（一）首部

1.判决书字号
判决书：北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第11357号。

2．案由：确认合同效力纠纷

3．诉讼双方
原告：刘某，女，汉族，万家鸿运房地产经纪（北京）有限公司经理。
被告：赵某，男，汉族，无业。
委托代理人：孙华柏，北京市包诚律师事务所律师。
被告：李某，男，汉族，中金诚投资北京有限公司经理。

4．审级：一审

5．审判机关和审判组织
审判机关：北京市丰台区人民法院。
独任审判人员：审判员：刁彤

6、审结时间
一审审结时间：2014年9月18日

（二）诉辩主张

1.原告刘某诉称：2013年7月27日，原告与第一被告签订房屋买卖合同，双方约定第一被告将自己位于北京市丰台区某小区1单元17号房屋以145万元的价格出售给原告。原告于2013年7月27日向第一被告支付了购房定金10万元。2013年10月22日，原告与第二被告签订民间抵押借贷合同，约定第二被告出借140万元给原告，用于原告支付向第一被告买受房屋的款项，并约定用原告所拥有并有处分权的房屋作为抵押物提供担保。原告自借款之日起每月向第二被告支付所借款项的利息42 000元。第二被告按照借贷合同的约定向原告提供了贷款，原告将该款项作为房款向第一被告进行了支付，第一被告也予以接收。当天也向第二被告支付了第一个月的利息42 000元。在原告支付完款项时，第二被告要求在原告和第一被告之间签订的买卖合同上签上自己的名字。原告与第一被告商议同意了第二被告的要求，在房屋买卖合同中补签上了第二被告的名字。原告履行完付款义务后要求第一被告履行过户义务，却被告知房屋已经出售给第二被告。二被告在明知原告作为买方且已经向第一被告支付了购房全款145万元，也向第二被告支付了合计126 000元利息的情况下，利用房屋对第二被告提供的担保优势，二被告恶意串通，完成了房屋的过户手续。原告的合同义务已经履行完毕，事到如今也未接到第一被告任何解除合同的通知，二被告恶意串通签订的合同行为损坏了原告的合法利益。故起诉要求确认原告与第一被告之间签订的房屋买卖合同有效，二被告之间签订的房屋买卖合同无效。

2.被告赵某辩称：我与李某之间不存在恶意串通，办理涉案房屋产权过户手续的行为，将房屋变更登记在李某名下是履行我与原告及李某之间房屋买卖合同的行为。2013年7月27日的房屋买卖合同，是我与原告、李某之间共同签订的合同。但签订合同后，原告称其不具备北京房屋购买资格，要求将房屋产权过户到李某名下。原告为我安排了办理房屋过户手续的代理人于××并办理了委托公证。而于××是原告的朋友，其二人之间存在利害关系。事后，在办理房屋过户手续时，我并未到场，而是于××代为办理了相关手续。因为原告不具备房屋购买资格，无法将房屋过户至其名下，同时房屋买卖合同系刘某与李某共同签署，且原告同意将房屋过户至李某名下，而代理办理过户手续的于××又是原告的朋友，按照一般人应有的常理，于××不可能作出不利于原告的行为。因此，将房屋过户至李某名下，实为履行我与原告、李某共同签订的房屋买卖合同行为，不是我与李某恶意串通的行为。从所支付房屋价款的来源来分析，房屋价款是李某先打给了原告，然后原告又以银行转账的方式支付给我。房款实际为李某支付。至于原告称其与李某存在借贷关系，我对此并不知情。原告与李某是否存在借贷关系对三方之间的合同履行不产生影响。因为房屋买卖合同是原告与李某二人共同签订，其二人均有支付购房款的义务，虽然购房款系原告名义支付，但来源却为李某，我认为这是其二人共同支付购房款的行为。原告是房屋中介工作人员，工作十多年，对北京房屋买卖的政策及产权过户流程相对于一般人更为了解熟悉。同时，为我办理产权过户手续的公证委托人于××又系原告所安排，因此可以得出将房屋产权过户到李某名下是原告所同意认可的。原告以其名义支付购房款后从未要求我将房屋过户至其名下。而原告所称的担保，实际为2013年10月22日，原告称为了保证我以后不将房屋卖给其他人，需要将房屋办理一个抵押登记。当日，我与李某签订一份虚假的《抵押借款合同》，并将房屋设定抵押权，抵押权人为李某。我作为出卖方无义务在出卖房屋时设定一个抵押权，且以借李某145万元的名义办理抵押登记，这对我存在十分巨大的法律风险，办理抵押登记并非我的本意。而正是在办理抵押登记后，才以原告名义支付了我全部房款。办理抵押登记是原告的授意，其目的是令我无法将房屋卖于他人，以保证其能够最终履行完毕房屋买卖合同。本案实质为原告与李某共同向我购买房屋，因原告不具备购房资格，在办理房屋产权变更登记时过户至李某名下。原告对此是知情并且同意的。现原告以我与李某恶意串通办理了过户手续，并非事实，有失诚实信用原则。至于其与李某之间存在的争议应由其二人自行解决。故我认为我与原告及李某签订的房屋买卖合同为有效合同，要求驳回原告的诉讼请求。

