（一）首部

1．判决书字号
一审判决书：北京市西城区人民法院（2012）西民初字第18712号民事判决。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字（2013）一中民终字第8913号。

2．案由
房屋买卖合同纠纷。

3．诉讼双方
原告（上诉人）任某。
被告（被上诉人）李某1。
原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘某1，董事长。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：北京市西城区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：孟庆发；代理审判员：常翠荣、王培发。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张洁芳；代理审判员：赵蕾、张磊。

6．审结时间：
一审审结时间：2013年3月14日。
二审审结时间：2013年12月20日。

（二）一审情况

1．一审诉辩主张
原告任某诉被告李某1、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称：我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告任某委托代理人李某2、第三人我爱我家公司委托代理人刘某2到庭参加了诉讼。被告李某1经本院公告传唤未到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
原告任某诉称，2012年4月14日，原告任某（买受人）与被告李某1（出卖人）以及第三人（中介公司）我爱我家公司签订《居间服务合同》等协议。通过第三人，原、被告于同日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。协议约定，被告将其单独所有的、坐落于北京市宣武区（现西城区）南运巷3、5、7号楼院7号楼18层XXXX号房屋（产权证号：X京房权证宣字第0XXXX7号）出售给原告。签约当日，原告依约向被告支付定金20 000元，向第三人支付居间服务佣金18 450元。此后，原告及第三人多次催告被告依法继续履行合同，收受房款、办理网签、初审、过户等法律手续，遭到被告无理拖延。被告后来明确口头答复，不再继续履行合同。为维护原告的合法权利，现诉至法院，请求判令：1、被告履行房屋买卖存量合同及补充协议；2、诉讼费由被告承担。
第三人我爱我家公司述称，原告所述事实属实，同意原告的诉讼请求。

2．一审事实和证据
经审理查明，2012年4月12日，李某1（出卖人）与任某（买受人）签订北京市存量房屋买卖合同（合同编号：EXXXXXXX3）。合同第一条约定：李某1将坐落于宣武区（现西城区）南运巷3、5、7号楼院7号楼18层XXXX号房屋（以下简称涉案房屋）出卖给任某；第四条约定：房屋成交价格为1 050 000元；第十条约定：自该合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；第十三条约定：双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。同日，李某1（甲方、出卖人）与任某（乙方、买受人）签订补充协议，协议第一条约定：甲方同意将涉案房屋出售给乙方；第二条约定：涉案房屋合同价款为1 050 000元，涉案房屋配套设施折价款为180 000元，甲方净得总价款为1 230 000元；第七条约定：自本协议签署后，若甲乙双方任何一方未经对方许可改变买卖意向，则视为改变方违约。违约方需赔偿守约方相当净得总房价的20%作为违约金；第八条约定：本协议是甲乙双方签订的《北京市存量房买卖合同》不可分割的组成部分。如果本协议与《北京市存量房买卖合同》发生冲突，以本协议为准。
2012年4月12日，任某向李某1交付定金20000元。2012年4月26日，任某向我爱我家公司交付服务佣金18450元。
另查，李某1系宣武区（现西城区）南运巷3、5、7号楼院7号楼18层XXXX房屋产权人，建筑面积为53.61平方米。
本院因被告李某1下落不明，于2012年9月1日在《人民法院报》上刊登了公告，向被告李某1送达起诉书副本、举证通知书及开庭传票。现公告期限已满，被告李某1未能到庭参加诉讼。
上述事实有当事人陈述、房屋所有权证书、北京市存量房屋买卖合同、补充协议等证据在案佐证。

3．一审判案理由
一审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。任某与李某1签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，均为合法有效，当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。任某与李某1签订的《补充协议》中约定："若甲乙双方任何一方未经对方许可改变买卖意向，则视为改变方违约。违约方需赔偿守约方相当净得总房价的20%作为违约金。"本案中任某要求继续履行合同，并未要求违约赔偿，故违约赔偿问题本院不予涉及，任某要求继续履行合同及补充协议主张，并非双方合同约定内容，本院不予支持。

