（一）首部
1. 判决书字号：
一审：重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院（2012）彭法民初字第01929号民事判决书。
二审：重庆市第四中级人民法院（2013）渝四中法民终字第00017号判决书。
3. 诉讼双方
原告：侯某（被上诉人）
原告：何某（被上诉人）
共同诉讼代理人：冯应明，重庆中庸律师事务所律师
被告：彭水县永鸿蚕业开发有限责任公司（上诉人）
被告彭水县宇兴房地产开发有限责任公司
共同诉讼代理人：聂洪波，重庆渝东律师事务所律师
5. 审判机关和审判组织
一审法院：重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院
审判组织：审判员：周信华
二审法院：重庆市第四中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：张择端，审判员：黄飞，代理审判员：徐婷婷
6. 审结时间
一审审结时间：2012年10月23日
二审审结时间：2013年2月18日
（二）一审情况
1.一审诉辩主张
原告诉称：2007年10月28日，因被告开发房地产需要，原告与被告经自愿协商，就属于原告所有的私有房屋签订了《房产买卖置换合同》。双方在2008年10月7日又与属被告同一法定代理人的宇兴公司签订《拆迁户预订房号协议》。被告开发楼盘丝绸大厦建成后，两被告按照约定交付了房屋，但是两被告未给原告办理《房地产权证》，更未按约定缴纳办理房地产权证的费用和大修基金。经多次催促未果后，原告于2012年7月20日诉至法院，请求法院判决被告承担合同违约金。
被告辩称：1、被告宇兴公司未与原告签订《房产买卖置换合同》，只签订了《房屋置换协议》，原告诉称的违约金系《房产买卖置换合同》的内容，被告宇兴公司不应承担赔偿违约金的责任；2、《房产买卖置换合同》系原告与被告永鸿公司签订，合同中未约定办理《房地产权证》的期限，被告永鸿公司不应承担赔偿责任；3、原告何某与《房产买卖置换合同》、《房屋置换协议》上的"何小培"名字不一致，无法判断其身份是否为合同当事人；4、根据《房产买卖置换合同》第五条第五项之规定："置换房屋办理《房地产权证》的费用和大修基金由甲方自行负责（费用发票复印件交给乙方）。"被告永鸿公司作为该合同甲方只负责缴纳办证费用和大修基金，其并无为原告办理《房地产权证》的义务，故被告永鸿公司并未违约；5、被告永鸿公司严格按照《房产买卖置换合同》约定，于合同签订后36个月之内将房屋交付原告使用，亦不存在违约；6、根据《房屋置换协议》，原告应向被告宇兴公司支付54616元房屋置换差价，但原告至今未支付该差价款，故即使被告要承担违约责任，计算违约金的基数也应当以《房产买卖置换合同》确定的置换面积514.92平方米，减去置换后超面积部分108.66平方米和31.26平方米；7、原告所提交的《拆迁户预定房号协议》与本案无关联性，且未按照该协议签订《商品房买卖合同》的原因在原告；8、原告至今未将转让协议、及《房产买卖置换合同》的标的物的所有手续交给被告永鸿公司，原告违反该合同约定，存在违约，被告保留追究原告违约责任的诉权；9、根据《房屋置换协议》，原告未向被告永鸿公司承担5万元差价款，还应赔偿被告5万元经济损失；10、被告至今未办理《房地产权证》的原因是原告尚未交纳契税，且原告未向被告宇兴公司出具委托书、办证申请书，未将置换房屋的手续及置换房屋的分配协议交给被告。
2.一审事实和证据
彭水县人民法院经公开审理查明：原、被告双方于2007年10月28日签订了《房产买卖置换合同》，合同约定："...二、成交价格及费用1.乙方自愿将合同买卖标的物以房屋置换的形式卖给甲方，由甲方用丝绸大厦的新房进行置换...甲方应交付乙方的置换房面积为514.92平方米。甲方不再另外支付房款...三、过户手续的办理合同签订后5日内乙方将标的物的所有手续（原件）和转让协议交与甲方，由甲方自行到相关部门办理，并负责有关费用...四、置换房屋办理《房地产权证》的费用和大修基金由甲方自行负责 。但乙方必须严格保密，如因其他拆迁户知道而与甲方发生纠纷，甲方有权拒绝履行本条约定。6置换房屋交付期限为自合同签订之日起36个月之内。六、违约责任：甲、乙双方必须严格遵守合同条款，如有一方违约，则由违约方向守约方支付违约金，违约金按标的物价款的20%计算。"
