（一）首部
判决书字号：
1、西宁市城中区人民法院（2013）中民一初字第371号民事判决书
2、西宁市中级人民法院(2014)宁民提字第03号
3、诉讼双方：
再审申请人:王某（原审被告）,男,汉族, 1940年7月24出生,初中文化程度。
被申请人王某1:（原审原告）,男,回族, 1982年8月18日出生,大专文化程度。
被申请人王某2:（原审原告）,男,汉族,1980年6月7日出生,大专文化程度,青海高原红旅行社员工。
5、审判机关和审判组织：
一审法院：西宁市城中区人民法院
审判员：史长洲
二审法院：西宁市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：严振鹏；审判员：马秀芬、杨朝惠
6、审结时间：
一审审结时间：2013年6月17日
再审审结时间：2014年8月14日
（二）一审情况：
1．一审诉辩主张
原审原告王某1、王某2向西宁市城中区人民法院起诉称： 2011年2月11日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，依据双方的约定原告租赁被告位于本市城中区兴隆巷16号1号楼1单元111室，租期三年。原告履行了约定的义务，被告多次干扰、阻挠原告正常使用租赁物，被告的行为损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和司法解释的规定，请求人民法院依法解除原告与被告签订的合同,并责令被告向原告赔偿损失人民币59533元。
原审被告王某辩称：王某1、王某2租赁我房屋，从开始装修到他二人告状，多次耍奸违约,我在无法忍受的情况下，才采取收回房屋不再出租的办法。2011年2月11日我们双方签订租赁合同后，我让出半个月的时间不收房租让他们装修,在他们装修期间未经我同意把我铺面的防盗铁门、伙房隔断、水表、电闸盘拆除变卖，三个房间木门被拆除，当时他们说房间门要装高档门，等合同期满后隔断门、水表、电闸盘原给我装好。2012年3月15日租金到期，王某2、王某1延迟三个多月不交租金，另外在2012年他俩瞒着我把房子两次转租给他人从事色情等违法活动，并欠水、电费1000元左右，他俩租赁期间水管爆裂水淌了一夜。为此请求人民法院：依法驳回王某1、王某2要求赔偿人民币59533元的请求；由王某1、王某2承担本案诉讼费用；责令王某1、王某2恢复我的房屋原貌,经我验收认可。
2．一审事实和证据
西宁市城中区人民法院审理查明，2011年2月11日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：被告将其位于本市城中区兴隆巷16号1号楼1单元111室的房屋租赁给原告使用，租赁期为三年(自2011年3月15日至2014年3月15日)租金为每月1200元一年租金14400元；租金一年一交并在到期前五天交纳不得拖欠；租赁房屋押金1000元，承租方到期若不在租赁房屋，须向出租方提前十天通知，到时出租方验收房屋后，退还押金。水费、电费、卫生费承租方自负；房屋设施不经出租方同意，承租方不得随意拆动，如房屋及设施损坏，承租方照价赔偿或修复，承租方因营业需要装修，承租方自负；房屋租赁期间，双方不得随意终止合同，如一方违约，必须向对方支付违约金1000元，租赁期承租方如转让他人，需经出租方同意，否则无效。注：租赁期间可以转让；甲方须保证乙方如期正常使用房屋。合同签订后，被告将房屋交付给原告使用，原告用于开设茶屋。2011年2月22日，原告与西宁鸣博雅装饰公司签订了一份《装饰装修工程施工合同》，约定由该公司对原告所承租的房屋进行装修，装修总价款为88600元，装修期限自2011年2月25日起至2011年3月27日止。在合同的履行过程中，被告采取在房屋大门及玻璃上张贴内容为"此房不再出租，停止营业"的告示，与原告谈话等方式，干扰原告继续经营。为此双方发生纠纷，原告与被告协商未果，向法院提起诉讼，要求与被告解除房屋租赁合同，并要求被告赔偿装修损失及营业损失，被告对于原告提出解除合同的请求表示同意。在经营过程中，原告于2013年3月7日与汪晓敏签订了协议，将房屋转租给汪晓敏。被告收取了截止到2013年3月份的房租，之后原告给被告交纳租金，被告未予收取。2013年3月15日，原告停止营业。另被告在庭审中提出主张，要求原告将房屋恢复原状，对此该院予以释明，该请求属于反诉，并指定被告在庭审后的七日内提交反诉状，但被告逾期未予提交。
