（一）判决书字号
一审判决书：北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第3654号
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第11689号

（二）案由
确认合同无效纠纷

（三）诉讼双方
上诉人（原审被告）刘某，男，1978年出生，汉族，某科技有限公司员工。
被上诉人（原审原告）屈某，男，1984年出生，汉族，。

（四）审级：二审

（五）审判机关和审判组织
一审法院：北京市昌平区人民法院
审判员：
二审法院：北京市第一中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：张洁芳；代理审判员：冀东；代理审判员：赵蕾

（六）审结时间：
一审审结时间：2013年6月19日。
二审审结时间：2013年12月6日。

（一）一审诉辩主张
屈某在一审法院诉称：屈某是拆迁户安置对象，按照当时政策规定，屈某可定向购买经济适用房一套。为此，屈某在天通苑获得经济适用房指标，编号034。之后北京市建委决定把原定安排天通苑经济适用房改定为回龙观经济适用房。在此期间，因屈某经济一时困难和一时冲动，将屈某名下的回龙观经济适用房（指标号）卖给了刘某。双方在2007年1月14日签订《房屋买卖协议书》。由于该协议书指向的标的物即经济适用房指标号是禁止交易的，而且屈某对该经济适用房的房号卖出和刘某接受于法不合。故屈某诉至法院，诉讼请求：一、确认屈某、刘某于2007年1月14日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、诉讼费由刘某承担。
刘某在一审法院辩称：一、屈某诉请确认无效的房屋买卖协议是预约合同，该预约合同已经被后来订立的契约性质的文书所覆盖，双方买卖关系应以后来的文书为准。刘某在网上与屈某认识，经过接触，双方于2007年1月14日订立《房屋买卖协议》，约定刘某购买屈某拟购的位于天通苑的经济适用住房一套，并付给屈某一定金额的经济补偿。2007年11月3日，屈某与开发商订立北京市商品房预售合同，购买了位于回龙观的经济适用住房。就上述变化，双方于2007年11月18日签署《关于<房屋买卖协议>履行情况的小结》。这份文件虽然没有冠以合同之名，但实质上是一份房屋买卖协议，而且协议的内容已完全替代、覆盖原来的《房屋买卖协议》。这是因为，原协议是以屈某将来可能获得的经济适用住房作为交易标的，楼座、户型并不明确，而小结所指向的是屈某已经签约购买的位于回龙观的经济适用住房，交易标的是明确的。此外，原协议中关于房款及补偿金的给付时间也不明确，而此部分内容在小结中才予以明确，并按此履行。可见，屈某诉请确认无效的《房屋买卖协议》，仅仅是一份预约合同，它以当事人将来可能获得的权益作为交易标的，但随着时间的推移及交易标的的明确，双方又签署了小结。