（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市密云县人民法院（2012）民初字第3490号判决书。
二审判决书：北京市第二中级人民法院（2013）民终字第12661号判决书。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：侯某。
委托代理人：徐洋，北京市隆安律师事务所律师。
被告（上诉人）：北京中加伟业房地产开发有限公司。
法定代表人：王某，总经理。
委托代理人潘某，北京中加伟业房地产开发有限公司职员。
委托代理人：席振和，北京市檀州律师事务所律师。

4.审级：二审

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市密云县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：代祖勇；代理审判员：王艳菊；人民陪审员：刘自典。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刁久豹；审判员：刘丽杰、王佳

6.审结时间：
一审结案时间：2013年6月8日。
二审结案时间：2013年10月18日。

（二）一审诉辩主张

1．原告诉称
2005年4月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于密云县密云镇密溪路东侧云秀花园的商品房。合同签订后原告交付了购房款，后办理了入住手续。原告入住后对房屋进行了装修，并购置了光明家具等物品。2012年3月13日上午，原告接到云秀花园物业的电话通知，家中的暖气漏水，房屋被淹，家具被毁。后经查实，漏水的原因是被告购置的暖气设备存在严重的质量缺陷。原告依据法律规定向被告主张赔偿，但被告至今未赔偿原告的损失。现要求：1、判令被告支付原告家具及装修损失共计69 304元；2、判令被告承担鉴定费20 000元；3、判令被告承担评估费6000元；4、判令被告赔偿原告在鉴定过程中将暖气片运输到鉴定机构所产生的运输费500元，上述费用共计95 804元。

2.被告辩称
暖气片的使用是两个采暖期，所以原告起诉已经超过采暖期保证范围。争议的楼房已经国家设计部门、勘察部门、施工部门及监理单位进行核验，报告证明已经达到了合格的标准，我方没有过错。我方开发的楼房委托给了物业管理部门。漏水事件发生后，物业公司也及时告知原告屋内漏水并且也配合采取了相应的抢救措施。我方对原告暖气片漏水是否导致其屋内物品损害的问题，不存在过错，没有责任，不同意原告的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
北京市密云县人民法院经公开审理查明：2005年4月5日，侯某与中加伟业公司签订《北京市商品房买卖合同》，约定中加伟业公司将位于密云县云秀花园红梅园XX-X房屋出售给侯某，室内的供暖设备于 2005年7月15日到位。中加伟业公司向侯某出具的住宅质量保证书中记载：供暖系统和设备的保修年限为2个采暖期，对于工程质量出现严重的功能性缺陷，并经主管质量监督机构和法定检测机构的确定，承担责任和期限不受保修期限制，由本公司负责解决，并由本公司向工程质量责任单位追偿。2012年3月13日，侯某购买的房屋室内暖气设备出现漏水情况，造成其室内装饰装修及家具受损。
经双方当事人一致同意，本院依法委托国家钢铁材料测试中心对出现漏点的散热器进行了检测，结果为：暖气片端部器壁材料未发现异常；出现漏水是由于暖气片内防护涂层局部损坏，使器壁发生点腐蚀穿透的结果；由于内防护涂层不够均匀致密不能有效隔离水与金属基体的直接接触是导致暖气片发生腐蚀的主要原因，水中存在含腐蚀性S元素等加速腐蚀的物质也是导致暖气片发生腐蚀泄漏的原因之一。侯某支付检测费20 000元及运输费500元。
为查清暖气设备漏水造成的室内损失情况，根据原告侯某申请，本院依法委托北京科正资产评估有限责任公司对侯某房屋室内装修及家具损失情况进行了鉴定，鉴定结果为：北京市密云县云秀花园红梅园XX-X房屋装修及家具损失修复价值的评估值为69 304元（其中装修损失修复的评估值为34 504元，家具损失修复的评估值为34 800元）。侯某支付评估费6000元。
上述事实有下列证据证明：
1.双方当事人陈述。
2.《北京市商品房买卖合同》。
3.住宅质量保证书。
4.分析报告。
5.评估报告书。
6.检测费票据。
7.评估费票据。
8.运输费单据。

