（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市石景山区人民法院（2012）石民初字第707号民事判决书。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第8594号民事判决书。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：徐某，女，1951年出生，汉族，河北省秦皇岛市退休职工，住北京市石景山区。
委托代理人（一审）：樊丽霞，北京市易行律师事务所律师。
委托代理人（二审）：朱剑，北京市鑫诺律师事务所律师。
被告（被上诉人）：朱某，女，1953年出生，汉族，无业，住北京市石景山区。
委托代理人（一、二审）：郭小年，北京市兆泰律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市石景山区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：赵欣；人民陪审员：田宝贵、董德虎。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王良胜；代理审判员：朱文君、周明珠。

6.审结时间
一审审结时间：2013年5月31日。
二审审结时间：2013年9月17日。

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
原告徐某诉称：原、被告系朋友关系，2003年原告欲在北京买房，在看了数个楼盘准备出手之时，被告听说了，就动员原告购买涉案房屋。经过协商，2003年10月11日，原、被告双方签订了协议书，约定：“徐某女士买下石景山区碣石坪XX号楼1单元0506号房屋，共计金额212670元整。经朱某女士办完房本后，将此房过户给徐某女士。”2003年10月11日，原告以被告的名义向北京城建住宅合作社交纳了全部购房款212670元，领取了房屋钥匙。随后原告对房屋进行了装修并入住，一直居住至今。2004年10月，该房的房产证书办理完毕，产权证号为：京房权证石私字第1XXXXX号。原告得知后，多次催促被告办理过户，但被告总是以各种理由拖延，至今不予配合，不予办理房屋过户手续，故诉至法院。诉讼请求：（1）判令被告继续履行合同，将北京市石景山区碣石坪XX号楼1单元0506号房屋过户给原告；（2）本案诉讼费由被告负担。
被告朱某辩称：起初被告看中该房屋，但是因被告钱不够，向原告借款将房屋买下，因此该房屋是被告购买，不管是购买手续还是房产证书都是被告名字，房屋是被告的，与原告没有关系；本案案由为房屋买卖合同纠纷，原告提出该房屋是原告从被告手里买的，但是原、被告之间不存在房屋买卖合同关系；在原告入住房屋的前几年，被告当时没有偿还债务的能力，后来被告有偿还能力了但是原告拒绝搬出该房屋。本来被告准备起诉原告腾退该房屋。现在房屋买卖协议上的签名并不是朱某本人所签，也不是朱某女儿代签的。原告的诉求没有事实根据，请求法院予以驳回。

2.一审事实和证据
北京市石景山区人民法院经公开审理查明：2003年10月11日，朱某与北京城建集团有限责任公司签订北京城建集团经济适用房销售合同，北京城建集团有限责任公司将北京市石景山区碣石坪XX号楼1单元5层0506号房屋卖与朱某，价款总计208469元。徐某实际交付了房屋全款212670元。房屋交付后由徐某对房屋进行了装修并实际居住至今，朱某从未居住过诉争房屋，物业费等费用一直由朱某缴纳。
徐某当庭出示协议书一份，其中载明：徐某买下石景山碣石坪XX号楼1单元5层0506号房屋，共计金额212670元。卖方方面的规定是，买房需持有北京市户口，所以徐某女士经朱某女士同意，用朱某女士家的北京户口买下此房，待朱某女士正式办完房本后，将此房过户给徐某。徐某称，因朱某不会写字，此协议“朱某”名为朱某女儿张某所签，对此，朱某不予认可，并提供朱某女儿张某护照，护照显示，2003年10月11日，张某未在国内。徐某称：此协议书并非2003年10月11日签署，而是2004年年初签署。2003年10月11日时间为倒签。
徐某主张：因自己没有北京市户口，而朱某具备北京市户口，才能购买此房屋。当时与朱某协商由具有北京市户口的朱某购买此房屋，朱某办理完房本后，将此房过户给徐某。多年来，一直与朱某协商要求过户，朱某总借故拖延。为证明上述主张，徐某提供证人孙某出庭作证。证人孙某为北京市石景山区XX社区XX大厦社区主任。其当庭证实：原、被告是朋友，确实存在朱某借给徐某身份买房的事情。后经调解，2009年年底，朱某要求徐某给付10万元才把房屋过户给徐某。后徐某筹到了钱，但朱某又反悔。
另查明：涉案房屋属于按经济适用房管理房屋。产权证发证日期为2004年10月19日，房屋所有权人登记为朱某。
上述事实有下列证据证明：
（1）房屋登记档案资料；
（2）协议书；
（3）证人证言。

3.一审判案理由
北京市石景山区人民法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽通过证人证言证明，徐某与朱某之间存在借名买房的事实，但徐某未举证证明协议书的真实性，故徐某依据协议书要求过户的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。

