（一）首部

1.判决书字号：北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第34810号民事判决书。

2.案由：业主撤销权纠纷。

3.诉讼双方
原告：邸某；
原告：那某；
原告：林某；
原告：张某；
原告林某、张某委托代理人：刘某；
四原告委托代理人：孟宪生，北京市仁和律师事务所律师。
被告：北京市朝阳区九台2000家园业主委员会；
委托代理人：郭某；
委托代理人：王某。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：北京市朝阳区人民法院。
独任审判人员：代理审判员：孙琪。

6.审结时间：2012年10月29日。

（二）诉辩主张

1.四原告邸某、那某、林某、张某诉称
邸某、那某、林某、张某均系北京市朝阳区安立路56号九台2000家园业主。2012年5月至7月间，业委会以书面征求意见形式召开九台2000小区第二届第二次临时业主大会，表决事项违反了选聘及解聘物业管理单位应由全体业主共同决定的法律规定，亦违反了九台2000家园业主大会议事规则关于选聘及解聘物业管理单位应由全体业主共同决定的约定。且决议作出程序及会议过程缺乏规范性，违反小区议事规则：业委会提出议案，就业主对议案提出的意见没有进行讨论，没有形成新的方案；业委会公示的相关材料及票面有改动，公示的选票与实际使用的选票不一致；投票采用强烈诱导业主的语言，限制业主的自由选择权；没有就表决结果公示此次业主大会作出的有效决议，侵犯业主知情权和表决权，以至于违法议案得到通过。故诉至法院，要求撤销九台2000家园第二届第二次业主大会临时会议作出的"授权业委会公开招投标选聘物业的决定"。

2. 北京市朝阳区九台2000家园业主委员会辩称
邸某、那某、林某、张某的诉讼请求不能成立。业主大会的决定是460户业主作出的，四个业主不能也没有理由撤销该决定，即便有异议也应按照少数服从多数原则执行决议。小区现任物业单位是在紧急托管程序下进住小区的，托管到期日系2012年9月30日，必须尽快启动物业单位确定事宜。经2/3业委会委员同意召开临时业主大会就相关方案、流程及表决事项进行公示，并就表决事项进行书面表决，业主记名投票结果经过公证。拟表决事项公示期间亦接受业主质询，表决书没有欺骗诱导内容，业主可以选择。表决结果没有侵害业主权益，通过招投标选择三至五个物业单位，并自其中由业主决定最终物业单位。从决议内容及招标程序而言，都是公开透明且符合议事规则及物业管理条例，没有侵害业主知情权。而邸某、那某、林某、张某要求留任现任物业单位不符合程序亦侵犯其他业主选聘物业单位的表决权，不同意其诉讼请求。

