（一）判决书字号
一审：山东省东明县人民法院（2010）东民初字第257号民事判决
二审：山东省菏泽市中级人民法院(2012)菏民一终字第418号

（二）案由：承租人优先购买权纠纷

（三）诉讼双方
原告（被上诉人）：孟某。
委托代理人：李新，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人：孟某2，国都建设集团有限公司法务部职员。
被告（被上诉人）：山东方明建设集团有限公司。
法定代表人：王某，总经理。
委托代理人：高百善，东明县法律援助中心律师。
被告（上诉人）：东明县农村信用合作联社。
法定代表人：赵某，理事长。
委托代理人：曹某，东明县农村信用合作联社法律顾问。
委托代理人：罗某，东明县农村信用合作联社职工。

（四）审级：二审。

（五）审判机关和审判组织
一审法院：山东省东明县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：赵海玉；审判员：李福忠；代理审判员：郝善濮。
二审法院：菏泽市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李建民；审判员：魏秀蕊；代理审判员：李锋。

（六）、审结时间：
一审审结时间：2011年5月23日。
二审审结时间：2012年11月13日。

（一）一审诉辩主张
1、原告诉称
原告与被告方明集团在2006年6月26日签订《房屋租赁合同》，双方实际履行到2009年12月12日。2009年12月13日上午，程某以已经购买原告承租的房屋为由，强行将原告推出正在租赁的房屋，将原告正在经营的衣服扔到大街上。原告在城关派出所与程某理论过程中才知道，被告早已将原告租赁的房屋出售给了程某，且已办理了房权登记的相关手续，在房管局备案的交易价格是30万元，导致原告的优先购买权无法实现，后经评估该房屋市场价格为790398元，所以，被告应当赔偿原告的损失490398元。
2、被告辩称
被告方明集团辩称，我方没有取得涉案房屋的所有权，无权以自己的名义签订房屋租赁合同，在原告占有使用房屋期间我方与东明联社、东明县金明房地产开发有限公司之间都在打官司诉争涉案房屋的所有权，涉案房屋的权属有争议，依照有关规定属于不得出租的情形，所以涉案房屋的租赁合同是无效合同，原告不能依据无效合同主张权利，原告占有使用的房屋都知道是正在销售的商品房，但原告没有主张购买，说明原告从没有购买房屋的意愿，也就无从谈起原告的优先购买权，因此原告的主张不能得到支持，应依法驳回其诉讼请求。
被告东明联社辩称，答辩人依据与东明县金明房地产开发有限公司、方明集团分别在2003年12月10日、2004年7月29日、2005年4月13日、2009年签订的系列协议取得了涉案房屋的所有权、处置权，有权将房屋出售给他人。依据前述协议将涉案房屋出售给他人过程中所造成的损失应当由方明集团承担。答辩人没有委托方明集团将涉案房屋租赁给他人，方明集团交付我方的款项是依约应支付的，是方明集团实际使用答辩人涉案房屋应当支付的款项。我们以54万元的价格将涉案房屋出售给程某符合市场价，因方明集团与原告签订的租赁合同无效，从而原告的请求不应受到法律保护，应依法驳回原告的诉讼请求。

