（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：上海市第二中级人民法院（1999）民初字第287号。
二审判决书：上海市高级人民法院（2000）民上字第75号。

2.案由：合资、合作开发房地产合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：上海市商业职业技术学校。
法定代表人：潘某，校长。
诉讼代理人（一、二审）：刘欣，上海市神州律师事务所律师。
诉讼代理人（一、二审）：王荣根，上海市神州律师事务所律师。
被告（被上诉人）：杭州晶叶光缆纺织实业有限公司（以下简称杭州晶叶公司）。
法定代表人：岸某（日本籍），董事长。
诉讼代理人（一、二审）：叶某，上海金叶企业发展有限公司董事长。
诉讼代理人（一、二审）：虞某，上海金叶企业发展有限公司职员。
被告（被上诉人）：上海金叶企业发展有限公司（以下简称上海金叶公司）。
法定代表人：叶某，董事长。
诉讼代理人（一、二审）：陈志坚，上海市白玉兰律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：上海市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：吴耀君；代理审判员：王逸民、李蕾。
二审法院：上海市高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈雪明；代理审判员：蒋浩、赵明华。

6.审结时间
一审审结时间：2000年2月25日。
二审审结时间：2000年6月9日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：原告系上海市黄浦区教育局所属，1994年经黄浦区政府批准，划拨六合路53号～67号共788平方米土地为基地，建造教学综合楼。因当时缺乏资金，并在被告杭州晶叶公司表示愿全额承担项目建设资金的许诺下，于1994年9月3日和27日与其分别订立了合作协议及合作协议补充条款。协议主要约定由原告提供地块及办理建房手续，由被告杭州晶叶公司筹措建房及装潢、内部设备设施共约人民币5500万元资金。并约定了利润分配及补偿办法。1995年3月15日，被告上海金叶公司称自1994年9月3日起，被告杭州晶叶公司的全部资金投入均转让给被告上海金叶公司，一切债权、债务均由被告上海金叶公司负责处理，收益亦归其享有。为此，原告又与被告上海金叶公司订立了合作协议，并将合作期限延长为30年。协议约定，原告有权依据合同获得补偿利益、落实建房基地、提供建房手续，其中包括项目批文、规划许可证、建房许可证及其他建房的有关材料等，费用则由被告上海金叶公司支付。而被告上海金叶公司有权依据合同使用该项目建设用地、承担建房投资费用等等。但由于被告杭州晶叶公司和被告上海金叶公司均不具备投资开发房地产经营的资格及筹措资金的能力，因此导致正常工期延误，工程质量亦严重受损。同时，由于被告上海金叶公司是以原告名义对外签约或举债，把应由两被告的出资，转成了原告的巨额债务，致使纠纷不断发生。1997年5月13日，原告在欲进不能、欲退不成及求安定的情况下，被迫与上海金叶公司订立金叶大厦四六分成协议。然而，被告上海金叶公司背着原告将金叶大厦的一、二、七、八、九、十层及地下车库作了抵押贷款，后又非法预售他人。原告在与被告交涉无果的情况下，遂诉至法院。原告在庭审时进一步认为，原告与两被告所订立的合作合同书违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》。现请求法院判令原告与两被告订立的合作建造金叶大厦协议无效；判令金叶大厦产权归原告所有。

2.被告辩称：原告所述签订协议的事实属实，但两被告的营业执照表明均具房地产开发资质，且被告依照合同已投入相当资金。同时，有相关的政府主管部门文件确认合同有效。至于工程延期问题，属于另外的法律关系。因此不同意原告的诉讼请求，要求法院予以驳回。

