（一）首部

1.判决书字号：河南省镇平县人民法院（1998）镇城民初字第560号。

2.案由：房屋买卖纠纷。

3.诉讼双方
原告（反诉被告）：周某，男，45岁，汉族，农民。
诉讼代理人：徐谧、翟军，镇平群雄律师事务所律师。
被告（反诉原告）：镇平县地方税务局。
法定代表人：徐某，局长。
诉讼代理人：姜某，该局副局长。
诉讼代理人：薛荣亮，镇平群雄律师事务所律师。
第三人：尹某，男，35岁，汉族，农民，住镇平县。
第三人：镇平县国家税务局。
法定代表人：吴某，局长。
诉讼代理人：徐谧、翟军，镇平群雄律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：河南省镇平县人民法院。
合议庭成员：审判长：张奇国；审判员：刘保平；代理审判员：宋强。

6.审结时间：1999年2月1日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：原镇平县税务局在本县曲屯镇曲屯街有办公楼房一座，楼房二层共16间及北边瓦房5间，南边瓦房4间。1994年，原镇平县税务局分为镇平县国税局和地税局，并对该房产进行分配，国税局分得北边砖混结构楼房8间，北边瓦房东头2间，以及南边瓦房西头两间和院内土地50%（指国、地两所共用地）。被告方享有剩余的房产。1996年10月16日，国税局将属于自己的房产转让给原告，并办理了转让手续，该房产与被告方的房产仍属一个整体，并配套使用。1996年10月26日，被告方派工作人员通知原告，要出售自己房产，原告写了购房申请交给被告后，等候被告方协商，谁知被告已将房产出售给第三人尹某，严重破坏了原房产的整体性，剥夺了原告对被告房产的优先购买权，故请求依法确认被告与第三人尹某的房屋买卖关系无效，确认原告对被告房产的优先购买权。

2.被告辩称：被告方与第三人镇平县国家税务局同为镇平县税务局时，在曲屯镇曲屯街有办公楼房一栋，其结构、面积及国、地两所分立办公时对该房产进行析产分配，均不表示异议，但作为一个整体和配套共同使用的房屋在第三人镇平县国家税务局转让给原告时，被告方根本不知道，依原告所提出的理由，出于同一个法律事实和理由，被告方对此房屋转让具有同等条件的优先购买权。而且镇平县国税局、地税局同为国家行政机关，所占有、使用的资产应为国家所有，对房屋等国有资产的处置，依照1995年10月18日河南省人民政府第19号令《河南省行政事业单位国有资产管理规定》第十三条，国税局处置房产的价值已超过规定限额，未提出书面申请和报同级国有资产管理部门和财政部门审批，因此，国税局与原告之间的房屋买卖关系应属无效，应驳回原告的诉讼请求，支持被告方对镇平县国税局转让房屋的优先购买权。

3.第三人尹某述称：第三人与镇平县地税局的房屋买卖关系成立，1998年10月30日镇平县地税局将曲屯镇地税所房产以10万元的价格出售给第三人，并签订契约。第三人已合法取得了该房产，但原告将第三人取得的房产门上了锁，致使第三人无法迁入居住。

4.第三人镇平县国家税务局述称：镇平县地方税务局诉称第三人转让房屋时，地税局不知道，这不符合事实。在房屋买卖过程中，经办人员已告知地税所有关人员，地税所放弃购买。第三人卖房是采用了竞卖的方式，最后卖给了周某，同月16日，周某就搬入房屋内居住，与曲屯地税所共同工作、生活长达2年有余。自第三人将房屋卖给周某之日起至地税局的反诉之日，已超过法律规定的两年诉讼时效，其请求不应再得到法律的支持。