4．一审定案结论
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告任某的诉讼请求。

（三）二审诉辩主张
任某不服一审法院判决向本院提起上诉，上诉请求:撤销原判，改判支持任某的一审诉讼请求。本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1、上诉人多次催促被上诉人继续履行合同，被上诉人无理拖延；2、继续履行合同是法定义务，一审法院适用法律错误。3、中介证人作证李某1一直不交央产表，导致不能网签。4、上诉人愿意现在就支付全款购买房屋。
被上诉人李某1服从一审判决，针对任某的上诉请求和事实理由答辩称：1、合同一直不履行是因为上诉人不交钱，我一直要求交央产房的表，但中介不通知我去办理。2、如果现在卖房，被上诉人得按现在市价支付房款。
原审第三人我爱我家公司述称不同意一审判决，同意上诉人的上诉请求和理由。

（四）二审事实和证据
北京市第一中级人民法院经审理查明：2012年4月12日，李某1（出卖人）与任某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：EXXXXXXX3）、《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》第一条约定：李某1将坐落于宣武区（现西城区）南运巷3、5、7号楼院7号楼18层XXXX号房屋（以下简称XXXX号房屋）出卖给任某；第四条约定：房屋成交价格为1 050 000元；第十条约定：自该合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；第十三条约定：双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。同日，李某1（甲方、出卖人）与任某（乙方、买受人）签订补充协议，协议第一条约定：甲方同意将XXXX号房屋出售给乙方；第二条约定：XXXX号房屋合同价款为1 050 000元，XXXX号房屋配套设施折价款为180 000元，甲方净得总价款为1 230 000元；第三条约定：乙方（任某）于初审前将购房款630 000元直接支付给甲方（李某1，含定金2万元），乙方贷款部分房款由乙方贷款部门于产权登记后直接支付给甲方；第七条约定：自本协议签署后，若甲乙双方任何一方未经对方许可改变买卖意向，则视为改变方违约。违约方需赔偿守约方相当净得总房价的20％作为违约金；第八条约定：本协议是甲乙双方签订的《北京市存量房买卖合同》不可分割的组成部分。如果本协议与《北京市存量房买卖合同》发生冲突，以本协议为准。同日，李某1、任某、伟嘉安捷投资担保有限公司签订《房屋交易保障服务合同》，该合同第三条权利义务第A项约定"乙方明确采取公积金方式购买交易之房屋，如甲、乙方变更付款方式，则贷款过程中已产生的费用由提出变更方承担"，第C项约定"如甲乙双方无特殊约定，依据交易习惯及相关机构要求:乙方为全款购房,乙方最迟应于办理房屋产权登记手续当日将剩余房款支付甲方；乙方为商业贷款或公积金贷款购房，乙方应于银行办理面签或与公积金办理初审手续前支付甲方房屋首付款，乙方贷款部分的房款由银行或公积金管理中心委托银行直接支付甲方。如遇资金监管的行政区域，乙方将房款划入资金监管账户即视为交付。"第四条公积金贷款的相关规定第1项下（2）"在甲、乙双方办理完过户手续后，且做完抵押登记后，丙方凭房屋所有权证、他项权利证及相关资料向贷款发放机构提交放款申请手续，贷款发放机构完成后续手续将乙方申请的贷款直接划给甲方。"
2012年4月12日，任某向李某1交付定金2万元。2012年4月26日，任某向我爱我家公司交付服务佣金18450元。
另查，李某1系XXXX号房屋产权人，建筑面积为53.61平方米。房屋房产证号为X京房权证宣字0XXXX7号，房屋性质系房改房（成本价）。三方当事人均认可XXXX号房屋为"中央在京单位已购公有住房"，已具备上市条件。办理该房屋的网签手续需要提供央产上市表。
一审法院因李某1下落不明，于2012年9月1日在《人民法院报》上刊登了公告，向李某1送达起诉书副本、举证通知书及开庭传票。公告期限届满，李某1未到庭参加诉讼。
二审审理期间，任某提供证人我爱我家公司的经纪执业人员王言书出庭作证，并接受双方质询。王言书述称，合同不履行的原因在于李某1，李某1不提供央产表，所以任某无法支付首付款，而且李某1表示卖这套房也没有什么意义了。李某1对王言书的证人证言表示不认可。我爱我家公司认可王言书的证人证言。
另查，李某1于2012年5月4日向中国工商银行申请个人贷款提前归还，XXXX房屋抵押借款于2012年5月18日解除。
上述事实有当事人陈述、房屋所有权证书、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、房屋交易保障服务合同、解抵押手续、证人证言等证据在案佐证。

