1.判决书字号
一审判决书：江西省九江市浔阳区人民法院（1992）浔法民判字16号。
二审判决书：江西省九江市中级人民法院（1992）九法民终字第168号。

2.案由：房屋租赁纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：董某，九江市天主教爱国会。
法定代表人：蒋某，天主教爱国会主任。
诉讼代理人（一审、二审）：钟某，天主教爱国会顾问。
诉讼代理人（一审、二审）：九江市法律顾问处律师。
被告（上诉人）：九江市红旗电影院。
法定代表人：余某，红旗电影院经理。
诉讼代理人（二审）：刘申利，九江市法律顾问处律师。
第三人：薛某，女，66岁，江苏省扬州县人，九江市红旗电影院退休工人，住九江市。
第三人：陈某，女，56岁，江西省九江市人，九江市红旗电影院退休工人，住九江市。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：江西省九江市浔阳区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：詹元珍；代理审判员：刘明、陈祖明。
二审法院：江西省九江市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：林琪庭；审判员：石琴；代理审判员：张美琴。

6.审结时间
一审审结时间：1992年3月14日。
二审审结时间：1992年10月10日（本案因勘查现场、核对事实证据，致未能在法定审结限期内结案，依法办理了批准延长手续）。

1.原告诉称：座落在九江市环城路35号房屋在1949年以前系教会房产，总面积162.56平方米。1949年以后，原告将此房交给九江市房地产管理局接管。1964年，九江市房地产管理局将该房屋出租给九江市红旗电影院（原名中苏友好电影院）。1990年7月1日，九江市房地产公司为落实政府的有关宗教政策，将此房屋的所有权归还给原告。根据中共中央办公厅[1989]3号文件，原告需要办理自养企业，解决教会经费困难，曾多次与被告九江市红旗电影院协商退房事宜，均未成功。1990年11月30日和1991年1月12日原告又两次致函九江市红旗电影院，要求收回九江市环城路35号房屋，解除历史形成的转租关系，但被告不愿退房，以暂腾不出空房解决住户为由，无故拖延交房。为此诉请法院，要求解除与被告的租赁关系，保护原告的合法权益，其理由是：
（1）座落在九江市环城路35号房屋在中华人民共和国成立以前系属天主堂产业，根据我国宗教政策的规定，应由原告继续管业。
（2）中华人民共和国成立后，该房和九江市其他天主堂产业一并被九江市房地产管理部门代管，现有九江市房地产管理局代管清单可查。
（3）1964年九江市房地产管理局曾将此房租给清真饮食店，产权来源登记为“解放前属天主堂产业。”
（4）1990年7月1日，九江市房地产公司将环城路35号房，（面积为162.807平方米），归还给九江市天主教爱国会，属“带户退房”。并向原告颁发了《房屋所有权证》。
（5）有九江市湓浦房管所关于环城路35号房屋通知，证明房屋已落实给原告。

2.被告辩称：其与九江市房产部门的房屋租赁关系是六十年代开始形成的。当时安排两户居民即薛某，陈某居住。1971年，我单位向房产公司续租该房。这种租赁关系形成于特定时间，至今已有二十余年。被告向房产部门承租房屋本无过错。如果确认该租赁关系无效，根据民法通则关于无效合同的法律后果，过错方九江市房产部门应承担责任。因此房产部门除归还被告的同等面积房屋产权外，还应调剂解决现住户的住房。此外，原告要求被告退出162.807平方米面积房屋，而被告承租房屋记录载明为122.88平方米，因此原告提出的诉讼请求是无理的。有关证据是：
（1）被告持有公房租用证，记录面积为122.88平方米。
（2）有1958年的九江市航空晒图，证明该争执房屋后面无炉灶间。现空调房的所有权系被告所有。原告诉请返还162.807平方米不确实，请法院查证。
（3）被告购买的环城路53号房与现环城路35号房相邻，所标明的四址界限没有炉灶间。

2.二审事实和证据
二审法院受案后，承办人员审阅一审卷宗材料，又亲赴实地勘查现场，核对相关证据，特别是对上诉人提出的空调房产权，被上诉人称炉灶间改建部分进行了补充调查。查明：座落在九江市环城路35号砖木结构的二层楼房，原始产权系天主堂产业，中华人民共和国成立后，由九江市房管部门接收代管。后出租给九江市清真饮食店。1958年九江市红旗电影院（即原中苏友好电影院）扩建放映室，为建降温房，于是将九江市清真饮食店承租的环城路35号房屋后的炉灶间拆除；建成面积为37.8平方米的降温室。1964年，九江市清真饮食店歇业，退出承租房屋。九江市房地产管理局又将环城路35号房屋出租给上诉人九江市红旗电影院。1971年红旗电影院办理了续租手续。1978年，上诉人又将降温室改造成空调房，面积未扩大。1991年7月1日，九江市房产部门遵照国家关于落实宗教政策的规定，将九江市环城路35号房屋连同原炉灶间总面积162.807平方米交还给九江市天主教爱国会，属带户退房，并重新核准颁发了产权证书。上诉人曾对空调房产权向九江市房管部门提出异议，为此九江市城镇房屋所有权登记发证办公室以（91）九房证函字第02号文件作出复函决定，认定该空调房产权属九江市红旗电影院所有不能成立。
上述事实，有九江市房地产公司保存的房地产档案资料，被上诉人提供的产权证书，九江市房管部门（91）九房证函字第02号文件复印件及双方当事人的陈述和证人证言等证据证实，足以认定。

（3）二审判案理由和定案结论
案经二审法院审理认为，九江市环城路35号房屋产权原属天主堂产业，由于历史原因由九江市房管部门代管，租给九江市清真饮食店。上诉人擅自拆除清真饮食店承租的环城路35号房后炉灶间，改建为降温房，后又改建为空调房，既未经产权人同意又未向城建部门办理有关手续，不仅侵犯了产权人的合法权益，且违反了有关房产政策的规定。上诉人提出的空调房产权要求没有证据证实，本院依法不予支持。九江市房管部门将环城路35号房屋及空调房一并发还给被上诉人，并进行了产权登记。原租赁关系属越权形成的租赁关系。根据1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十九条之规定：“……在代管期间，受托人须按照委托权限行使代管权……”。九江市房管部门越权出租被上诉人房屋是无效的民事行为。因此被上诉人要求解除与上诉人的房屋租赁关系是合法的，应予支持。1992年10月10日，江西省九江市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项关于“原判认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决”的规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费1440元，由上诉人九江市红旗电影院负担。