4.一审定案结论
北京市石景山区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：
驳回徐某的诉讼请求。

（三）二审诉辩主张

上诉人徐某诉称：原审法院程序违法，剥夺了徐某要求证人出庭、申请鉴定的权利。原审判决认定事实错误，本案当事人双方之间存在事实上房屋买卖关系。原审判决适用法律错误，应判决支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人朱某辩称：同意原判。

（四）二审事实和证据
北京市第一中级人民法院经公开审理，确认一审法院查明的除诉争房屋的产权性质以外的事实和证据。

（五）二审判案理由
北京市第一中级人民法院经审理认为：通过本案查明的事实，可以确定徐某与朱某之间存在借名买房的事实。但由于徐某没有北京市户口，亦不在北京缴纳社会保险，故即使双方之间的借名购房约定有效，根据北京市的“限购”政策，亦无法为其办理房屋过户手续。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实依据，本院予以驳回。

（六）二审定案结论
北京市第一中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
本案争议的焦点：一是原、被告之间法律关系的性质，双方是借名登记购房关系还是房屋买卖合同关系抑或其他法律关系；二是原、被告之间法律行为的效力认定；三是“限购”政策下房屋是否能办理产权转移过户登记。
1.借名登记购房事实认定及纠纷处理原则
借名登记买房是指实际购房人以所有权保留的意思表示，借用他人名义购买房屋的行为。近年来，随着“限购”政策、住房保障政策等与房地产密切相关政策的出台，实际购买人出于自身利益考量，为规避“限购”政策、住房保障政策等对购房者主体资格的限制，通过借用具备相应购房资格者的名义购房，借用他人名义登记房屋所有权。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。由于我国实施不动产所有权登记原则，借名购房行为导致名义购房人与实际权利人的分离。实践中，借名登记购房系规避购房政策的行为，往往具有一定隐蔽性，多发生在近亲属、同事、朋友等特定主体之间，且基于亲情、友情或上下级信任关，一般多作口头约定。随着房价攀升、受利益驱动影响，一旦被借名人拒绝向借名人办理产权登记或反悔，势必产生纠纷。因此，准确认定是否存在借名登记购房的事实，是司法实践中首先要解决的问题。
（1）认定借名登记购房法律关系的构成要素。
一般认为，构成借名登记购房法律关系，必须符合两个方面的要件：一是当事人存在借名登记购房的一致意思，二是借名人有实际出资购房的行为。因此，认定是否构成借名登记购房法律关系，首先要审查主张借名登记当事人与其主张的被借名人之间是否存在书面借名登记购房的约定或书面协议，若存在书面借名登记买房的约定，则依据书面协议可直接确认双方法律关系的性质，通过审查购房款实际出资人、房屋居住使用状况等进一步印证法律关系的性质。当事人虽没有书面协议，但能够举证证明存在口头协议的，根据《合同法》第三十六条，主张借名一方已经履行出资义务，被借名一方接受的，借名登记购房行为亦应成立。因此，应当结合购房款的实际出资主体、房屋占有使用情况、购房合同、贷款合同、购房票据及所有权证持有情况，以及对借名登记购房行为的合理解释等方面，综合认定是否存在口头约定借名登记购房行为。具体来说，借名登记一方以存在口头约定主张存在借名登记购房法律关系，另一方以租赁、借用、委托购房等事实抗辩的，为充分查明案件事实，法官要在依法充分分配举证责任、结合日常生活经验法则以及交易习惯基础上，充分审查判断各方证据，通过对购房款实际支付主体、借名人主张的借名理由能否成立，以及就房屋借名登记重大处分事项未能形成书协议的理由、未签订书面协议的合理性等方面审查，准确认定当事人之间是否存在事实上的借名登记约定，进而确认是否构成借名登记法律关系。此外，对购房款实际出资情况的审查判断，则要通过对包括认购金、首付款、银行贷款等在内的购房款出资、交付以及资金流轨迹、相应凭证持有的审查，正确认定实际支付主体。
需要说明的是，借名登记购房法律关系一旦依法成立，可能会否定房屋不动产登记的物权效力，在审查判断借名登记购房是否成立时应重视已有物权登记的效力。若主张借名登记存在的当事人仅能够证明其对房屋存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记购房约定，其以存在借名登记约定要求确认房屋所有权或办理房屋产权转移过户登记的，不应获得支持。
本案中，依据查明的事实，原、被告之间存在书面借名登记约定，根据借名购房协议、购房款实际出资以及房屋居住使用情况，并结合证人证言，足以认定原、被告之间构成借名登记购房法律关系。
（2）借名登记购买普通商品房纠纷案件处理原则。
