（一）首部
l、判决书字号
一审判决书：厦门市翔安区人民法院（2013）翔民初字第2086号判决书。
二审判决书：厦门市中级人民法院（2014）厦民终字第2992号判决书。
3、诉讼双方
原告（上诉人）：厦门闽台五缘文化交流有限公司。
委托代理人朱某，职员。
委托代理人刘冬云，北京炜衡（厦门）律师事务所律师。
被告（被上诉人）：禾达纸箱工业（厦门）有限公司。
委托代理人林某。
第三人：兴业银行股份有限公司厦门分行。
委托代理人陈某、苏某，职员。
第三人：厦门宏明辉电子有限公司。
委托代理人林春松、洪玉娟，福建天衡联合律师事务所律师。
5．审判机关和审判组织
一审法院：厦门市翔安区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：胡敬霖；审判员：张春雷；人民陪审员：陈玉慧。
二审法院：厦门市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：洪德琨；代理审判员：章毅、黄南清。
6．审结时间：
一审审结时间：2014年7月1日（经院长批准依法延长审限）。
二审审结时间：2014年11月27日。
（二）一审情况
1．一审诉辩主张
原告闽台公司诉称，2011年7月1日，其与被告禾达公司就禾达公司的土地、厂房、机器设备的租赁事宜签订租赁协议，约定：禾达公司将其所有的土地使用权及地上厂房包括厂房1#、2#、4#、7#以及办公楼、宿舍楼以及附着于此上的所有机器设备（包括水电设备等资源）、办公用品一并出租给闽台公司，租赁期限为12年，自2011年7月1日起至2023年6月30日止。闽台公司应向禾达公司每年支付租金300万元（币种为人民币，下同），每满三年租金在原有基础上调8%，租金每三年支付一次。因禾达公司尚有部分订单未完成，双方同意设定过渡期，过渡期自2011年7月1日起至2012年6月30日止，过渡期内闽台公司应向禾达公司支付的租金减半。首期费用闽台公司应于2011年7月31日前向禾达公司支付480万元，2011年10月31日前向禾达公司支付470万元。过渡期内，闽台公司委派朱某、禾达公司委派林某作为双方代表负责协调相关事宜。协议签订后，闽台公司已经依约向禾达公司支付950万元租赁相关费用，并于2011年7月1日开始正式派员进驻禾达纸箱公司实际占有管理租赁物并缴纳水电费。2012年起，闽台公司为禾达公司先行垫付了2012年起至今的员工工资。现禾达公司以其部分厂房无产权证书属违章建筑以及向银行抵押为由，主张与闽台公司的租赁合同无效，拒绝继续履行合同。为此，闽台公司请求判令：1、确认闽台公司与禾达公司签订的租赁协议合法有效；2、由禾达公司承担本案的诉讼费用。
被告禾达公司在第一次庭审中辩称，租赁协议中有一部分标的物是临时搭盖的，没有产权，协议是无效的，且有产权部分的标的物在签订合同之前已经抵押给中国工商银行。
第三人兴业银行厦门分行述称，原告闽台公司主张租赁协议有效，其与被告禾达公司之间根本不存在租赁关系，闽台公司从来没有占有使用讼争厂房。租赁协议是闽台公司与禾达公司之间互相串通、企图恶意阻扰兴业银行厦门分行顺利实现抵押权，包括对买受人行使权利制造障碍的手段。依照《合同法》的规定，租赁协议应认定为无效。
第三人宏明辉公司述称：1、本案原告闽台公司起诉所依据的租赁协议是其为对抗抵押权人虚构伪造的一份合同；2、租赁协议即便是真实存在的，但是很显然租赁关系并没有实际履行，相关的房产闽台公司也从未占有使用；3、该租赁协议从未在主管部门备案登记，租赁协议项下的主张不能对抗第三人兴业银行厦门分行的抵押权以及买受人宏明辉公司的权利。该租赁协议是为了特定目的而伪造的，应属无效。
2．一审事实和证据