3．一审判案理由
西宁市城中区人民法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，协议内容不违反相关法律、法规的规定合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按协议享受权利、履行义务。双方在合同中约定，承租人在租赁期内可以转让，且必须经过出租方同意，否则无效，但该条款只是针对承租人在合同履行期内未经出租人同意的情况下转让后的合同效力，并未就此约定承租人在此情况下应当承担的违约责任或者作为解除合同的条件，而被告作为出租方，其权利主要是收取房屋租金，义务是维护房屋的相关设施的正常使用。在合同的履行过程中，双方为房屋租赁事宜发生纠纷，对此双方本应协商解决，但被告却采取在房屋大门及玻璃上张贴内容为"此房不再出租，停止营业"的告示，与原告谈话等方式，干扰原告经营活动，其行为构成违约，且其同意与原告解除所签订的房屋租赁合同。因双方签订的房屋租赁合同至2014年3月15日才到期，原告已根据合同约定在征得被告同意下对房屋进行了装修，而导致合同不能继续履行的责任在被告，因此原告在合同未到期的情况下不能继续使用承租的房屋而造成其所投入的装修损失，应当由被告予以赔偿。故原告主张由被告赔偿其装修损失的诉讼请求成立应予以支持，对于装修损失数额，因原告所投入的装修费用有相关装修合同予以证明，对此应当以该装修数额为依据，结合原告已使用的年限，应为29533元。而对于原告主张的其他经营损失，因原告未提交相关证据证明，且被告虽然干扰了原告的经营但并未收回房屋，对此请求不予支持。
4．一审定案结论
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，西宁市城中区人民法院于2013年6月17日作出（2013）中民一初字第371号民事判决：一、解除原告王某1、王某2与被告王某于2011年2月11日签订的《房屋租赁合同》；二、被告王某于本判决发生法律效力后十日内支付原告王某1、王某2房屋装修损失29533元；三、案件受理费1288元，减半收取644元，由原、被告各承担322元。
（三）再审诉辩主张
再审申请人王某向本院申请再审称：原判决认定事实的主要证据未经质证，程序违法，剥夺了申请人的诉讼权利。在原审开庭中，被申请人没有向法庭出示诉求证据，而原审判决表述对被申请人出示的证据申请人进行了质证，这一事实是不存在的，另外，原审法庭没有向申请人释明庭审笔录要看完记录是否正确后再签字，而且当时庭审结束时天已经黑了，没有让申请人看阅庭审笔录就让申请人签名，所以原审程序违法。原审二原告当庭自认和原审查明二原告未经申请人同意，擅自将房屋转租给他人。为此，申请人二次在被申请人租赁的房门上、窗户玻璃上张贴"此房不再出租、停止营业"，就是向被申请人通知同其解除租赁合同的书面意思表示，申请人解除合同的行为和效力在先，同一份合同的解除只能有一次而不能重复解除，原审二原告又诉求解除《房屋租赁合同》的诉求显然不能成立。原判决认定的基本事实缺乏证据证明,原审判决认定原审原告租赁原审被告房屋进行装修，发生装修费用88600元，但在原审庭审时法庭对于认定上述事实的证据，没有让申请人看到和辨识，根据判决书的表述也只是装修合同约定的价款，并不等于实际装修支出的费用，原审判决据此认定被申请人支出装修费88600元，并判决申请人赔偿被申请人经济损失29533元，是法庭丧失公正定案的具体体现。原审判决认定事实错误、定性错误、适用法律错误。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定：租赁期间乙方如转让他人须经甲方同意。被申请人未经申请人同意擅自将申请人的房屋转租他人构成违约，但原审判决规避客观存在的法律事实错误判决，申请人不能认同。故请求：依法撤销西宁市城中区人民法院（2013）中民一初字第371号民事判决书第二项、第三项判决事项；驳回原审二原告的全部诉讼请求；由二被申请人承担本案原审和再审发生的全部诉讼费。
