一、 首部

（一）判决书字号
一审判决书：湖北省武汉市硚口区人民法院（2012）鄂硚口民三初字第00094号民事判决书。
二审判决书：湖北省武汉市中级人民法院（2012）鄂武汉中民终字第00757号民事判决书。

（二）案由：房屋买卖合同纠纷。

（三）诉讼双方
原告（被上诉人、反诉被告）周某
原告（被上诉人、反诉被告）王某
上列原告委托代理人（被上诉人、反诉被告）（一、二审）陈福安、周俊峰，湖北诺亚律师事务所律师（特别授权代理）。
被告（上诉人、反诉原告）湖北交通汽车配件厂。
法定代表人张某，该厂厂长。
委托代理人（一、二审）余某，该厂职工（特别授权代理）。
委托代理人（一、二审）杨会荣，湖北原道律师事务所律师（特别授权代理）。
被告（上诉人、反诉原告）武汉金凯轮商贸有限公司。
法定代表人明某，该公司总经理。
委托代理人（一、二审）周菲棣，湖北原道律师事务所律师（特别授权代理）。

（四）审级：二审。

（五）审判机关和审判组织
一审法院：湖北省武汉市硚口区人民法院。
代理审判员：李之良。
二审法院：湖北省武汉市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：申斌；审判员：陈继红；代理审判员：巴雷。

（六）审结时间
一审审结时间：2012年8月27日。
二审审结时间：2012年12月4日。

二、一审情况

（一）一审诉辩主张
原告周某、王某共同诉称，2005年11月19日原告与被告交通汽配厂签订了《武汉市集资合作建房协议书》，约定由原告购买与其集资合作建设的位于硚口区简易路XX号（旧号XX号）XXX社区经营用房二层全层，并分别于2006年10月10日、2006年10月25日付清了全部房款791471元，被告交通汽配厂也于2007年5月将上述房屋交付给原告，但至今未依约协助原告办理该房屋的产权登记。因被告交通汽配厂于2006年进行了企业改制，被告武汉金凯轮承继了其全部债权债务，故两被告应当承担共同履行责任。现两原告诉至法院，请求判令两被告立即协助原告办理原告所购硚口区简易路XX号XXX经营用房权属登记手续（即办理房屋土地权属证书），判决两被告承担违约责任并承担全部诉讼费用。在诉讼过程中，两原告明确诉讼请求为：请求判决两被告立即协助原告办理原告所购硚口区简易路XX号（原XX号）社区经营用房二层房屋的房屋所有权证及土地使用权证，本案诉讼费用由被告承担。
被告交通汽配厂、被告武汉金凯轮共同答辩并反诉称，根据国发【2003】18号《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、国发【2007】24号《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、建住房【2004】77号《经济适用住房管理办法》、武政【2005】30号《武汉市经济适用住房管理办法》的规定，两原告并不具有购买该集资房的资格，根据《合同法》第五十二条第（四）项的规定,原告与交通汽配厂签订的《武汉市集资合作建房协议书》因损害了社会公共利益而无效；两原告购买的诉争房屋系社区管理用房，应为全体业主共同所有，根据《物权法》第七十三条的规定，开发商无权处分；交通汽配厂原主要负责人明某和陈某收受了巨额贿赂后，与武汉齐天置业发展有限公司签订了大量不利于反诉原告方的各种合同或协议，陈宗洲经交通汽配厂授权取得了房屋出让的权利后，与两原告恶意串通签订了该协议，损害了全体业主的利益，根据《合同法》第五十二条第（二）项的规定应为无效合同；故请求法院驳回两原告的全部诉讼请求，判令两原告立即从硚口区简易路XX号（原XX号）二层建筑面积282.6平方米社区用房腾退并承担本案的全部诉讼费用。
原告周某、王某针对两被告的反诉答辩称，原告并非按照经济适用住房的价格而是按照商品房价格购买了诉争房屋，与交通汽配厂签订的《武汉市集资合作建房协议书》是双方真实意思的表示，原告为诉争房屋的所有权人，有权占有诉争房屋。即便合同无效，有权主张原告腾退的主体也应当为业主委员会，故请求驳回两被告的全部反诉请求，并由其承担反诉费用。