（五）二审判案理由
二审法院认为：本案的三个主要问题：1、首付款的支付时间与办理网签手续的时间及两者的履行顺序。2、合同未履行的原因。3、合同第七条"自本协议签署后，若甲乙双方任何一方未经对方许可改变买卖意向，则视为改变方违约。违约方需赔偿守约方相当净得总房价的20％作为违约金。"该条如何理解，是否约定了解除合同的条件。
一、支付首付款与办理网签手续的时间及履行顺序。
双方争议的焦点在于支付首付款与办理网签手续的时间及履行顺序。根据双方签订的合同和《补充协议》约定，首付款应在公积金初审前支付，最迟不得晚于办理房屋产权登记手续当日。网签是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上，系办理贷款和过户的前置程序。由此可知办理网签手续亦需在公积金初审之前，最迟不得晚于办理房屋产权登记手续当日。合同里没有明确约定支付首付款及办理网签手续的具体日期及先后顺序，相关法律法规亦未对办理网签手续和首付款支付顺序作出强制性规定。
二、合同未履行的原因。
当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。任某作为买受人应当支付购房款，李某1作为房屋所有权人，有义务提供办理网签手续需要的文件材料，包括央产房上市表。现合同履行期限已届满，任某未支付首付款，李某1至今未提供办理网签手续的央产房上市表。合同未得到如期履行的原因在于双方对首付款支付时间、办理网签手续时间及两者的履行顺序约定不明确，根据合同条款可知，支付首付款与办理网签均需在公积金初审之前，最迟不得晚于房屋过户之日,因此支付首付款与办理网签应当同时履行，一方在对方未履行义务前有权拒绝履行要求，对此双方均不负违约责任。
三、双方签订的合同第七条"自本协议签署后，若甲乙双方任何一方未经对方许可改变买卖意向，则视为改变方违约。违约方需赔偿守约方相当净得总房价的20％作为违约金。"如何理解。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故继续履行是法定义务，而不是约定义务，因此一审法院判决认为"任某要求继续履行合同及补充协议主张，并非双方合同约定内容，法院不予支持。"属于适用法律不当，本院予以纠正，双方应当继续履行《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，任某在二审期间同意支付剩余全部购房款，本院对此不持异议。

（六）二审定案结论
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市西城区人民法院（2012）西民初字第18712号民事判决；二、任某于本判决生效后七日内一次性给付李某1剩余购房款一百二十一万元；三、李某1于本判决生效后七日内，配合任某办理北京市宣武区（现西城区）南运巷三、五、七号楼院七号楼十八层XXXX号房屋产权变更登记手续，将上述房产变更登记至任某名下；四、李某1于本判决生效后三十日内将北京市宣武区（现西城区）南运巷三、五、七号楼院七号楼十八层XXXX号房屋腾空并交付任某。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

