（一）首部

1.裁判书字号：安徽省淮北市杜集区人民法院（2012）杜民二初字第00108号民事判决书。
二审裁定书：安徽省淮北市中级人民法院（2014）淮民二终字第00020号民事裁定书。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：周某。
委托代理人：高立胜，安徽律诚律师事务所律师。
被告（被上诉人）：蒋某。
被告（上诉人）：淮北市友诚房地产有限公司。
法定代表人：陈某，该公司董事长。
委托代理人：王蔚超，安徽众星合律师事务所律师。
委托代理人：梁作邦，安徽众星合律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：安徽省淮北市杜集区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李跃文；审判员：张超芳；代理审判员：霍园园。
二审法院：安徽省淮北市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王艳；审判员：闵松龄、张春茹。

6.审结时间
一审审结时间：2013年11月26日。
二审审结时间：2014年3月27日。
一审宣判后，被告淮北市友诚房地产有限公司提出上诉，后又申请撤回上诉。淮北市中级人民法院裁定：准许上诉人淮北市友诚房地产有限公司撤回上诉，各方当事人均按原审判决执行。

（二）诉辩主张

1.原告诉称
原告周某诉称：2009年9月1日，被告淮北市友诚房地产有限公司将位于淮北市杜集区矿业博览城三期47栋103、104、202号房屋出售给了被告蒋某，房款以工程款抵付，承诺先行办理交房手续，并经多位负责人批准。2011年3月12日，被告蒋某与原告周某签订房屋买卖协议书，约定被告蒋某将上述3套房屋转让给原告周某，转让价79万元，原告周某以被告蒋某拖欠其的货款47万元及两台轿车作价32万元抵付房款。房款履行完毕后，被告蒋某承诺配合原告周某办理房产过户手续。2011年10月19日，被告蒋某以委托书形式书面通知被告淮北市友诚房地产有限公司，其出售给被告蒋某的上述3套房屋已转让给了原告周某，被告淮北市友诚房地产有限公司应为原告周某办理交房及过户手续。当原告周某要求两被告交房并协助办理过户手续时，两被告相互推诿。原告周某为维护自身合法权益诉至法院，请求依法判令：（1）两被告将位于杜集区矿业博览城三期47栋103、104、202号房屋交付给原告周某，并为原告周某办理房屋过户手续；（2）两被告向原告周某支付自原告周某起诉之日起至房屋交付并过户手续办理完毕之日止，以房款79万元为本金，按同期银行贷款年利率5.85%计算的利息；（3）本案诉讼费由两被告承担。

2.被告辩称
被告淮北市友诚房地产有限公司辩称：（1）本案属于原告周某与被告蒋某之间的纠纷，与被告淮北市友诚房地产有限公司无关，被告淮北市友诚房地产有限公司不应作为被告；（2）被告蒋某与被告淮北市友诚房地产有限公司尚未结算，被告淮北市友诚房地产有限公司不应当为被告蒋某办理房产证，更不应当为原告周某办理产权证；（3）被告蒋某未取得房产证，不具有处分权；（4）如被告淮北市友诚房地产有限公司交房也应向被告蒋某交付，不应向原告周某交付；（5）原告周某要求支付利息没有法律依据，被告淮北市友诚房地产有限公司不应当支付。
被告蒋某未到庭，未提供书面证据材料和答辩意见。

