(一)首部
1．判决书字号
一审判决书：北京市朝阳区人民法院(2010)朝民初字第23420号民事判决书。
二审判决书：北京市第二中级人民法院(2010)二中民终字第21522号民事判决书。
3．诉讼双方
原告(上诉人)：北京中和信恒地产经纪有限公司(以下简称中和信恒公司)，住所地：北京市朝阳区建国路89号院。
法定代表人：马某，该公司总经理。
委托代理人：李顺涛，北京市中产律师事务所律师。
委托代理人：柳晓艳，北京市中产律师事务所律师。
被告(被上诉人)：宋某，男，汉族，无业，住天津市河西区。
委托代理人：谢金东，北京市昆泰律师事务所律师。
5．审判机关和审判组织
一审法院：北京市朝阳区人民法院。
独任审判员：赵一平。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：巩旭红；审判员：刘斌、郑亚军。
6．审结时间
一审审结时间：2010年9月6日。
二审审结时间：2010年12月10日。
(二)一审情况
1．一审诉辩主张
(1)原告诉称
中和信恒公司为房地产服务机构。2010年5月20日，宋某的委托代理人田某到中和信恒公司处，向中和信恒公司出具房屋产权证书复印件，委托中和信恒公司出租宋某名下的位于北京市朝阳区建国路89号华贸公寓16号楼1208、1209室房屋(以下简称1208、1209室房屋)。中和信恒公司发出租赁广告后，克莱德贝尔格曼能源环保技术(北京)有限公司(以下简称克莱德公司)的委托代理人宋某1来中和信恒公司处租赁该房屋。2010年5月28日，宋某代理人田某与克莱德公司代理人宋某1在中和信恒公司处洽谈了租赁房屋相关事宜，其间双方曾提出互相交换名片，但被中和信恒公司工作人员及时制止。2010年5月31日，中和信恒公司人员在工作中，发现克莱德公司已经实际承租了1208、1209室房屋，每月租金为75 000元，后中和信恒公司多次向宋某主张中介服务费，但其一直拒不支付。故中和信恒公司起诉要求宋某支付中介服务费75 000元。
(2)被告辩称
不同意中和信恒公司的诉讼请求。宋某与中和信恒公司不存在居间合同关系。中和信恒公司所述的事实宋某不认可。1208、1209室房屋是宋某的公司办公处，因房屋要出租，宋某将租赁信息发布在网上，后中和信恒公司联系宋某，并曾带克莱德公司看过房屋，但当时并未达成一致意见，并且其他中介公司也曾带克莱德公司看房。后来宋某通过其他中介公司将此房租赁给了克莱德公司。
2．一审事实和依据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明：宋某系1208、1209室房屋的所有权人。2010年5月，宋某委托田某出租该房屋，并发布相关的出租信息。在此期间，宋某的妻子曾到中和信恒公司处刊登过上述房屋出租的信息。其后，中和信恒公司曾带克莱德公司相关人员到1208、1209室房屋看房，并商谈相关租赁事宜，但当时并未与宋某达成租赁合同。2009年5月底，宋某与克莱德公司就1208、1209室房屋达成租赁合同，克莱德公司实际承租了该房屋。
上述事实有下列证据证明：
(1)涉案房屋的产权证书及复印件。
(2)双方当事人陈述。
3．一审判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案中，中和信恒公司所提供的证据及双方当事人的陈述只能证明中和信恒公司曾带克莱德公司看过1208、1209室房屋，不能证明中和信恒公司、宋某居间合同达成一致的意思表示，克莱德公司实际承租了该房屋的事实亦不能证明系中和信恒公司的介绍导致该公司与中和信恒公司订立租赁合同。故中和信恒公司以居间合同为由主张居间服务费的诉讼请求，法院不予支持。
4．一审定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，作出如下判决：
驳回北京中和信恒房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
(三)二审诉辩主张
1．上诉人(原审原告)诉称
一审法院判决认定事实不清，适用法律错误：(1)一审法院判决认定田某发布相关的出租信息，没有证据支持，认定事实不清。(2)宋某之妻曾携带房产证到中和信恒公司刊登房屋出租信息，委托出租，中和信恒公司与宋某存在居间合同关系。一审法院判决仅认定宋某之妻刊登房屋出租信息，对居间合同关系不予认定，属于避重就轻、认定事实严重不清。(3)一审中，宋某称通过其他中介公司出租房屋，一审法院曾要求宋某10日内提供其与其他中介公司的居间合同，但宋某并未提供。根据举证责任原则，宋某对此应当承担不利的法律后果。故中和信恒公司请求二审法院依法撤销一审法院判决，改判宋某支付中介服务费75 000元，一、二审诉讼费由宋某承担。
2．被上诉人(原审被告)辩称
宋某表示服从一审法院上述民事判决，请求二审法院依法驳回中和信恒公司上诉，维持一审法院判决。
(四)二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