双方在2008年10月7日又与宇兴公司签订《拆迁户预订房号协议》（另查明，宇兴公司与永鸿公司的法定代表人均为一人，该案所涉的丝绸大厦为以永鸿公司名义取得项目，由宇兴公司进行开发。）中约定："1．乙方预订的房屋17-1位于丝绸大厦，面积108.66㎡。2．乙方预订房屋的总面积与拆迁赔偿面积不一致时，实行多退少补，在甲方取得项目的预售许可证之日起十日内，乙方应与甲方签订《商品房买卖合同》，并按照甲方的要求提供所需的相关资料..."。2010年5月16日，宇兴公司与乙方签订了《房屋置换协议》，约定："1．甲方宇兴公司同意用丝绸大厦临街1号门面38.01㎡置换乙方丝绸大厦17-1一套w住房（108.66㎡）。2．本协议系2007年10月28日乙方与永鸿公司签订的《房产买卖置换合同》的补充，二者为一个整体。协议签字后，乙方不得因为甲方修建的丝绸大厦房屋拆迁置换问题再提出任何其他异议，不得因此再向甲方宇兴公司提出任何赔偿要求。
3.一审判案理由
重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院审理认为：本案是一起拆迁安置补偿合同纠纷案件，但交易的形式较为特殊，是采用的以房换房这种互易方式，而非以货币直接购买房屋。争议的焦点在于：一、被告永鸿公司、宇兴公司是否存在违约行为，是否应当承担违约责任；二、如果存在违约行为，违约金的计算方式及数额应是多少；三、如果存在违约行为，违约主体是谁？应由谁来承担违约责任。原被告双方间的房屋买卖置换合同，本质上属于互易合同，可参照适用买卖合同的规定。根据相应法律规定，原被告双方在互易房屋时，有相互转移房屋所有权的义务。作为出卖人的永鸿公司，应当按约如期交付房屋权属证书和大修基金发票。永鸿公司和宇兴公司虽法定代表人相同，但属于不同的民事主体，两者在权利义务上不存在任何承继关系，根据合同的相对性原则，《房产买卖置换合同》的效力仅适用于原告与永鸿公司之间。就原告诉讼请求涉及的违约责任也只能由永鸿公司承担。于此同理，《房产买卖置换合同》就原告先前房屋进行的置换与后来《房屋置换协议》进行的置换虽性质同一，但是由于内容不同，涉及的当事人也不同，所以属于两个不同的法律关系。就此，应按照《房产买卖置换合同》中所及的房屋置换面积作为基数计算违约金。
4.一审定案结论
彭水县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十四条、第一百三十三条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第一款的规定，作出以下判决：
一、被告彭水县永鸿蚕业开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告何某、侯某违约金143552.8元。
二、驳回原告何某、侯某的其他诉讼请求。
案件受理费3171元（已由原告何某、侯某预交3171元），减半收取1585.5元，由被告彭水县永鸿蚕业开发有限责任公司负担1585.5元。
（三）二审情况
1. 二审诉辩主张
上诉人永鸿公司上诉称：请求二审法院依法撤销原判，改判驳回侯某、何某的一审诉讼请求；一、二审案件受理费由侯某、何某负担。主要事实和理由：一、造成侯某、何某未取得房地产权证的责任是其怠于履行合同义务。原房屋的产权系侯某的父母所有。根据《房产买卖置换合同》第三条约定，被上诉人应在签订合同后五日内将标的物所有手续（原件）和转让协议交与永鸿公司。时至今日，侯某、何某仍未将原房屋的产权手续和转让协议交给永鸿公司。二、《房产买卖置换合同》并未约定永鸿公司为侯某、何某办理房地产权证和办理期限，更未约定未办理产权证的违约责任。一审法院认为永鸿公司有办理产权证和通知的义务，完全突破了合同当事人权利义务之约定。三、即使永鸿公司有办证义务，其违约金的计算标准应当是按置换面积514.92平方米减去108.66平方米再减去36.26平方米进行计算。
被上诉人侯某、何某答辩称：侯某、何某并未怠于履行合同义务，合同约定的标的物早已移交给永鸿公司用于房地产开发；原房屋并无产权争议，否则侯某、何某不可能与永鸿公司签订《房产买卖置换合同》；按照法律规定，永鸿公司应当在交房后90日内办理房屋产权手续；侯某、何某办证的心情是急切的，不可能不愿缴纳相关手续。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
