（一）首部

1、判决字号：
一审判决书：北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第09964号民事判决书。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2012）一中民终字第8588号民事判决书（驳回上诉，维持原判）。

2、案由：租赁合同纠纷

3、诉讼双方：
原告（反诉被告、被上诉人）北京富利房地产开发有限责任公司。
法定代表人陈晓智，北京富利房地产开发有限责任公司总经理。
委托代理人吴瑜，北京市大成律师事务所律师。
被告（上诉人）北京双祥苑宾馆。
法定代表人刘荣海，北京双祥苑宾馆经理。
委托代理人刘某，北京双祥苑宾馆职员。
被告（反诉原告、被上诉人）北京体苑宾馆。
法定代表人陈某，北京体苑宾馆经理。
委托代理人刘晓洪，北京市永浩律师事务所律师。

4、审级：二审

5、审判机关和审判组织
一审法院：北京市海淀区人民法院。
审判员王建国。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：牛旭云；审判员：刘丽，代理审判员：刘国俊。

6、审结时间
一审审结时间：2011年11月10日
二审审结时间：2012年02月16日

（二）一审诉辩主张

1、原告诉称
原告富利公司诉称，我公司与双祥苑宾馆于2006年3月31日签订《房屋租赁协议》，约定由其租赁我方位于北京市海淀区体院西路甲2号、建筑面积为541平方米的A301、D302办公区的房屋，用于宾馆经营，租期自2006年3月31日至2011年3月30日止，最初两年的租金均为25万元，从第三年起每年递增5%。协议签订后，双祥苑宾馆委托陈某办理房屋租赁的一切手续。2006年8月，陈某用诉争房屋地址登记成立体苑宾馆，并一直使用诉争房屋进行宾馆经营。我公司应双祥苑宾馆要求以体苑宾馆之名开具了租赁费发票。2011年2月，我公司通知双祥苑宾馆，上述租赁协议即将到期，要求其按协议约定无条件腾退诉争房屋，而双祥苑宾馆和体苑宾馆在租赁期限届满时，仍占用诉争房屋使用至今，拒不腾房。我公司认为，上述租赁协议合法有效，双祥苑宾馆系诉争房屋的承租人，而体苑宾馆系因双祥苑宾馆的授权作为次承租人实际使用诉争房屋，故二者应就诉争房屋的腾退和使用费支付，向我方承担连带责任。综上，我方诉至法院，请求法院判令双祥苑宾馆和体苑宾馆立即腾退位于北京市海淀区体院西路甲2号A301、D302办公区的房屋；判令体苑宾馆按照每天每平方米3元的标准支付2011年3月31日至2012年3月20日（共计351天）的房屋占用费569 673元，双祥苑宾馆就房屋占用费的支付承担连带责任。本案的诉讼费由双祥苑宾馆与体苑宾馆共同负担。

3、被告辩称及反诉
被告双祥苑宾馆辩称，2006年3月31日，我方与富利公司签订《房屋租赁协议》，但协议订立后，我方决定不在租赁房屋内营业，遂与富利公司协商将我方在上述协议中的权利义务转让给体苑宾馆，经营内容不变，且三方协商该协议与我方无关。后我方未参与任何经营，房屋装修系由体苑宾馆与富利公司协商后进行，亦由体苑宾馆向富利公司交纳房租，我方从未交纳过房租，也不清楚具体数额。现富利公司系因与体苑宾馆发生纠纷而提起本案诉讼，其起诉我方无事实依据，我方也未收到富利公司要求腾退房屋和支付房屋占用费的通知。另外，现距《房屋租赁协议》的签订已六年，富利公司的诉讼请求已超过诉讼时效。综上，我方不同意富利公司的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。
被告体苑宾馆辩称，第一，富利公司与双祥苑宾馆签订的《房屋租赁协议》所涉及的双祥苑宾馆的合同权利义务已转让给我宾馆，由我方实际履行上述协议；第二，诉争房屋的装修系我方与富利公司协商后进行的，双祥苑宾馆并未参与，当时协商的内容是5年租期届满后，我方可以续租，一次续租5年，故我方是按照10年的租期、四星的标准进行的装修；第三，现富利公司不同意续租，要求我方腾退诉争房屋，违反了《房屋租赁协议》关于可以续租的约定，其应该向我方承担违约责任。综上，我方不同意腾退房屋，且仅同意依照《房屋租赁协议》的约定，按照第五年租金的标准向富利公司支付房屋占用费。另外，因富利公司违约，我方反诉要求法院判令富利公司赔偿我方租赁房屋装修购置经济损失789 200元。