（三）事实和证据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明：邸某系北京市朝阳区安立路56号1号楼2308号房屋所有权人；那某系北京市朝阳区安立路56号2号楼407号房屋所有权人；林某系北京市朝阳区安立路56号1号楼23层2303号房屋所有权人；张某系北京市朝阳区安立路56号2号楼5至6层0504号房屋所有权人。2011年5月，九台2000家园业委会成立并将备案手续提交至北京市朝阳区区人民政府大屯街道办事处，并经核实符合备案条件，予以备案。
2012年3月21日，业委会发出关于以招投标方式公开招聘物业服务企业的通知，就《物业托管合同》届满前四个月召开业主大会以公开招投标方式由全体业主投票决定物业服务企业并拟定筹备组程序进行通知。同日，业委会向小区现任物业单位中科院科技服务有限公司（以下简称中科公司）发函告知其可以参加招投标工作，同等条件下享有优先权。2012年4月11日，业委会发出九台2000家园业主大会方案，告知业委会拟定于2012年5月中旬以书面征求意见方式组织召开《临时业主大会》对四项表决事项进行书面表决，其中包括招聘物业服务企业。
2012年5月18日，业委会发出关于召开第二届第二次业主大会公告（一），内容系："一、根据北京市朝阳区九台2000家园业主大会议事规则规定，业委会全体六（6）名委员表决一致通过，由业主委员会负责组织召开（第二届第二次）业主大会。二、按照议事规则规定，召开本次业主大会的经费从公共收益中支出。三、为了体现公平、公正透明原则，召开本次业主大会的工作由业委会组织，聘请本小区五名业主或物业使用人成立选举工作小组，由大屯街道和大屯里居委会进行指导和现场监督。四、第二届第二次业主大会表决事项：（一）、授权业委会以公开招标方式选聘一家在政府备案的物业服务公司为本小区提供物业服务，并签订三年期物业服务合同。（二）、增补业主委员会候补委员、选举监事成员。五、业主大会表决事项依据：1、以公开招投标方式选聘物业服务企业。根据《朝阳区九台2000家园小区议事规则》和2011年9月业委会与中科院科技服务公司签订《九台2000家园物业托管合同》约定'本合同期限届满前甲方应在期满前四（4）个月召开业主大会，以公开招投标方式由全体业主投票决定物业服务企业，在同等条件下乙方享有优先权"。2、根据2011年1月1日实施的《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》、《朝阳区九台2000家园小区议事规则》规定：（1）增设监事会、并选举第一届监事会监事；（2）增补业委会候补委员。"同日，业委会并就业主大会领导小组成员及工作组成员名单、投票办法和规定及工作组工作人员职责、应急小组成员名单及联系电话等事项分别发出公告。
后业委会制作九台2000家园小区第二届第二次临时业主大会书面征求意见表决书（送审稿），其中包括就选聘物业服务企业和选取业委会及监事会成员投票。2012年6月6日，业委会发出致报名参选业委会委员、监事会监事人员的一封信，表示因小区出现书面小广告，对选举提出建议，对表决程序产生一定影响。业委会就此问题现政府部门汇报，在征得政府主管部门建议，决定本次业主大会分二次召开。第一次业主大会表决第一项内容通过招投标选聘一家物业公司。第二次业主大会在表决物业服务的公司，着重选举业委会委员和监事会监事。
业委会就业主大会表决事项向业主发出"九台2000家园小区第二届第二次临时业主大会书面征求意见表决书"，内容系："业委会与中科物业服务公司签订的一年期物业服务托管合同将于九月三十日到期。根据政府住宅面积在五万平米以上的小区，必须以公开招投标方式选聘物业公司的相关规定。任何进入本小区的物业服务公司都必须要经过招投标程序。根据物业服务托管合同约定和相关规定：*业委会以公开招投标方式选聘一家在政府备案的物业服务公司为本小区提供物业服务，并签订三年期物业服务合同。同意□ *如因您对聘请物业服务公司投了反对票可能导致小区没有物业，您将承担本小区没有物业服务的责任和后果。反对□ *如您不发表个人意见，为了小区的公共利益，则必须服从小区的整体利益，服从大多数业主的意见。弃权□"2012年7月9日，业委会向北京市方正公证处申请保全证据公证，对《九台2000家园小区第二届第二次临时业主大会书面征求意见表决书》票箱开箱、验票和计票过程予以保全。北京市方正公证处于次日出具（2012）京方正内经证字第08356号公证书，兹证明与公证书相粘连的《九台2000家园小区第二届第二次临时业主大会计票结果》复印件与现场计票所得《九台2000家园小区第二届第二次临时业主大会计票结果》原件内容相符。公证书后附计票结果显示：同意票四百二十九票，票权数七万三千七百另二平方米；反对票共计八票，票权数一千零三十一平方米；弃权票共计九票，票权数一千一百一十六平方米；废票共计四票，票权数三千四百五十五平方米。
经查，九台2000家园于2011年4月通过的《北京市朝阳区九台2000家园业主大会议事规则》（以下简称议事规则）第七条第五项列明：决议或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案由业主共同决定。第九条列明：业主大会会议由业主委员会负责组织召开。业主大会会议分定期会议和临时会议。定期会议每年召开一次，于每年12月份召开。如遇业主委员会中2/3以上委员提议情况时，物业管理区域召开临时会议。第十条列明：本物业管理区域内业主大会会议由业主委员会征求街道办事处意见后确定采用集体讨论或书面征求意见方式。在业主大会会议召开15日前，应将会议通知及有关材料以书面形式在物业区域内公告，并告知社区居委会，听取意见和建议。采用书面征求意见方式，按照以下程序进行：1、业主大会会议召集人就决议事项向本物业管理区域内全体业主送达书面征求意见函，并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和地点；2、在书面征求意见函规定的截止时间，业主大会会议召集人收集指定投放地点的业主反馈意见；3、业主大会会议召集人计收有效反馈意见；4、业主大会会议召集人公布书面征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效。采用书面征求意见方式，业主本人应当按照征求意见函中要求的内容和形式反馈意见。不符合要求内容或形式的，不计为有效反馈意见。第十九条列明：业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：......（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。......
庭审中，业委会提交招投标选聘物业企业流程，显示业主通过临时业主大会投票授权业委会：成立筹备组；挑选三家招标公司；评议确定招标公司；委托招标公司发布招聘启示；确定五家物业企业入围名单；由筹备组考察、征求业主意见、通过专家评审确定三家物业企业。业委会组织召开第二次业主大会投票从三家中选中一家物业企业，并由业委会与之签订三年期物业服务合同。业委会当庭表示作为业主代理机构，在业主表决双过半确定某家物业企业后，代表业主与其签订合同，并未排除业主权利。业委会庭后向本院作出明确表示，经咨询专家认为适用招投标法，业委会将与投标胜出单位直接签订物业委托合同。
上述事实有下列证据证明：
1.双方当事人当庭陈述。
2．业主大会议事规则。
3.物业托管合同。
4.第二届第二次业主大会公告、第二届第二次临时业主大会书面征求意见表决书。