（三）事实和证据
安徽省淮北市杜集区人民法院经公开审理查明：2010年8月20日，被告淮北市友诚房地产有限公司与被告蒋某签订了《关于被告蒋某以工程款抵房款协议》，将位于淮北市杜集区矿业博览城三期47栋103、104、202号3套房屋出售给被告蒋某，同意被告蒋某以其施工的该博览城三期四标段的最终工程结算款折抵房款，并约定该3套房屋的总房款以两方最终结算时被告淮北市友诚房地产有限公司规定的销售价格为准。2010年8月31日，被告蒋某支付了该3套房屋的物业费和维修基金。2010年9月1日，被告淮北市友诚房地产有限公司书面通知杜集区矿业博览城物业管理公司协助被告蒋某办理交房手续。因被告淮北市友诚房地产有限公司已于2010年4月1日将47栋103、104（皆为商铺）返租他人，故被告淮北市友诚房地产有限公司将47栋202室（住宅）交付给了被告蒋某。2011年3月4日，被告蒋某与原告周某签订了房屋买卖协议，约定被告蒋某将位于杜集区矿业博览城三期47栋103、104、202号3套房屋作价79万元出售给原告周某，原告周某同意被告蒋某以其所欠原告周某的47万元钢筋款和原告周某所有的两辆轿车作价共32万元折抵房款，并由被告蒋某协助原告周某办理上述3套房屋的过户事宜。该协议签订后，原告周某依约将2辆轿车过户到被告蒋某名下。2011年10月19日，被告蒋某以委托书的形式书面告知被告淮北市友诚房地产有限公司其已将上述3套房屋卖给原告周某，让被告淮北市友诚房地产有限公司协助原告周某办理房屋过户手续相关事宜。
另查明：被告蒋某施工的杜集区矿业博览城三期四标段工程至今未与被告淮北市友诚房地产有限公司结算完毕。被告蒋某与原告周某签订买卖房屋协议后已将47栋202室（住宅）交付给原告周某。

（四）判案理由
安徽省淮北市杜集区人民法院经审理认为：本案争议的焦点为：被告蒋某对原告周某诉求的3套房屋有无处分权；被告淮北市友诚房地产有限公司是否应当协助原告周某办理房产过户。
1.关于蒋某对本案争议3套房屋是否具有处分权的问题。首先，被告淮北市友诚房地产有限公司与被告蒋某签订的《以工程款抵房款协议》表明被告蒋某此时未结算的剩余工程款按照当时此地段的房屋市场交易价格足以折抵本案争议的3套房屋价值，且被告蒋某也于2010年8月31日按被告淮北市友诚房地产有限公司要求按时交纳了该3套房屋的物业管理费和维修基金，后被告淮北市友诚房地产有限公司向被告蒋某交付了47栋202室（住宅）。虽47栋103、104（皆为商铺）在2010年4月1日已被被告淮北市友诚房地产有限公司对外招租，但根据买卖不破租赁的原则，此行为并不影响被告淮北市友诚房地产有限公司向被告蒋某交付房屋，故被告蒋某享有该3套房屋的所有权。
其次，被告淮北市友诚房地产有限公司与被告蒋某签订的《以工程款抵房款协议》中约定“所抵房款不享受任何价格优惠，抵房款结算价格以办理抵房手续当日我公司规定销售价格为准”；2010年9月1日被告淮北市友诚房地产有限公司给物业管理公司的通知中表明“房屋单价按支付工程款时的单价进行计算”，这些条款系被告淮北市友诚房地产有限公司附条件约定了被告蒋某享有该争议3套房屋的条件。从通常理解和交易习惯上来说，此条款以被告蒋某固定不变的工程款数额与房地产市场不断变化的房屋价格相折抵，明显减轻了被告淮北市友诚房地产有限公司自身责任，损害了被告蒋某的权利，既显失公平，又违背了诚实信用原则。从2010年至今，争议3套房屋的市场价值不断上涨，被告淮北市友诚房地产有限公司未与被告蒋某协商工程款结算事宜，而是怠于结算。这种怠于结算的行为应视为被告淮北市友诚房地产有限公司为了自己的利益，不正当地阻止其向被告蒋某交付房屋的条件成就，那么该具有买卖房屋性质的抵房协议就应视为条件成就，被告蒋某理应享有争议3套房屋的所有权。
最后，被告蒋某将该3套房屋作价79万元出卖给原告周某的行为并无不当，系有权处分行为；且被告蒋某也尽到了债权转让告知义务，将其出卖此3套房屋给原告周某的行为书面通知了被告淮北市友诚房地产有限公司，被告淮北市友诚房地产有限公司亦未表示任何异议。故对原告周某请求被告淮北市友诚房地产有限公司交付47栋103、104、202号房屋并为其办理过户手续的诉求，应予以支持，对被告淮北市友诚房地产有限公司的辩称意见应不予采纳。
2.原告周某主张利息损失的问题。原告周某诉请两被告支付自其起诉至房屋交付并过户手续办理完毕之日止，以79万元为本金，按同期银行贷款年利率5.85%计算的利息，但未提供相关证据证明该损失产生，故对该诉求应不予支持。

