(一)首部

1．判决书字号：北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第12100号。

2．案由：居间合同纠纷。

3．诉讼双方
原告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人：左晖，该公司董事长。
委托代理人：孙某。
被告：张某。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：北京市朝阳区人民法院。
独任审判：代理审判员：于爽。

6．审结时间：
一审审结时间：2012年5月24日。

（二）诉辩主张

1．原告北京链家房地产经纪有限公司诉称
我公司受业主委托为北京市朝阳区农光东里26号楼5门501室房屋（以下简称涉案房屋）提供房屋买卖的居间。2011年11月20日，被告与我公司签订《房屋购买居间协议及看房确认书》，约定我公司就涉案房屋向被告提供居间服务，并且约定在协议签订后十二月内，如被告购买了我公司提供信息的房屋，视为我公司完成了居间服务。协议签订后，被告在我公司的居间服务下最终确认以130万元的价格购买了该房屋，但之后被告拒绝通过我公司签订买卖合同，并利用我公司提供的服务通过其他方式完成交易。故我诉至法院，要求被告支付居间报酬13 000元，违约金39 000元。

2．被告张某辩称
不同意原告的诉讼请求。首先，原告存在房源上严重的欺骗行为，原告告知被告涉案房屋是原告的独家代理，但实际上不是；第二，关于看房确认书，原告工作人员说只是确认客户看房情况，显示工作量。我方在没有看完所有条款的情况下签的字。且看房确认书是一个格式合同。本协议中，加大了消费者的责任，且原告没有举证证明其提醒了消费者该条款，故该条款应当属于无效，更不能成为请求的依据；第三，对于我和另一家中介公司成交的情况，该公司也提供了涉案房屋作为房源，且提供了房主委托该公司进行买卖的手续；第四，原告剥夺了我自主选择权，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
北京市朝阳区人民法院公开审理查明： 2011年11月20日，被告（购买人，甲方）与原告（居间人，乙方）签订《房屋购买居间协议及看房确认书》，约定甲方委托乙方为其购买房屋提供居间服务。居间服务范围为乙方为甲方寻找可供购买的房屋、乙方协助甲方与出售人签署买卖合同，使买卖合同成立。自本协议签署之日起十二月内，甲方\与甲方同行看房人\甲方的利害关系人如购买\实际使用了乙方提供信息的房屋，均视为乙方完成了居间服务。如签署买卖合同或甲方实际使用由乙方提供居间信息的房屋，甲方按买卖合同约定的房屋出售价格的1%的标准向乙方支付居间报酬，甲方违反本协议的约定，应另行向乙方支付买卖合同约定的房屋出售价格的3%的违约金。在该确认书下方物业地址栏载明一下内容："农光里208号楼1505室"，"武圣南里23号楼6单元401号"，"农光东里26号楼5单元501室"。
另查，2011年11月28日，案外人杨景惠（甲方，出卖人）与被告（乙方，买受人）及北京我爱我家房地产经纪有限公司（丙方，居间人，以下简称我爱我家公司）签订《居间服务合同》。约定在丙方的居间服务下，甲、乙双方于2011年11月28日签订《北京市存量房屋买卖合同》。2011年11月29日，被告向我爱我家公司支付服务佣金22 500元。
另查，原告起诉状及房屋购买居间协议及看房确认书中所提"农光东里26号楼5单元501室"与被告提交房产证中"朝阳区农光东里26号楼5层5门9"系同一套房屋。
上述事实有下列证据证明：
1.房屋购买居间协议。
2.看房确认书。
3.居间服务合同。
4.业务收据。

（四）判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理认为：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。虽然在原、被告签订《房屋购买居间协议及看房确认书》后的十二个月内，被告与房屋出卖人签订了房屋买卖合同，并实际购买了涉案房屋，但该买卖行为系通过其他中介机构提供居间服务促成的，被告亦支付了相应的居间报酬，该行为实质上系被告自主选择居间服务机构的行为，而非原告主张的规避中介费用支出的"恶意跳单"的违约行为。现原告依据《房屋购买居间协议及看房确认书》要求被告支付居间服务费和违约金，缺乏事实及法律依据，本院故对原告的诉讼请求予以驳回。

（五）定案结论
北京市朝阳区人民法院依照依据《中华人民共和国合同法》第四条之规定，作出如下判决：
驳回原告北京链家房地产经纪有限公司的诉讼请求。
案件受理费五百五十元，由原告北京链家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。

（六）解说
本案的争议焦点在于，被告通过其他中介机构成交是否构成了"恶意跳单"。对于该问题，可以分解为：第一，原、被告签订的《看房确认书》中载明条款的效力问题，被告违反《看房确认书》应否支付居间报酬；第二，被告选择其他中介机构提供居间服务是否构成实质上的恶意逃避代理费的违约行为。
针对焦点问题之一，根据合同法的相关规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。首先，虽然原告与被告签订了《看房确认书》，但该确认书中并未表明原告与被告签订的系独家委托协议。其次，原告与出售人之间亦非独家委托关系，待售房源信息并不为原告独自享有。再次，《看房确认书》中相关条款系作为专业中介机构的原告事先单方拟定的格式条款，并无其他证据证实其在被告签字确认时，采取了合理方式明确、着重对其权利义务进行了特别说明。最后，虽然被告有带领被告看房的行为，但并未提供充分证据证明其实际促成了买卖合同的成立。此外，《看房确认书》中规定，原告即使未促成交易成功，被告也要承担居间报酬，甚至必须支付违约金。此限制了客户选择其他中介公司交易的权利，加重了客户支付佣金等对价的责任，违反了公平和自愿的原则。关于看房协议书中的约定，对于是否进行该房屋的交易、是否选择原告作为交易的中介机构，被告依法享有自主选择服务的权利，原告无权进行干涉。
针对焦点问题之二，首先，因房屋出卖人与原告间并非独家委托出售关系，原告并不单独享有待售房屋的房源信息，且与被告间并非存在合法有效的独家委托协议。由此可知，原告知悉该房源信息的时间并非必然先于其他居间机构。原告亦认可被告由其他公司居间与出卖人签订的房屋买卖合同，因此可以认定被告可通过其他途径获取该房源信息。故对原告主张被告利用该房源信息通过其他中介完成交易恶意逃避代理费的意见，本院不予采纳。其次，根据通常市场竞争规则，对同一地点的房屋，客户最终选择哪家居间服务机构进行交易，主要取决于其报告的交易价格、居间报酬等服务质量的竞争优势。从诉争房屋交易价格、居间佣金等方面对比分析，被告选择其他公司完成交易，符合一般消费者的消费理念。故对被告关于原告报价、居间费用无法选择，从而选择其他机构完成交易行为的抗辩意见，本院予以采纳。
结合上述分析，虽然被告在与原告签订《看房确认书》后的十二个月内，与房屋出卖人签订了房屋买卖合同，并实际购买了诉争房屋，但该买卖行为系通过其他机构提供的服务促成，被告并非私下与房屋出卖人达成协议，该行为实质上系被告自主选择居间服务机构的行为，并非原告主张的恶意逃避居间服务费用的行为。原、被告双方均已认可被告通过其他公司的服务购买诉争房屋，被告依法享有自主选择居间服务机构的权利。原告未提供充分证据证明其提供了足以促成合同成立的媒介服务，亦未提出支出必要费用的相关证据，故原告要求被告支付居间报酬及违约金的主张于法无据，不应予以支持。
（陈明荣）