（四）一审判案理由
北京市密云县人民法院经审理认为：侯某与中加伟业公司签订的《北京市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。中加伟业公司应当向侯某提供质量合格的房屋，包括房屋内必备的设施等。经过专业机构鉴定，暖气设备出现漏水是由于暖气片内防护涂层局部损坏，使器壁发生点腐蚀穿透的结果，由于内防护涂层不够均匀致密不能有效隔离水与金属基体的直接接触是导致暖气片发生腐蚀的主要原因，水中存在含腐蚀性S元素等加速腐蚀的物质也是导致暖气片发生腐蚀泄漏的原因之一。根据鉴定结论，暖气设备内防护涂层不够均匀致密不能有效隔离水与金属基体的直接接触，导致暖气片发生腐蚀，致使产生漏水情况，因此中加伟业公司出售给原告的房屋室内暖气设备质量不符合规定，造成了涉案房屋室内部分家具及装修的损失。原告侯某要求被告中加伟业公司赔偿其家具及装修损失的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，具体数额应以评估报告书确定的损失数额为准；原告侯某要求被告赔偿因鉴定产生的运输费、鉴定费、评估费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告中加伟业公司关于暖气设备已过两个采暖期，楼房已经验收合格的辩解，不符合事实及法律规定，本院不予采纳。

（五）一审定案结论
北京市密云县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，作出如下判决：
1、被告北京中加伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告侯某家具及装修损失六万九千三百零四元。
2、被告北京中加伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告侯某因鉴定产生的运输费五百元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
检测费二万元，由被告北京中加伟业房地产开发有限公司负担（限本判决生效后七日内给付原告侯某）。
评估费六千元，由被告北京中加伟业房地产开发有限公司负担（限本判决生效后七日内给付原告侯某）。
案件受理费二千一百九十六元，由被告北京中加伟业房地产开发有限公司负担（限本判决生效后七日内交纳）。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人（原审被告）诉称：侯某所诉已经超过法定的质量保证期限；原审法院审理期间没有追加暖气片的生产商参与诉讼有误；供暖用水是造成暖气渗漏的原因之一，原判我公司承担全部责任显失公平；我公司对侯某的损害后果不存在过错。请求二审法院撤销原判，改判驳回侯某的原审诉讼请求。
被上诉人（原审原告）辩称：服从一审法院判决。

2.二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
另查明：与侯某同一小区业主胡某以暖气片漏水造成损失为由将中加伟业公司诉至法院，经原审法院及我院审理后判决中加伟业公司赔偿胡某损失七万余元。后中加伟业公司就该损失将暖气片的供应商北京金泰格散热器有限公司诉至法院，要求该公司予以赔偿，经原审法院及本院审理，判决北京金泰格散热器有限公司给付中加伟业公司经济损失七万余元。

3.二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为：中加伟业公司向侯某所售房屋内的供暖设备内防护涂层存在质量问题而导致侯某财产受损，中加伟业公司应予赔偿。故原审法院据此判决中加伟业公司按照鉴定结论赔偿侯某的财产损失及鉴定过程中所发生费用的处理符合法律规定，并无不当之处，本院予以维持。中加伟业公司对损害结果是否有主观过错以及暖气片是否超过质量保证期限，均不能免除其赔偿责任。另，中加伟业公司关于暖气片的生产者应承担赔偿责任及暖气用水亦系渗漏原因的主张，其可以另行主张，亦均不能据此对抗侯某依据房屋买卖合同向其所提赔偿请求。综上所述，中加伟业公司的上诉请求缺乏法律依据，本院难以支持。

4.二审定案结论
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
检测费二万元，由北京中加伟业房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内给付侯某）。
评估费六千元，由北京中加伟业房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内给付侯某）。
一、二审案件受理费各二千一百九十六元，均由北京中加伟业房地产开发有限公司负担（一审案件受理费于本判决生效后七日内交纳，二审案件受理费已交纳）。