另查明：2010年5月29日，宋某与克莱德公司签订租约，克莱德公司承租本案所涉房屋，租期自2010年7月1日至2013年6月30日，月租金74 000元。在本院限定期限内，宋某并未提供其与其他中介机构订立的居间协议等相关材料。
一审期间，中和信恒公司表示，其法定代表人曾经与宋某代理人田某协商一致，确定居间服务费为56 000元。
(五)二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为：本案中，双方当事人争议的焦点是中和信恒公司与宋某之间是否存在居间合同关系以及宋某是否应当支付相应报酬。对此，法院认定如下：
第一，宋某认可其代理人田某曾经携带本案所涉房屋的产权证明到中和信恒公司处刊登本案所涉房屋的出租信息，应当认定宋某曾经事实上委托中和信恒公司提供出租房屋的居间服务。第二，宋某认可中和信恒公司工作人员曾经带克莱德公司的代理人宋某1于2010年5月24日前后看过本案所涉房屋，并与宋某代理人田某协商过房屋出租事宜。但在中和信恒公司看房之后，田某即与宋某1于2010年5月29日订立本案所涉房屋的租约，有违诚实信用原则。第三，宋某主张其他中介公司提供了本案租赁合同的居间服务，但其并未就此提供有效的证据予以证明，并且其与克莱德公司订立的租约并非经纪成交版的租赁合同。综上，可以认定中和信恒公司已经提供了相应的居间服务。第四，虽然中和信恒公司最终并未促成宋某与克莱德公司订立租赁合同，但没有促成合同订立的原因是宋某、克莱德公司回避中和信恒公司而自行协商的结果，不可归责于中和信恒公司。如果因可归责于当事人自己的原因致使合同订立条件不成就的，应当视为条件成就。第五，依据我国法律对缔约过失责任的规定，当事人在合同订立阶段，应当依据诚信责任原则进行磋商。在本案中，宋某在委托过程中避开中和信恒公司，应当赔偿中和信恒公司合理的损失。根据中和信恒公司提供居间服务的情况，本院对此酌情确定为3万元。综上，中和信恒公司上诉主张中合理的部分，应当予以支持；一审法院判决适用法律有误，依法予以纠正。
(六)二审定案结论
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项，作出如下判决：
1．撤销北京市朝阳区人民法院(2010)朝民初字第23420号民事判决。
2．宋某于本判决生效后10日内给付北京中和信恒房地产经纪有限公司3万元。
3．驳回北京中和信恒房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
(七)解说
本案的焦点是：在缔约过程中恶意终止磋商，是否应当承担缔约过失责任。
就本案来看，中和信恒公司和宋某之间的居间合同虽然不成立，但中和信恒公司已经为订立居间合同进行了积极的准备工作：一方面为宋某发出了租赁广告，另一方面于2010年5月24日带克莱德公司的代理人宋某1实地考察宋某要求出租的房屋，并与宋某代理人田某协商过房屋出租事宜。通过以上签订居间合同前的协商活动和中和信恒公司为签订居间合同进行的准备工作，中和信恒公司有理由相信能够与宋某签订居间合同，并且在促成克莱德公司与宋某签订租赁合同后获得居间报酬。但在中和信恒公司带克莱德公司去宋某出租的房屋实地考察后不久，2010年5月29日宋某与克莱德公司在未告知中和信恒公司的情况下签订房屋租赁合同，在中和信恒公司事实上促成了宋某与克莱德公司签订房屋租赁合同的情况下，宋某恶意终止磋商，拒绝与中和信恒公司签订居间合同，并以双方并未签订居间合同为由拒绝支付居间报酬。宋某的行为完全符合承担缔约过失责任的条件。首先，宋某的行为给中和信恒公司造成了损失，既包括中和信恒公司为促成签订居间合同积极进行准备工作所支出的费用，也包括中和信恒公司与其他人缔约机会的丧失。其次，宋某的行为违反诚实信用原则，对中和信恒公司的损失存在过错，宋某明知中和信恒公司为签订居间合同进行了大量的准备工作并且带克莱德公司去实地考察其出租的房屋，却故意避开中和信恒公司私下与克莱德公司签订了房屋租赁合同，在中和信恒公司事实上促成了宋某和克莱德签订房屋租赁合同的情况下，却恶意终止磋商，不与中和信恒公司签订居间合同，且宋某也不能提供证据证明是其他中介公司为其签本案房屋租赁合同提供了居间服务。再次，中和信恒公司的损失与宋某的行为有因果关系，中和信恒公司为与宋某签订居间合同所支出的费用和与他人缔约机会的丧失都是宋某违背诚实信用原则的行为所直接造成的。
综上，本案中，宋某在与中和信恒公司协商签订居间合同的过程中违背诚实信用原则，恶意终止磋商，给中和信恒公司造成了损失，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定应当承担赔偿责任。一审法院适用法律错误，二审法院判决依法予以纠正。
（北京市第二中级人民法院 刘斌）
案例来源：国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2011年商事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第162 - 166 页
