(一)首部
1．判决书字号
一审判决书：厦门市思明区人民法院（2012）思民初字第4466号判决书；
二审判决书：厦门市中级人民法院（2012）厦民终字第2508号判决书；
3．诉讼双方
原告（上诉人、被上诉人）：原告厦门佰仕达物业管理有限公司。
法定代表人阮蕴萱，董事长。
委托代理人成某、刘某，公司职员。
被告（上诉人、被上诉人）：被告王某，女，1973年3月31日出生，汉族。
5．审判机关和审判组织
一审法院：厦门市思明区人民法院。
合议庭组成人员：审判员：邱瑛。
二审法院：厦门市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：叶炳坤；审判员：尤冰宁；代理审判员：叶劲雄。
6．审结时间：
一审审结时间：2012年6月14日。
二审审结时间：2012年11月13日。
(二)一审情况
1、诉辩主张
原告诉称, 被告王某系厦门市思明区岭兜西一里（明发城）3号1106室业主，长期拖欠原告管理服务费等费用。请求判令被告立即支付原告自2007年7月至2011年12月的综合管理服务费8542.3元，2007年7月至2009年9月的房屋公共维修金970.7元，2007年4月至2011年12月的公摊水电费878.6元，2011年10月至12月的自用水费53.2元及滞纳金（滞纳金计算以综合物业管理费、房屋公共维修金、水费、公摊水电费等费用为基数，按日3‰的标准，自应缴费次月1日起计至实际付清之日止，暂计到2012年2月1日止的滞纳金10929.5元），以上共计32088元，并支付本案诉讼费。
被告辩称，原告主张的物业管理费收费标准未经厦门市物价局核定批准，且收费高于原告服务的其他小区，应按其他小区较低标准收费。被告系因为原告未公开房屋公共维修金及水电公摊的明细，且对账务的合理性存在怀疑而拒绝缴费。且2009年10月12日，因物业管理人员不在岗，导致被告家中被盗，被告亦据此拒绝缴费。被告另主张2010年3月以前的各项费用亦已超过诉讼时效。
2、事实和证据
厦门市思明区人民法院经公开审理查明：原告厦门佰仕达物业管理有限公司原名厦门市振乐物业管理有限公司，受厦门市明发城小区建设单位明发集团有限公司的委托，为该小区提供前期物业服务。明发城小区目前房屋性质仍为工业、研发用房，尚未办理房屋权属证书，亦尚未成立业主委员会。
2006年被告王某向开发商购买明发城第3梯1106室房屋的使用权。此后，原、被告签订一份《前期物业管理服务协议》，约定由原告提供前期物业管理服务以及相关的收费标准和缴费期限。原、被告另签订一份《明发城管理公约》，规定业主延期缴交综合管理服务费、房屋公共维修金、公摊水电费等业主应缴费用的，按每天3‰加收滞纳金。被告于2007年4月1日接收房屋。
原告至今仍为明发城小区提供物业服务，并为该小区垫付水费和公用电费。原告每季度对小区的物业使用人催缴一次相关费用，催缴单分发到户。被告未缴纳2007年7月至2011年12月的综合管理服务费，2007年7月至2009年9月的房屋公共维修金，2007年4月至2011年12月的公摊水电费及2011年10月至12月的自用水费。2010年10月，原告诉至法院，要求被告王某支付2007年7月至2010年6月的综合管理服务费、房屋公共维修金，2007年4月至2010年3月的公摊水电费及自用水费。后原告以需进一步收取证据为由，向法院申请撤回起诉。
2009年10月12日，被告王某家中失窃。
经被告申请，本院于2012年6月8日现场勘查明发城小区的物业管理状况。经勘查，该小区公共部位存在多处违章搭建，部分违章搭建人已被厦门市思明区城市管理行政执法局责令改正并罚款；部分小区一楼商铺另在小区消防通道处开设出入口；小区部分天花板及水池存在破损现象；小区顶楼设有电信基站。
上述事实有下列证据证明：原告提供的企业法人营业执照、企业名称变更通知书、企业资质证书、《明发城前期物业服务合同》、厦门市物价局厦价房[2009]26号文件、办理交房通知书、房屋验收交接单、房屋使用权转让合同、《前期物业管理服务协议》、关于明发城小区自然情况的说明、欠费明细、代垫水电费清单、起诉状、询问、告知笔录，被告提供的报警回执及证人吴长寿、庄华、许建良的证言、现场勘查笔录以及双方当事人的庭审陈述为证。
3、判案理由
厦门市思明区人民法院经审理认为：物业服务企业在面对业主或物业使用人违章搭建、违法装修问题上，因缺乏强制执行力而难免力不从心，但从该小区的状况上看，一套改多套现象大量存在、公共部位的违章搭盖现象亦十分严重，这与物业服务企业介入不及时或采取的措施不到位有较大的关系。另外，被告及三位证人均为明发城小区的物业使用人，同时反映小区安保方面存在不足，可以互相印证。因此应当认为，原告的服务仍然存在瑕疵。