（四）二审事实和证据
二审中，本院对侯某的父母侯洪太、任显珍进行了询问。侯洪太、任显珍承认用于置换的旧房屋原系其所有，但已赠予给其女儿侯某。侯某与何某系夫妻关系。2010年4月8日，宇兴公司向侯某、何某交付了房屋。
二审法院查明的其它事实和认定的证据与一审查明的事实和认定的证据相同。
（五）二审判案理由
重庆市第四中级人民法院经审理认为：本院认为，虽然侯某、何某用于置换的旧房屋产权原属于侯洪太、任显珍所有，但其父母已明确表示将其赠予给了侯某。因此，侯某、何某有权与永鸿公司订立《房产买卖置换合同》，该合同对双方具有拘束力。该合同实质上是以旧房屋换取新房屋的互易合同。虽然该合同未明确约定永鸿公司有办理房地产权证的义务，但根据《中华人民共和国合同法》第一百七十五条之规定，作为互易合同本案可适用买卖合同的有关规定确定双方的权利义务。参照《中华人民共和国合同法》第一百三十五的规定："出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。"同理，本案双方在互易新、旧房屋时，均负有向对方转移房屋所有权的义务。因此，永鸿公司主张其无办证义务的理由不成立。关于永鸿公司主张《房产买卖置换合同》未约定办证期限的问题。虽然《房产买卖置换合同》对办证期限无约定，但其不能成为永鸿公司无限期拖延办证的理由，永鸿公司应在合理期限内为侯某、何某办理房地产权证。从合同约定的最迟交房时间2010年10月28日起至今已逾两年之久，永鸿公司公司仍未办理房地产权证，也无证据证明其向相关部门提出过办证申请，更未按《房产买卖置换合同》约定缴纳办理房地产权证的费用和大修基金，其明显怠于履行办证义务和合同约定的缴费义务，已构成违约。
关于永鸿公司主张导致无法办证的责任在于侯某、何某未交旧房屋所有手续及转让协议的问题。《房产买卖置换合同》第三条约定："过户手续的办理：合同签订后5日内乙方（侯某、何某）将标的物所有手续（原件）和转让协议交与甲方（永鸿公司），由甲方（永鸿公司）自行到相关部门办理，并负责相关费用。"该条款是对转移旧房屋所有权双方权利义务的约定。虽然永鸿公司主张侯某、何某未交旧房屋所有手续及转让协议，但从旧房屋已用于开发的事实来看，说明侯某、何某已完成了旧房屋所有权转移义务，永鸿公司取得了旧房屋所有权，永鸿蚕业主张的该事实与现有事实不符。同时，侯某、何某将所有手续及转让协议交给永鸿公司的目的是为了转移旧房屋所有权，其与永鸿公司为新房屋办证的义务无必然联系。即使侯某、何某未交旧房屋所有手续及转让协议，永鸿公司也未提供证据证明这是导致无法办证的原因。综上，永鸿公司主张侯某、何某未交旧房屋所有手续及转让协议导致无法办证的理由，本院碍难支持。
关于违约金的计算标准问题。永鸿公司主张违约金应按置换面积514.92平方米减去108.66平方米再减去超面积部分进行计算。按合同约定，永鸿公司置换给侯某、何某的房屋面积应为514.92平方米。其后侯某、何某用从永鸿公司置换而来房屋中的一套108.66平方米住房与宇兴公司置换38.01平方米的门面。由于侯某、何某用于与宇兴公司之间的置换，是以其从永鸿公司置换来的房屋进行的二次置换，该置换与侯某、何某及永鸿公司之间的房屋置换并无直接关联，故108.66平方米不应予以扣除。至于超面积部分，按合同约定由侯某、何某补足差价，故该部分也不应予以扣除。综上，永鸿公司主张扣减的理由不成立，本院碍难支持。
（六）二审定案结论
重庆市第四中级人民法院认为：本案原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依法应予维持。彭水县永鸿蚕业开发有限责任公司的上诉事实和理由不成立，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3171元，由彭水县永鸿蚕业开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
（七）解说