（三）事实和证据
河南省镇平县人民法院经审理查明：原镇平县税务局在本县曲屯镇曲屯街曲屯税务所，该所有楼房2层16间，以及院内北边瓦房5间，南边瓦房4间。1994年，原镇平县税务局分为镇平县国家税务局和镇平县地方税务局，双方并于同年9月15日对该房产进行了分配，曲屯税务所也同时划分为国税所与地税所两家。其中国税所分得砖混结构楼房2层大门以北上下各4间计8间，砖木结构瓦房北面东头2间，砖木结构瓦房南面西头2间，合计12间；地税所分得砖混结构2层楼大门及以上以南上下各4间计8间，砖木结构北面西头3间，砖木结构南面东间2间，合计13间，院内土地各占50%。1996年，镇平县国家税务局根据上级“集中征收”的要求，将曲屯国税所合并到卢医中心所，原曲屯国税所所有的房产处于闲置状态。又因其地理位置比较偏远，无人租赁，无人看管，为避免固定资产损失，镇平县国税局下发镇国税发字（1996）70号文件，向南阳市国税局请示出售原曲屯国税所房屋土地，并研究决定，采取向社会公开竞卖的方式，得到南阳市国家税务局同意。在出售房屋前，经办人镇平县国税局卢医中心所所长王某，找到地税所所长王某1，告知国税所房屋欲出售，后王某1请示地税局，地税局表示不要。1996年10月16日，镇平县国税局采用竞卖方式将原曲屯国税所房地产转让给原告周某，房地款合计为78000元整。同时镇平县国税局与周某签订了房屋买卖契约，将原曲屯国税所房地产转让给周某，周某即搬入使用居住至今。周某于1997年4月4日、1998年1月24日二次缴纳了契税，并于1998年11月10日办理了农村房屋所有权证。1998年10月13日，镇平县地税局因需要在曲屯重新建所，便申请出售曲屯地税所办公用房，并委托镇平县国有资产管理局对该房产进行资产评估，报南阳市国有资产管理局核准处置。1998年10月23日，曲屯地税所所长口头通知原告准备现金购买地税所房屋，但未说明具体价款。原告于1998年10月26日，向镇平县地税局递交了购房申请，表示愿按领导研究价钱为准购买此房产。同时第三人尹某也向镇平县地税局递交了购房申请，1998年10月27日，镇平县地税局收取了第三人尹某购房预付款10万元。1998年10月29日，镇平县地税局研究决定曲屯地税所房产售价为10万元，并决定将该房产出售给已预交购房款的第三人尹某。1998年10月30日，镇平县地税局与尹某签订房屋买卖契约，已收到尹某购房申请及预付购房定金10万元，将曲屯地税所房地产转让给第三人尹某，但还未办理产权过户手续。1998年11月10日，镇平县地税局提出反诉，要求确认原告周某与第三人镇平县国家税务局之间房屋买卖关系无效，确认镇平县地税局对镇平县国税局转让房屋的优先购买权。

（四）判案理由
河南省镇平县人民法院认为：原镇平县税务局于1994年分为镇平县国家税务局和镇平县地方税务局，同时对原曲屯税务所房产进行分配，镇平县国家税务局和地方税务局对原曲屯税务所的楼房及附属建筑物分别享有所有权，第三人镇平县国家税务局在得到南阳市国家税务局同意并得知被告镇平县地方税务局放弃购买后，以竞卖方式将属于自己的房产转让给原告，原告在办理产权过户手续后取得该部分房产的所有权。该栋办公楼房所有权实际上已为原告与被告单独享有，因而所有人对其所有部分可以独立使用收益并处分财产，他人不得干涉。根据有关规定，共有人享有优先购买权的条件之一必须是所购财产的共有人。本案当事人所争议的房产虽连为一整体或配套使用，但因原告是通过购买方式而享有第三人镇平县国家税务局转让给其房产的所有权，非财产共有人，不符合享有优先购买权的条件，故原告对被告处分其房产不享有优先购买权。被告镇平县地方税务局在第三人镇平县国家税务局处分房产时作为共有人，应享有优先购买权，但因其当时已放弃购买，其反诉且已超过诉讼时效，依法丧失了胜诉权。因此被告请求确认原告与第三人镇平县国家税务局之间房屋买卖关系无效，并请求对镇平县国税局转让房屋的优先购买权，本院不予支持。院内楼梯系原告与被告上楼的惟一通道，而且在镇平县国税局和地税局在分家时对该楼梯未经分配，应共同使用。

（五）定案结论
河南省镇平县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第九十二条之规定，判决如下：
1.驳回原告周某的诉讼请求。
2.驳回被告镇平县地税局的反诉请求。
案件受理费3510元，由原告周某负担；反诉费2850元，由被告镇平县地方税务局负担。

（六）解说
本案所涉及的问题是能否认定原告周某对被告镇平县地方税务局曲屯地税所房产享有优先购买权。所谓优先购买权，是指公民、法人或其他组织在特定买卖关系中，依法享有在同等条件下，优先于其他人购买出卖人的财产的权利。优先购买权，是对出卖人的处分权所谓的限制，由于此种限制直接依法律规定产生，具有法定性，优先购买权是优先购买权人享有的权利，可以由优先购买权人根据自己的利益或需要而放弃。《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款规定：“按份共有财产的各个共有人有权将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第九十二条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”结合本案，原镇平县税务局自1994年对共有的曲屯税务所房产进行分配后，实际上镇平县国税局和地税局对原曲屯税务所的楼房及附属建筑物已分别享有所有权。镇平县国税局在得到南阳市国税局同意处置及得知镇平县地税局放弃购买后，以竞卖方式将属于自己的房产转让给原告，原告在办理过户手续后即取得该部分房产的所有权。该栋办公楼实际上已为原告周某与被告镇平县地税局单独享有，因此所有人可以对其所有部分独立使用，收益并处分财产，他人不得干涉。本案所争议的房产虽属于一个整体或配套使用，但因原告所获得的部分房产是通过购买方式而享有镇平县国税局转让给其房产的所有权，已非原共有人，所以不符合享有优先购买权的条件，从而对被告镇平县地税局处分其房产不享有优先购买权。被告虽作为原共有人，应在第三人国税局处分房产时享有优先购买权，但因其当时已放弃购买，且反诉已超诉讼时效，依法丧失了胜诉权。因此，被告所提出的主张，不予支持。鉴于此，法院所作出的判决是正确的，同时有利于法律明确优先购买权的类型，加强对特定人利益的保护。
（宋强）