（四）判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理认为：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物权法确立业主撤销权目的在于防止业主大会或业主委员会不正当行使权利而侵害业主的合法权益，并为利益受损业主提供救济途径。业主撤销权成立与否，应就决定之合法性及合理性进行全面审查。
首先，授权业委会公开招投标选聘物业单位并签订物业服务合同系业主大会所作决定。根据议事规则，业主大会会议形式可以采用书面征求意见方式进行，由业主大会召集人就决议事项向全体业主送达书面征求意见函，并就反馈意见收集后，公布决议事项是否通过。因此，业主大会以书面形式公布表决事项并就此向业主送达书面征求意见表决书，此表决事项符合业主撤销权行使对象。其次，授权业委会公开招投标选聘物业单位的决定并签订物业服务合同是否侵害业主合法权益，此亦系本案争议焦点。根据《物权法》规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。议事规则中亦明确规定：决议或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案由业主共同决定。授权业委会以招投标方式选聘物业单位并签订物业服务合同意味着业委会一经授权便全权处理物业单位选聘事宜，并与中标单位签订物业服务合同，此过程无须再行召开业主大会由全体业主参与讨论并作出决定。该授权并非限于委托业委会执行选聘物业单位程序事宜，从物业单位入围、评标、中标以及签约实质上涉及到了选聘物业单位决定权，违反了议事规则及物权法相关规定，亦妨碍和限制业主共同决定选聘物业单位之权利。故此，邸某、那某、林某、张某要求撤销第二届第二次业主大会临时会议作出之决议于法有据，本院予以支持。

（五）定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条之规定，判决如下：
撤销北京市朝阳区九台2000家园第二届第二次临时业主大会作出的"授权业委会以公开招投标方式选聘一家在政府备案的物业服务公司为本小区提供物业服务，并签订三年期物业服务合同"的决定。