（二）一审事实和证据
山东省东明县人民法院经公开审理查明：2003年12月10日，城关信用社作为甲方、（案外人）东明县金明房地产开发有限公司（以下简称为金明房地产）作为丙方、山东方明建筑安装有限公司（以下简称为方明安装公司）作为乙方签订一份协议书，由于金明房地产在民主南街开发临街商品房遇到资金困难，在县政府主要领导的协调和安排下，经三方协商达成如下协议：一、由城关信用社向金明房地产贷款950万元用于商品房开发，并由方明安装公司负责担保。二、为保证丙方售房款及时归还甲方，特作如下约定：1、上述商品房销售时三方派人共同销售。2、销售的房款必须全额存入甲方。3、房产证由乙方办理，丙方协助。乙方凭甲方的收款凭证向买房户办理房产证。三、售房款首先归还甲方贷款，贷款本息还清后所剩余款再归还乙方的工料款。城关信用社、金明房地产、方明安装公司在协议书上加盖公章及负责人私章（或法定代表人签名）。
金明房地产开发的临街商品房竣工后，2004年7月29日，城关信用社（乙方）与金明房地产（甲方）签订一份商品房抵债合同，约定，一、甲方欠乙方贷款本金950万元。二、抵债房屋具体位置及数量，该房位于东明县民主南街东侧。①南头大厅14套，②紧挨大厅往北数28套，上述房屋总计42套（不包括三层住宅部分）。三、本合同生效之日，双方第二条所列房屋进行实地交接，交给乙方用以抵消第一条所列欠款，对房屋每间价值不再具体作价，以42套房屋全部抵消贷款本金950万元，自此，甲乙双方的债权债务就此清结，不论将来房屋实际所买多少钱，均由乙方自负，与甲方无关。城关信用社、金明房地产在合同上加盖公章及法定代表人签名。
东明联社对上述《商品房抵债合同》并不认可，2006年东明联社起诉金明房地产和方明集团，要求偿还贷款950万元及其利息。菏泽市中级人民法院于2009年6月2日作出（2006）菏民二初字第65号民事判决，认定2004年7月29日城关信用社与金明房地产签订的商品房抵债合同有效，驳回东明联社的诉讼请求，该判决已发生法律效力。
2009年6月30日，方明集团（甲方）与东明联社（乙方）签订《房屋产权移交协议》，为落实《以房抵债合同》双方签订如下协议：一、甲方将保管乙方的抵债房屋于2009年6月30日前移交给乙方。三、协议签订后甲方确保租房户2009年10月底前搬迁完毕，如继续租赁由乙方自行决定，如有2009年10月底不搬迁的承租户，由甲方负责把承租户迁走，产生的费用由甲方负担。交接前因租赁关系发生的纠纷，一切后果及费用由甲方负责。四、协议签订后一个月内，甲方负责将房屋的所有权证过户到乙方指定的人员名下，过户费由甲方自行解决。五、协议签订后双方的纠纷就此了结。双方的法定代表人在协议书上签名并加盖公章。
2006年6月26日，原告孟某（乙方）作为承租方与方明安装公司（甲方）签订《房屋租赁合同》（金明房地产抵给城关信用社的42套房屋其中包括涉案的租赁房屋），合同约定，甲方将商业广场东侧25号待售商品房出租给乙方经营。为确保双方的权利和义务，签订如下合同。一、该房屋两套，上下三层，共六间，面积为293平方米。二、租赁期限：自2006年7月3日至2007年3月3日共8个月。三、租金及支付办法：租金每套每月500元，按下列方式支付，1、乙方于承租前5日内向甲方一次付清前8个月的租金，共计8000元。四、双方约定的其它事项。1、甲方必须保证对租赁房屋具有合法的出租权，租赁期间如因房屋的权属发生纠纷，给承租人造成损失时由甲方承担民事责任。3、租赁期间如有人购买承租房屋，本租赁合同自行终止，但同等条件下乙方有优先购买权。如乙方不买应无条件腾房，甲方已经收取的租金按实际承租时间结算，多余款项全部退给乙方。6、乙方向甲方交纳首期租金的同时，另交承租物毁损押金500元，租赁期满，如承租物无损坏，甲方应将押金如数退还乙方。9、本合同双方共同遵守不得违约，如甲方违约，乙方有权拒交租金，如乙方违约，甲方有权单方终止合同。10、租赁期满，乙方应将租赁物完好无损地交给乙方，如乙方继续租赁，同等条件下乙方享有优先承租权，但双方必须另行签订租赁合同。11、双方特殊约定：①甲方于售房前一个月通知乙方搬迁。五、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自双方盖章或签字之日起生效。甲方负责人郭某和乙方孟某在该《房屋租赁合同》上签字。租赁合同到期后，双方并未依约另行签订其它租赁合同，双方均依照原合同的约定继续履行，原告仍然承租涉案房屋，方明安装公司的会计冯某继续收取原告的租赁费并出具收据，但双方约定的租赁费由原来的每套每月500元从2007年7月3日增加到600元、又从2009年1月4日增加到700元，最后一次收取原告租赁费的时间为2009年10月7日，此收据载明租期到2009年11月3日。
庭审中，方明集团称，收取所有承租人（包括原告孟某）的租赁费由于工作人员的调整无法统计出来，大概有十多万元已转交给东明联社了。东明联社称，方明集团转交给我们的钱只是一个总数，具体数额不清楚，方明集团交付我方的款项是依约应支付的，是方明集团实际使用涉案房屋应当支付的款项，我们没有收原告的钱，更不存在一一对应的关系。
另查明，原告孟某起诉时把程某列为共同被告，后又撤回对程某的起诉。2009年6月26日被告东明联社以54万元的价格将涉案房屋出售给程某且已办理了房权登记的相关手续，但在房管局备案的交易价格是30万元，本案在审理过程中，原告对交易价格54万元予以认可，该涉案房屋后经评估其市场价值为790398元。
方明安装公司是方明集团的下属部门，方明集团自称2009年11月15日已公开宣传并张贴公告：各承租户，我公司与你签订的合同已到期，限你于2009年11月17日下午6时前将租赁的房屋腾出，否则将诉诸法律。后来原、被告因腾房发生纠纷，被告方明集团于2009年12月30日向原告支付"退房费与衣服丢失款"6000元。

