（一）首部

1、判决书字号：江苏省如皋市人民法院（2012）行初字第0043号判决书。

2、案由：不服房屋登记。

3、诉讼双方
原告：陆某。
原告：钱某，系陆某之妻。
原告：陆某1，系陆某之女儿。
三原告共同委托代理人：邵秀峰，如皋市长江法律服务所法律工作者。
被告：如皋市人民政府。
法定代表人：姜永华，如皋市人民政府，市长。
委托代理人：何玉龙，如皋市长江镇人民政府，副镇长。
委托代理人：黄桂芳，如皋市黄市法律服务所法律工作者。
第三人：尹某。
第三人：陆某，系尹某之女儿。
两第三人共同委托代理人：沙铁祥，南通市通州区新坝法律服务所法律工作者。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：江苏省如皋市人民法院。
合议庭组成人员：审判长：马跃；审判员：刘斌；人民陪审员：周兴林。

6、审结时间：2012年10月13日。

（二）诉辩主张

1、被诉具体行政行为
2001年7月20日，被告如皋市人民政府向陆某1（已故，系第三人尹某丈夫）颁发江字第14号村镇房屋所有权证书。载明房屋所有权人陆某1，座落江防乡久隆村2组，所有权性质私有，建筑面积合计303.2平方米。

2、原告诉称
三原告诉称，原告陆某、钱某系夫妻关系，生育陆某1、陆某1等子女。第三人尹某系陆某1之妻，陆某系陆某1与尹某之女儿。1991年8月10日经批准建二层楼房8间，1992年2月，陆某1与尹某结婚，2003年12月陆某1因交通事故死亡。2004年张家港市人民法院就陆某1与尹某的共同财产进行了分割，作出民事判决。涉案房屋拆迁过程中，得知被告于2001年7月20日向陆某1颁发村镇房屋所有权证的事实，该发证行为侵害三原告的共有权益，请求予以撤销。

3、被告辩称
被告如皋市人民政府辩称，市政府具有对辖区内相关房屋行使登记管理的行政职权，1999年3月，陆某1与原告陆某、钱某共同生活，申请办理村镇房屋所有权证，经审核核准发放了所有权证，其行为事实清楚、证据充分、程序合法，并不侵害原告的共有权利。原告与陆某1共同生活，因此对陆某1申请登记是知道的，且张家港市人民法院（2004）张民一初字第2427号判决书也证明原告知道，原告应当在知道后三个月内提起诉讼，但原告至2012年5月提起诉讼，已超过法定起诉期限，应当裁定驳回其起诉。

4、第三人陈述
第三人尹某、陆某当庭答辩称，在第三人尹某嫁给陆某1时，原告陆某钱某已经将房屋自愿赠予了陆某1；市政府委托基层政府和组织核发房屋所有权证，原告是知道的，现双方发生争议就是为了拆迁补偿，如果对本案不慎重处理将会发生重大社会影响，且2010年10月28日第三人尹某与原告多次协商不成情况下，曾到长江镇调解中心，调解中心也出具证明，因此原告的起诉已超过法定期限。