（六）解说
承办人收案后，了解到涉案小区业主与业委会及原物业公司之间矛盾由来已久，就选聘物业单位一事，双方矛盾进一步激化。业主及业委会均曾在小区拉横幅，张贴大小字报等，在交涉过程中亦多次发生冲突，派出所多次为此出警。
双方争议的焦点在于业主对于业委会以公开招投标方式选聘物业的决定是否有效。《物权法》第七十八条规定："业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。"本案涉及的问题即对业主撤销权形式及实质的审查。关于形式审查：四原告要求撤销"授权业委会公开招投标选聘物业的决定"，该"授权"是否构成业主撤销权行使的对象。关于实质审查：授权业委会公开招投标选聘物业单位的决定并签订物业服务合同是否侵害业主合法权益。
首先是形式审查，这亦是本案的关键。一种意见认为，业主撤销权的行使对象应为业委会的决定，就"授权"一事业主大会以书面形式征求意见后，仅就投票结果进行了公示，并未作出明确的授权决议。庭审中，被告亦以此理由辩称认为原告诉请事项并非一项"决定"， 之后选聘物业单位的决定方能称其为"决定"，而之前的授权行为不是业主撤销权的行使对象。即，选聘物业由业委会的一系列行为及活动组成，最终形成选聘某家物业单位这一"决定"，而"授权"仅是该过程中最前端的一个环节，如业主对选聘新物业的结果不满，可以就选聘结果提起业主撤销权之诉，但"授权"本身非业主行使撤销权的对象。被告曾于庭审中明确表示，根据物权法第七十六条之规定，选聘物业单位需由小区全体业主决定，通过招投标方式确定三家候选企业后，需由业主大会再行投票确定选取一家物业公司作为小区的物业服务单位。
这种看法一度占据了上风，本院曾与原告谈话，告知其根据物权法第七十六条规定，选聘物业单位必须由全体业主共同决定，现授权事项，仅是以公开招投标方式选聘物业，而非授权业委会直接选聘物业单位，如原告认为选聘结果不公，可就最终选聘结果另行提起业主撤销权诉讼。但四原告表示，就授权一事的投票确实存在问题，原告亦在征集小区业主签字以召开业主大会，重新选举业委会，现已征集签名400余个，但在相关行政部门遇到了障碍，行政部门表示，能否重新选举要以本案的诉讼结果为依据，如原告败诉，则要求重新选举的依据不足。这也让承办人意识到，原告提起本案诉讼的动因复杂，如对撤销权的行使对象做严格理解，从形式审查上就否定了原告的诉讼请求，可能会给原告及涉案小区业主维护自身合法权益带来很大的障碍。
故，在形式审查方面，本院认为，就物权法第七十八条所规定之"决定"应作广义理解。就本案选聘物业单位而言，需经过业主大会的召开、授权业委会公开招投标选聘物业单位并签订物业服务合同。各个阶段的活动完成后的结果是与公开招投标选聘的物业单位签订合同，该物业单位成为涉案小区的物业服务企业。各个阶段的活动围绕这个目的展开，相结合构成一个整体。业主大会在各个阶段，可能会作出多个独立的"决定"。就选聘物业单位一事，并非只有最后的"结果"即决定选聘一家物业单位才能成为业主撤销权的行使对象。且根据小区议事规则，业主大会会议形式可以采用书面征求意见方式进行，由业主大会召集人就决议事项向全体业主送达书面征求意见函，并就反馈意见收集后，公布决议事项是否通过。因此，凡经过业主大会以书面形式公布表决事项并就此向业主送达书面征求意见表决书，此表决事项均符合业主撤销权行使对象。
实质审查方面，授权业委会公开招投标选聘物业单位的决定并签订物业服务合同是否侵害业主合法权益。根据《物权法》规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。议事规则中亦明确规定：决议或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案由业主共同决定。被告委托代理人于庭后谈话时明确表示，以公开招投标方式选聘物业应适用招投标法，一旦确定中标企业，则直接由业委会代表全体业主径行与中标单位签订物业服务合同。即授权业委会以招投标方式选聘物业单位并签订物业服务合同意味着业委会一经授权便全权处理物业单位选聘事宜，并与中标单位签订物业服务合同，此过程无须再行召开业主大会由全体业主参与讨论并作出决定。业委会的上述做法，一方面侵害了业主选聘物业单位的权利。另一方面，就招投标操作过程前后叙述的不一致，在就授权进行投票的过程中明显存在误导（根据政府住宅面积在五万平米以上的小区，必须以公开招投标方式选聘物业公司的相关规定）及诱导（选票选项用语）的行为，侵犯了业主的知情权利，使业主违背真实意愿作出了投票选择。
值得一提的是以招投标方式选聘物业单位应如何操作。本案中，被告曾于庭审中明确表示，选聘物业单位需由小区全体业主决定，通过招投标方式确定三家候选企业后，需由业主大会再行投票确定选取一家物业公司作为小区的物业服务单位。但庭审结束后，业委会表示，以公开招投标方式选聘物业应适用招投标法，一旦确定中标企业，则直接由业委会代表全体业主径行与中标单位签订物业服务合同。是否可以因此认为物权法与招投标法存在矛盾之处，实践中应如何处理还需进一步探讨。
（陆地）