（三）一审事实和证据
上海市第二中级人民法院经公开审理查明：1992年11月12日，上海市黄浦区教育局向该区计划经济委员会申请商业职校教学楼立项请示，要求拟在商业职校进出通道两侧扩建教学楼，总投资为人民币1950万元，资金来源为自筹。同年12月22日，上海市黄浦区计划经济委员会向黄浦区教育局批复同意该项目立项。1993年3月20日，上海市黄浦区教育局又向该区计划经济委员会提出关于商业职校扩建教学楼增加计划投资的报告。同年4月13日，上海市黄浦区计划经济委员会向黄浦区教育局批复同意该项目增加投资计划。1994年4月11日，原告取得由上海市黄浦区规划土地管理局颁发的本案系争房地产所涉地块的建设用地规划许可证。1994年7月1日，上海市黄浦区人民政府向原告发出关于批准上海市商业职业技术学校在六合路53号～67号新建职业教学楼工程建设用地的通知。同日，原告取得上海市黄浦区人民政府土地管理局颁发的本案系争房地产所涉地块的建设用地许可证。
1994年9月3日，原告与被告杭州晶叶公司签订合作合同书一份，约定：“……甲（原告）、乙（被告杭州晶叶公司）双方愿在平等互利的基础上进行友好合作，经协商达成以下条款，共同遵守：一、合作项目：双方合作新建位于六合路53号～67号地块的商业用房……二、合作形式：1.甲方提供上海六合路53号～67号和商职分校实验楼地块共788平方米作为商业用房的建房基地。2.乙方负责筹措商业用房的建房工程费用（含装潢及内部设备、设施）约5500万元人民币……”合同书同时约定了双方的合同权利、义务和违约责任等条款。1994年9月27日，原告与被告杭州晶叶公司又签订合作合同书补充条款一份，对原合同书所约定的双方合作新建商业大楼的面积、名称和总投资等作了补充约定。1995年3月15日，原告与被告上海金叶公司签订合作合同书一份，其中约定：“……甲（原告）、乙（被告上海金叶公司）双方愿在平等互利的基础上进行友好合作，经协商达成以下条款，共同遵守：一、合作项目：1.双方合作新建位于六合路53号～67号地块的商业用房……二、合作形式……3.自1994年9月3日起，杭州晶叶公司的全部资金投入均转让给上海金叶公司。一切债权、债务均由上海金叶公司负责处理，收益亦归其享有……”合同书同时约定了合作项目的利益分配、合作双方的权利义务和违约责任等条款。
1996年11月20日，原告向上海市黄浦区教育局递交关于将“金叶大厦”使用权改为部分产权的请示，其中要求：“……请区政府从金叶大厦的实际情况出发，将金叶大厦的部分产权性质由使用权改为产权……”
1997年7月29日，上海市黄浦区计划委员会向黄浦区教育局发出关于“金叶大厦”项目可行性研究批复的函：“……1.同意你局所属上海市商业职业技术学校与上海金叶公司共同投资，建设教学综合楼金叶大厦。2.建设地点在六合路53号～67号，项目建筑面积7458平方米。3.按投资双方协议书，上海市商业职业技术学校建筑面积2983平方米，投资人民币1607万元，申报列入基本建设计划；上海金叶公司建筑面积4475平方米，投资人民币2411万元，申报列入商品房计划……”1997年11月12日，上海市计划委员会投资计划处对黄浦区计划委员会的关于黄浦区教育局商业职业技术学校项目调整计划的请示作出处理意见：“……经研究，同意将建筑面积2983平方米，投资人民币2053万元，以商职学校名义继续列入基本建设计划；建筑面积4475平方米，投资人民币3079万元，列入本市地方商品房建设计划，并由上海金叶公司组织实施”。同年11月20日，上海市黄浦区计划委员会即向黄浦区教育局发出与以上处理意见内容相同的关于要求将商业职业技术学校实验楼及金叶大厦项目列入投资计划请示的答复通知。1998年1月8日，被告上海金叶公司取得本案系争部分房屋的上海市内销商品房预售许可证。在该许可证中明确项目名称为金叶大厦，预售建筑面积为4475平方米。在被告上海金叶公司企业法人营业执照的经营范围栏中明确该公司具“房地产开发经营”资格。同时，被告上海金叶公司于1997年6月8日取得上海市房屋土地管理局颁发的房地产开发企业资质证书。
上述事实有下列证据证明：
1.1992年11月12日，编号为黄教计（92）字第47号的《黄浦区教育局商业职校扩建教学楼立项请示》。
2.1992年12月22日，编号为黄计经（92）字第409号的《关于商业职校扩建教学楼立项的批复》。
3.1993年3月30日，编号为黄教计（93）字第12号的《关于商业职校扩建教学楼增加计划投资报告》。
4.1993年4月13日，编号为黄计经投（93）字第52号的关于商业职校扩建教学楼增加投资计划的批复》。
5.1994年4月11日，编号为沪黄地（94）第005号的建设用地规划许可证。
6.1994年7月1日，编号为沪土用（94）字（黄）第0018号的建设用地许可证。
以上由原告所提供的证据1～6，证明原告合法成为本案争议房屋所涉地块的用地单位。
7.1994年9月3日，原告与被告杭州晶叶公司签订的合作合同书。
8.1994年9月27日，原告与被告杭州晶叶公司签订的合作合同书补充条款。
9.1995年3月15日，原告与被告上海金叶公司签订的合作合同书。
以上由原告所提供的证据7～9，证明原告与两被告之间的合作合同关系。
10.1996年11月20日，原告向上海市黄浦区教育局发出的关于将“金叶大厦”使用权改为部分产权的请示的函。
该由两被告所提供的证据10，证明原告在与两被告签订合作合同后，仍积极履行合同。
11.1997年7月29日，编号为黄计投字（97）第41号的《黄浦区计划委员会关于“金叶大厦”项目可行性研究报告的批复》。
12.1997年11月12日，编号为沪计投便字（97）第404号的《处理意见》。
13.1997年11月20日，编号为黄计投便字（97）第39号的《答复通知》。
以上由两被告所提供的证据11～13，证明被告上海金叶公司根据合作合同书约定应得的建筑面积部分，已得到有关政府部门的批准。
14.1998年1月8日，编号为黄房（98）内预字002号的上海市内销商品房预售许可证。
该由两被告所提供的证据14，证明被告上海金叶公司已依法取得本案系争部分房屋的商品房预售证明。
15.被告上海金叶公司的企业法人营业执照。
16.被告上海金叶公司的房地产开发企业资质证书。
以上由两被告人所提供的证据15～16，证明被告上海金叶公司系合法的房地产开发商。
以上证据1～16的具体证明内容在事实部分已作详尽叙述，在此不再予以重复。

