（一）判决书字号
广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2013）融水民二初字第542号民事判决书。

（二）案由
确认合同无效

（三）诉讼双方
原告：李某。
原告：胡某。
原告：胡某1。
委托代理人：廖恺，广西求衡律师事务所律师。
被告：胡某。
被告：阳某。
委托代理人：黄平，广西佳卓律师事务所律师。
委托代理人：阳映天，系被告阳某之女。

（四）审级：一审。

（五）审判机关和审判组织
一审法院：广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院。
代理审判员：庞华圆

（六）审结时间：
一审审结时间：2013年11月19日。

（一）一审诉辩主张
原告李某、胡某、胡某1诉称，座落于融水镇玉华东路5号1幢401房(融水县实验中学院内)系融水镇中学的房改房，1998年2月18日颁发的房屋所有权证为桂房证字第2XXXXX4号，产权共有人为胡某、李某、胡某和胡某1等四人。2002年7月被告胡某未经共同共有人的同意，擅自将该房屋以2.35万元的价格出卖给被告阳某。由于未经原告的同意和政策的不允许，买卖的房屋至今没有办理房产过户登记。买卖中，只由被告胡某写了一张收条给被告阳某。原告认为，依照我国《民法通则》和《物权法》及相关法律的规定，被告的买卖行为侵犯了原告的合法财产权和违反了法律的规定，应当归于无效。现起诉请求：一、被告胡某与被告阳某之间的房屋买卖合同无效；二、本案诉讼费由被告承担。
被告胡某辩称：被告胡某不是因为缺钱用而转让此房，而是被告阳某以"在一个单位内，不允许单位职工有两套房子"为由来劝说，并以其如出卖该房在学校参加另建的一套集资房就办不了房产证，才有意向把房转让给阳某。原告李某知道这件事后极力反对，后阳某不甘心，后来仍多次劝说把房卖给她。经不住阳某的反复劝说，被告胡某便不顾爱人的反对，也不征求两个儿子的同意，就自作主张把房转让给阳某。在银行储蓄所里就胡某和阳某两个人办理了交款手续，收到阳某的钱后，胡某就写了一张收据给阳某，并把房产证也转交给阳某，约定以后办过户所产生的一切费用由阳某负责。事前，并没有把房产证给李某、胡某、胡某1看过，他们对于房产证上有他们的名字的事实不知情，不知道自己也是房屋共有人，所以事后他们也没来跟胡某闹。房产证交给阳某后房子就交给阳某使用，也未见她提出叫三原告补签转让房子的协议书，过户手续也一直拖着未办理，一直到今年2013年7月，原告胡某1购买商品房，查档案发现涉案房产有胡某1的名字，再购房算是第二次购房，要多交房契税6000元。现请求判决被告胡某与被告阳某之间的房屋买卖合同无效，退回应退的款项后，由阳某退回房子和房产证。
被告阳某辩称：被告阳某和胡某同是原融水镇中学教师。约2000年融水镇中学新建教师集资楼，胡某报名要了一套，并称新房建好后就把其居住的旧房卖掉。2002年7月，阳某向胡某提出购买其旧房，胡某同意出售。2002年7月30日，阳某与胡某、李某一同商议房屋价格，请求他夫妇以23000元把房屋卖给阳某，他夫妇不同意，要求要23500元，并称这是和孩子们(即胡某、胡某1)商量决定的。价格商定后， 7月31日，阳某在融水县农业银行将购房款23500元如数交给了胡某，胡某收钱后向答辩人出具了收据，并将房产证交给了阳某。买下房屋后，阳某用约一个月时间对房屋进行了装修和局部改造。同年9月，阳某和女儿入住该屋，一直住到2011年元旦搬入新居为止。在这长达9年多的时间里，三原告和胡某从未对买卖房屋之事提出任何异议。今年7月25日，原告胡某1要买房子，因为旧屋的房产证上登记有胡某1的名字，胡某要求阳某与其一同办理旧屋的转让过户手续，为此，胡某到学校开具了一张与答辩人买卖房屋的证明，交给阳某去办理房屋过户手续。由于买卖的房屋是房改房，虽经双方努力，但房管部门还是不给办理过户手续。胡某夫妇遂要求阳某帮胡某1分担购买二套房多缴纳的税费，如不答应，就起诉阳某收回房屋。阳某认为，房屋是原告一家四人共同商量同意后卖给答辩人的，根本不是三原告所称是胡某未经他们同意擅自卖给阳某的，不然为何他们不在起诉前的十一年时间里提出异议?把房屋卖给阳某完全是原告一家四人共同的行为，是他们共同的意思表示。三原告现主张买卖无效，遂违背事实，不讲诚信。虽然双方买卖的房屋是房改房，目前不能办理过户手续，但法律和行政法规并没有禁止房改房不得买卖，既然没有禁止，买卖就是合法的、有效的，原告主张无效，根本没有理由，为此，请法院驳回原告的诉请，维护被告阳某的合法权利。