厦门市翔安区人民法院经公开审理查明，被告禾达公司原系厦门市翔安区巷北路993号（办公楼）、995号（宿舍楼）、983号（1#厂房）、985号（2#厂房）房屋（以下简称讼争房屋）的权利人。在2011年7月26日和2012年7月18日，禾达公司与第三人兴业银行厦门分行分别签订一份最高额抵押合同，约定禾达公司提供讼争房屋为主合同项下所发生的所有债权提供抵押担保，禾达公司在合同中均声明：本合同生效前抵押物上未设定其他第三人的租赁、抵押或其他权利限制，抵押物的流通不存在法律或合同上的障碍，不是依法或依对抵押人有约束力的契约为不得流通或限制流通的财产。
2013年4月10日，禾达公司申请厦门市鹭江公证处对讼争房屋的房产现状进行保全证据公证，以证明上述抵押物正由禾达公司和厦门舫昌实业有限公司使用。在该公证事宜中，禾达公司的委托代理人为林某。
在申请执行人兴业银行厦门分行与被执行人厦门舫昌实业有限公司、禾达公司执行一案中，因上海浦东新区人民法院查封了讼争房屋等房产，并将其拍卖权移交厦门市中级人民法院。厦门市中级人民法院委托拍卖后，第三人宏明辉公司于2013年9月13日以7572.49万元竞得讼争房屋，并将拍卖款汇入厦门市中级人民法院。厦门市中级人民法院于2013年10月29日作出（2013）厦执行字第328-1号执行裁定，裁定讼争房屋的所有权自本裁定送达之日起转移至宏明辉公司所有。
现原告闽台公司主张其于2011年7月1日与禾达公司签订了租赁协议。根据闽台公司提供的租赁协议，双方约定：一、租赁标的：禾达公司将其所拥有的土地使用权（用地面积46518.1平方米）及地上厂房，包括厂房1#（厦国土房证第00700690号）、2#（厦国土房证第00700693号）、4#、7#以及办公楼（厦国土房证第00700694号）、宿舍楼（厦国土房证第00700691号）及附着于此上的机器设备（包括水电配置等资源）、办公用品出租给闽台公司。二、租赁期限：租赁期限为12年，自2011年7月1日起至2023年6月30日止；因禾达公司尚有部分订单未完成任务，双方同意设定过渡期，过渡期自2011年7月1日起至2012年6月30日止。过渡期不影响租赁期限的起始时间和终止时间的计算。过渡期内闽台公司应向禾达公司支付的租金减半收取。三、租金及保证金：租金每年为300万元，每满三年，租金在原有基础上上调8%。保证金为200万元，禾达公司于租赁期限届满且闽台公司完成租赁标的交付后无息返还。租金每三年支付一次，第二期租金于本协议生效后的第四个租赁年度开始前的一个月内支付，之后依次顺延。首期租金750万元（第一年属于过渡期租金减半收取）和保证金200万元按以下方式支付至禾达公司指定账户：闽台公司应于2011年7月31日前支付480万元，2011年10月31日前支付470万元。四、其他费用：租赁期限内，闽台公司因使用租赁物所产生的水、电、电话等费用由禾达公司承担。按国家和厦门市有关规定，因本协议缴纳的印花税、登记费及其他有关的税项及费用，按有关规定应由禾达公司作为出租人、闽台公司作为承租人分别承担，有关登记手续由禾达公司负责办理，禾达公司应最迟于过渡期届满前三个月内办理等。禾达公司的的授权代表林某在协议上签名。
审理中，原告闽台公司提供了四份银行业务凭证，根据上述凭证：朱某分别于2010年10月22日、2010年12月2日、2011年7月18日、2011年10月22日从其个人账户向陈团结的账户转账汇款94万元、19万元、189万元、32.2万元，于2011年9月30日、2011年10月8日、2011年10月10日、2011年10月15日分别向林梅花的账户转账汇款55万元、100万元、79.76万元、22万元；陈金胜于2011年1月27日向陈团结转账汇款178万元；陈虹于2011年10月17日向陈海松转账汇款182万元。上述转账汇款金额共计950.96万元。2013年10月10日，闽台公司再次提交了上述四份银行业务凭证，林某在凭证上签署"收到上述租金 林某"字样。