（二）一审事实和证据
湖北省武汉市硚口区人民法院人民法院经公开审理查明：2005年1月29日、6月6日，交通汽配厂（作为甲方）与武汉齐天置业发展有限公司（作为乙方）分别就交通汽配厂经济适用房B、C栋住宅楼项目签订《合作建房协议》和《〈合作建房〉补充协议》，约定由甲方出地、乙方投资，由乙方负责整个项目实施过程；甲方获得该项目的纯利润500万元整，乙方获得除此之外的其它全部利润；位于武汉市硚口区简易路XX号的本案诉争房屋系该项目中的社区用房，所有权初始登记在交通汽配厂名下。2005年11月19日，周某、王某与交通汽配厂签订《武汉市集资合作建房协议书》一份，约定周某、王某购买上述社区用房的二层全层，建筑面积282.6平方米，房屋总价791471元。合同签订后，周某、王某分别于2006年10月10日、10月25日付清了全部购房款，并支付了18365元契税和维修金，但交通汽配厂在将上述房屋交付给周某、王某使用后，未依约协助其办理该房屋的所有权证和土地使用权证。
原审又查明，2006年5月11日，湖北公路客运（集团）有限公司与武汉金凯轮签订《关于移交湖北交通汽车配件厂有关事项的协议》，约定根据武汉市国资委对改制企业的有关文件规定，原交通汽配厂所有的债权、债务由改制后的新企业武汉金凯轮承担。2007年5月22日，原告周某之父周某2成为武汉齐天置业发展有限公司的股东；同年7月30日，周某2将其拥有的该公司60%的股权进行了转让。2012年3月20日，本院以交通汽配厂原副厂长陈某在与武汉齐天置业发展有限公司联合开发汽配厂土地过程中存在受贿行为，作出（2011）硚刑初字第472号刑事判决书判决陈某犯受贿罪，判处其有期徒刑十三年九个月，并处没收财产人民币15万元；赃款96.8万元，予以追缴。
上述事实，有双方当事人陈述及提供的证据予以佐证。

（三）一审判案理由
湖北省武汉市硚口区人民法院人民法院经审理认为：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，"合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。"最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，"合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定。"《经济适用住房管理办法》第四十二条第（三）项规定，"未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，其所购买或集资建设的住房由经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购；不能收购的，由经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。"原、被告签订的《武汉市集资合作建房协议书》若违反了《经济适用住房管理办法》的规定，应由经济适用住房主管部门通过行使行政管理职能对相关责任人进行处罚。在该协议未违反法律、行政法规的效力性强制性规定时，不能仅因其违反了行政规章或地方性法规的管理性强制性规定而认定其无效。加之，该协议的签订与履行涉及交通汽配厂的单位利益，与社会公共利益无关，故亦不能据此认定协议无效。
我国现行法律并没有规定追究单位负责人的刑事责任后，单位可以不承担民事责任。交通汽配厂主要负责人在签约过程中的受贿行为与该单位对外的合同行为，因不同的法律事实分别涉及到经济犯罪和经济纠纷，二者并不重合，该单位负责人的犯罪行为并不必然导致合同无效。本院刑事判决所认定的犯罪事实中，并不涉及本案原告与交通汽配厂签订的《武汉市集资合作建房协议书》，且无证据表明刑事判决中所认定的贿赂行为构成恶意串通而损害了国家、集体或者第三人利益，故不能据此认定协议无效。本案原告周某在与交通汽配厂签订的《武汉市集资合作建房协议书》时，其父周某2并非武汉齐天置业发展有限公司股东。即便存在该公司股东利用其关联关系进行自我交易的行为，从而对该公司造成损失的，也应当由武汉齐天置业发展有限公司向其主张赔偿责任，不能据此认定该协议无效。
本案诉争房屋系交通汽配厂经济适用房小区社区用房，虽然初始登记在交通汽配厂名下，但交通汽配厂负有按照规划用途向相关权利人移交的义务，无权对外销售。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，"当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。"无权处分人对外签订的合同效力不因出卖人无处分权而受影响，但对能否发生所有权转移的物权变动效果产生影响。故本案被告交通汽配厂对外销售社区用房的处分行为，在该房移交给相关权利人并经其追认前，尚处于效力待定的状态，对于原告周某、王某要求两被告立即协助其办理诉争社区用房房屋所有权证及土地使用权证的诉讼请求，本院不予支持。同理，因被告交通汽配厂的上述处分行为效力待定，尚无法认定两原告无权占有诉争房屋，故对于被告要求两原告立即从诉争社区用房腾退的反诉请求，本院不予支持。

