(一)首部

1．判决书字号
一审判决书：浙江省诸暨市人民法院(2009)绍诸民初字第453号。
二审判决书：浙江省绍兴市中级人民法院(2009)浙绍民终字第1231号。

2．案由：物权纠纷。

3．诉讼双方
原告(上诉人)：何某，男，汉族，住诸暨市。
委托代理人(特别授权)：周某。
被告(被上诉人)：程某，男，汉族，住诸暨市。
委托代理人(特别授权)：潘某。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：浙江省诸暨市人民法院。
合议庭组成人员：审判长：周钢杰；审判员：刘介龙；代理审判员：徐雷勇。
二审法院：浙江省绍兴市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：魏晓法；审判员：吕景山、傅海鑫。

6．审结时间
一审审结时间：2009年10月10日。
二审审结时间：2009年11月22日。

(二)一审诉辩主张

1．原告何某诉称
2003年原告向同村村民何某1购买楼房一幢，面积30.39平方米，并已经法定程序转入原告户下，但被告长期侵占该房屋。现起诉要求被告立即腾退房产，并赔偿损失5 000元。庭审中，原告变更诉讼请求为，撤销原、被告间的换房协议，要求被告腾退上述房产的上下楼的前半部分，并赔偿损失5 000元。

2．被告程某辩称
本案讼争的房屋系原、被告各半所有，有换房协议书为证，请求驳回原告诉讼请求。

(三)一审事实和证据
浙江省诸暨市人民法院经公开审理查明：本案讼争房屋即诸暨市阮市镇何家山头村新中41号的集体土地使用权登记人为何某1的二层房屋。该房屋曾由何某1与其兄弟何某3共有。1978年10月8日，何某1与何某3就该房屋立具分家单一份，约定楼上归何某3所有，楼下归何某1所有。本案被告程某系何某3女婿，何某3死后由其对该房屋楼上一层予以使用。2003年4月15日，原告何某向何某1购买该房屋的第一层，双方立具买卖房屋契约(手写)一份，载明：何某1将该屋楼下(第一层)出售给原告居住。该契约书面约定房屋买卖价款为500元，但实际支付金额为3 000元。2006年1月，原告对该房屋第一层办理相关完税手续。2006年1月5日，原、被告就本案讼争房屋达成对调协议，即原告何某将原何某1所属楼下前半间与被告程某楼上后半间对调。现整幢房屋前后从中间隔开，前半幢由被告程某使用。
2008年，原告何某与何某1补签买卖房屋契约(打印)一份，该契约将2003年4月15日双方签订的契约中关于何某1将楼下出售给原告何某的内容修改为，何某1将该屋出售给原告居住，而落款时间仍为2003年4月15日。原告于2008年1月至2009年1月间办理完该屋第二层买卖的相关契证及完税手续。
上述事实有下列证据证明：
1．原告提供的土地登记审批表一份。
2．原告提供的手写及打印的买卖房屋契约各1份。
3．原告提供的诸暨市房屋买卖契证(2006年1月20日)、诸暨市财政局纳税凭证复印件(2006年1月18日)、诸暨市房地产交易所出具的非税收入统一票据(2006年1月19日)各1份，契税完税凭证两份(2006年1月18日)。
4．原告提供的评估费发票(2008年12月26日)、交易手续费发票(2008年12月26日)、契税完税证(2009年1月7日)、个人所得税完税证(2008年12月31日)、销售不动产统一发票(2009年1月7日)、诸暨市房屋买卖契证(2008年1月7日)各1份。
5．被告提供的何某3与何某1的分家单原件(1978年10月8日)1份。
6．被告提供的换房协议书1份。
7．原告提供的证人何某2的证言。
8．本院对何某1的调查笔录。

(四)一审判案理由
浙江省诸暨市人民法院经审理认为：本案讼争房屋土地使用权虽登记于何某1名下，但楼上一层实为何某3所有，楼下一层为何某1所有。何某3死后，楼上一层由何某3女婿即被告程某一家使用。2003年4月，原告何某向何某1购买该房屋第一层，并办理相关手续。2006年1月，原告何某将原何某1所属楼下前半间与被告程某楼上后半间对调，由此形成现在原告使用该房后半幢、被告使用该房前半幢的现状。2008年，原告何某与何某1补签买卖房屋契约(打印)一份，将原契约的内容修改为何某1将该屋出售给原告居住，落款时间与2003年购买第一层的时间为同一日期。原告并于此后办理该屋第二层买卖的相关契证及完税手续。根据上述查明事实，本案讼争房屋第二层本非何某1所有。原告何某于2003年4月向何某1购买的是第一层。2008年何某与何某1虽补签契约一份，并载明何某1将该屋出售给原告居住，但从原告何某的陈述及本院对何某1的调查笔录分析，该契约没有改变原手写契约的实质内容，何某与何某1并未发生第二层的买卖关系。原告凭补签契约办理的房屋第二层买卖的相关契证及完税手续存在瑕疵，并不能证明原告已取得第二层的所有权。综上，原告至今未取得讼争房屋第二层前半间的所有权，故要求被告腾退此房无事实和法律依据。关于第一层前半间，从证据反映，此房是原告自愿与被告调换后被告所得，故原告要求被告腾退亦无事实和法律依据。另，原告要求被告赔偿损失5 000元，证据不足，本院不予支持。庭审中，原告增加诉讼请求，请求撤销原、被告间的调房协议。本院认为，该诉讼请求未在本案举证期限届满前提出，本案中不予审理。