（七）解说
一、典型的同时履行抗辩权的含义
我国《合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。同时履行抗辩权通常是指双务合同的一方当事人，在对方当事人未对待给付以前，可以拒绝履行自己债务的权利。此类同时履行抗辩权，可以称为典型（纯粹型）的同时履行抗辩权；另外，就准用或者类推适用同时履行抗辩权的情形，可以称为同时履行抗辩权的扩张（扩张型）。同时履行抗辩权的成立一般要求具备三个要件：1、须因同一双务合同互负债务；2、对方的债务及自己的债务均已届履行期；3、对方对自己的债务未履行或者履行债务不符合约定。同时履行抗辩权存在于双务合同中的对待给付义务中，所谓对待给付义务，即基于利益的交换而形成的双方给付互为依赖的义务关系，俗称"你与则我与，你不与则我不亦不与"的义务对待关系。当事人承担义务的目的在于获取对方给付义务。义务的对待关系又被称为义务的对价关系。具体到买卖合同中，根据《合同法》规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权与买受人，买受人支付价款的合同，因此，双方的对待给付义务是，买受人支付购房款，出卖人转移标的物的所有权与买受人。
二、 网签与支付购房款是否构成对待给付关系
现房地产管理部门为规范房地产销售，防止开发商捂盘以及一房多卖建立了一个网络化管理系统，即网上签约，简称网签。双方在签订房屋买卖合同后，要到房地产管理部分办理网签，网签是办理房屋贷款和房屋过户的必经程序。因此为了促成房地产交易的进行，双方都有义务办理网签手续。房地产管理部门出台的房屋买卖合同的新程序网签，其与买受人支付价款是否构成对待给付关系？解决网签与支付购房款的关系，要首先解决如何看待网签的法律地位？网签作为行政机关的一个强制性登记备案程序，其本身不是合同，通过"网签"确定的房屋交易信息在特定情形下有可能作为证明合同是否成立或生效的证据，但它本身不能成为合同成立或生效的要件。即便是没有"网签"的情况下，只要有能证明合同成立或生效的证据，合同一样能成立或生效。网签作为行政机关登记备案的管理手段，不是房屋买卖合同成立或生效的必备要件。自2009年10月15日起，北京市已取得房屋所有权证的存量房进行买卖，不管是自行成交还是通过经纪公司成交，当事人在申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。也就是说，网上签约是二手房买卖的必要程序，不签约无法办理产权转移登记。因此自行成交的房屋买卖当事人应当由买卖双方一起到权属登记部门的网签服务窗口办理，经纪成交的二手房交易中，双方应当向经纪机构提供办理网签所需的材料。因此网签义务对于买卖合同当事人来讲，是协助办理房屋登记手续的义务。
根据以上分析，显然网签与支付价款不构成对价关系，支付购房款的对待给付义务是出卖人转移房屋所有权，但是网签是办理房屋过户登记的必经程序，因此网签与支付购房款是否可以构成同时履行关系？
三、同时履行抗辩权的扩张
同时履行抗辩权存在于"对价关系",亦即主给付义务关系之中,已无疑问。但近年来,学说已开始主张,如果从给付义务乃至附随义务的履行与合同目的的实现具有密切关系时,从给付义务、附随义务与主给付义务关系间也可产生同时履行抗辩权,或者成立先履行抗辩权，此为同时履行抗辩权的扩张。我国《合同法》对同时履行抗辩权的规定较为笼统，没有区分典型的同时履行抗辩权和同时履行抗辩权的扩张，司法实践中是否应当适用同时履行抗辩权的扩张，应当从同时履行抗辩权的法理依据寻求答案。
通说认为同时履行的法理基础在于诚实信用原则。在双方互负履行义务之下，当事人自己尚未履行义务却要求对方履行，如果应这种要求，对方必须做出履行，则对对方显然是不公平的，也从根本上违背了诚实信用原则的平衡利益精神。债的牵连性是同时履行抗辩权产生的直接法律依据,也就是同时履行抗辩权是否成立的具体判断标准。根据民法学的一般理论,牵连关系可以分为三种情况:即发生上的牵连性、履行上的牵连性以及存续上的牵连性。所谓发生上的牵连性是指合同双方当事人的权利义务是由同一个合同产生的,双方当事人的权利义务从成立生效上看互为条件,一方的权利不发生,不成立或无效,另一方的权利也产生同样的效果;所谓履行上的牵连性,是指双务合同成立以后,双方都要按照合同的要求履行自己的义务,一方当事人负担义务以它方当事人负担义务为前提,如果一方当事人不按照合同约定履行自己的义务致使对方的债权不能实现,那么自己的债权实现也要受到影响;所谓存续上的牵连性,是指如果非因合同双方当事人的过错导致合同事实上不能履行,所发生的危险由哪一方负担的问题。
因此，两债务实质上由牵连性时，基于法律公平原则和诚实信用原则，应当适用同时履行抗辩权。
网签对于出卖人来讲，是协助办理房屋所有权转移登记手续。支付购房款的对待给付义务是出卖人转移标的物的所有权，涉及到不动产即为转移房屋所有权登记,房屋出卖人不协助办理移转登记手续,房屋所有权就不会移转给买受人,就意味着出卖人没有履行移转房屋所有权的义务。换言之出卖人协助办理移转登记的义务,在形式上为附随义务,实质上是移转买卖物所有权的主给付义务。因此,认定该项义务与买受人的付款义务形成同时履行关系,在出卖人怠于网签时,买受人有权拒付房款,行使同时履行抗辩权。
行使同时履行抗辩权，是权利的正当行使，而非违约，应受法律保护，而不得令权利人承担违约责任。纵然没有行使，在法律上仍有正当理由，在他方未为对待给付前，得拒绝自己的给付1。自己未履行时，不得行使合同解除权。
（赵蕾）