（三）一审判案理由
山东省东明县人民法院经审理认为，东明县城关信用社与金明房地产签订的商品房抵债合同已经菏泽市中级人民法院（2006）菏民二初字第65号民事判决所确认，该判决已发生法律效力，其产权所有人是东明联社。在取得涉案房屋后，东明联社将所有房产委托方明集团进行管理，被告方明集团与原告孟某签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意识表示，虽然租赁期间届满后双方未另行签订租赁合同，但承租人孟某继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议并仍然收取租金，且已实际履行多年，应视为不定期租赁合同，因此该合同为有效合同。在租赁合同的履行过程中，东明联社将涉案房产以54万元的价格出售给程某，即可认定出售房产前没有通知原告孟某，被告东明联社此行为已经侵害了原告孟某的承租人优先购买权，现涉案房屋的产权登记在程某名下，事实上已不可能行使涉案房屋的优先购买权。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条的规定，承租人有权请求出租人承担赔偿责任，据此，原告孟某请求赔偿损失的主张本院应予支持。东明联社作为涉案房产的原所有人在接受方明集团移交保管的房产及收取租金时，应当知道房产租赁及其他情况；在出售房产时，未依书面形式或其他能够确认收悉的适当方式通知优先购买权人，违反法律规定。虽然租赁合同系方明集团与原告所签，但正是基于方明集团接受了东明联社的委托，方明集团才会把收到的租金移交给东明联社，东明联社接受移交租金的同时，事实上已经认可了方明集团对保管的房产进行出租这一事实，故东明联社理应承担赔偿责任。综上，以评估价格790398元减去实际交易的价格54万元既是被告东明联社应当赔偿原告孟某的损失250398元。原告的其它诉讼请求证据不足，应当依法驳回。

（四）一审定案结论
山东省东明县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第230条、第236条，《中华人民共和国民事诉讼法》第64条、第120条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条之规定判决：
一、被告东明县农村信用合作联社赔偿原告孟某损失250398元。此款于本判决生效后十日内付清。二、被告山东方明建设集团有限公司不承担赔偿责任。三、驳回原告孟某的其它诉讼请求。
案件受理费8655元，原告孟某与被告东明县农村信用合作联社各负担4327.5元。

上诉人东明县信用联社诉称，一、原审判决认定上诉人侵犯被上诉人孟某的优先购买权，属认定事实错误。二、原审判决认定上诉人收到被上诉人山东方明建设集团有限公司支付的房屋相应款项10万多元与客观事实相违背，没有依据双方《房屋产权移交协议》判决被上诉人承担房屋交接前的法律责任，认定事实错误，适用法律错误。三、原审判决按照评估价格790398元减去实际交易的价格54万元确定应赔偿数额250398元，属适用法律错误。假如法院判决上诉人承担赔偿责任，因原审判决确定的赔偿数额远超出上诉人应当预见到的损失数额，上诉人要求法院依法降低赔偿数额，按当事人实际损失确定赔偿数额。请求二审法院撤销原判决第一项，改判驳回被上诉人孟某的原审诉讼请求。

被上诉人孟某答辩称，孟某与方明公司签订房屋租赁合同，在实际承租期间房屋业主东明县信用联社与方明公司共同将租赁房屋出售给第三人，在出售期间其可以通知孟某，但方明公司与东明县信用联社并未通知，侵犯孟某的优先购买权，应承担赔偿责任。关于赔偿数额，该房屋实际交易价格无论是54万元还是其他价格，均应当以在房管局备案的数额为准。东明县信用联社并未提交按54万元应缴纳的契税或其他凭据。尽管孟某未提出上诉，希望法院在数额认定上予以考虑。

被上诉人山东方明建设集团有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。