3. 被告李某辩称：原告是中介公司的，她没有在北京买房资质，但因觉得赵某卖房的价格比较低，想从中获益。原告没有钱，就想从我这借钱来向赵某支付房款。我为了约束原告还钱，就说必须在房屋买卖合同中加上我的名字。原告就跟赵某说我是她的男朋友，有购房资质。后来赵某同意加上我的名字，我就借给原告140万元，她支付给了赵某。我与原告就做了借款公证，又办理了抵押登记。后来原告向我支付了3个月的利息，今年2月她没给我利息，我就于2月27日把房屋过户到我名下了。那个时候原告跟一个人签了买卖合同，约定房屋价款是178.5万元。原告去年8月向于××借了40万元，因我和原告的朋友于××是合伙关系，原告想将房屋出售，我就让原告还我们180万元，原告不同意。因原告没有还款，我就把赵某的房屋卖了，卖了143万元。我认为我们签订的房屋买卖合同是有效的，房款是我交的，原告没有购房资质，房屋不可能过到她名下。这件事与赵某一点关系都没有。不同意原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
北京市丰台区人民法院经公开审理查明：2013年7月27日，赵某（甲方）与刘某（乙方）、万家鸿运房地产经纪（北京）有限公司签订《居间中保合同》，约定甲方将北京市丰台区某小区1单元17号房屋以145万元的价格出售给乙方，乙方向甲方支付10万元定金并支付丙方居间服务费1万元。补充条款约定：1、因乙方购房资格尚未满五年，待乙方支付剩余购房款时，甲方应配合乙方办理委托公证手续及提交各部门需要的材料；2、甲、乙双方于2013年10月22日办理委托公证手续，并于委托公证手续之日起两个月内办理此房产过户手续，并于办理委托公证手续当日支付购房余款，否则视为违约；3、自办理完委托公证手续之日起，与此房产有关的一切事宜与甲方无关，全部有乙方自行负责；4、甲方自收到乙方全部购房款之后，不可单方撤销委托公证手续，否则视为违约。同日，赵某（甲方）与刘某（乙方）签订《北京市房屋买卖合同》（合同编号MMXXXXXX），再次约定甲方将北京市丰台区某小区1单元17号房屋以145万元的价格出售给乙方，付款方式为乙方在签订本合同时，即支付定金10万元；在签订合同后60个工作日内，支付全部房款（已付定金转为房款）。同日，刘某支付赵某购房定金10万元。2013年10月21日，刘某、腾××与李某签订《借款合同》，约定刘某、腾××向李某借款140万元并在北京市方正公证处办理《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2013年10月22日，赵某作为委托人与受托人于××在北京市方正公证处签订《委托书》，赵某委托于××办理北京市丰台区某小区1单元17号房屋的买卖手续及房管部门办理产权转移的相关手续。同日，赵某（甲方）与李某（乙方）签订《抵押（借款）合同》，约定甲方因为资金周转原因向乙方借款145万元，借款期限自2013年10月22日至12月21日，并设定最高额抵押。2013年10月23日，刘某（借款人）与李某（贷款人）签订《民间抵押借贷合同》，约定借款人因购房的需要，向贷款人贷款140万元。贷款人于2013年10月22日将140万元一次性足额发放给借款人。贷款期限自2013年10月22日至2013年12月21日，每月的利息为2.1万元，借款人于2013年12月22日一次性全额还贷款人贷款本金。为确保借款人正当履行还款义务，自愿以其所其拥有并有处分权的位于丰台区韩庄子西里5号楼6层1单元17号房产抵押给贷款人，做为履行本合同的担保。本合同签订后两日内，抵押人应持房产权证和其他有关证件协同贷款人办理抵押登记。如借款人不能正常履行本合同项下的还款义务，则贷款人有权根据法律规定及合同约定的途径处分该抵押物，并就其变现价优先受偿。同日，李某将140万元借予刘某。同日，刘某将自李某处所借款项支付给赵某135万元用于支付购房款。同日，经刘某及赵某同意，合同编号MMXXXXXX的《北京市房屋买卖合同》乙方处加有李某的名字。后刘某向李某共偿还借款利息12.6万元，因未及时支付利息，李某于2014年2月27日将丰台区韩庄子西里5号楼6层1单元17号房屋过户至其名下。后又于2014年4月2日将上述房屋出售给他人。
另，2014年3月5日，李某与赵某签订《承诺书》，写明双方于2013年10月22日签订的《抵押（借款）合同》约定的借款145万元李某实际未支付给赵某，李某无权向赵某主张借款145万元及相关权益。
上述事实有下列证据证明：
1. 原、被告陈述
2. 居间中保合同
3. 北京市房屋买卖合同
4. 具有强制执行效力的债权文书公证书
5. 公证书
6. 抵押（借款）合同
7. 民间抵押借贷合同
8. 承诺书
9. 定金收到证明
10. 尾款收到证明
11. 收条
12. 转账汇款查询

