1、判决书字号：
一审：厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第13205号
二审：厦门市中级人民法院（2014）厦民终字第981号

2、案由：房屋租赁合同纠纷

3、诉讼双方：
原审原告（被上诉人）厦门市汉众酒店管理有限公司。
委托代理人刘冬云、纪秋凤，北京炜衡（厦门）律师事务所律师、实习律师。
原审被告（上诉人）厦门市合嘉实业有限公司。
原审被告（上诉人）厦门合佳酒店有限公司。
共同委托代理人吕金朝、林秀娜，福建旭丰律师事务所律师。

4、审级：二审

5、审判机关和审判组织
一审法院：厦门市思明区人民法院。
独任审判员：彭朝辉
二审法院：厦门市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：林巧玲；审判员：黄伟民；代理审判员：许莹。

6、审结时间
一审审结时间：2014年1月7日。
二审审结时间：2014年8月7日。

1、一审双方诉辩主张
原告厦门市汉众酒店管理有限公司诉称，坐落于厦门市文园路66号的综合楼原系厦门塑胶总厂所有，2001年5月19日，厦门塑胶总厂与被告合嘉实业签订《房屋租赁合同》，合同第3.2.3条约定"乙方连续三个月未按合同条款缴纳房屋租金，甲方有权单方面解除合同。"合同签订后，被告合嘉实业将标的房产交付给被告合佳酒店使用。2009年1月7日，案外人陈某等十三人通过福建中正拍卖有限公司公开竞拍，取得标的房产的所有权。2013年1月28日原告向案外人陈某等十三人购买标的房产，并于2013年2月22日取得标的房产的所有权。自原告取得标的的房产所有权以来，二被告从未向原告支付过分文租金。现请求判令：1、解除原告与被告合嘉实业之间的房屋租赁关系；2、两被告将文园路66号综合楼-1（即地下室）至7层腾交给原告；3、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告合嘉实业、合佳酒店辩称，原告全部的诉请无事实及法律依据，应予驳回。1、被告已经尽到了承租人应缴交租金的全部义务，被告的回复函中，明确要求陈某等十三人应提供相应的证明材料、与被告办理原租赁合同的承继及租金收取转移等手续，提供收租合法账户，但陈某等十三人收到通知书后拒之不理。2、被告亦曾登报通知产权人。3、厦门市公证处自2009年11月30日首次受理被告提存公证至2013年4月，先后提存3830000元。4、2013年11月30日被告登报通知原告领取租金，但原告至今未领取。5、案外人陈某等十三人中林某的配偶林某2是原告股东之一，叶某的配偶朱某是原告股东之一，据此，原告应当知道2009年起答辩人已开始公证提存租金的事实。上述事实充分表明，被告一贯遵循诚实信用原则，为了原告的利息不惜额外支付费用将租金提存公证，先后提存在公证处的金额高达4670000元。从原告方面来讲，既不行使收取租金的权利又不履行义务。被告已经尽到承租人应缴租金的问题，反而原告自取得产权之后，作为出租人不履行收租等权利。原告时至今日仍未提供产权证、未与被告进行确认。被告要求中止审理本案，原告取得该房产证的合法性尚未定论，且被告已经在贵院提起行政诉讼，案件目前仍在审理当中，且地税部门已经立案调查。本案合同的责任方在原告，被告无过错，被告坚决要求驳回原告全部诉求，同时保留多次诉讼多次公告费用的索赔权。

2、一审事实与证据
经审理查明，2001年5月19日，合嘉实业向厦门塑胶总厂承租坐落于厦门市文园路66号的综合楼，并签订《房屋租赁合同》，合同第3.2.3条约定"乙方连续三个月未按合同条款缴纳房屋租金，甲方有权单方面解除合同。"合同签订后，合嘉实业将标的房产交付给合佳酒店使用。2009年1月7日，案外人陈某等十三人通过公开竞拍，取得标的房产的所有权。2009年11月1日，合嘉实业向案外人陈某等十三人发出《关于"终止合同通知书"的回复函》。2009年10月29日，合嘉实业向厦门塑胶总厂发出《关于厦门市文园路66号综合楼整体房屋租金缴交问题的函》；对此，厦门塑胶总厂作出了回函，证实案外人陈某等十三人至2009年10月30日前未办理相关手续，未取得房产证。2009年11月30日，厦门市公证处受理合嘉实业针对厦门市文园路66号综合大楼2009年10月至2009年11月的租金提存公证，提存租金共计200000元。2009年12月至2013年4月，合嘉实业在未向厦门市公证处申办提存公证的情况下，先后将3830000元租金汇入厦门市公证处提存款专用账户内。合嘉实业分别将厦门市文园路66号综合大楼2013年4月、5月、6月、7月、8月、9月租金，合计480000元提存，并于厦门市公证处公证。2013年10月10日，合嘉实业登报通知文园路66号综合楼权利人凭有效身份证和相关产权资料原件向厦门市公证处领取2013年4月、5月、6月的租金。2013年11月30日，合嘉实业向汉众公司发出《领取租金通知书》。2013年12月1日，合嘉实业登报通知文园路66号综合楼权利人凭有效身份证和相关产权资料原件向厦门市公证处领取2013年7月、8月、9月的租金。被告合嘉实业分别将厦门市文园路66号综合大楼2013年10月、11月租金，合计160000元提存，并于2013年12月2日向厦门市公证处公证。
另查明，2013年2月22日，汉众公司取得厦门市文园路66号综合大楼地下室及一层至七层的所有权。