原告与明发集团有限公司签订的《明发城前期物业服务合同》系有效合同，对原、被告均具有拘束力。被告作为明发城小区的物业使用人，在接受原告提供的物业服务后，应当依照双方协议的约定，支付相关的费用。被告未缴纳2007年7月至2011年12月的物业管理费，其行为已构成违约。因原告已于2010年10月通过诉讼，向被告主张相关费用，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条的规定，当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。因此，原告主张2008年10月以后的物业管理费用，并未超过诉讼时效；但2007年7月至2008年9月的物业管理费已超过诉讼时效。被告关于原告的请求超过诉讼时效的抗辩意见，予以部分采纳。因为原告服务中存在瑕疵，原告要求被告支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金的诉讼请求，不予支持。房屋公共维修金属于全体业主，被告不应以原告提供的服务有瑕疵作为拒缴房屋公共维修金的理由。原告要求被告支付房屋公共维修金970.7元，并自约定的缴费期限次月1日起按日3‰的标准支付滞纳金，未超过约定标准，予以支持。原告要求被告支付自用水费53.2元及滞纳金，但未提供证据证明被告自用水费的金额；关于公摊水电费及滞纳金，原告亦未对分摊的合理性作出必要说明，故该两部分诉讼请求，不予支持
4、定案结论
依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、第一百四十条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告王某应于本判决生效之日起七日内支付给原告厦门佰仕达物业管理有限公司2008年10月至2011年12月的物业服务费6169.45元。
二、被告王某应于本判决生效之日起七日内支付给原告厦门佰仕达物业管理有限公司2007年7月至2009年9月的房屋公共维修金970.7元，并自约定的缴费期限次月1日起按日3‰标准支付滞纳金至实际付款之日止。
三、驳回原告厦门佰仕达物业管理有限公司其他诉讼请求。
宣判后，原、被告均不服，向厦门市中级人民法院提起上诉。(三)二审诉辩主张
上诉人厦门佰仕达物业管理有限公司诉称原审判决认为佰仕达公司对小区业主违章介入不及时或采取措施不到位存在管理瑕疵，不支持滞纳金的请求无法律依据。
上诉人王某答辩称，小区违章搭盖的现象普遍，物业公司没有尽到监管职责，小区管理混乱。因佰仕达公司违约在先，王某不应缴纳物业服务费。
上诉人王某上诉称，本案的诉讼时效应从2010年3月27日计算，佰仕达公司主张此前的公维金和物业服务费已超过诉讼时效。
上诉人佰仕达公司答辩称，佰仕达公司是二级住宅服务企业，服务等级标准与服务资质没有关系，只是收费指导价，王某要求按该标准收费没有依据。
(四)二审事实和证据
二审事实查明与一审查明一致。
(五)二审判案理由
二审审理认为：原审法院认定佰仕达公司物业服务存在瑕疵是正确的，且王某因被盗，一直未与佰仕达公司达成沟通谅解，王某拒交物业管理费情有可原，原审法院对物业管理费滞纳金未予支持是正确的。房屋公共维修金是专项用于物业服务区公共部分、共用设备的维修、养护和更新、改造的资金、事关全体业主的共同利益，作为业主及物业使用人均有义务缴交该部分费用，该义务属法定义务。业主交存的房屋公共维修金属于全体业主所有，业主不缴纳该费用实际上侵犯的是全体业主的共同权益，产生的侵权行为是连续的，不适用诉讼时效的规定。同时房屋公共维修金的交存与物业服务质量是否存在瑕疵没有关系，王某主张房屋公共维修金已超过诉讼时效，并以佰仕达公司提供的服务有瑕疵作为拒缴房屋公共维修金的上诉理由不能成立。佰仕达公司提供的水电公摊明细中未体现一楼商户的情况，亦未作出合理说明，故维持一审法院关于水电公摊的处理意见。自用水部分双方当事人已居二审中另行处理完毕。
(七)解说
随着我国城镇化及大规模旧城改造进程的加快，小区采用现代物业管理逐渐成为大趋势。物业服务企业的服务质量评判标准，其与小区业主及房屋实际使用人的权利义务问题逐渐凸显。本案是一起拆迁户小区的物业服务纠纷，争议焦点集中在物业服务的瑕疵判断标准和房屋公共维修金是否适用诉讼时效。
一、物业服务瑕疵的判断标准