（四）一审定案结论
湖北省武汉市硚口区人民法院人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条、第一百二十八条，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）周某、王某的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）湖北交通汽车配件厂、武汉金凯轮商贸有限公司的反诉请求。案件受理费500元，依法减半收取250元，由原告（反诉被告）周某、王某负担；反诉案件受理费500元，依法减半收取250元，由被告（反诉原告）湖北交通汽车配件厂、武汉金凯轮商贸有限公司负担。

三、二审诉辩主张

交通汽配厂、武汉金凯轮不服一审法院的判决，向湖北省武汉市中级人民法院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。1、遗漏周某、王某根本就不是交通汽配厂职工的事实，周某身为武汉天建投资有限公司的股东，根本就不具有购买经济适用房资格。2、原审判决故意隐瞒交通汽配厂负责人明某、陈某在收受了齐天置业法定代表人齐墩擅自动用交通汽配厂公章与齐墩的外甥周某签订了损害国家、集体利益，损害交通汽配厂社区居民公共利益的无效《武汉市集资合作建房协议书》的事实。3、周某、王某与交通汽配厂签订的《武汉市集资合作建房协议书》是虚假协议，其购房款也并未实际交付。二、原判决适用法律错误。1、原审判决认定，周某所签一次性购买282.6平方米经济适用房的协议，没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（四）效力性强制性的规定，没有损害国家利益，且与社会公共利益无关，此认定是错误的。2、周某、王某2005年11月19日所签《武汉市集资合作建房协议书》因违反了国务院相关经适房的法规及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的效力性强制性规定而无效。周某、王某并非交通汽配厂的职工，又未获得《武汉城镇居民购买经济适用住房资格证明》，其根本不具备集资合作建房的购房资格，因此，其与交通汽配厂签订的《武汉市集资合作建房协议》无效。3、原审判决适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，认定周某、王某签订的《武汉市集资合作建房协议》为效力待定合同，所适用的最高人民法院司法解释与案件性质以及实际情况明显不符，既违反了法律适用规则又违反了最高人民法院司法解释的立法本意。三、本案诉争房屋的所有权人为交通汽配厂，周某、王某应予以腾退，原审判决驳回上诉人的反诉请求没有事实依据和法律依据。请求二审人民法院：1、撤销原判，发回重审或查清事实后改判周某、王某立即腾退交通汽配厂、金凯轮公司拥有权属证书的涉案房屋；2、一、二审诉讼费用由周某、王某承担。