（三）事实和证据
如皋市人民法院经公开审理查明：原告陆某、钱某系夫妻关系，生育陆某1、陆某1等二子二女。第三人尹某系陆某1之妻，陆某系陆某1与尹某之女儿。陆某、钱某、陆某1、陆某1共同生活期间，于1991年8月10日经批准建二层楼房3间。1992年2月，陆某1与尹某结婚，后于1992年10月生女儿陆某。1999年3月20日，陆某1申请对房屋所有权登记，被告经核实于2001年7月20日颁发江字第14号村镇房屋所有权证。2003年12月陆某1因交通事故死亡。后陆某、钱某与尹某、陆某进行财产继承诉讼，2004年11月11日以（2004）张民一初字第2457号民事判决，对陆某1的遗产进行了分割，但对位于如皋市长江镇永建村16组16号的住房（含厨房）未予理涉。
2012年5月3日，原告以被告颁证行为侵害其共有权为由向本院提起行政诉讼，本院立案前协调未成，依法立案受理。
上述事实有下列证据证明：
被告提供的证据：
1、2001年7月20日江字第14号村镇房屋所有权证存根；
2、1999年3月20日长江镇久隆村村民委员会出具的房屋权属证明；
3、1998年12月30日"房屋四至墙界申请表"；
4、村镇房屋产权现场查勘记录单；
5、1999年3月20日"如皋市村镇房屋所有权登记收件收据；
6、1999年9月10日"村镇房屋所有权登记审核表"；
7、1999年9月10日江字第14号村镇房屋所有权证；
8、如皋港派出所出具的关于陆某1的常住人口信息证明；
9、陆某、钱某、陆某1、尹某、陆某的常住人口登记表；
上述证据1-9以证明其房屋登记行为合法的事实；
10、原告诉状中"2010年10月三原告为了积极响应地方政府拆迁开发的伟大号召，而第三人尹某确认为上述楼房为她丈夫陆某1的遗产，并拿出2001年7月20日被告颁发的村镇房屋所有权证，从这时三原告恍然大悟"的内容，以证明原告的起诉已超过法定起诉期限的事实。
原告提供下列证据：
1、1991年8月14日乡村建房准建证；
2、1990年11月11日村镇建房用地审批表；
上述证据以证明建房是陆某1婚前所建，建房时的户主是陆某，申请建房的人也是陆某的事实。
3、2001年7月20日被告向陆某1颁发的江字第14号村镇房屋所有权证，以证明被诉具体行政行为存在的事实。

（四）判案理由
如皋市人民法院经审理认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、原告的起诉是否超过法定的起诉期限；二、被告登记发证行为是否侵犯原告的共有权益。
关于原告的起诉是否超过起诉期限的问题。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。本案中，虽然被告的登记行为发生于1999年9月10日，发证行为发生于2001年7月20日，但被告未能证明原告知道或者应当知道被诉行为的事实，且2004年继承案件诉讼过程中，本案被诉所有权证亦未出现，而原告坚持认为其知道被告向陆某1所发村镇房屋所有权证是2012年4月，故被告及第三人认为原告起诉超过法定期限的主张缺乏事实依据，本院不予支持。
关于被告登记发证行为是否侵犯原告共同所有权的问题。本案所涉房屋系农村住宅，依照《江苏省土地管理条例》第三十四条规定，农村村民一户在农村只能拥有一处宅基地，其中房屋占地面积不得超过宅基地面积的百分之七十。可见，作为农村村民，对住宅房屋的所有权性质是以户为单位的家庭共有。而依照当时生效的《江苏省村镇规划建设管理条例》（1997年修订）第二十四条规定，村镇房屋实行产权登记制度。县级以上人民政府建设行政主管部门应当加强村镇房屋产权产籍管理，依法保护房屋所有人的房屋所有权。房屋产权证件由县级人民政府颁发。参照当时生效的《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。本案中，原告陆某、钱某、陆某1及陆某1等共同生活期间，经批准建设，所建住宅属其家庭共同财产，被告依照其家庭共同生活的成员陆某1的申请对该房屋的所有权进行登记，并未侵犯本案原告的共有权。故原告认为被告登记行为侵犯其共有权的主张无事实依据，要求撤销被告所发村镇房屋所有权证的诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。
综上所述，被告登记发证行为系履行法定职责的行为，且未侵犯原告的合法权益，原告的诉讼请求依法不能成立。

(五）定案结论
如皋市人民法院依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六第（四）项之规定，作出如下判决：
驳回原告陆某、钱某、陆某1要求撤销被告如皋市人民政府2001年7月20日所发江字第14号村镇房屋所有权证的诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由原告陆某、钱某、陆某1自行负担。