（五）定案结论
安徽省淮北市杜集区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十一条、第八十条、第八十一条、第八十二条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
（1）被告淮北市友诚房地产有限公司在本判决生效之日起30日内将位于杜集区矿业博览城三期47栋103、104、202号房屋交付给原告周某，并协助原告周某办理过户手续；
（2）驳回原告周某的其他诉讼请求。

（六）解说
自2004年以来，随着房地产市场的不断升温，涌现出大量的承建方垫资承建工程现象。房地产建设方因投入建设房产的资金链衔接不上、后续资金不足等，导致大量的工程款无法及时、到位地支付给承建方。为避免承建方因建设方不能及时给付工程款而带来一系列诉讼的产生，缓解承建方与建设方之间的矛盾，确保房产开发能够顺利进行，“以工程款抵房款”的房屋买卖协议应运而生。此种房屋买卖协议虽暂时缓解了建设方与承建方之间的矛盾，但给以后“抵扣房产”的交付带来了一系列隐患，尤其是当承建方是自然人时的情况更甚。
1.“以工程款抵房款”的协议的法律属性
当前，我国建设工程市场属于典型的买方市场。建设方是处于强势地位的“买方”，而作为工程的承建方则是处于相对弱势的“卖方”。在买方市场中，对利益最大化的追求为建设方的不规范行为提供了操作空间。承建方先垫资承建工程的现象屡见不鲜，建设方应严格按工程进度支付工程款的承诺往往得不到完全履行，失信情况严重。建设方在综合考虑利害关系后，往往将尚未建成或已经建成的未出售房产“以工程款抵房款”的方式“强卖”给弱势的承建方。那么该“以工程款抵房款”的行为是否有效？
《民事诉讼法》第十三条第二款规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”不论承建方是自然人还是具有建筑资质的法人、组织，皆具有一定的民事权利能力和民事行为能力，对自己的行为所产生的法律后果皆具有一定的风险预知力和承受力。而建设方在签订每一份合同或协议之前，其文本都是经各业务职能部门严格把关，一切以自己利益最大化为原则进行草拟，在建设方和承建方平等协商、自愿的情况下签订的。此时的建设方相对于承建方来说，其地位既是房产的出卖人，又是承建方的债务人。相对地，承建方既是房产的买受人，又是建设方的债权人。双方对于各自出卖商品及债权债务的处置，皆具有相同的权利义务。能够达成“以工程款抵房款”协议的，是出于自己真实的意思表示，是对自己所享有的民事权利的处分。其行为符合法律规定，合法有效，受法律保护。
对于因“以工程款抵房款”行为而产生的房屋买卖协议在法律上如何定性呢？下面从《合同法》的角度加以分析。
第一种观点认为该协议无效。理由为：（1）根据《合同法》规定，订立合同或协议的主体必须是平等主体的自然人、法人、其他组织，而“以工程款抵房款”签订的房屋买卖协议的主体其地位不平等。建设方处于强势地位，承建方处于弱势地位。且承建方的本意是索要被欠付的工程款而非买房，故该协议的签订属于建设方“强卖”房产，承建方“被迫”买房。（2）这种强制买卖房产的行为剥夺了承建方的选择权，给承建方造成了“被胁迫”的心理，使其意识到如不签订该协议，拿到工程款的意愿就会落空。在此情况下签订的协议，违背了《消费者权益保护法》倡导的自愿、公平交易的原则，应当无效。