周某、王某二审辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

四、二审事实和证据
经审理查明：一审查明事实属实。

五、二审判案理由
湖北省武汉市中级人民法院审理认为：本案应围绕交通汽配厂和金凯轮公司的上诉理由及请求进行审理。
关于交通汽配厂、金凯轮公司提出原审判决认定事实不清的上诉理由。本案审理的是周某、王某与交通汽配厂之间的房屋买卖合同纠纷，已由生效刑事判决所认定的交通汽配厂原负责人明某、陈某的犯罪事实，并不涉及本案周某、王某与交通汽配厂签订的《武汉市集资合作建房协议书》，且生效的刑事判决并未认定明某、陈某在收受贿赂后将交通汽配厂公章交由他人自由使用，周某、王某已提交购房收据以证明其支付了购房款，交通汽配厂、金凯轮公司虽主张周某、王某并未实际支付购房款，但其在一、二审中均没有提供证据证实。故一审对该案件事实认定并无不当，交通汽配厂、金凯轮公司的该项上诉理由，不能成立。
关于交通汽配厂、金凯轮公司提出原判决适用法律错误的上诉理由。周某、王某与交通汽配厂签订的《武汉市集资合作建房协议书》，仅涉及交通汽配厂的单位利益，与社会公共利益无关，也无证据证明周某、王某与齐天置业恶意串通，故不能依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（四）项的规定认定协议无效。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条"合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。"以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条"合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定。"的规定，周某、王某与交通汽配厂签订的《武汉市集资合作建房协议书》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不能仅因其违反了行政规章或地方性法规的规定而认定其无效。交通汽配厂、金凯轮公司的该项上诉理由，不能成立。
关于交通汽配厂、金凯轮公司提出诉争房屋的所有权人为交通汽配厂，周某、王某应予以腾退，原审判决驳回其反诉请求没有事实和法律依据的上诉理由。诉争房屋属社区用房，故本案交通汽配厂对外销售社区用房的处分行为，在该房屋移交给相关权利人并经其追认前，还处于效力待定的状态。所以，交通汽配厂、金凯轮公司以其为诉争房屋所有权人要求周某、王某腾退没有事实和法律依据，一审未支持交通汽配厂、金凯轮公司要求周某、王某立即从诉争社区用房腾退的反诉请求是正确的。交通汽配厂、金凯轮公司的该项项上诉理由，不能成立。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。交通汽配厂、金凯轮公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。

六、二审定案结论
湖北省武汉市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由湖北交通汽车配件厂与武汉金凯轮商贸有限公司各负担500元。