同时，闽台公司还提供了一份禾达公司出具的落款日期为2013年5月11日的收款确认单，其主要内容是确认已收到上述950.96万元租赁费用，并确认其中朱某分别于2010年10月22日、2010年12月2日从其个人账户向陈团结的账户转账汇款的94万元、19万元以及陈金胜于2011年1月27日向陈团结转账汇款的178万元均系禾达公司向朱某、陈金胜的借款，经与闽台公司商定，上述三笔款项共计291万元转为闽台公司应向禾达公司支付的租金。另外，闽台公司提供了禾达公司工人工资发放清单，上述清单的的"批准"一栏的签名为林某。对此，闽台公司还提供了一份禾达公司出具的落款日期为2013年5月11日的确认书，其中确认闽台公司代禾达公司垫付了2012年7月至2013年3月的工人工资221.795086万元,并用于折抵下一期租金。
另查明，闽台公司称朱某是公司的高管，且为公司派驻租赁物的负责人员，陈金胜是闽台公司的法定代表人，陈虹为闽台公司员工，也是陈金胜的配偶；陈团结是禾达公司的高管，也是林某的侄儿，林梅花是禾达公司法定代表人陈美远的妹妹。对此，兴业银行厦门分行与宏明辉公司均表示无法确认。
上述事实有下列证据证明：
（1）租赁协议，证明闽台公司和禾达公司所签订的租赁协议的内容。
（2）银行付款凭证，证明租赁协议签订后，闽台公司与禾达公司之间的款项往来情况。
（3）收款确认单，证明禾达公司确认已收到了租金950.96万元，其中0.96万元为其他款项。
（4）最高额抵押合同，证明禾达公司先后于2011年、2012年两次在合同内声明并承诺："本合同生效前抵押物上未设定其他第三人的租赁、抵押或其他权利限制，抵押物的流通不存在法律或合同上的障碍"。
（5）（2013）厦执行第328-1号执行裁定书，证明宏明辉公司于2013年9月13日以最高价7572.49万元竞得讼争房产，并已将拍卖款汇入厦门市中级人民法院账户，讼争房产自裁定书送达之日起所有权转移至宏明辉公司所有。
3．一审判案理由
厦门市翔安区人民法院经审理认为：根据庭审中双方的诉辩主张及举证质证情况，本案争议的焦点主要闽台公司与禾达公司签订的落款日期为2011年7月1日的租赁协议是否具有法律效力？法院从以下两个方面进行分析认定：
一、租赁协议的履行情况
（一）租金支付义务的履行情况
1、从租金支付方式看。根据租赁协议约定，首期租金750万元和保证金200万元共950万元应支付至禾达公司指定账户，虽然禾达公司确认收到上述款项，但对于两个公司而言，高达近千万元的租金均通过不同个人账户而非公司账户支付，且其中有三笔款项来往发生在租赁协议签订之前，因此法院认为闽台公司与禾达公司的租金支付方式违反相关财务管理制度，且不符合租赁合同惯常的租金支付方式。闽台公司虽解释称租金支付方式是按照禾达公司的指示，闽台公司所应支付的租金系由相关人员代垫，且款项属由于闽台公司，但闽台公司未就上述解释提供证据证明，故法院对其该项意见不予采纳。
2、从租金支付数额看。闽台公司提供的银行业务凭证总额为950.96万元，超出了约定的租金数额950万元。对于超出的0.96万元，闽台公司称其中的0.76万元及0.2万元分别系朱某向陈团结、林梅花的借款，因朱某作为闽台公司的代理人被派驻在禾达公司，与陈团结同一个办公室，林梅花系林某的女儿，故在按林某的指令转账时也归还了上述两笔借款。法院认为，禾达公司虽在收款确认单中称之为其他款项，但闽台公司与禾达公司均未能举证证明所谓的其他款项为何。闽台公司虽解释系朱某向陈团结、林梅花的借款，但未能提供证据证明上述两笔借款关系的存在，故法院对闽台公司的解释不予采纳。
3、对于垫付工人工资的问题。禾达公司确认闽台公司曾垫付工资221.795086万元，并用于折抵下一期租金。法院认为，闽台公司提供的部分工资发放清单中有"制表"、"审核"、"财务主管"、"复核"、"批准"等栏，其中的"批准"栏签名均为"林某"字样，且从工资发放清单及其中的转账凭证均无法体现工资系由闽台公司所垫付，故法院对闽台公司关于代禾达公司垫付工人工资的主张不予采纳。