第二种观点认为该协议有效。理由为：（1）虽然建设方处于强势地位，承建方处于相对弱势的地位，但签订协议时双方当事人的法律地位是平等的。争取各自利益最大化是任何一方的根本宗旨。协议之所以能够签订，双方还是在综合考虑到当前房地产市场的发展趋势，以及同意“以工程款抵房款”后可能给自己带来的后果等而作出的真实意思表示。（2）也许建设方采取，“以工程款抵房款”的方式卖房在承建方意料之外，甚至承建方还有被强迫买房的感觉，但该“强迫”行为不足以导致该协议的订立，也不等于《消费者权益保护法》和《不正当竞争法》规定的强迫交易行为。（3）如非经承建方自愿，承建方完全可以拒绝建设方签订“以工程款抵房款”协议，通过诉讼方式索要工程款。之所以承建方未采取诉讼方式，是因其坚信“瘦死的骆驼比马大”，建设方资金雄厚，会遵守诚信原则，进而期待下一次的商业合作。
对以上两种观点，笔者同意第二种观点。虽然建设方和承建方的市场地位不同，但其法律地位相同，“以工程款抵房款”的房屋买卖协议的签订也遵循了自愿、平等原则，该协议合法有效，不违反法律、法规的强制性规定。协议涉及的“以工程款抵房款”恰是双方对各自享有的权利的处分，是确定双方之间权利义务关系的依据。协议中涉及的房产已建成的，该协议具有房屋买卖合同的属性；房产未建成的，具有房屋预售合同的属性。无论具有哪种合同属性，承建方都完成了交付房款的义务，享有抵款房产的实际所有权。
2.不正当阻止合同条件成立的法律后果
附条件合同是指当事人为合同设定一定的条件，并将条件的成就与否作为决定合同效力发生或消灭的根据。附期限的合同是指当事人为合同设定一定的期限，并把期限的到来作为合同效力发生或者消灭的前提。附条件与附期限的最大区别在于，条件的发生与否是不确定的事实。如果在合同成立时，当事人确定作为条件的事实是必定发生的，则该事实为合同的期限而非条件。可见，期限无论长短，是一定要到来的，而所附条件的成就与否具有不确定性。本案中涉及的《以工程款抵房款协议》中约定的事实是：将位于杜集区矿业博览城三期47栋103、104、202号3套房屋出售给蒋某，同意蒋某以其施工的该博览城三期四标段的最终工程结算款折抵房款，并约定该3套房屋的总房款以两方最终结算时淮北市友诚房地产有限公司规定的销售价格为准。乍一看，该协议应当是附期限协议，实现上述3套房产的期限是最终结算时。但笔者对此不予认同，笔者认为该协议是附条件协议。理由如下：（1）因建设方和承建方何时最终结算具有不确定性。建设方往往无视承建方的最终结算请求，何时结算由建设方决定。加之双方在订立合同时对工程竣工验收的时间及结算方式的约定不明，使承建方一直处于被动地位。（2）承建方应获得的工程款是确定的，而两方最终结算的时间是不确定的，这将直接导致涉案房产的销售价格随着房地产市场的变化而起伏波动，进而无法确定承建方是否实际具有涉案房产的所有权。
在附条件的合同中，条件具有限制合同发生效力的作用，但合同中所附的条件必须具备以下要求：（1）条件必须是将来发生的事实。过去的、已经发生的事实不能作为条件，否则条件是毫无意义的。（2）条件是不确定的事实。条件在将来是否发生，当事人是不能肯定的。如果在合同成立时，当事人已经知道作为条件的事实必然发生，则实际上当事人只要在合同中附期限，而不必在合同中附条件。如果合同所附的条件是根本不可能发生的，则视为当事人根本不希望订立合同。（3）条件是当事人意定的而不是法定的。作为条件的事实是当事人意思表示一致的结果而不是法律规定的，如果合同中附有法定条件，则视为未附条件。（4）条件必须合法。以违法或违背道德的事实作为合同的条件的，则是不法条件。在合同附有不法条件的情况下，应当考虑在宣告不法条件无效后，合同是否已经在内容上合法，且可以独立存在。不符合这两个条件，应当宣告整个合同无效。（5）条件不得与合同的主要内容相矛盾。以与合同的主要内容相矛盾的事实作为合同条件的，应认为合同未成立。