4、反诉被告辩称
原告富利公司针对被告体苑宾馆的反诉辩称，第一，体苑宾馆要求我方赔偿装修购置经济损失无合同依据：1、因为体苑宾馆与我方无合同关系，体苑宾馆是经双祥苑宾馆同意在租赁房屋内进行实际经营的，应视为双祥苑宾馆将诉争房屋转租给了体苑宾馆，故体苑宾馆只能向与其有合同关系的双祥苑宾馆主张损失；2、租赁合同第六条（二）款第一项的约定，租赁期满后，乙方将所租房屋无条件腾退并恢复原貌交还甲方。据此，装修购置经济损失应由承租人自行负担，与出租人无关，而双祥苑宾馆在租赁期满后应当将诉争房屋无条件腾退并恢复原貌交还我方，体苑宾馆作为次承租人更无依据向我方主张装修购置经济损失。第二，体苑宾馆要求我方赔偿装修购置经济损失无法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并结合本案案情，我方从未同意体苑宾馆就诉争房屋进行装修，体苑宾馆发生的装修损失应由其自行负担。综上，我方不同意体苑宾馆的反诉请求，请求法院予以驳回。
被告双祥苑宾馆针对被告体苑宾馆的反诉辩称，《房屋租赁协议》签订后，近六年来，是体苑宾馆在诉争房屋处进行的实际经营以及装修，故我方认可体苑宾馆对富利公司提出的反诉。

（三）一审事实与证据
北京市海淀区人民法院经公开审理查明：2006年3月31日，富利公司（甲方）与双祥苑宾馆（乙方）签订《房屋租赁协议》，双方约定：合同标的为位于北京市海淀区体院西路甲2号A301、D302办公区的房屋，建筑面积为541平方米；租赁期限为2006年3月31日起至2011年3月30日止；房屋租金为人民币25万元/年，从第三年起每年在上一年的基础上年租金递增5%；本协议签订之后分两次将一年租金付清，即：本协议签订之日预付租金人民币10万元整，2006年11月30日前付其余部分租金人民币15万元整，以后，每年5月28日前交清下年度租金；经营范围是宾馆；租赁期满后，甲方有权收回该房屋，乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，征得甲方书面同意后，甲乙双方重新签订协议；甲方负责对房屋及设备进行定期检查，保证乙方正常使用；乙方须在房屋装修前将装修方案报甲方审批，经甲方签字同意后方可施工，同时进场前要与物业公司签订装修管理协议并办理相关手续，房屋外立面使用权归甲方所有；租赁期满后，乙方将所租房屋无条件腾退并恢复原貌交还甲方。上述协议签订后，诉争房屋由体苑宾馆进行装修，并使用至今，体苑宾馆向富利公司足额支付了2006年3月31日起至2011年3月30日止的全部租金。现上述房屋租赁协议约定的租赁期限已届满，诉争房屋未续租，富利公司亦未再收取租金。
庭审中，富利公司主张，双祥苑宾馆系将诉争房屋转租给体苑宾馆，但未就此提供充分证据，且双祥苑宾馆和体苑宾馆亦予以否认。双祥苑宾馆和体苑宾馆均主张，系双祥苑宾馆将该宾馆在诉争《房屋租赁协议》中的权利义务转让给了体苑宾馆，但就该主张无证据，且富利公司亦予以否认。另外，富利公司对体苑宾馆就诉争房屋进行的装修行为予以认可。体苑宾馆称，诉争房屋的装修费为人民币1 624 000元，物品购置费为人民币348 940元，因富利公司口头承诺的租期是10年，故其按照10年的折旧率向富利公司主张40%的损失，共计人民币789 200元。
上述事实，有双方当事人陈述及富利公司提供的《房屋租赁协议》等证据，体苑宾馆提供的《房屋租赁协议》等证据，本案开庭笔录，在案佐证。

（四）一审判案理由
北京市海淀区人民法院经审理认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，富利公司与双祥苑宾馆签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，对双方当事人均具有约束力。庭审中，富利公司与双祥苑宾馆、体苑宾馆就双祥苑宾馆与体苑宾馆之间的权利义务关系存在分歧：富利公司主张，双祥苑宾馆系将诉争房屋转租给体苑宾馆，但未就此提供充分证据，予以证明，且双祥苑宾馆和体苑宾馆亦予以否认；双祥苑宾馆和体苑宾馆均主张，系双祥苑宾馆将该宾馆在诉争《房屋租赁协议》中的权利义务转让给体苑宾馆，但就该主张无证据予以证明，且富利公司亦予以否认，故本院对于富利公司的主张以及双祥苑宾馆与体苑宾馆的上述主张，均不予采信。现诉争的《房屋租赁协议》约定的租赁期限已届满，且诉争的租赁协议并未续约，故双祥苑宾馆作为协议缔约方，理应腾退诉争房屋，而体苑宾馆作为诉争房屋的实际使用人，理应与体苑宾馆就诉争房屋负有共同的腾退义务。
关于房屋占用费，因双祥苑宾馆就其已将其在诉争《租赁协议》中的权利义务转让给体苑宾馆的主张，未提供证据予以证明，且富利公司对此予以否认，故双祥苑宾馆作为《房屋租赁协议》的缔约人理应就租赁期限届满后的房屋占用费向富利公司承担相应的责任。然而，因富利公司就双祥苑宾馆将诉争房屋转租于体苑宾馆的主张，举证不足，且双祥苑宾馆与体苑宾馆均予以否认，故富利公司要求体苑宾馆支付房屋占用费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于房屋占用费的具体数额，本院认为应依据租赁协议的约定，参照第五年的租金予以判定。
关于体苑宾馆要求富利公司支付房屋装修购置经济损失的反诉请求，因诉争的租赁协议系因租赁期限届满而终止，且体苑宾馆并非诉争《房屋租赁协议》的缔约方，故体苑宾馆的上述反诉请求，于法无据，本院不予支持。