（四）判案理由
北京市丰台区人民法院经审理认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定："下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。"本案中，原告与赵某签订的《北京市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为有效合同。故原告要求确认其与赵某签订的《北京市房屋买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。李某虽系在原告与赵某签订《北京市房屋买卖合同》后签字，但系经过原告与赵某二人同意，其签字后该合同亦不违反相关法律规定，不属于法律规定的合同无效情形。现原告要求确认其与李某签订的《北京市房屋买卖合同》无效，没有法律依据，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。

（五）定案结论
北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：
一、原告刘某与被告赵某于二○一四年七月二十七日签订的《北京市房屋买卖合同》（合同编号MMXXXXXX）有效。
二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。

（六）解说
本案争议焦点是赵某与李某签订的《北京市房屋买卖合同》是否无效。刘某认为赵某与李某恶意串通签订的合同行为损害了自己的利益，故要求确认合同无效。而赵某与李某则认为《北京市房屋买卖合同》是三人共同签订，李某在合同上写上自己名字是经过刘某同意的，不存在二人恶意串通的行为，故不同意刘某的诉讼请求。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定："下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。"其中，恶意串通，是指一方行为人与他方行为人为获取不当利益而实施的有害于他人或社会利益的行为，属于行为人与第三人故意为意思表示不真实之行为。
因恶意串通而订立的合同，其构成要件一是当事人在主观上具有恶意性，二是当事人之间具有串通性，三是双方当事人串通实施的行为损害国家、集体或者第三人的利益。其中，主观心态属个人内心活动范畴。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，依照日常经验、行为习惯等，根据盖然性原则予以判断和认定。本案中，李某虽然是在刘某与赵某签订《北京市房屋买卖合同》之后才在合同上签的字，但是从已查明的事实证据中可以看出，其签字是经过刘某与赵某二人同意，不具有主观上的恶意性，也未损害他人利益，不能认定为恶意串通，而且李某在买卖合同上签字后也不违反相关法律规定，法律并不禁止当事人在合同的订立和履行中获得利益。所以，一审的判决是符合合同法规定的。
需要指出的是，在当今北京房价颇高的环境下，因为利益的驱使，会出现因合同效力而产生纠纷的案件，本案判决对为弥补自身金钱损失而认定合同无效的当事人具有一定的警示作用。
（王蓉梅）