1.判决书字号
一审判决书：上海市长宁区人民法院（2000）民初字第1496号。
二审判决书：上海市第一中级人民法院（2001）民终字第1181号。

2.案由：租赁合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（反诉被告、被上诉人）：杭州腾达实业有限公司。
法定代表人：李某，职务总经理。
诉讼代理人：张某
158
177
，上海市中大律师事务所律师。
被告（反诉原告、上诉人）：上海航行酒吧有限公司。
法定代表人：严某，职务执行董事。
诉讼代理人：严锡祥，上海市发展律师事务所工作人员。
诉讼代理人：盛某，盛春商厦工作人员。
第三人（被上诉人）：余某，女，1954年8月12日出生，汉族，杭州市化工机械厂工作，住杭州市上城区。
诉讼代理人：张某
158
177
，上海市中大律师事务所律师。
第三人（上诉人）：李某，女，1978年10月10日出生，汉族，无业，住杭州市上城区长生路12号202室。
诉讼代理人：张某
158
177
，上海市中大律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：上海市长宁区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：吴元萍；代理审判员：蒋良明、徐叶芳。
二审法院：上海市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：丁正阳；代理审判员：黄键、陶永信。

6.审结时间
一审审结时间：2001年3月27日。
二审审结时间：2001年6月25日。

1.一审诉辩主张
（1）原告诉称：被告自1999年11月起租用上海市法华镇路358号房屋后，仅支付了2个月房屋租金，后一直未按双方的租赁协议履行义务，故要求解除与被告签订的房屋租赁协议，被告应支付自2000年1月起至搬离房屋时止的租金，并要求被告支付逾期付款的违约金人民币1080元。
（2）被告辩称：原告采用欺骗手法将系争的上海市法华镇路358号住宅房作为商品房转租给其使用。因该房不能正常经营使用，故而自2000年1月起停付房屋租金至今。另为承租该系争房屋，被告支付了股权转让费计人民币384000元，故不同意原告的诉讼请求。与此同时，被告反诉原告称，原告采用欺骗手法将上海市法华镇路358号房屋转租，且该房不能经营使用；原告作为法人数年来未参加年检，其不具有将房屋转租他人得益的经营资格，故无权签订租赁合同。因此，反诉要求确认双方签订的房屋租赁协议无效，原告应返还已支付的房屋租金计人民币18000元，并按租赁协议约定支付补偿费人民币576000元。
（3）原告对反诉辩称：反诉原告的反诉理由不能成立，故不同意被告的反诉请求。