(五)一审定案结论
浙江省诸暨市人民法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：
驳回原告何某要求被告程某腾退房产，并赔偿损失5 000元的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告何某负担。

(六)二审情况

1．二审诉辩主张
(1)上诉人何某诉称
一审程序违法；一审认定事实错误，一审法院主观臆断认定讼争房屋第二层本非何某1所有。上诉人认为何某1作为该房屋所在土地使用权登记人，理应是房屋的所有人，享有处分该房屋上、下层的权利，而原告通过向何某1买卖取得该幢房屋的上、下层，并且已经向房管所缴纳相关的契税，且上诉人对该房屋的受让属于善意取得。《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记，发生效力。现有证据足够证实上诉人购买的房屋共二层，合法、有效。一审法院对上诉人提出的撤销换房协议请求不予审理，违反民事诉讼法。请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判。
(2)被上诉人程某辩称
第一次进法院不懂程序问题；何某1在一审法院笔录中明确第二层属于被上诉人程某家；调房协议系双方真实意思，应属有效。一审法院认定事实清楚，证据确定、充分，程序合法，请求二审法院维持原判。

2．二审事实和证据
浙江省绍兴市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3．二审判案理由
浙江省绍兴市中级人民法院经审理认为：换房协议系双方真实意思表示且已实际履行，未违反法律强制性规定，并无可撤销或无效的情形，故上诉人要求撤销该协议缺乏事实与法律依据，不能支持。关于上诉人何某是否取得本案讼争房屋所有权的争议，法院认为讼争房屋目前虽登记在上诉人何某名下，但从权属变动的实际过程看，有充分依据证明被上诉人程某拥有该房屋一二层前半部分所有权；从法律层面分析，物权登记明确之财产权属发生争议时，人民法院有权进行司法审查及处理，当不动产登记物权与实际的不动产物权不相符，实际不动产物权人有足够证据时，可以请求法院作出司法认定，以对不动产的登记作出相应的变动。综上所述，被上诉人程某经过换房，对现所居住房屋拥有财产所有权之事实清楚，上诉人何某请求撤销换房协议、要求程某腾退房屋及赔偿损失的诉讼请求有悖客观事实。原审法院审理程序合法，所作判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。

4．二审定案结论
浙江省绍兴市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上述，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人何某负担。

(七)解说
通过以上内容的简述，本案实质是物权登记错误引发的诉讼争议。原告何某通过编写两份房屋买卖合同并办理两次房产契税等以形式的合法取得了讼争房屋的所有权，并据此要求被告程某腾退房屋。但通过法院审理查明该讼争房屋第二层所有权实质上不属于何某，法院也据此驳回了何某的诉讼请求，并区分确定了讼争房屋各部分所有权。
原告何某向法院诉请的法律依据是《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。根据该条规定，经合法登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人。何某既已完成缴纳契税等房产过户手续即相当于已经完成合法的登记手续，在法律上应推定为房屋的所有人，亦有权要求无权占有该房屋的他人腾退房屋。但被告程某对此提出异议，认为原告并非该房屋全部的所有人，并提供了相关证据。其虽未阐明具体支持其主张的法律依据，但实际应是依据《物权法》第十九条：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。根据该条规定，被告程某认为登记错误的，可以请求法院确认其为真正的权利人。
《物权法》第九条是对不动产登记效力的规定，明确了登记的法律效力即推定登记的权利人为法律上真正的权利人，即使事实上存在偏差，仍具有物权公示制度的法律效果。该制度用于保护信赖登记的交易人的利益，保障交易的安全和效率，同时，在诉讼过程中也简化了当事人举证的责任，即主张所有权人只需提供登记即完成了初步的举证责任。但是，该法律规定不是绝对的，法律上推定的权利人并不一定是事实上的权利人，法律亦规定了推翻该推定效力的条文即《物权法》第十九条。《物权法》第十九条规定，利害关系人认为登记错误的，可以与登记权利人协商变更登记，协商不成的，可以通过诉讼途径要求变更。当然前提是有足够推翻先前登记的证据。该条系对第九条的补充，以解决实际登记过程中出现权利人不真的情况；同时该条文在赋予利害关系人诉权的同时赋予了法院确认真正权利人的裁判权。利害关系人诉至法院后，法院在审理后认为登记权利人并非事实上权利人或者不是事实上唯一的权利人的，可以依法作出确认真正权利人的裁判文书，利害关系人可以凭此法律文书要求登记机构变更登记。
在本案中登记权利人凭借登记的效力要求利害关系人腾退房屋，而利害关系人向法院提供足以推翻该登记的证据，法院亦据此确认了房屋的真正所有权人，该利害关系人可以凭此判决要求相关行政机构作出变更或撤销之前的错误行政行为。
本案二审中何某上诉提出了善意取得的问题，并意图以此维护之前登记的正当性，及证实上诉人实际享有该房屋的所有权。诚然，《物权法》第九条规定了登记制度，意即在于保护善意取得人的利益，同时《物权法》第一百零六条规定：无权处分人将不动产转让给受让人的，如果受让人取得该不动产时是善意的，并以合理价格转让的，并且已经办理了不动产登记，则受让人取得该不动产的所有权，权利人亦不能追回其不动产物权。但是本案的双方系同村村民，且实际系邻居，对程某已长久使用诉争房屋上层应系知情，故何某取得该房屋的行为不能构成善意取得，对此，在此加以说明。
（浙江省诸暨市人民法院　徐雷勇）