这份小结虽无合同之名，但其权利、义务内容确定，完全覆盖原协议，原协议因此而不复独立存在，故双方的法律关系应以后来的小结为准。在此情形下，屈某再诉请确认原协议无效，是无的放矢。二、屈某起诉所依据的事实是错误的。屈某诉称，他是拆迁安置对象，按当时政策可定向购买经济适用住房，取得了天通苑经济适用住房指标，后因安置地点由天通苑改为回龙观，故将回龙观经适房的指标卖给刘某。对此刘某认为，屈某在签署《房屋买卖协议》时，尚未预知他拟将出售的房屋将会改在回龙观，有关回龙观房屋买卖的小结是在2007年11月才签署的，在这份小结里，并没有出现买卖经济适用住房指标的字样。故屈某起诉所依据的事实并不存在，建立在这一基础之上的诉讼请求不能成立。三、双方房屋买卖交易关系合法有效。首先，刘某具有北京户籍，享有购买经济适用住房的资格，在与屈某交易之前，已办妥经济适用住房的购买审核手续。其次，经济适用住房是政府提供优惠政策，限定面积和销售价格，向低收入困难家庭供应，具有保障性质的住房。屈某是拆迁户，他在被拆迁时已获得安置补偿，不属于应被提供住房保障的困难人群，也就是说，屈某获得经济适用住房的购买资格并非基于他属于可以购买经适房的困难户，而是基于他被拆迁。从当时市建委、区政府《致居民的一封信》第一条也不难看出，屈某因拆迁而拟购的房屋并不是纳入住房保障体系的经济适用住房，这与通常意义上的经济适用住房的性质是有本质区别的。第三，刘某全家自2008年底交房开始，一直住在诉争房屋内，始终没有变动。第四，小结开宗明义，双方是房屋买卖关系，并不是指标买卖。之所以要给屈某5万元，是基于信赖与感恩，而这并不为法律所禁止。最后，原协议及小结的签署均发生在2008年4月11日之前，无论是原协议，还是小结，都约定诉争房屋在符合上市转让条件时再办理过户手续。根据北京高院司法指导性意见的规定，此类房屋买卖关系合法有效。因此，无论屈某是否变更诉由，双方之间的房屋买卖关系都是合法有效的。四、双方房屋买卖没有违反法律、行政法规的禁止性规定。刘某有北京户籍，具有经济适用住房的购买资格并通过审核，并依照小结约定向屈某支付了购房价款，自2008年底开始在房屋内居住至今。这些行为没有法律、行政法规的效力性、禁止性规定，没有损害他人利益，更没有损害社会公共利益，故双方房屋买卖关系并不符合应予宣告无效的条件。五、屈某严重违反诚信。自与屈某建立房屋买卖关系以来，双方家庭关系良好，相互往来，甚至屈某还认刘某的母亲为干妈，以致于在小结里作出"通过此次共事相处，增进了友谊，今后将像亲戚一样密切往来，相互关心，互相帮助"的真诚确认。此番屈某提起诉讼，完全是背信弃义之举，丧失了起码诚信。必须指出的是，刘某是独生子，购买诉争房屋可以说花光了刘某全家的积蓄，包括父母积攒一生的养老金。刘某父母都是60多岁的人了，体弱多病，需要与刘某共同居住，需要刘某的照看，如果屈某的诉求获得支持，不仅颠覆诚实、信用的传统价值，还将导致刘某全家居无定所，严重破坏社会秩序和谐、稳定。综上所述，刘某不同意屈某的诉讼请求，请求法院予以驳回。