关于借名登记购房纠纷案件处理原则，尤其对借名购买经济适用住房、“限价房”等政策性保障住房纠纷案件的处理，目前法律、司法解释尚没有明确规定。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定的，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”借名人依据借名登记购房协议要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不仅要证明双方之间存在合法、有效的借名登记购房协议，还需证明具备房屋产权过户转移登记的现实条件。本案中，原告要求被告办理涉案房屋产权转移过户登记，前提是与被告存在合法、有效的借名买房合同关系。本案中，虽双方构成借名登记购房法律关系，但原告的诉讼请求能否实现，尚需进一步审查借名登记购房协议的效力以及是否具备房屋产权转移过户登记的条件。
2.借名购买政策性保障住房纠纷案件处理
虽然相关法律、司法解释没有明确规定借名购房的效力及处理原则，但基于借名购房协议产生的债权债务，应属于合同之债，应定性为合同纠纷案件。借名人的诉讼请求应为请求登记产权人协助办理房屋产权过户登记，而不能直接依据借名购房协议直接确认房屋所有权。若借名人要求确认房屋所有权，经法院释明后，借名人坚持不变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求。因此，当事人可以通过法院对于是否存在借名买房法律关系以及借名登记购房协议的效力进行确认，进而要求被借名人办理产权转移过户登记手续。
政策性保障住房是指国家为保障中低收入城镇居民家庭住房而提供的政策性住房，包括经济适用住房、限价商品房和自住型商品房。不具备购房资格的人借用具备购房资格人的名义购买该类房屋行为，不仅损害了符合购买资格家庭的合法权益，也违反了国家政策性强制性规定，借名购房协议应认定无效。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十六条规定：借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。从北京市高级人民法院上述指导意见可以看出，当事人之间合法有效的借名登记购房协议，不仅是成立借名登记购房法律关系的必要条件，也是借名人要求被借名人办理房屋产权转移过户的前提条件。因保障性住房过户涉及购房资格审查及政府回购等行政审批行为，对于借名人以具备申购资格或者房屋具备上市交易条件为由，主张办理过户登记的，实践中如何处理，存在较大争议。
根据北京市高级人民法院的指导意见，对于借名购买经济适用住房协议以确认无效为原则。但对于借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又明确约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房具备上市交易条件，且登记人并非摇号取得购房资格的，是否可以作为例外情况支持借名人的诉讼请求，实务中存在争议。尤其对于借名购买参照经济适用住房管理的房屋、单位福利分房、“房改房”等类型房屋行为的效力认定，不同法院甚至同一法院不同合议庭之间存在法律适用上的争议。笔者认为，对于参照经济适用住房管理的房屋、单位福利分房、“房改房”等房屋，只要双方存在借名登记购房的真实意思表示，且该约定不违反法律、行政法规强制性的规定，应当确认借名登记购房协议的效力。对于经济适用住房原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，且在一审法庭辩论终结前具备上市交易条件的，应当确认借名登记购房协议有效，借名人可以要求被借名人办理房屋过户登记手续。但是，借名人要求被借名登记人办理转移过户登记的请求能否实现，还要看借名人是否具备申购资格或者房屋是否具备上市交易办理过户转移登记的条件。因为，借名登记购房行为发生后，国家出台了系列“限购”政策，外地人在京购房要受到购房资格的限制，因此，借名登记购房行为发生时，借名人不具备申购资格，争议发生后，登记人主张借名约定违反“限购”政策要求确认借名约定无效的，不应获得支持。借名人虽要求登记人办理过户转移登记，但其不具备申购资格的，构成法律上或事实上的不能履行，其诉讼请求亦不能获得支持。
本案中，虽依现有证据可以确认原、被告双方存在借名登记购房的事实，但依据北京市住房“限购”政策的规定，房屋买受人需具备北京市户籍或者在北京市缴纳社会保险满一定年限。因此，根据北京市住房“限购”政策相关规定，原告仍需须举证证明具备涉案房屋的申购资格。由于原、被告双方之间系规避房屋“限购”政策的借名买房法律关系，而不是一般房屋买卖法律关系，而住房“限购”政策具有公共政策的性质，对于合法、有效的借名登记购房协议能否继续履行造成重大影响。对于合法借名登记购房行为发生后由于住房“限购”政策的实施致使借名人无法办理房屋过户登记的，应属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人可以要求解除合同。对于借名人要求登记人继续履行合同、办理房屋过户登记，经审查借名人具备“京十五条”规定的购房资格的，可以支持借名人办理房屋过户登记；不具备资格的，法院应向当事人释明其可以变更诉讼请求，即要求解除合同，当事人坚持要求继续履行的，应判决驳回其诉讼请求。
（北京市石景山区人民法院　张英周）