源：国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2012年商事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第1 - 6 页
