（一）首部

1．判决书字号：成都市青羊区人民法院（2011）行初字第39号判决书。

2．案由：房屋登记。

3．诉讼双方
原告：刘某。
委托代理人：王德波，四川守民律师事务所律师。
委托代理人：杨勇，四川守民律师事务所律师。
被告：成都市城乡房产管理局。
法定代表人：何某，该局局长。
委托代理人：张某1，该局工作人员。
委托代理人：江洪，四川德智律师事务所律师。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：成都市青羊区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张祥；人民陪审员：王秀芝、余伦。

6．审结时间：2012年1月9日

（二）诉辩主张

1．被诉具体行政行为
2011年5月4日，原告刘某以于办理抵押登记的另一方身份虚假为由，单方持《房屋他项权利证书》向被告成都市城乡房产管理局申请撤销房屋抵押权登记。同日，被告做出不予受理原告单方申请的抵押权注销登记，并向原告送达了《成都市城乡房产管理局房屋登记不予受理告知单》。原告不服被告的此项行政行为，遂提起本案诉讼。

2．原告诉称
原告刘某诉称，原告于2001年8月取得位于成都市青羊区长顺中街98号1栋1单元11楼K号房屋一套。2002年9月原告用上述房屋向债权人提供担保，在被告处办理抵押登记，被告于2002年9月19日填发《房屋他项权证》，在原告房屋上设立抵押权，期限为2002年9月18日至2003年1月18日，该抵押登记虽已到期，但至今仍然存在。经原告于2011年4月7日查询档案得知，被告在抵押登记时违反《城市房地产抵押登记办法》第三十二条的规定，未对抵押当事人信息进行收集、验证，抵押权人填写的身份信息虚假，被告将他项权登记在一个虚假的抵押权人名下明显属于违法行政行为。原告于2011年5月4日向被告申请撤销抵押权登记，但被告不顾抵押另一方当事人虚构身份的事实，以抵押双方当事人未到场为由，作出不予受理告知的行政行为。原告认为被告上述行政行为违反法律规定，应予撤销并重新作出具体行政行为。请求判令撤销被告作出的《不予受理告知单》，并责令被告重新作出具体行政行为，承担本案诉讼费用。

3．被告辩称
被告成都市城乡房产管理局辩称，原告因与本案第三人张某2有借款关系，将其所有的青羊区长顺街98号1-1-11号房屋抵押给张某2，2002年9月18日，原告和张某2共同递交房屋所有权证、买方及卖方的身份证明、房地产抵押合同、借款协议、评估报告、申请书等资料，向被告申请办理该房屋的抵押登记。被告依法审查，认为申请手续齐全，于2002年9月19日为双方办理了该房屋的抵押登记，并颁发了抵押权人为张某2的他权字37961号房屋他项权证。被告收取抵押权人身份证明文件等资料，符合办理房屋抵押登记的相关规定，被告据此办理的房屋抵押登记行为合法有效。2011年5月4日，原告单方向被告申请注销该抵押登记，因抵押权人未到场，不符合《城市房地产抵押管理办法》第三十五条规定，被告未受理抵押权注销登记，出具"不予受理告知单"于法有据，并无不当。请求驳回原告的诉讼请求，并由原告承担本案诉讼费用。

（三）事实和证据
成都市青羊区人民法院经公开审理查明：原告刘某系青羊区长顺中街98号1栋1单元11楼K号250.83㎡住宅房屋的所有权人。2002年9月19日，原告将该房屋抵押给张某2，在被告处办理了房屋抵押登记，由被告核发了蓉房成房监他字第37961号《房屋他项权证》，其中载明约定期限从2002年9月18日至2003年1月18日。
2011年5月4日，原告以张某2身份资料虚假为由，单方持房屋他项权证书向被告申请撤销房屋抵押权登记。同日，被告作出不予受理原告单方申请的抵押权注销登记，并向原告送达了《成都市城乡房产管理局房屋登记不予受理告知单》。原告不服，遂提起本案诉讼。
另查明，2011年5月16日，原告提起行政诉讼，请求撤销原成都市房地产管理局于2002年9月19日作出的房屋抵押登记行为，因原告在该案诉讼的法定起诉期限存在问题，原告申请撤回了起诉。本院以（2011）青羊行初字第25号《行政裁定书》，裁定准予原告撤回起诉。
上述事实有下列证据证明：
1．记载有成都市公安局高新区分局2011年4月7日告知查询张某2身份信息结果的《四川守民律师事务所介绍信》证明张某2的身份证系伪造。
2．成都市青羊区国土资源局核发给刘某的《国有土地使用证》，证明刘某合法持有诉争房屋的国土证。
3．成都市房产管理局2001年8月22日核发给刘某的《房屋所有权证》，2001年8月22日，成都市房屋产权监理处填发给刘某的《房屋所有权证》的复印件以及2002年9月19日核发给房屋他项权人张某2的《房屋他项权证》，证明刘某系诉争房屋的所有权人以及张某2系诉争房屋的抵押权人。