七、解说
本案涉及的争议焦点有：1、非单位职工购买集资房的合同效力；2、单位负责人受贿是否影响单位对外签订的合同效力；3、开发商出卖社区用房的效力；4、如开发商出卖社区用房的效力待定，对被告的反诉请求能否支持，若不支持，应从程序上还是从实体上予以驳回。
（一）非单位职工购买集资房的合同效力。
第一种意见认为合同无效，《经济适用住房管理办法》第三十四条第二款规定，"参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭"。第三十六条第二款规定，"单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售"。本案原告不具备购买单位集资房的主体资格，违反了上述规定，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款的规定，该合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。
第二种意见认为合同无效，被告将单位集资房出卖给不具备购买资格的原告，这种行为侵犯了单位集资房的管理制度，扰乱了经济适用房的管理秩序，使无权享受集资福利的人员享有了本该由集资单位职工享有的利益，损害了国家、社会公共利益。违反部门规章的规定，亦是损害社会公共利益的表现形式之一，故应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）款的规定，以损害社会公共利益为由确定合同无效。
第三种意见认为合同有效，《经济适用住房管理办法》系部门规章，并非法律、行政法规。且国家对购买经济适用住房主体资格的限制性规定，系管理性禁止性规定，并非效力性禁止性规定，故不能适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款的规定确认该合同无效。此外，不具备购买资格的人购买单位集资房，损害的是集资单位职工的利益，并非社会公共利益，故也不能依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）款的规定，以损害社会公共利益为由确定合同无效。
笔者认为合同有效，理由如下：
1、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，"合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。"《经济适用住房管理办法》属于部门规章，不属于法律、行政法规，不得作为合同无效的依据。
2、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，"合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定。"该条将导致合同无效的强制性规定限制为效力性强制性规定，明确排除了非效力性的管理性强制规定（又称取缔性规定）,以及非强制性的任意性与倡导性规定。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第16条规定，如果强制性规定规制的是当事人的"市场准入"资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握。《最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用》一书也认为"一般而言，效力性强制性规定针对的都是行为内容，而管理性强制性规范很多时候单纯限制是主体的行为资格。"《经济适用住房管理办法》关于"参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭"及"单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售"的禁止性规定，其实质是对购买单位集资房主体资格进行的限制；加之依据该办法第四十二条第（三）款的规定，未取得经济适用房资格的家庭购买经济适用房或者集资房的，属于市县房地产管理部门行政处理的范围，其所规制的正是合同的履行行为，故该办法关于"单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售"的禁止性规定应为非效力性的管理性强制规定。
3、向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售单位集资房也未损害社会公共利益。集资房项目经过了政府的批准，由房地产行政主管部门监督管理，集资房所带有的福利就已经以实物的形式转化为单位对于职工个人的住房补助。非本单位职工购买单位集资房所侵害的是该单位职工的权益，与社会公共利益无涉。
4、本案单位集资房出卖给了非单位职工，且已实际履行，认定此类合同无效，将会破坏已经稳定的社会关系，造成不必要的麻烦。此外单位对非单位职工出售的房款也并非没有获益，若用于企业改制等事宜，便也不能排除单位职工从中受益。最关键的是，对此类行为并非没有法定的救济手段，现行立法既然明确了行政管理的规制方式，对此司法应有所克制，不宜轻言合同无效。从另一方面分析，若法院认定此类合同无效，就会产生"双返"的法律后果，《经济适用住房管理办法》第四十二条第（三）款规定的由经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购等救济方式便无法实现，该条规定也便成为一纸空文，变得没有任何意义，行政管理也终将失去其规制的对象。
（二）单位负责人受贿是否影响单位对外签订的合同效力。
第一种意见认为合同无效，齐天置业负责人通过行贿手段与交通汽配厂签订的合作开发合同，违反了意思表示一致原则，损害了国家利益，该合同无效。既然合作开发合同无效，齐天置业就无权对外出卖交通汽配厂的集资房，且本案原告与齐天置业的原股东存在亲属关系，其购买集资房的合同也应无效。
第二种意见认为合同有效，除非有证据证明行贿人与受贿人有恶意串通损害国家、集体或者第三人利益，否则不能认定合同无效。本案虽然存在行贿和受贿的事实，但齐天置业在合作开发过程中是支付了对价的，在无证据证明此对价明显不合理的情况下，不能认定其损害了交通汽配厂的利益。且行贿人系齐天置业的负责人，并非本案原告，不能仅因原告系齐天置业前股东的亲属，便否认合同效力。