在本案中，对于房屋置换合同按照买卖合同处理的方式不存在异议，但是对于永鸿公司与宇兴公司是否存在合同权利义务的承继关系、合同外第三方免责条款的效力、违约金的计算方式存在着分歧。第一种观点认为永鸿公司与宇兴公司虽系同一法定代表人，经营业务范围都涉及丝绸大厦，属于关联公司的范畴，但是在法律人格上仍是独立的法人，独立承担民事责任。且与原告分别签订了《房产买卖置换合同》和《房屋置换协议》。虽然在《房屋置换协议》中约定了"本协议系《房产买卖置换合同》的补充，二者作为一个整体。本协议签字后，乙方不得因为丝绸大厦拆迁置换问题再提出任何其他异议，不得因此再向宇兴公司和永鸿公司提出任何赔偿要求"，但该内容系原告何某、侯某与宇兴公司的约定，永鸿公司并未参与该合同的签订。根据合同相对性的原则，其效力不应及于并非该合同当事人的永鸿公司。也就可以推出：就此约定免责条款，只适用于原告何某、侯某与宇兴公司之间，内容合法有效，且是二者真实的意思表示，原告对自己提起异议或要求赔偿权利的处分不违反法律、行政法规的禁止性规定，因此宇兴公司就丝绸大厦拆迁置换引起的责任承担问题不再承担任何责任。因此，在责任承担上两公司不存在任何权利义务的承继关系。互易合同在处理方式上参照买卖合同，属于双务合同，原、被告双方互有对待给付的义务。当原告何某、侯某将自己房屋的所有权按照《房产买卖置换合同》的约定转移给被告永鸿公司后，永鸿公司也负有转移丝绸大厦房屋所有权的义务。其中，办理《房地产权证》是履行转移所有权的义务的必备条件。对方迟迟未能办理《房地产权证》使得原告无法真正取得所有权。已经构成违约。由于《房屋置换协议》中的责任约定条款，加之宇兴公司与原告何某、侯某后来的房屋置换与第一次置换分属于不同的法律关系，超面积部分合同约定由原告侯某、何某补足差价，因此违约金的计算标准应是514.92平方米。第二种观点认为：永鸿公司与宇兴公司之间存在着权利义务的承继关系，二者的经营范围有着密切的关联，在合同标的上同一，在《房屋置换协议》中就责任条款的约定真实反映了两者的真实关系。因此，在二公司发生违约行为时，应当对原告承担侯某、何某连带责任。就违约金的计算，应当将二者作为一个民事主体来看待，前后的两次房屋置换存在着密不可分的联系，第二次的置换房屋行为并不构成违约，因此在计算违约金的时候应当将108.66平方米从中扣除掉予以计算。
法院判决支持了第一种意见，具体分析如下：
一、永鸿公司与宇兴公司之间不存在权利义务的承继关系，而是属于关联公司
所谓关联公司是指以"股权和契约控制为基础，由若干独立法人所组成的，旨在追求控制公司或关联公司整体利益的公司联合体。"关联公司的特征是以"共同利益取代个体利益的，控制公司的管理者为实现整个关联公司的总体战略，对生产经营、人事锁链等进行统一安排、集中管理。"公司法作为规定各种公司类型及关系的母法，对关联企业并没有作出明确的界定。关于关联企业的明晰界定在税法中却有所体现。《税收征收管理法实施细则》中对关联企业是这么定义的："本法第三十六条所称关联企业，是指有下列关系之一的公司、企业和其他经济组织：（一）在资金、经营、购销等方面，存在直接或间接的拥有或者控制关系；（二）直接或者间接地同为第三者所拥有或者控制；（三）在利益上具有相关联的其他关系。"就本案而言，永鸿公司与宇兴公司虽系同一法定代表人，经营业务范围都涉及丝绸大厦，而且丝绸大厦是以永鸿公司名义取得项目，由宇兴公司进行开发，法定代表人同一，符合上述第二条"直接或者间接地同为第三者所拥有或者控制"的特征，因此二者属于关联公司的范畴。"关联公司的人员、业务、财务等方面交叉或混同，导致各自财产无法区分，丧失独立人格的，构成人格混同；关联公司人格混同，严重损害债权人利益的，关联公司相互之间对外部债务承担连带责任。"回到本案，两公司的业务范围不同，前者永鸿公司通过土地出让合同取得项目 ，宇兴公司则是负责该项目的具体开发建设、管理和运营 ；其次两公司存在的关联关系并未严重损害原告侯某、何某作为债权人的利益，对其违约行为不承担连带责任。就公司之间权利义务的承继关系的法律规定，散见在多个法条之中。《侵权责任法》18条规定："被侵权人为单位，该单位分立、合并的，承继权利的单位有权请求侵权人承担侵权责任。"《民事诉讼法》第232条规定："作为被执行人的法人或者其他组织终止的，由其权利义务承受人履行义务。"《公司法》第9条规定："有限责任公司变更为股份有限公司的，或者股份有限公司变更为有限责任公司的，公司变更前的债权、债务由变更后的公司承继。"《公司法》第175条规定："公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。"由上述规定可以看出，公司间权利义务的承继关系主要有公司分立、合并、终止等情形。主要特征就是公司实体形态的消失或产生一个新的公司实体形态。永鸿公司和宇兴公司虽作为同一法定代表人下的关联公司，在法律上仍是两个独立的法律实体，不存在消失或产生新公司实体形态的事实，所以相互之间并不存在任何的权利义务承继关系。