（四）判案理由
成都市青羊区人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国物权法》第十条第一款"不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理"的规定，并参照建设部2001年令第98号发布的《城市房地产抵押管理办法》第七条第三款"直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作"的规定，被告具有对原告注销抵押登记申请决定是否受理的行政职权。
原告以抵押权人张某2身份资料虚假为由，单方申请被告按《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条"有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书"的规定，撤销其于2002年9月19日在原告所有的青羊区长顺中街98号1栋1单元11楼K号登记房屋上设置的抵押登记，因该规章已失效，被告无权依据该办法注销房屋权属证书，为原告办理注销房屋抵押登记行为，被告依据《城市房地产抵押管理办法》第三十五条第一款"抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记"的规定，当日告知原告抵押权人张某2未到场，原告单方申请注销抵押登记不符合该条款的规定，而作出不予受理原告注销抵押登记申请的行为，因原告已向被告提交抵押权人虚构身份的相关材料，表明抵押权人不能到场办理抵押权注销登记的特殊情况，被告仅审查抵押权人未到场办理注销抵押权登记，即告知不予受理原告注销抵押登记申请的决定，不符合建设部2008年令第168号发布的《房屋登记办法》第十二条第二款、第四十九条、第八十一条的规定，被告作出不予受理原告单方申请注销抵押登记的行为，适用法律错误，主要证据不足，属于未完全审查原告申请是否符合受理条件的行为，原告请求撤销被告作出的《不予受理告知单》，并责令被告重新作出具体行政行为的诉讼请求，该院予以支持。原告认为抵押权人身份资料虚假，被告办理抵押登记行为违法的主张，因该抵押登记行为是否合法，不属于本案审理的范围，该院不予认定。

（五）定案结论
成都市青羊区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1、2目，作出如下判决：
撤销被告成都市城乡房产管理局于2011年5月4日对原告刘某作出的《不予受理告知单》的行为，限被告成都市城乡房产管理局在收到本案生效判决书的次日对原告刘某的申请重新作出是否受理的决定。
案件受理费50元，由被告成都市城乡房产管理局负担。

（六）解说
一、房屋抵押登记"撤销"与"注销"之争
从《行政诉讼法》、《行政许可法》、《房屋登记办法》等相关行政法律法规中可以看出："注销"与"撤销"虽然一字之差，但却存在很大区别。
1．权利证书本身的合法性。"撤销"多适用于权利证书本身就存在不符和法律规定的情形：或采用欺骗等其他非法手段取得，或因业务程序不当所取得。权利证书自始就不符合规定。"注销"是指到期或不适应法律规定的情形出现而依法注销，其前提是证件权利人持有的证件是通过合法途径取得的。
2．法律效果不同。"撤销"一般能起到确认权利证书
违法的法律效果，是一种对无效行政核准行为的更正措施。权利证书被"撤销"后，因其本身的违法性而自始无效，达到否认"撤销"前权利合法性的效果。"注销"只起到终结权利的效果，"注销"前一般是合法的，只是因为到期或者在权利持续中遇到了法律规定的"注销"的条件，并不否认"注销"前权利的合法性。
3．此外，"注销"也多作为一种手续使用，有时可以起到对实际已经灭失的权利从程序上确认终结的作用。而"撤销"只能针对实际存在的权利行使。
由此可见，抵押登记撤销的实质是抵押登记这一行为自
始无效，而抵押登记注销是指抵押登记有效，但其效力终结于办理抵押注销登记手续完成后。因此，房屋抵押登记撤销与房屋抵押登记注销并不是同一行为，本案被告房产管理局显然混淆了对上述两个行为的认定，认为当事人单方申请房屋抵押"注销"，错误地适用法律，直接导致其作出的《不予受理告知单》系错误的行政行为，故该院依法判决撤销被告的被诉行政行为。
二、抵押登记申请材料被证明系伪造的撤销之争
此案还涉及到了近年来房屋抵押登记纠纷行政案件的一个突出现象，即房产登记部门依申请办理房屋抵押登记手续后，一方获知另一方在办理登记时所提交的身份证明等材料系伪造，或者一方在其不知情的情况下，被他人用伪造的身份证明等材料与他人办理了抵押登记。一方据此要求房屋登记部门撤销房屋抵押登记，房屋登记部门往往以登记审查时已尽到合理、审慎注意义务，登记程序合法为由，拒绝为其办理抵押登记撤销。对此，该院认为登记机关已经尽到相关义务只能证明自身无过错，登记行为即使合法也不等于登记行为结果正确，而房屋抵押登记的结果确实错误，侵害了当事人的合法权益。故根据《房屋登记办法》第八十一条等相关规定，在当事人提交相应证据证明房屋抵押登记的材料系无效、违法时，其请求撤销错误的房屋抵押登记的诉求法院应予以支持。
（张千书、张祥）