本案中关于是否认定原告佰仕达物业公司提供的物业服务存在瑕疵，存在不同的观点。一种观点认为，原告不具有执法权利，且现场勘查过程中发现部分违章搭建人已被厦门市思明区城市管理行政执法局责令改正并罚款，说明物业服务企业已尽管理职责，向行政执法部门投诉举报。另一种观点认为，对于物业服务企业的服务质量应从总体上进行评判，如果小区里的违章搭建属于个别现象，且物业服务企业已尽到制止、投诉举报义务的，确实不宜再认定物业服务瑕疵；但从现场勘查情况看，小区内的违章情况比比皆是，多位业主表示不满，且然物业服务企业并未全力维护小区的秩序，物业企业偶尔为之的投诉举报，亦不足以弥补其服务中的过失。因此，从该小区的情况来看，仍应认定物业服务企业管理存在瑕疵。本案倾向于第二种观点，认为对服务水平的判断需要综合各方面的情况，针对物业服务中的不足也应区别量与质的不同。如果小区存在个别与细微的不足，则不宜从总体上对物业服务质量进行负面评价；但如不足达到一定程度，造成一定后果，就需要予以客观的瑕疵评价或直接给予否定评价。
二、房屋公共维修金是否适用诉讼时效
本案对公维金是否属于诉讼时效适用范围存在争议，即房屋公共维修金是否属于诉讼时效的客体。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”，说明诉讼时效的客体主要是债权请求权，基于合同、侵权行为、无因管理、不当得利及其他债权的请求权均可适用诉讼时效。从另一方面来说，诉讼时效的客体排除物权、人格权、身份权等绝对权请求权，以物权请求权为例，物权效力存在于物权权能之中，具有支配性和永恒性，不因时间而丧失。而留置权、形成权、抗辩权、与一定法律关系当然伴随的请求权（如相邻权、共有物分割请求权）亦不符合诉讼时效的立法目的，不属于诉讼时效客体[ 史尚宽著，《民法总论》，中国政法大学出版社，2000年3月第一版，第634-635页。]。
房屋公共维修金是住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金，所有权归全体业主共同所有。有一种观点认为，房屋公共维修金是债权，且法律未明文规定其不适用诉讼时效，实践中，许多生效法律文书亦采纳业主关于诉讼时效的抗辩。但是，公维金主要用于小区建筑物公共部位、公用设施的维护、更新和改造，区别于其他具有债权性质的物业费、水电费、公摊电费等，其权利和义务的来源不是基于物业服务合同或是其他债权合同，而是由国家强制赋予的。根据《住宅专项维修资金管理办法》第五条[ 《住宅专项维修资金管理办法》第五条规定，“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入……”]及《物业管理条例》第五十四条[《物业管理条例》第五十四条规定，“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”
]的规定，业主缴纳的义务是“应当”，属于业主的法定义务，同时对公维金的使用做出了禁止性规定，严禁挪作他用，公维金缴纳具有强制性，业主缴纳公维金的义务与物业服务管理是否瑕疵没有关系。同时，公维金请求权与共有物分割请求权类似，是伴随全体业主对建筑物公共部位共同共有关系而产生的权利，时常有新情况的发生，在全体业主共有关系的持续中，不因时效而消灭。如果公维金适用诉讼时效制度，这违背公维金的立法本意，不利于维护全体业主的利益。
从诉讼时效的立法目的来看，最高人民法院在解读诉讼时效司法解释时称，“诉讼时效制度虽具有督促权利人行使权利的立法目的，但其实质并非否定权利的合法存在和行使，而是禁止权利的滥用，以维护社会交易秩序的稳定，进而保护社会公共利益。维护社会交易秩序，保护社会公共利益是诉讼时效制度的根本立法目的”。房屋公共维修金有其特殊性，其权利属于全体业主，虽不是全社会成员的公共利益，但也是一个大群体的公共利益；而诉讼时效的最直接目的就是促使权利人及时履行权利，惩罚怠于行使权利的主体，但前提是以权利人行使权利无法律上的障碍。本案全体业主在行使该项权利时存在一定的困难，其很难通过自身的行为去行使该项权利（即以全体业主的名义，或授权业委员提起诉讼），目前其通常是通过物业服务企业代为行使权利，物业服务企业在这种委托关系中又无直接的利益驱动，物业委托合同中又往往没有关于物业服务企业怠于履行职责的法律后果，法律中也无明文规定，如果适用时效制度，会使小区全体业主的权利受到侵害。
2011年深圳市中级人民法院作出的《关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见》第39条规定，追索物业专项维修资金的案件，当事人提出诉讼时效抗辩的，不予支持。该观点与前述第二种观点相吻合，但作为法律文书的裁判依据，仍建议最高人民法院能以司法解释的形式对此问题予以进一步明确。
（邱瑛、陈远治）
【裁判要旨】房屋公共维修金有其特殊性，其权利属于全体业主，虽不是全社会成员的公共利益，但也是一个大群体的公共利益；本案全体业主在行使该项权利时存在一定的困难，其很难通过自身的行为去行使该项权利，目前其通常是通过物业服务企业代为行使权利，如果适用时效制度，会使小区全体业主的权利受到侵害。