2.一审事实和证据
上海市上宁区人民法院经审理查明：系争的上海市法华镇路358号底层及二层房屋（建筑面积为397.28平方米）产权属上海达灵电器有限公司所有。该房类型为新公房，用途为住宅，该公司于1999年1月取得房地产权证后，未向房屋管理部门申办过居改非手续。1998年4月15日，上海达灵电器有限公司与原告签订租赁合同一份，约定原告租用上址房屋一楼、二楼约400平方米房屋及上海市番禺路222弄8号602室房屋，租赁期限自1998年7月10日起至2010年6月30日止，年租金为人民币260000元；租赁期间，原告有权对外招商、转租等。同年4月，原告又将上址房屋转租案外人徐勤使用。徐勤租赁使用上址房屋后，以租赁房屋地址注册了私营企业上海航行酒吧有限公司。本案的第三人系原告法定代表人的妻子及女儿。1999年5月26日，上海航行酒吧有限公司原股权人徐某与第三人订立股份转让书，明确该公司所有财产、债权、债务均归新股东即第三人接收处理。嗣后，双方申办了变更股东、法定代表人的手续，上海航行酒吧有限公司的法定代表人遂变更为第三人李某。
1999年10月20日，第三人将上海航行酒吧有限公司所有的股权转让给严某、张某1（受让方），双方为此订立股权转让合同。该合同约定，第三人将其拥有的上海航行酒吧有限公司百分之百股权转让给受让方，即注册资金30万元及设备等以总价人民币384000元转让给受让方，转让金于一周内给付第三人；第三人负责进行工商变更登记，并移交现有的财产；受让方自1999年11月起每月向第三人支付租金人民币9000元等。当日，原告及第三人与代表被告的受让方签订了房屋租赁协议一份。该租赁协议约定，原告将上址房屋中二楼全部及底楼部分房屋（建筑面积约280平方米）转租给被告使用，租期为11年，每月租金人民币9000元，11年租金不变；如被告未按时支付租金，按每日万分之四支付滞纳金等。另约定，在租赁使用期内发生非被告原因而未能在租赁房屋范围内经营之情形，原告应按被告投资的384000元按11年的平均折旧率扣除后余值的1.5倍支付被告损失补偿费，对此原告和第三人承担共同连带责任等。在房屋租赁协议上，原、被告盖章，受让方及第三人均签名。
签约后，受让方按转让合同约定的期限给付第三人转让金人民币384000元。第三人相应申办了变更股东、法人代表的手续，并经工商管理部门登记备案予以许可，被告的法定代表人变更为严某。接着，被告按约给付第三人1999年11月和12月房租计人民币18000元。对此，原告予以认可。1999年11月11日，原告及第三人将租赁房屋内的卡拉OK设施、电视机等附“上海航行酒吧有限公司资产清单”一并移交给被告经营使用。因被告未办理文化经营许可证，上海市长宁区文化局社会文化市场在被告经营期间没收了VCD、MTV等光碟，并要求被告营业时间不得播放音乐等。2000年2月底，被告停止营业，并自同年1月起，未再向第三人支付房租。嗣后，双方数次协商未成。至今，原、被告未办理房屋交换手续。
此外，原告于1993年7月经杭州市工商行政管理局核准主册成立。自1995年起，原告一直未参加年检，该局至今未吊销原告营业执照。
审理期间，本院委托上海上咨资产评估有限公司对系争的上海市法华镇路358号底层、二楼市场租金进行评估，确定该房按住宅用房市场租金价值每月人民币5461元，按商业经营用房市场租金价值每月人民币17343元。房屋评估费人民币5000元。
上述事实有下列证据证明：
（1）上海市房地产权证。证明系争的上海市法华镇路358号底层及二层房屋产权属上海达灵电器有限公司所有。
（2）房产证明。证实产权人出具了系争房屋用途为商业用房的事实。
（3）（1999）长民初字第406号民事判决书。证明原告将房屋转租案外人使用，后因案外人拒付租金诉至法院，法院对原告支付租金的请求予以准许。
（4）租赁合同。证明产权人将其所有的房屋出租给原告使用。
（5）房屋租赁协议。证明原告与被告及第三人于1999年10月建立了租赁关系。
（6）股权转让协议。证明第三人将上海航行酒吧有限公司所有的股权转让给严某（上海航行酒吧有限公司股东变更后的法定代表人）。
（7）房租发票。证明被告按约定支付第三人1999年11月和12月房租计人民币18000元。
（8）违章处理通知。证明被告在经营期间因违反娱乐市场管理条例受到处罚。
（9）信函。证明被告因不能正常营业后曾发函给原告要求解决。
（10）杭州市工商行政管理局证明。证实原告自1995年起一直未参加年检，但未吊销营业执照。
（11）上海市工商行政管理局档案资料。证明被告注册成立、股东变更登记及法定代表人变更的事实。
（12）房地产市场租金评估报告。证明系争房屋底层至二楼市场租金进行了评估。