（二）租赁协议中其它义务的履行情况
租赁协议中约定了税费缴纳、办理登记和水电费支付等事宜，但闽台公司与禾达公司并未办理登记，亦未提供任何票据证明其按合同履行了其他义务。税费缴纳和办理登记均属租赁协议的重要义务，闽台公司虽主张未办理登记的过错在禾达公司，但其亦未举证证明闽台公司在禾达公司怠于履行登记义务时曾有督促或催告行为。同时，租赁协议约定水、电、电话等费用由禾达公司承担，但闽台公司在审理中称水电费亦是由其支付的，却未提供任何票据予以证明。因此，从租赁协议其它义务的履行情况看，闽台公司与禾达公司的证据不足以证明双方确有履约行为。
（三）租赁物的占有使用情况
在禾达公司于2011年7月26日和2012年7月18与兴业银行厦门分行签订的最高额抵押合同中，禾达公司均声明本合同生效前抵押物上未设定其他第三人的租赁、抵押或其他权利限制。同时，禾达公司于2013年4月10日申请厦门市鹭江公证处对相关房产现状进行保全证据公证，其目的也是为了证明上述抵押物正由禾达公司和厦门舫昌实业有限公司使用，闽台公司虽主张于2013年5月31日进驻租赁物，但未能举证证明。因此，法院认定闽台公司并未按照租赁协议约定在过渡期满即2012年6月30日之后占有使用租赁物。
二、禾达公司及其委托代理人林某在诉讼中的异常行为
禾达公司应当认识到若闽台公司在本案中的主张成立，将会对禾达公司的利益产生重大影响，但禾达公司及其委托代理人林某在诉讼中未作实质性抗辩，且未提供任何证据，表现出抗辩程度严重弱化的特点，同时对闽台公司的意见自认多、异议少，甚至为闽台公司出具对其有利的证据，未表现出应有的努力维护禾达公司利益的倾向，行为异常。
综上，结合租赁协议履行情况和禾达公司及其委托代理人林某在诉讼中的异常行为，法院认为租赁协议的落款时间虽早于讼争租赁物的抵押时间，但闽台公司与禾达公司并未按照协议约定履行支付租金、办理登记、缴纳税费等义务，闽台公司亦未实际占有使用租赁标的物，上述租赁协议并未实际履行。因此，闽台公司与禾达公司签订租赁协议的目的在于对抗兴业银行厦门分行抵押权的实现，存在恶意串通行为，损害了兴业银行厦门分行与宏明辉公司的利益，故依法应认定为无效。
4．一审定案结论
厦门市翔安区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：
驳回厦门闽台五缘文化交流有限公司的诉讼请求。
（三）二审诉辩主张
上诉人闽台公司上诉称：一、兴业银行与本案讼争标的已经没有任何利害关系，一审判决将兴业银行和宏明辉公司共同列为本案第三人，程序错误。二、一审判决认定上诉人与被上诉人存在恶意串通行为，认定事实不清、缺乏证据证明。第三，《租赁协议》已经实际履行，双方不仅签订了符合客观事实、价格合理的租赁协议，上诉人还支付租赁费用由被上诉人书面确认，并且实际接收租赁物。综上，一审判决程序错误，认定事实不清，证据不足，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉求。
原审第三人兴业银行厦门分行述称：一、原审法院将兴业银行厦门分行列为第三人符合法律规定，程序合法。二、原审判决认定事实清楚，证据充分，应驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人宏明辉公司述称：一、就本案程序而言，原审准许兴业银行厦门分行作为本案第三人参与诉讼并无不当。二、原审事实查明基本正确，由此认定上诉人存在恶意串通损害抵押权人及买受人利益情形，具有事实依据，请求驳回上诉人的上诉请求。
（四）二审事实和证据