（七）解说
本案的争议焦点在于，开发商所售房屋内的供暖设备内防护涂层存在质量问题导致购房者财产受损，开发商能否因交房时房屋已验收合格而免责？
侯某与中加伟业公司签订的《北京市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。中加伟业公司应当向侯某提供质量合格的房屋，包括房屋内必备的设施等。经过专业机构鉴定，暖气设备出现漏水是由于暖气片内防护涂层局部损坏，使器壁发生点腐蚀穿透的结果，由于内防护涂层不够均匀致密不能有效隔离水与金属基体的直接接触是导致暖气片发生腐蚀的主要原因，水中存在含腐蚀性S元素等加速腐蚀的物质也是导致暖气片发生腐蚀泄漏的原因之一。根据鉴定结论，暖气设备内防护涂层不够均匀致密不能有效隔离水与金属基体的直接接触，导致暖气片发生腐蚀，致使产生漏水情况，因此中加伟业公司出售给侯某的房屋室内暖气设备质量不符合规定，造成了涉案房屋室内部分家具及装修的损失。侯某要求中加伟业公司赔偿其家具及装修损失的诉讼请求，理由正当；侯某要求中加伟业公司赔偿因鉴定产生的运输费、鉴定费、评估费的诉讼请求，理由正当；中加伟业公司关于暖气设备已过两个采暖期，楼房已经验收合格，且无过错的辩解，不符合事实及法律规定，不能免除其赔偿责任；中加伟业公司关于暖气片的生产者应承担赔偿责任及暖气用水亦系渗漏原因的主张，应另行主张，不能据此对抗侯某依据房屋买卖合同向其所提赔偿请求。
从此案的审理结果和相关法律规定来看，开发商出售的房屋，应同时保证房屋及屋内设施质量达标，并验收合格，否则，因此造成损失的，开发商不能免责；开发商对损害结果是否有主观过错、屋内设施是否超过质量保证期限，亦不能作为其不承担相应赔偿责任的依据。
被告方的辩解理由不被法院采纳的原因何在？被告方在认识上存在哪些方面的误区？首先，被告方中加伟业公司认为其对损害结果在主观上无过错，法院认定其不能作为辩解理由，原因在于，合同法律关系，采用的是无过错责任归责原则，即不考虑违约方是否有过错，只有在普通侵权责任中过错才是其构成要件之一；其次；本案中，被告方中加伟业公司关于暖气片的生产者、暖气用水提供者均应承担赔偿责任的问题，因暖气片生产者、暖气用水提供者并非房屋买卖合同的合同双方当事人，故此问题跟本案不属于同一法律关系，不在本案的审查范围之内，被告方可以通过另行起诉生产商买卖合同或产品质量责任来要求其承担相应责任。
在此，不得不提到一个此案中涉及到的问题，即侵权和违约竞合时，二者该如何选择，其区别何在？从法理角度来看，本案存在侵权和违约竞合的情形，根据我国现行相关法律的规定，当事人只能选择一种法律关系，即侵权或者违约，本案当事人选择了违约责任，即依据双方存在的合同关系维护自己的合法权益。在本案中，两种法律关系能达到同样的效果，至于合同另一方的权益，涉及新的法律关系，应通过另案处理。我院审理的另外一起案件可作为实证，与侯某同一小区的业主胡某因暖气片漏水造成损失，以财产损害赔偿为由将中加伟业公司诉至法院，经一二审法院审理后判决中加伟业公司全额赔偿胡某损失七万余元。后中加伟业公司就该损失将暖气片的供应商北京金泰格散热器有限公司诉至法院，要求该公司予以赔偿，经一二审法院审理，判决北京金泰格散热器有限公司给付中加伟业公司经济损失七万余元。但并非所有的案件在遇到侵权和违约竞合时，两个法律关系达到的效果相同，二者的主要区别在于，责任基础不同，违约责任以合同的成立并生效且债务人不依约履行合同义务为前提，侵权责任在发生之时当事人之间的关系为一般的社会关系，系以违反任何人不得加害于他人的一般社会安全义务；归责原则不同，根据我国侵权法，对侵权责任采取了过错责任，严格责任和公平责任原则，实际上采用了多种归责原则，而违约责任的认定，根据《合同法》的有关规定，采用严格责任，即只要行为人有违约行为，且没有法定或约定的抗辩事由，就应当承担责任；举证责任不同，在一般侵权责任中，受害人由义务就加害人的过错举证，而在违约责任中，受害人只需证明违约方已构成违约，而不必证明其是否有过错；责任构成要件不同，在侵权责任中，损害事实是赔偿责任的前提条件，无损害事实就无侵权责任，在违约责任中，行为人只要违约且不具有有效的抗辩事由，就应当承担责任；免责事由不同，在违约责任中，法定的免责事由仅限于不可抗力，在侵权责任中，法定的免责事由不限于不可抗力，还包括意外事件、第三人的行为、正当防卫、紧急避险等；损害赔偿的范围不同，违约的损害赔偿主要是财产损失的赔偿，一般情况下不包括人身伤害的赔偿和精神损害的赔偿，且法律往往采取"可预见性"标准来限定赔偿的范围，而对于侵权责任来说，损害赔偿的责任不仅包括财产损失的赔偿，而且包括人身伤害和精神损害的赔偿；诉讼时效不同，在我国民法上，诉讼时效一般为两年，侵权行为根据不同情况时效有一年、三年，违约根据不同情况还有一年、四年的特殊情况，另外，侵权和违约，诉讼当事人和诉讼管辖亦有区别。
由此提醒开发商要诚信经商，广大购房者在权益遭受侵害时，谨慎选择法律关系，合理合法维权。
（肖凤特）