（二）一审事实和证据
北京市昌平区人民法院经审理查明：屈某因拆迁获得一套经济适用住房购房指标。2007年1月14日，屈某（甲方）与刘某（乙方）签订《房屋买卖协议》，主要内容为：甲乙双方本着互惠互利、诚实、信用的原则，就拆迁户定向购买天通苑经济适用房的购房资格转让一事，达成以下协议：一、甲方自愿将自己名下的天通苑一套（二居或三居）经济适用房号（编号为034，凭此确认经适房表可在2007年6月以前购买到经济适用房一套）转让给乙方，乙方愿支付给甲方5万元，作为购房资格转让补偿金。二、甲方应无条件提供购买经济适用房及过户的各项手续资料，并负责办理；乙方应承担所有购房的款项及过户费用。三、本协议签订后，乙方先预交给甲方定金5000元，待选完房，乙方拿到购房合同书（购房款发票等资料）后再支付给甲方20000元。至此，乙方原付定金5000元抵作转让补偿金使用。余下25000元在甲方办妥房产过户手续后一次付清。四、若甲方在交过房款（此房款是乙方所交）后变卦，不想转让此房号了，应按乙方所付款额（包括定金、房款及转让费）双倍返还乙方。五、若乙方在交过房款后变卦，又不想要此房了，所付钱款甲方不予退还，但应允许乙方转让他人。六、若房产证长期不能过户，双方不能以此为由反悔，甲方应将所有购房手续及房产本交与乙方持有，并承认乙方长期享有使用、处分、转让、买卖该房的权利，经双方协商可另外签订补充协议（如房屋赠与合同，借款用房屋抵押等协议）后乙方应将下余转让费25000元交清。七、在该房购买后尚未过户期间，由于乙方自己使用或租赁给他人使用，若发生违法乱纪等事件所造成的一切法律后果及责任，全部由乙方承担，与甲方无涉。八、由于国家政府等原因，造成乙方购买不到房子，甲方应如数退还所支付的款项。九、乙方支付给另一方的钱款，收款方应为对方写一收款凭据，并注明收款用途。在协议履行过程中，若乙方要求办理公证，对方应当积极配合，不得推辞，所需费用由提出要求方支付。若遇市场行情变化，不管房价上涨还是下跌，双方仍须按本协议认真履行，不得违约；若遇不能预见、不可抗力的事件发生或本协议内容未尽事宜，双方应本着互谅互让的原则协商解决。
2007年11月3日，屈某与北京首开天鸿集团有限公司签订《北京市商品房预售合同》，约定屈某以325755元的价格购买位于昌平区回龙观镇回龙观文化居住区A03区A315号楼2层4单元XXX号的房屋一套。后经结算，双方于2008年12月23日确认该房屋实际购房款总额为325298元。2010年1月29日，北京市住房和城乡建设委员会颁发了该房屋的所有权证（证号：X京房权证昌字第4XXXX9号），登记的房屋所有权人为屈某，房屋性质为经济适用房，房屋坐落为昌平区天露园一区15号楼2层4单元XXX号。
2007年11月18日，屈某（甲方）与刘某（乙方）签署《关于<房屋买卖协议>履行情况的小结》，主要内容为：一、原协议上甲方将天通苑经适房一套转让给乙方，因国家经适房销售政策调整，市建委安排天通苑经适房改为从回龙观经适房中解决，乙方同意购买。二、该套经适房总价为325755元整，根据开发商的要求，乙方可分为三次付清：2007年9月1日已通过北京银行转账交款10万元整；2007年11月17日将存款为209755元的北京银行存折交给了开发商；尚欠16000元款及其他应交款项由乙方负责在开发商规定的时间内交清。三、乙方已将购经适房资格转让补偿金50000元整分三次交付给甲方：第一次在2007年1月14日付定金5000元整；第二次在2007年9月3日付20000元整；第三次在2007年11月18日付25000元整。现在由于国家政策等原因致使回龙观该套经适房暂时不能过户，但甲方重申：这套经适房产权归乙方刘某所有，而且后代子孙也不提出歧义。在有条件过户时，甲方将积极协助乙方完成房屋过户手续。双方通过此次共事相处，增进了友谊，今后将像亲戚一样密切往来，互相关心，互相帮助。
本案庭审中，双方均认可上述房屋的购房款及公共维修基金、契税等相关费用系由刘某支付，且刘某自房屋交付后在该房屋内居住至今。
2007年9月17日刘某通过了北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定。
以上事实，有《房屋买卖协议》、《北京市商品房预售合同》、结算通知单、《关于<房屋买卖协议>履行情况的小结》、购房款发票、房屋所有权证、《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。

（三）一审判案理由
北京市昌平区人民法院经审理认为：经济适用住房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，其购买资格具有专属性。本案中，屈某、刘某签订《房屋买卖协议》，屈某将其购买经济适用住房的资格转让给刘某，由刘某借名购买经济适用住房，该行为违反了国家相关政策法规的规定，故上述协议应属无效。刘某辩称双方签订的《关于<房屋买卖协议>履行情况的小结》已覆盖之前签订的《房屋买卖协议》，故屈某、刘某双方之间系房屋买卖关系，此辩解与刘某借名购买经济适用住房的事实不符，法院不予采信。刘某关于涉案房屋系屈某因拆迁取得，其性质不同于通常意义上的经济适用住房的辩解，法律依据不足，法院亦不予采信。至于协议无效后的相关处理问题，双方当事人可另行解决。

（四）一审定案结论
依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：
屈某与刘某于二○○七年一月十四日签订的《房屋买卖协议》无效。

被上诉人屈某服从一审判决，针对刘某的上诉请求和事实理由答辩称，买卖经济适用房资格违反国家法律法规强制性规定而无效。