在附条件的合同成立以后、条件未成就以前，根据《合同法》第四十五条规定，当事人均不得为了自己的利益，以不正当的行为促成或阻止条件的成就，而只能听任作为条件的事实自然发生。这里所说的不正当行为是指行为人违反法律、道德、公平原则和诚实信用原则，以作为或不作为的方式促成或阻止条件的成就。在本案中，作为建设方的淮北市友诚房地产有限公司在签订《以工程款抵房款协议》前就已核算出还欠付作为承建方的蒋某多少工程款，该工程款按当时公司计划的房产销售价格足以购买涉案3套房产。但其为了自己利益，怠于结算。出于不愿让蒋某顺利取得3套房产或尽可能地取得少于3套房产的目的，该公司违背公平原则和诚实信用原则，订立该条件。当地自2004年以来，房地产市场不断升温，房产价格年年升高。截至2012年时，按照被告淮北市友诚房地产有限公司的房产销售价格，被告蒋某应获得的工程款数额远远达不到购买约定3套房产的总价款。该条件的约定，减轻了被告淮北市友诚房地产有限公司应尽的义务，限制了被告蒋某获得3套房产的权利，不正当地阻止了被告淮北市友诚房地产有限公司向被告蒋某交付3套房屋。该条件应为无效条件，视为没有约定，但该条件的无效并不影响协议其他约定内容的效力。
3.债权转让通知行为效力的判断
债权转让是指存在于债权债务关系的相对人之间，享有债权的权利人将权利的一部分或全部出让给债权、债务关系之外的第三人，第三人接受债权权利，从而债务人向接受权利的新债权人履行债的义务行为的总称。根据《合同法》第八十条规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外”。债权转让具有如下特征，（1）债权转让是指在不改变原债权内容的前提下，由原债权人将其权利让渡于第三人，出让权利的主体是债权人；（2）债权转让的内容是债权人对其债务人享有的债权权利；（3）受让的主体是特定权利义务关系之外的第三人，而权利相对义务的承载主体是原债务人；（4）债权转让成立后，原债权人、债务人的权利义务关系解除，而受让人作为新债权人与原债务人的权利义务关系成立并生效，债务人对受让人履行债务。但是，不管债权如何转让，都不得增加债务人的负担，否则，原债权人或者受让人应承担由此产生的费用和相关损失。
通知在当事人之间到底产生何种效力？我国《合同法》规定通知为合同的附随义务，义务是当事人根据法定、约定或者诚信原则应当积极履行的事务。从《合同法》第八十条的立法旨意和语句结构上分析，债权人要想解除其与债务人之间的权利义务关系，只能由债权人来实施债权转让行为，只有债权人才有资格通知债务人，也只有债权人自己真实的意思表示到达特定的义务人即债务人时，债权转让行为方能生效。而其他任何人均不是权利转让的行为主体，作出的通知（即意思表示）不对债务人发生效力，这是由合同主体具有相对性原则决定的。债权人履行通知义务后将会产生如下法律后果：一是通知使债务人知悉了债权人转让债权的事实，债权转让生效；二是债权人与债务人之间的债权债务关系同时消灭，债权转移于受让人（即新的债权人），受让人与债务人之间的债权债务关系随之建立起来。债务人可依据该通知清偿债务，也可根据该通知并依据《合同法》第八十二条的规定（即债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张）向受让人主张抗辩权。
综合以上对涉及债权转让的几个要点问题的分析，笔者认为：在本案中，被告淮北市友诚房地产有限公司作为被告蒋某的债务人，具有向被告蒋某履行交付全部房屋并协助办理房屋产权过户手续的义务。原告周某作为被告蒋某的债权人，同意被告蒋某将其享有的对被告淮北市友诚房地产有限公司债权让渡给自己。当被告蒋某的转让债权的书面通知到达被告淮北市友诚房地产有限公司时，被告淮北市友诚房地产有限公司就应当向原告周某履行其原本应向被告蒋某尽的义务。尽管被告淮北市友诚房地产有限公司以种种理由向原告周某主张了其对被告蒋某的抗辩权，但抗辩理由未被法院采纳，被告淮北市友诚房地产有限公司向原告周某履行债权的义务不能免除。因此，对债权转让通知行为效力的判断，实质上就是对债权转让行为对外效力（主要是对债务人效力）的判断。
（安徽省淮北市杜集区人民法院　霍园园）