（四）一审判案理由
上海市第二中级人民法院根据上述事实和证据认为：对原告以两被告不具备房地产开发资质，且原告与两被告订立的合作合同书违反《中华人民共和国城市房地产管理法》为由，要求法院确认所订合作合同书无效的请求不能支持。理由如下：
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》是自1995年1月1日起施行的法律，该法对施行日之前的民事行为不具溯及效力。本案原告与被告杭州晶叶公司签订的合作合同书和合作合同书补充条款，是1994年的行为。故合同书和补充条款不能适用《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2.1995年3月15日，原告与被告上海金叶公司的合作合同书系原1994年9月3日所订合作合同书中一方主体对合同权利义务的转让，非重新设立新的合作合同。对此，《中华人民共和国城市房地产管理法》也没有相应的具体条款予以限制。而且，根据本案两被告递交的证据10以及原告对两被告递交的证据11、证据12和证据13的确认，原告在与被告上海金叶公司订立合作合同书以后长达近两年的时间里，在履行该合同的行为和态度上是积极的；并对其欲将部分房产的使用权转为产权的打算，在实际上也已经取得有关政府部门的批复同意。被告上海金叶公司并于1998年1月8日取得了上海市内销商品房预售许可证。现原告仅在目前该合作合同的履行对其不利的情况下，要求法院以该合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》为由，确认合同无效，显然并不符合该法的立法本意。国家立法部门的立法宗旨是于不损害国家利益及他人利益的前提下，对合同双方当事人的利益进行保护，立法的本意不可能使法律演变成为合同一方当事人选择对自己有利请求的利用工具。
3.虽然被告杭州晶叶公司目前无证据表明其有房地产开发资质，但本案合同的现履行人，即被告上海金叶公司，是具备房地产开发资质的，且原告对该资质证书的真实性没有异议。
4.从本案目前的实际情况看，合同约定和相关政府部门批准属于被告上海金叶公司所有的房屋已经予以销售并已为各业主实际使用。若以合同无效判决该产权房屋归属原告，则造成难以实际履行和案外人以及社会资源的损失和浪费，这种结果同样与法律规范的本意相悖。

（五）一审定案结论
上海市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第七十二条，作出如下判决：
驳回原告上海市商业职业技术学校的诉讼请求。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人诉称：上诉人与杭州晶叶公司、上海金叶公司在不同时间和阶段签订的合作合同书，是两个相互独立的合同，不属于同一法律关系，应分别适用不同的法律法规，上诉人与杭州晶叶公司的合作合同书，因杭州晶叶公司不具备房地产开发资质，该合同应属无效协议；上诉人与上海金叶公司的合作合同书，因未办理土地变更手续，合同亦是无效的。请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人的一审诉请。
（2）被上诉人辩称：上海金叶公司与上诉人签订的合作合同书及其备忘录，对杭州晶叶公司在系争项目金叶大厦中的权利义务全部转让给上海金叶公司已作了明确的约定，上诉人与两被上诉人签订的合作合同，只是合同主体发生变化，属合同的变更，并非两个独立的合同。因双方合作合同是1994年9月3日签订的，根据最高人民法院有关司法解释，上诉人与两被上诉人的合作开发行为有效，请求二审法院维持原判。