（二）一审事实和证据
综合全案证据，本院确认以下法律事实：座落于广西融水苗族自治县融水镇玉华东路5号1幢401房，即融水县实验中学院内原融水镇中学的房改房，系胡某、李某、胡某、胡某1四人共有财产。1998年2月18日，融水苗族自治县房地产管理所颁发该房屋桂房证字第2XXXXX4号房屋所有权证，产权共有人为胡某、李某、胡某和胡某1等四人，上述共有人购买该房屋价格为18374.13元。胡某与李某系夫妻关系，胡某、胡某1系胡某与李某之子。2002年7月30日，胡某将该共有房屋以23500元的价格转让给同校老师阳某。次日，胡某收取阳某购房款23500元，并出具一张收据连同房屋产权证书一并交予阳某。
上述事实有下列证明证据：
1．融水县房地管理所查档证明，证明融水镇玉华中路5号1幢401房，房产证第2XXXXX4号房屋产权为李某、胡某、胡某1、胡某四人所有。
2.房屋所有权证，证明：涉案房屋产权登记为四人；三位原告和被告胡某对涉案房屋登记产权为1998年2月18日。
3.被告胡某写给阳某收据，证明 2002年阳某将购房款23500元交给了胡某，胡某于当天把涉案房屋产权证交给阳某。
4.融水镇实验中学证明，证明被告胡某开具的证明，去房管局办理房屋过户手续。
5.证人刘放、许先平、李猛克、蓝歆的证言，证明被告阳某与李某、胡某、胡某1、胡某买卖房屋的有关事实，同时证明三原告在房屋买卖后，没有提出过反对意见。

（三）一审判案理由
融水苗族自治县人民法院审理认为：胡某与阳某就买卖广西融水苗族自治县融水镇玉华东路5号1幢401房已协商达成合意，并在收据中写明其已收取的房屋转让的费用并于当日将房产证交予阳某的事实，说明双方买卖合同实际已经成就，双方买卖行为合法有效。依据最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第89条："共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿"和最高人民法院《关于印发〈关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见〉和〈关于贯彻执行民事诉讼法（试行）〉若干问题的意见〉的通知》第（55）项的规定："非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方如不知情，买卖关系是否有效应根据实际情况处理。其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效"的规定。本案的争议房屋为共有财产，原告李某、胡某、胡某1称对胡某出卖房屋行为虽知情，但不同意出卖，认为胡某未经其他三位共有人的同意，擅自将房屋出卖，且房屋至今没有办理过户登记，从而认为该房屋买卖合同应属无效的理由不能成立。阳某与胡某的买卖房屋行为属债之行为，善意取得赋予债之行为可作为我国物权变动之有因行为，善意受让人基于支付合理对价作为取得物权所有权的有偿原因行为。本案中，三原告及胡某于1998年购买房屋时价格为18374.13元，2002年卖给阳某价格为23500元，该价格属于合理对价，且无证据表明阳某在购买时存在欺诈、胁迫或者趁人之危的恶意行为，应认定其为善意，并支付了合理对价，且房屋已交付使用。原、被告双方曾为办理房屋转让过户手续咨询过相关部门，阳某也积极配合原告办理房屋变更登记，之所以至今未能办理房屋变更登记是基于不可归责于双方当事人的政策性原因，非双方意愿所致，且是否办理房屋产权的变更登记不影响房屋买卖合同的效力。李某、胡某、胡某1在知晓胡某买卖房屋后，未能提供证据表明对此提出过反对意见，三原告在买卖房屋十一年后才提出异议，有悖常识、常理、常情。胡某与李某是夫妻关系，胡某、胡某1为胡某的儿子，阳某有理由相信其有代理出卖房屋的权利，其行为构成表见代理。对于三原告的损失，应由擅自处分共有财产的胡某承担。原告可以另行向被告胡某主张权利。

（四）一审定案结论
融水苗族自治县人民法院依照根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第89条的规定，判决如下：
确认胡某和阳某之间关于广西融水苗族自治县融水镇玉华东路5号1幢401房的房屋买卖合同有效。
案件受理费1550元，减半收取775元（原告已预交），由原告负担。