笔者认为合同有效，理由如下：
1、 《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条规定："同一公民、法人或其他经济组织因不同的法律事实，分别涉及经济纠纷和经济犯罪嫌疑的，经济纠纷案件和经济犯罪嫌疑案件应当分开审理。"单位负责人以单位名义对外签订合同,存在犯罪行为的,合同效力的评价可以合同行为与犯罪行为是否系同一法律事实来加以判断。本案交通汽配厂主要负责人在签约过程中的受贿行为与该单位对外的合同行为，因不同的法律事实分别涉及到经济犯罪和经济纠纷，二者并不重合，该单位负责人的犯罪行为并不必然导致合同无效。
2、 现实生活中许多行贿行为仅是在于获取合同机会，并不表示行贿而订定的合同就一定损害对方或第三人利益而主张合同无效。本院刑事判决所认定的犯罪事实中，并不涉及本案原告与交通汽配厂签订的《武汉市集资合作建房协议书》，且齐天置业在合作建房过程中支付了对价，在无证据表明刑事判决中所认定的贿赂行为构成恶意串通而损害了国家、集体或者第三人利益的情况下，不能据此认定协议无效。交通汽配厂在获取500万元纯利润后，将房屋的其它销售利润约定给武汉齐天置业发展有限公司，武汉齐天置业发展有限公司有权自主进行销售。
3、 本案原告周某在与交通汽配厂签订的《武汉市集资合作建房协议书》时，其父周某2并非齐天置业股东。即便存在该公司股东利用其关联关系进行自我交易的行为，也并未损害交通汽配厂的利益，若该行为给齐天置业造成损失的，也应当由该公司向其主张赔偿责任，不能据此认定该协议无效。
（三）开发商出卖社区用房的效力。
第一种意见认为合同及处分行为均有效，社区用房登记在开发商名下，在开发商将社区用房移交给权利人之前，社区用房的产权属于开发商，开发商有权出卖。上述出卖行为若导致了开发商无法移交社区用房的后果，则应由开发商对权利人承担相应的责任。
第二种意见认为合同及处分行为均效力待定，社区用房虽然登记在开发商名下，但这仅是初始登记，在开发商将社区用房移交给权利人之前，社区用房的产权便属于权利人所有，开发商无权出卖。开发商的上述出卖行为属于无权处分行为，在得到权利人的追认之前效力尚处于待定状态。
第三种意见认为合同有效但处分行为效力待定，双方的买卖合同不因开发商无权处分而无效，但因开发商非所有权人，故虽然合同有效却因该处分行为未得到权利人的追认而效力待定，若得不到追认，该合同事实上无法履行。
笔者认为合同有效但处分行为效力待定，理由如下：
1、 经向区房产局产权科咨询，因其认为业委会并非拥有独立财产权的组织，故往往将小区公共部分登记在开发商名下，但产权仍然属于全体业主，开发商无权处分。今年以来，房产局意识到这种登记方式的弊端，已经作出改变，即对公共部分不予办证，仅在登记薄中记载。但市规划局法制科的工作人员则表示，社区用房可能会作为居委会办公用房和派出所治安用房，其权属不一定属于业主。但不管社区用户的权利人是谁，交通汽配厂都有向其移交的义务，无权对外销售。即便法院判决支持原告诉请，该判决也会因房产局的政策限制而无法执行。
2、 《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，"无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。"根据以往对该条的理解，本案原告周某、王某与被告交通汽配厂所签订的《武汉市集资合作建房协议书》在权利人决定对其效力进行追认之前，处于效力待定的状态。但最新的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，"当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。"无权处分人对外签订的合同效力（负担行为）不因出卖人无处分权而受影响，但对能否发生所有权转移的物权变动效果产生影响。故合同有效，但物权变动（处分行为）属于效力待定状态。若该处分行为得不到权利人追认，导致物权变动不能，出卖人应承担违约责任。总之，因该处分行为尚处效力待定状态，故对于原告周某、王某要求两被告立即协助其办理诉争社区用房房屋所有权证及土地使用权证的诉讼请求，应不予支持。
（四）如认定开发商出卖社区用房的效力待定，对被告的反诉请求能否支持，若不支持，应从程序上还是从实体上予以驳回。
第一种意见认为可予支持，既然开发商出卖社区用房的行为效力待定，就应当允许其收回房屋，再根据其过错程度承担相应的责任，故应当支持被告要求两原告腾退的反诉请求。
第二种意见认为不予支持，应从程序上驳回其反诉。有权要求两原告腾退的应为社区用房的权利人，而非开发商。故开发商要求两原告腾退的诉讼主体不适格，应驳回其反诉。
第三种意见认为不予支持，应从实体上驳回其反诉请求。社区用房的真实权利人虽非交通汽配厂，但在未移交之前，若无人代表权利人对社区用房进行维护，将使权利人的财产失去保护，故不宜否认开发商的诉权。由于开发商处分行为尚需权利人的追认，故在此之前两原告是否有权占有社区用房尚无定论，故应从实体上驳回被告的反诉请求。
笔者认为不予支持，应从实体上驳回其反诉请求，理由如下：
1、 社区用房虽属权利人所有，但在移交之前应保留开发商的诉权，否则该财产将失去必要的保护。比如若有人强占社区用房，开发商有权要求其腾退，因为这将导致其无法向权利人移交的后果。
2、 因开发商的处分行为效力待定，尚无法认定两原告有无权力占有诉争房屋。又由于本案诉争社区用房系开发商自行出卖给两原告，也实际占有了两原告的购房款，在该合同未解除之前，其无权要求两原告腾退。
3、 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，"出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。"由此可见，对于无权处分人对外签订的合同，有权要求解除合同的一方应为买受人，在合同未解除之前，无权处分人作为合同的相对人无权要求买受人腾退。
（牛卓、李之良）