厦门市中级人民法院经公开审理查明：上诉人对原审判决查明事实提出异议，认为1、其是2013年5月底才实际占有了租赁物；2、判决书第17页倒数第九行水、电、电话等费用由禾达公司承担的事实与合同约定不相符合，实际上这些费用是由上诉人负担。上诉人客观占有租赁物也实际支付了这些费用。兴业银行厦门分行认为，水、电、电话等费用由禾达公司承担的陈述应该是笔误。宏明辉公司亦提出异议，认为朱某转款19万的事实是不存在的，实际只转了9万元。当天10万元转账后又冲正，即没有转出去，实际只是转了9万元。
二审中，上诉人提交以下证据：1、舫昌公司会议纪要、禾达员工代表沟通会议纪要及劳动仲裁调解书，证明禾达公司与舫昌公司是关联企业，负债累累，导致闽台公司无法按合同约定正常进驻接受租赁物；2、协议书，证明闽台公司实际进驻禾达公司；3、供水公司现金缴款单、发票，证明闽台公司支付禾达公司2012年1月至今的水费，闽台公司自2013年5月接受实际占有租赁物；4、电力公司发票，证明闽台公司支付禾达公司2013年6月至今的电费；5、社区居委会证明，证明林某与陈团结为叔侄关系，林某与林梅花为父女关系；6、结婚证，证明转账凭证中陈虹系闽台公司法定代表人陈金胜的妻子；7、陈加音案件材料，证明林梅花系禾达公司资金业务管理人，其账号为公司专用。
（五）二审判案理由
厦门市中级人民法院经审理认为：本案争议焦点在于闽台公司与禾达公司是否存在真实的租赁合同关系。首先，从占有的情况看，一般而言，租赁厂房的目的是通过支付租金取得一定期限的房屋占有使用权来从事生产经营。而根据查明事实，2011年7月1日禾达公司与闽台公司签订租赁协议后，一直是禾达公司在该租赁厂房内从事生产经营，该事实有公证处的公证书为证。闽台公司起诉时称，其于2011年7月1日开始正式派员进驻禾达公司实际占有租赁物，后又称其实际进驻的时间为2013年5月份。其陈述前后矛盾，且与情理不符。讼争合同约定租金为300万元/年，闽台公司未占有使用厂房的情况下，也未有督促或催告行为，明显不合理。原审判决认定闽台公司未按照约定在过渡期满后占有租赁物，并无不妥。
其次，从租金支付的情况看，合同约定闽台公司应于2011年7月31日前支付480万元，于2011年10月31日前支付470万元。但根据查明事实，闽台公司支付款项均通过不同个人账户支付，且有三笔款项支付发生在租赁协议签订之前，虽然闽台公司称租赁协议签订之前，双方有借款关系，该借款抵作租金。但该事实并未在租赁协议中写明，亦不符常理。另外，闽台公司提供的证据显示转账金额为950.96万元，该金额与租赁协议约定的金额也不吻合，对此闽台公司未能予以合理解释。因此，原审判决不予采纳闽台公司的主张，并无不妥。
另外，兴业银行厦门分行系讼争厂房的抵押权人，与本案处理结果有利害关系。原审法院将其追加为第三人，并无不妥。虽然审理过程中，讼争厂房被拍卖，兴业银行厦门分行的权益并未受到影响，但其作为第三人参加诉讼，更有利于查明事实。闽台公司上诉称原审法院将兴业银行厦门分行追加为第三人程序错误，没有法律依据，法院不予采纳。
（六）二审定案结论
厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
（七）解说
本案是一起典型的企图以长期租约阻碍法院对被执行人所有的不动产进行拍卖的案件，其争议焦点为闽台公司与禾达公司签订的租赁协议的法律效力问题。此类虚假租赁合同案件的共性为利用"买卖不破租赁"的法律规定，将租赁合同的落款时间倒签在抵押合同签订之前或不动产被查封、公告拍卖之前，且具有相应的付款记录，出租人亦无异议，故合同效力难以判断。结合本案的审理，笔者认为可以从以下几个方面进行审查和认定：
第一、租赁合同的约定条款是否符合商业习惯或常理
一是租赁期限畸长。此类租赁合同的期限往往超过10年，且有不少是按照《合同法》所规定的最长期限20年，这是其第一个显著特点，如本案中的租赁协议即约定租赁期限为12年。双方约定如此长期的租赁合同，其目的是获得租赁物长期的使用权，损害了买受人对标的物的处分权。
二是租金约定是否符合一般商业习惯。