2.二审事实和证据
上海市高级人民法院经公开审理查明：原审法院查明的事实和证据属实。

3.二审判案理由
上海市高级人民法院认为：上诉人与上海金叶公司签订的合作合同书明确约定杭州晶叶公司在系争项目金叶大厦上的权利义务全部转让给上海金叶公司，杭州晶叶公司退出系争项目的开发，该行为是双方对合同主体的变更，上诉人对此亦是认可的，原审法院认定上诉人与上海金叶公司合作合同系上诉人与杭州晶叶公司所立合同中一方当事人对合同权利义务的转让，非重新设立新的合同是正确的。由于系争合作开发行为发生于1994年，原审法院认为系争合作合同及补充协议不适用1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》亦是正确的，鉴于双方当事人已办理了主要的合作建房手续，上海金叶公司亦取得了其所有房屋的预售许可证，系争房屋也实际建成，双方无其他违法行为，可以认定上诉人与两被上诉人合作合同及补充协议有效。

4.二审定案结论
上海市高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
对本案实体处理的关键在于对原告分别与两被告签订的合作合同书效力的认定。首先，从本案签约的历史背景分析，原告签订本案合同书的目的在于通过合作建房的方式建造起属于原告自己的教学楼，因此，原告同意以其学校所处的地块（位于上海市黄浦区市中心地段）与被告杭州晶叶公司进行合作建房；而被告杭州晶叶公司和上海金叶公司的订约目的在于通过对房地产的投资开发，获得较好地段的房屋。事实是，在1994年、1995年期间，上海市房地产的开发还是相当有利可图的，这是本案原告与被告签约的历史背景。其次，从导致本案纠纷的原因分析，原告在签订本案的合同书后，为了尽早建设起属于自己的教学楼，在履行合同的态度上是积极的。但是，由于被告上海金叶公司的资金周转问题和整个上海市房地产市场的逐渐规范等原因，致使本案的系争房屋迟迟不能建设完毕。同时，由于本案合同双方当事人在合同订立后，未能按有关规定及时办理土地使用权变更登记手续，使本案的合作合同书存有瑕疵。这样就使原告不仅未能及时得到合作合同书约定的房屋，且对外要以原告的名义背负建房的债务，即合同的继续履行将对原告不利，从而导致了原告的起诉。再次，从本案的审理情况来看，各方当事人对于本案已查明的事实均无异议，仅就适用法律问题双方各执己见。在此基础上，一审法院认为对于本案的实体是否适用《中华人民共和国城市房地产管理法》，应当从该法的立法目的和案件处理结果的公平性两方面来考虑。《中华人民共和国城市房地产管理法》的立法目的在于：（1）“为了加强对城市房地产的管理”。基于房地产业是国家一项重要的财政来源，其在国民经济和社会发展中具有重要地位和作用，客观上要求法律对其加以规范、引导、推动和保障。（2）“维护房地产市场秩序”。这是基于我国房地产市场仍处于初级阶段，市场功能还不健全，市场机制还不完善，交易行为还不规范，市场管理还很薄弱的原因而确立的宗旨。（3）“保障房地产权利人的合法权益”。房地产法作为民事特别法律，保障房地产权利人的合法权益当然是制定宗旨之一。（4）“促进房地产业的健康发展”。这是基于使房地产业真正成为我国国民经济的一个重要支柱产业而确定的宗旨。由此，该法的立法目的很显然，其不可能让法律成为合同当事人规避或滥用的工具。而原告在本案合作合同书订立之后的相当时期，为了达到订约的目的，其是愿意且实际履行合作合同书的；只是在发觉合同的继续履行有可能对其不利时，才以所设立的合作合同书违法为由，要求法院确认合同无效。这明显是一种违背《中华人民共和国城市房地产管理法》立法目的和宗旨的，使法律成为其随时选择对自己有利请求的工具的行为。人民法院对于该行为是不能予以支持的。从本案处理结果的公平性来看，认定本案合同有效，则对原告不利；但如果认定本案合同无效，则对被告上海金叶公司更加不公。而且，若判令合同无效，在本案中将会导致对判决结果难以履行和案外人及社会资源的损失和浪费。对于这两种均存有不公平情况的结果，法院的处理当然应当是倾向于结论相对较为公平的结果，而不可能选择较大不公平的结果。综合上述理由考虑，一审法院得出本案合同有效的结论。二审法院基于与一审法院相同理由，得出维持原判的结论。
（王逸民）