（五）一审定案结论
北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，判决如下：
一、北京双祥苑宾馆、北京体苑宾馆于本判决生效后十五日内腾退位于北京市海淀区体院西路甲二号A301、D302办公区的房屋。
二、北京双祥苑宾馆于本判决生效后十五日内向北京富利房地产开发有限责任公司支付二〇一一年三月三十一日至二〇一二年三月二十日的房屋占用费人民币二十八万二千二百七十元二角一分。
三、驳回北京富利房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
四、驳回北京体苑宾馆的全部反诉请求。

(六)二审情况

1、二审诉辩主张
（1）上诉人诉称
上诉人（原审被告）北京双祥苑宾馆诉称：1、富利公司提交房屋手续协助筹办体苑宾馆，五年来房屋均由体苑宾馆经营使用并交纳房租，富利公司为体苑宾馆开具了发票，且宾馆装修都是体苑宾馆与富利公司协商，足以证明本案诉争租赁协议的权利义务已转由体苑宾馆和富利公司履行；2、诉争房屋使用人一直是体苑宾馆，现租赁关系已结束，一审判决我宾馆承担第六年的房屋使用费，没有事实和合同依据；3、富利公司的起诉已经过了诉讼时效，丧失胜诉权。故其不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第9964号民事判决，提起上诉，请求1、撤销一审判决；2、发回重审或改判驳回富利公司的诉讼请求，不同意给付费用。
（2）被上诉人辩称
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）富利公司同意原判并答辩称：一审法院依据案件事实作出的判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。要求驳回上诉，维持原判。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）体苑宾馆同意一审判决。

2、二审事实和证据
北京市第一中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3、二审判案理由
北京市第一中级人民法院经审理认为：富利公司与双祥苑宾馆签订的房屋租赁合同确系双方当事人的真实意思表示，没有违背法律的禁止性规定，为有效合同，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。现双方的合同履行期限已经届满，富利公司要求双祥苑宾馆腾退房屋、给付相应的房屋使用费的请求，符合法律的规定，故一审法院依据富利公司的请求，判决腾退房屋、给付相应的房屋使用费的处理是正确的，本院予以维持。双祥苑宾馆不同意支付房屋使用费的上诉请求，不符合法律的规定，不能成立，本院不予支持。

4、二审定案结论
北京市第一中级人民法院经依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
双祥苑宾馆和体苑宾馆，一个是租赁协议缔约方，一个是租赁房屋的实际使用人，究竟谁应负担腾房义务？谁应支付逾期腾房占有使用费？这是本案要解决的问题。对此，分析确认双祥苑宾馆与体苑宾馆之间就诉争租赁房屋是何法律关系是前提。
本案中，富利公司与双祥苑宾馆、体苑宾馆各执一词。若如富力公司主张的，双祥苑宾馆与体苑宾馆之间是转租关系：一方面，就房屋腾退而言，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条和第二百三十五条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人,承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。则转租情况下，承租人在其与出租人的租赁合同届满时，首当其冲地负有腾房义务，此义务并不以承租人是否实际占有租赁房屋为前提，其占有租赁房屋时，理应腾退；其未占有租赁房屋时，有义务要求次承租人腾房以进而实现其自身对出租人负有的腾房义务。又因转租合同期限在出租人与承租人之间的租赁合同期限届满时亦当然届满，此时，次承租人理应向承租人腾房。故转租的情况下，双祥苑宾馆和体苑宾馆均向富利公司负有腾房义务。另一方面，就逾期腾房占有使用费的支付而言，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故在转租的情况下，富利公司有权要求体苑宾馆支付逾期腾房占有使用费。若如双祥苑宾馆与体苑宾馆所主张的，二者之间形成的是合同权利义务的概括受让，则体苑宾馆依法取代双祥苑宾馆，成为富利公司与双祥苑宾馆签订的房屋租赁协议的一方主体，此情形下，则只有体苑宾馆是腾房和逾期腾房占有使用费的义务主体。
本案中，现双方就各自的上述主张均举证不足，法院无法确认双祥苑宾馆与体苑宾馆之间就租赁房屋是何法律关系，在此情况下，法院根据合同相对性原则和房屋占用事实，同样可以确定腾房义务人和逾期腾房占有使用费的付款义务人。根据富利公司和双祥苑宾馆之间的租赁协议，双祥苑宾馆作为承租人负有法定腾房义务；而体苑宾馆作为房屋实际占用人，亦负有腾房义务，否则，对双祥苑宾馆判处腾房将成为一纸空判。而逾期腾房占有使用费的负担义务方，亦是与富利公司签订租赁协议的双祥苑宾馆。至于腾房可能给体苑宾馆带来的损失以及体苑宾馆因未实际使用房屋却负担了逾期腾房占有使用费而受到的损失，双方可协商解决或基于二者间的法律关系另案解决。
（禹霖华）