二、合同相对性原理要求合同的变更或补充系原合同当事人之间达成的协议
本案中原告与宇兴公司达成的协议，在原告与永鸿公司之间不发生法律效力，就合同补充协议，相关法律对此没有给出明确定义。《中华人民共和国合同法》第61条规定："合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。"由此可以得出，补充协议的功能在于弥补主合同相关条款约定的缺失。应当注意的是，合同补充协议的主体并没有发生变化，依然是原合同关系的当事人。结合本案来看，《房屋置换协议》虽有约定其作为《房产买卖置换合同》的补充，二者为一个整体，但是由于合同双方当事人发生了变化，永鸿公司被宇兴公司所取代，因此《房屋置换协议》从性质上来说属于原告侯某、何某与宇兴公司间的完全不同的合同，从法律上来说不属于合同的补充协议。就条款中约定的"本协议签字后，乙方（侯某、何某）不得因为甲方（宇兴公司）修建的丝绸大厦房屋拆迁置换问题再提出任何其他异议，不得因此再向甲方提出任何赔偿要求"，此部分内容属于合同中涉及第三人的免责条款。应当根据合同的相对性原理来解决。合同的相对性指的是"债权人得向债务人请求给付，债务人之给付义务及债权人之权利，乃同一法律上给付关系之两面。此种仅特定债权人得向特定义务人请求给付之法律关系，学说上称之为债权之相对性。"合同相对性中的一项重要内容则是"违约责任的相对性"，指的是"违约责任只能在特定的合同关系的当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。"联系到此免责条款，只适用于原告何某、侯某与宇兴公司之间，内容合法有效，且是二者真实的意思表示，原告对自己提起异议或要求赔偿权利的处分不违反法律、法规的禁止性规定，因此宇兴公司就丝绸大厦拆迁置换引起的责任承担问题不再承担任何责任。永鸿公司作为非合同当事人，"不能援引免责条款对合同当事人的请求提出抗辨。"也就是说，该免责条款对永鸿公司不发生任何法律效力。
三、违约金的计算应当结合具体的合同法律关系来确定
在本案中，永鸿公司与何某、侯某签订的《房产买卖置换合同》本质上属于新旧房屋的互易合同，处理方式依法参照买卖合同的有关规定。那么，根据《中华人民共和国合同法》135条"出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务"之规定，办理《房地产权证》是原告何某、侯某取得所有权不可缺少的必备条件。永鸿公司经原告何某、侯某请求却未履行办理《房地产权证》的义务，已经构成违约。就违约责任的承担，《中华人民共和国合同法》107条规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"第114条第一款规定："当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。"结合本案，永鸿公司承担违约责任的方式是基于《房产买卖置换合同》中对违约金和违约金计算标准的约定。双方约定符合真实意思表示，也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当有效确认。联系上文所述，由于永鸿公司与宇兴公司分属不同的民事主体，同原告签署的合同虽有交叉关系，但应予以区别对待。《房屋置换协议》约定的置换方式及其他事项系何某、侯某以其与永鸿公司置换而来的住房再与宇兴公司进行的第二次置换，与《房产买卖置换合同》中约定的何某、侯某与永鸿公司进行的以旧房换新房的内容无直接关联。因此应当按《房产买卖置换合同》中约定的514.92平方米作为基数计算违约金。
（周信华 张宁）
【裁判要旨】根据合同相对性的原则，其效力及于合同当事人，违约责任只能在特定的合同关系的当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。互易合同在处理方式上参照买卖合同，属于双务合同，原、被告双方互有对待给付的义务。