3、一审判案理由
原审法院认为，本案双方争议的焦点在于：汉众公司的诉请解除租赁关系有无事实及法律依据。
汉众公司主张，汉众公司依法依约有权解除合同关系，首先陈某等十三人和汉众公司至今没有收到合嘉实业缴纳的任何一笔租金，按照合同3.2.3条约定，承租人连续三个月未缴纳租金，汉众公司有权解除合同关系。其次合嘉实业及合佳酒店主张将租金提存到公证处，但是合嘉实业及合佳酒店仅有2009年10月至11月、2013年4月至11月的进行公证提存，2009年12月至2013年4月，其未办理公证提存，其将款项缴纳公证处，不具有公证提存的法律效力，应视为合嘉实业及合佳酒店没有依约交租金。合嘉实业的租金公证提存汉众公司是2013年11月份才知晓，且登报在广告版，作为普通公民不能了解。据此，汉众公司依法依约有权解除合同关系。关于腾房按照最高人民法院关于城市房租租赁的若干问题解释，租赁合同解除后，主、次承租人都负有腾房义务。汉众公司自陈某等十三人处承继相关租赁合同，依法享有陈某等十三人在合同中的相关权利义务，有权就合嘉实业不履行给付租金的义务向人民法院提起诉讼，且汉众公司已经多次口头通知解除合同，合嘉实业不同意。
合嘉实业及合佳酒店抗辩，汉众公司称连续三个月未交租有权解除其，2月22日取得产权证，合嘉实业4月份提存租金，没有违反超过三个月的约定，且按照《合同法》第94条解除应当书面通知合嘉实业，但是汉众公司却没有提前通知合嘉实业。汉众公司至今未提供陈某等十三人及汉众公司是合法产权人，及租金的数额、账户、面积的确定告知合嘉实业，汉众公司的所有诉求是不应成立的。
原审法院认为，合嘉实业与厦门塑胶总厂于2001年5月19日签订的关于厦门市思明区文园路66号综合楼的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依合同严格履行各自的义务。又2009年1月7日，案外人陈某等十三人通过竞拍取得厦门市文园路66号综合楼；2013年2月22日，原告取得厦门市文园路66号综合楼所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。此系买卖不破租赁原则。即《房屋租赁合同》继续有效，在汉众公司与合嘉实业之间，无需另订租赁合同，双方仍受该合同之约束，汉众公司代位案外人陈某等十三人为出租人，原产权人所享有之权利义务由汉众公司继受。合嘉实业自2009年12月至2013年4月未直接向出租人支付租金，也未公证提存租金（仅是将租金转入账户），现汉众公司主张合嘉实业未向其履行支付租金之义务，连续未履行超过三个月，依据《房屋租赁合同》第3.2.3条，有权解除合同。该主张合法有据，予以支持。合嘉实业抗辩出租人不明，无法缴纳租金，但陈某等十三人系通过公开拍卖而取得出租人地位，出租人这一主体变更通过主动查询产权登记的途径可以获悉，新产权人直接通知亦系一方式，等等，经拍卖公告公示亦可获悉，故合嘉实业的该抗辩意见不能成立；尔后，在讼争房产产权人由陈某等十三人变更为汉众公司后（本案诉讼前），双方便存在诉讼，乃至合嘉实业就前后手产权人交易的具体金额、真实性提起涉及汉众公司的行政诉讼，据此可证合嘉实业早已知悉产权之交易，获悉产权人变更并非只有产权人本人告知这一方式，所谓不知出租人为谁而无法缴纳租金，仍无法成立。
综上，依双方合同之约定及在案事实，本案具有可解除租赁合同之事由，汉众公司之诉请合法有据，予以支持。此外，合嘉实业及合佳酒店抗辩应中止审理，缺乏程序依据，亦不予采纳。

4、一审定案结论
厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、自本判决生效之日起十五日内解除厦门市汉众酒店管理有限公司与厦门市合嘉实业有限公司关于厦门市文园路66号综合楼的房屋租赁关系；二、厦门市合嘉实业有限公司、厦门合佳酒店有限公司于本判决生效之日起六十日内将厦门市思明区文园路66号综合楼-1（即地下室）至7层腾空交付给厦门市汉众酒店管理有限公司。