（六）解说
本案涉及的是罕见的认为农村房屋登记侵犯共有权的行政诉讼，与如城镇房屋登记相比，农村房屋登记及其司法审查均具有不同之处。本案的审理，基本彰显其个性特征。1、农村房屋的特征。农村房屋是指农村集体经济组织成员在农村集体土地上所建造的建筑物，是一种重要而普遍的财产形式。农村房屋具有以下几个特征：一是房屋所有人一般是该农村集体经济组织成员。二是房屋的土地依赖性。所有的房屋作为不动产，具有一个共性。即都依赖于土地而存在，失去土地，则成为空中楼阁，不复存在。房屋与土地是紧紧联系在一起的。三是房屋宅基地取得的无偿性、限制性。农民建造住宅所需宅基地采用限额审批制度，要求一户一宅，宅基地不得转让。同时，宅基地的取得一般为无偿取得。四是房屋流通的限制性。农村房屋一般只能出让给同一农村集体经济组织内的农民，而且应是无房户，否则便是擅自处分农村宅基地的使用权。对农村房屋登记司法审查的内容对农村房屋登记行为的审查,具有"一个案件，双重审查"的特点，带有鲜明的层次性。第一层次的审查是房屋登记机构的登记审查，第二层次的审查是人民法院的司法审查。登记审查是基础，决定司法审查的方向；司法审查是标尺，评判登记审查是否合规。对农村房屋登记的司法审查应当着重以下两个方面：
首先，所有权主体资格的认定。依照《房屋登记办法》第八十三条、第八十六条规定，农村集体土地范围内的房屋申请登记，都需要登记部门认定申请人是否属于该农村经济组织成员。但是，如何确定农村集体经济组织成员的资格，我国目前尚没有明确的法律规定，所以登记办法中规定该证明由该集体经济组织或村民委员会出具皆可。本案中还涉及到陆某1出嫁后能否成为长江镇永建村的集体经济组织成员，即哪类人可以归属为农村经济组织的成员的问题。编者认为，一个人长期在农村集体经济组织所在地生产、生活并依法登记为该集体经济组织户籍人口，原则上应认定其具有该集体经济组织成员的资格。主要包括以下几种人员：本集体经济组织内出生，且户口在本集体经济组织的人员；因合法的婚姻、收养关系，户口迁入本集体经济组织的人员；根据国家移民政策，户口迁入本集体经济组织的人员；户口迁入本集体经济组织并实际居住，在原居住地未取得承包地，无稳定非家职业，经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上或三分之二以上村民代表同意，接纳为本集体经济组织成员的人员；原户口在本集体经济组织的现役义务兵、符合国家有关规定的士官以及高等院校、中等职业技术学校的在校学生；原户口在本集体经济组织的服刑人员；法律、法规规定的其他情形。如果出嫁女结婚后户口已迁移并且在嫁入地已享受集体经济组织成员的权利，则当然不再是原集体经济组织的成员，否则可以成为本集体经济组织的成员。
其次，登记机关在登记过程中，是否已尽到合理审慎的义务。所谓合理审慎，是指在登记机构的职能和能力范围内，根据其工作经验，对有关材料进行谨慎审查，最大程度地保证登记的真实性。如果法院认为登记机构尽到了合理审慎义务，就应认定登记行为合法，反之，则应撤销登记或确认违法。当然，登记机关对不同申请材料所负担的审核职责不同。对权属证书或者登记证明承担真实性的审查义务；对申请人的身份是否属实负有合理审核义务；对中介机构出具的公证书、测绘报告等证明材料要从程序上审核其是否符合相关法律要求；对权利来源材料负形式审查义务。
3、被告如皋市人民政府已经尽到合理审慎的审查义务。
本案中，陆某1作为原告陆某、钱某的儿子，在并未与原告夫妇分家的情况下，以自己的名义申请办理农村房屋登记，就主体资格而言，被告如皋市人民政府只需审查该户是否一户一宅，申请人陆某1是否属该集体组织成员就算已经尽到合理审慎的审查义务，而且，从农村传统观点来看，父母都认为自己的财产当然属于儿子，登记在儿子名下与登记在自己名下并没有什么不同。从另一方面讲，鉴于农村房屋的特殊性质，农村房屋登记仅是对外公示的一种形式，是对外界显示该户房屋面积、座落的一种凭据，无论是将房屋登记在哪一位家庭成员名下，均不影响家庭成员之间对该被登记房屋所享有的权利。所以，原告陆某、钱某认为被告如皋市人民政府登记行为侵犯其共有权的主张显然不能成立。本案处理美中不足的是如果判决书对陆某1出嫁后是否具备该房屋所有权主体资格作出评判，则更为完美。
（马跃）