3.一审判案理由
上海市长宁区人民法院根据上述事实和证据认为：原、被告及第三人虽在自愿、平等的基础上签订房屋租赁协议，并得到房屋所有人的同意，但原告自1993年取得独立法人资格后，数年未参加年检，尚未被吊销营业执照。根据国家工商行政管理局的规定，原告的法人资格依然存续，但不得从事经营活动。原告是在不得从事经营活动的期间将系争房屋转租被告经营使用，并收取相应的房屋租金，该租赁行为可视为是一种经营活动。鉴于原告不得从事经营活动，故原告与被告及第三人所签的房屋租赁协议应认定为无效。房屋租赁协议无效的过错责任主要在于原告，且系争房屋用途为住宅性质，未办理居住用房改非居住用房的手续；被告在经营使用该房时应当知道需办理文化经营许可证，故亦存在过失。被告将系争的租赁房屋交付原告，并按上海上咨资产评估有限公司评估确定的住宅用房市场价每月人民币5461元给付原告自1999年11月起至交付房屋时止的房屋使用费。
本案系争的房屋租赁协议与股权转让协议虽是两个不同的法律关系，但房屋租赁协议涉及了股权转让的内容，股权转让协议又约定房屋租金如何给付的内容；且租赁协议中约定的投资款与转让协议中涉及的转让费属同一个标的，故上述两份协议互相联系、不可分割。鉴于股权转让协议的转让方既是本案的第三人，又是原告法定代表人的配偶、女儿，受让方为被告；另原、被告及第三人在租赁协议中约定被告未能在租赁房屋内经营，原告及第三人对被告投资的384000元承担共同连带责任，应认定原告对第三人取得的转让费承担连带责任。现租赁合同已被确认为无效，第三人取得的转让费就是被告为租房而给付的投资款，应确认为无效的租赁合同取得的财产。根据无效合同处理原则，第三人理应将被告给付的投资款返还给被告，原告对返还该款承担连带责任。同时，被告应将第三人移交的租赁房屋内卡拉OK设施等交付第三人，并按国家财政部制定的旅游、饮食服务企业固定资产年折旧率支付折旧额。
至于原告要求被告按无效的租赁合同支付逾期付款违约金，无法律依据，本院不予准许。反诉原告要求反诉被告返还已支付的房屋租金，无事实和法律根据，本院不予采信。另反诉原告要求反诉被告补偿经济损失计人民币576000元，未提供确凿证据，该请求难以成立，本院不予支持。

4.一审定案结论
上海市长宁区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条、第六十一条、第一百三十四条第（四）项的规定，判决如下：
（1）原告杭州腾达实业有限公司与被告上海航行酒吧有限公司及第三人余某、李某于1999年10月20日签订的房屋租赁协议无效。
（2）被告上海航行酒吧有限公司应于本判决生效后10日内将上海市法华镇路358号房屋交付原告杭州腾达实业有限公司使用。
（3）被告上海航行酒吧有限公司应于本判决生效后10日内给付原告杭州腾达实业有限公司自1999年11月起至交付房屋日止按每月租金人民币5461元计算的房屋使用费（扣除被告已支付的房屋租金计人民币18000元）。
（4）被告上海航行酒吧有限公司应于本判决生效后10日内将上海市法华镇路358号房屋内财产（按上海航行酒吧有限公司资产清单）交付给第三人余某、李某。
（5）被告上海航行酒吧有限公司应于本判决生效后10日内给付第三人余某、李某上址房屋内财产自1999年11月11日起至交付财产之日止按国家财政部制定的旅游、饮食服务企业固定资产年折旧率计算的折旧额。
（6）第三人余某、李某应于本判决生效后10日内返还被告上海航行酒吧有限公司投资款人民币384000元，原告杭州腾达实业有限公司对返还该款承担连带责任。
（7）原告杭州腾达实业有限公司要求被告上海航行酒吧有限公司支付逾期付款违约金人民币1080元，不予支持。
（8）反诉原告上海航行酒吧有限公司要求反诉被告杭州腾达实业有限公司返还房屋租金人民币18000元，不予支持。
（9）反诉原告上海航行酒吧有限公司要求反诉被告杭州腾达实业有限公司支付补偿费人民币576000元，不予支持。
（10）房屋评估费人民币5000元，原告杭州腾达实业有限公司承担4000元，被告上海航行酒吧有限公司承担1000元。
案件受理费人民币9678.76元，原告杭州腾达实业有限公司及第三人余某、李某共同负担7743.01元，被告上海航行酒吧有限公司负担1935.75元。
本案反诉费人民币11000元，反诉原告上海航行酒吧有限公司负担10836元，反诉被告杭州腾达实业有限公司负担164元。

1.上诉人上海航行酒吧有限公司诉称：按照过错责任承担原则，原告和第三人除返还其投资款外，还应承担租赁协议无效的其他经济损失；另原审法院判令其承担至实际交付房屋时止的房屋使用费和房屋内财产的折旧额，既无法律依据，又违反公平、合理的原则。

2.上诉人李某诉称：房屋租赁协议与股权转让协议属不同的法律关系，不能认定上述合同间相互关联，不可分割；原审将第三人从案外人处取得的股权转让款作为租房投资款返还给被告，无法律依据。

3.被上诉人杭州腾达实业有限公司辩称：其坚持原审时的主张，不同意上诉人上海航行酒吧有限公司的上诉请求。