上诉人合嘉实业与合佳酒店上诉称，1、本案一审由厦门市思明区人民法院受理系级别管辖错误，应当依法撤销原审法院所作一审判决。本案涉及《房屋租赁合同》的合同总金额及尚未履行的合同金额均已大于800万元，已超过原审法院级别管辖的权限，根据省高院关于解除合同诉讼应以合同标的额为诉讼标的的相关规定，本案应当由中院一审。故原审判决应予撤销。2、汉众公司从未向合嘉实业提交所有权证明材料也未提供收取租金账户信息，且讼争房产所有权尚存在争议，故合嘉实业进行租金提存的行为已经尽到支付租金的义务，本案不存在解除房屋租赁合同的理由。本案汉众公司从未向合嘉实业或合佳酒店提交过所有权证明材料，也从未提供其收取租金的账户，导致合嘉实业无法向其直接支付租金，合嘉实业只好将租金进行提存。自汉众公司主张的取得房产所有权之时自其提起本案诉讼之日的房屋租金，合嘉实业均向公证机关予以提存，不存在未履行支付租金的行为。况且，合嘉实业已经在另一个案件中就汉众公司与案外人陈朝旺等人签订的房屋买卖合同提起确认合同无效及行使优先购买权之诉，在该案件尚未作出生效判决之前，合嘉实业对租金进行提存合情合理。因此原审法院判决解除租赁合同是错误的。3、退一步说，汉众公司未通知合嘉实业而直接起诉解除合同，不符合法律规定，依法应当予以驳回。《合同法》第九十六条规定，当事人依约定解除权或法定解除权主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。据此，通知对方是解除权人的法定义务，在没有履行法定义务的情况下直接起诉，不符合起诉的前提条件。本案汉众公司起诉前未通知合嘉实业及合佳酒店，其要求解除合同的诉讼请求应当予以驳回。综上，请求撤销原审判决，由中院对该案进行管辖或驳回汉众公司原审全部诉讼请求。

被上诉人汉众公司答辩称，1、本案应由原审法院管辖。本案于2013年10月立案，福建省高院的相关规定作出的时间是2013年11月13日，按照法不溯及既往的原则，不适用新规定。因此，本案由原审法院管辖不存在程序错误。2、合嘉实业提存租金的主张不能成立。汉众公司有权解除合同。依照《合同法》第101条规定，有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（1）债权人无正当理由拒绝受领；（2）债权人下落不明；（3）债权人死亡未确定继承人或者债权人丧失民事行为能力未确定监护人；（4）法律规定的其他情形。本案中汉众公司自取得房屋产权后多次向合嘉实业主张租金，但合嘉实业在明知相关产权人且汉众公司已实际占有房产8-12层的前提下，从未向汉众公司交付租金，也未告知租金提存的事实，仅是在汉众公司起诉后于2013年11月30日才向汉众公司发出《领取租金通知书》告知公证提存了租金。合嘉实业有能力直接向汉众公司支付租金，且没有任何证据证明其现实的提出给付而汉众公司拒绝受领租金。因此，汉众公司自2013年4月之后的公证提存不符合提存的条件。其次，自2009年11月至2013年4月，合嘉实业将款项支付至公证处账号不属于公证提存行为，不具有提存效力。按照相关规定，提存必须经法定程序，先由提存人提出申请，申请书中应载明提存的原因、提存的标的物、标的物的受领人。其次，经提存机关同意后，指定提存入将提存物交给有权的保管人保管。公证机构办理提存应当自提存之日起三日内出具提存公证书，提存之债自提存之日即告清偿。提存还应通知债权人。本案中合嘉实业仅在2009年11月的公证提存符合法律规定，此后的租金交付行为不属于提存行为，不得具有提存的法律后果。3、《合同法》第96条并未将通知作为解除合同的前置条件，汉众公司解除合同可以通过私力救济的方式通知对方，也可以通过公力救济以诉讼方式通过法院送达的方式履行了通知义务。《合同法》第96条并未规定何种方式通知解除合同有效或无效，因而合同解除权人通过起诉方式将解除合同的意思表示通知到对方当事人并无不可。而且相对方收到法院送达的诉讼材料后，可以提出确认合同解除无效的反诉、反驳或抗辩，以维护己方的合法权益。解除权是形成权，其并不会排除请求权并存。虽然形成权仅需要单方的意思表示即可，不需要国家强制力来执行，但是并不会因此而排斥当事人请求法院判决解除合同的 。形成权与请求权并不是互相排斥的，解除权作为法定权利，自然应当受到法律的保护、国家强制力的保障。而诉讼至法院就是保障解除权的一种手段，应当许可。综上，请求驳回合嘉实业及合佳酒店的上诉。