正常的租赁合同如果期限较长，则双方当事人一般会约定分期支付租金，且租金标准会定期以一定比例上调。而虚假租赁合同的租金多系一次性支付，或支付时间虽有分期，但缺乏规律性，且租金标准较低，这是其重要特点。这意味着买受人丧失的不仅是不动产未来的使用价值，甚至连收益价值都荡然无存。
第二、租赁合同有无实际履行
一是租金的支付是否有违常理或商业习惯。
对于租金支付方式，虚假租赁合同双方当事人往往约定租金支付至出租人指定的账户，有的直接将指定收款的个人账户写入合同，更有甚者约定使用现金支付。因此，租金的收款人或账户往往与出租人利益关系密切：第一种情形是亲友关系，以人际关系为纽带订立虚假租赁合同；第二种情形是与自己或亲友所控制的公司企业，签订虚假租赁合同来低价承租不动产以变相实现利益输送；第三种情形是与出租人的债权人，企图以租金冲抵所欠普通债权人的债务。本案中，高达近千万元的租金均通过不同个人账户而非闽台公司和禾达公司账户支付，且其中有三笔款项来往发生在租赁协议签订之前，因此法院最终认定其租金支付方式违反相关财务管理制度，且不符合租赁合同惯常的租金支付方式。
值得注意的是，对于上述第三种情形中债权人作为承租人所签订的租赁合同，因转账记录可能与约定的租金数额存在不一致的情况，这会成为当事人无法做出合理解释的漏洞。本案中闽台公司支付租金转账记录金额比约定金额超出了9600元，且无法做出合理解释，成为租赁协议真实性的一大疑点。
二是承租人是否实际占有使用租赁物。
占有系适用买卖不破租赁规则的核心要素，故在审理中应着重对租赁物的实际占有使用事实进行查明。在此类案件中，买受人多主张其对于租赁物具有占有使用行为，如平整土地、锁上大门、设立围墙、在租赁物内派驻人员等。笔者认为，占有使用的认定标准不应限于取得对租赁物的实际控制权，而应当以较高的标准即是否有在租赁的土地或房屋内从事生产经营活动进行判断。因为一般来说，承租人在签订租赁合同后，为了收益最大化，均会尽快将租赁物用于生产经营，这才符合商业主体的正常做法。本案中，闽台公司主张已向所租赁的厂房和办公楼派驻了人员，取得了租赁物的实际控制权，但因其无法举证证明在将租赁物用于生产经营活动，故法院认定闽台公司并未占有使用租赁物。
值得注意的是，在租赁物设定抵押权时，抵押人一般会声明抵押合同生效前抵押物上未设定其他第三人的租赁、抵押或其他权利限制。同时，抵押权人也会做相应的尽职调查，或对抵押物现状进行保全证据公证。对主张抵押物此前已出租的所谓承租人来说，这些证据成为了证明其占有使用租赁物难以逾越的障碍。
三是租赁合同其它义务的履行
对于租赁合同当事人来说，如果租赁期限较长且租金数额较高的，双方一般会对租赁合同的登记备案、税费缴纳等事宜进行约定，如果义务人未履行，则对方会以各种方式予以催告。如果双方未予约定或虽有约定但怠于履行，则即可对租赁合同的真实性存疑。
第三、出租人在案件审理中是否存在抗辩程度弱化的情形
在有关虚假租赁合同的诉讼中，因出租人与承租人事前已互相串通，故为了配合承租人的诉讼请求，出租人少有提供证据，甚至配合承租人的举证，对其主张一概予以认可，缺乏实质性抗辩，表现出抗辩程度严重弱化的特点。本案中，禾达公司及其委托代理人在这一方面表现极为明显，其仅作了象征性的抗辩，且在闽台公司提供的银行业务凭证上签名确认收到租金，还出具了对闽台公司有利的确认书和收款确认单，在法院追加兴业银行厦门分行和宏明辉公司作为第三人参加诉讼后，代理人无正当理由未到庭参加诉讼，行为颇为异常。
（张春雷）
【裁判要旨】对于利用"买卖不破租赁"的法律规定虚假租赁合同案件，其将租赁合同的落款时间倒签在抵押合同签订之前或不动产被查封、公告拍卖之前，且具有相应的付款记录，出租人亦无异议，对其效力认定应考察：租赁合同的约定条款是否符合商业习惯或常理；租赁合同有无实际履行；出租人在案件审理中是否存在抗辩程度弱化的情形。