（四）事实和证据
西宁市中级人民法院再审查明，2011年2月11日，再审申请人王某为甲方，被申请人王某1、王某2为乙方双方签订了一份《房屋租赁合同》，根据合同约定，王某将其位于本市城中区兴隆巷16号1号楼1单元111室的房屋租赁给王某1、王某2使用，租赁期为三年租赁期限自2011年3月15日至2014年3月15日，租金每月为1200元一年为14400元，租金在每年租赁期限届满前5天缴纳不得拖欠；租赁房屋押金1000元，乙方到期若不在租赁房屋，须向甲方提前10天通知，甲方验收房屋后退还押金；房屋设施不经甲方同意乙方不得随意拆动，如房屋及设施损坏乙方照价赔偿或修复；租赁期间乙方因营业需要装修其费用及水费、电费、卫生费乙方自负；房屋租赁期间双方不得随意终止合同，如一方违约必须向对方支付违约金1000元；租赁期间乙方如转让他人，须经甲方同意否则无效；注:租赁期间可以转让；甲方须保证乙方如期正常使用房屋。合同签订后，王某将房屋交付给王某1、王某2使用。2011年2月22日被申请人王某1、王某2与西宁鸣博雅装饰有限公司签订《装饰装修工程施工合同》一份，合同约定由西宁鸣博雅装饰有限公司就王某1、王某2位于本市兴隆巷16号1号楼111室的房屋进行装修，合同总价款为88600元，装修结束后王某1、王某2支付了房屋装修价款后将所租赁房屋开设为酒吧经营，王某收取了截止到2013年3月的房租。租赁合同履行至2013年2月王某1、王某2将所租赁的房屋转租给他人经营，2013年3月再审申请人王某发现出租房屋被转租后，既在房屋的大门及玻璃上张贴了"此房不再出租、停止营业"的字条。为此双方发生争执，后王某1、王某2向王某交纳2013年3月以后的房租王某不再收取，二人遂向法院起诉要求解除合同，并由王某赔偿相关损失。
再审审理另查明：原审庭审中双方当事人在法庭主持下进行了证据的示证、质证，原审审判人员在庭审结束时，向双方当事人释明庭审笔录应在阅读无误后签字捺印，原审六页庭审笔录上均有王某及委托代理人王海宁的亲笔签名和捺压的指纹。
在再审审理中王某对王某1、王某2租赁房屋装修的价款，及支付装修费用的事实予以认可。
（五）判案理由：
西宁市中级人民法院再审认为，再审申请人王某再审申请称西宁市城中区人民法院对本案的审理程序违法，被申请人王某1、王某2是否支付了房屋装修价款没有证据证实，与本院再审查明的事实不符，其申请理由本院不予支持；再审申请人王某以其张贴"此房不再出租、停止营业"的字条就是通知被申请人解除租赁合同，合同的解除只能有一次而不能重复解除为由向本院申请再审的理由不符合我国法律的相关规定，本院亦不支持。
本案中被申请人王某1、王某2虽否认将房屋转租，称是将房屋承包给汪小敏，但对汪小敏于2013年3月7日所写的字条系汪小敏所写无异议，汪小敏亦证实确与王某1、王某2商量过转租事宜，且汪小敏已在王某1、王某2租赁的房屋进行实际经营，综合全案分析应认定王某1、王某2二人将租赁王某的房屋转租给汪小敏的事实成立。故再审申请人王某以二被申请人转租违约的申请再审理由成立。
综上所述，本院认为西宁市城中区人民法院对本案的审理程序合法、认定事实清楚，但适用法律错误。王某1、王某2将租赁王某的房屋转租给他人使用，是双方无法继续履行租赁合同的主要原因，二人之行为违反双方签订的租赁合同约定构成违约，应承担相应民事责任。再审申请人王某在知道二被申请人将房屋转租给他人后，在出租的房屋窗户玻璃、大门上张贴影响正常营业的相关字条，其行为违反双方签订的合同约定，对双方无法继续履行租赁合同也存在一定过错，亦应承担相应民事责任。
（六）定案结论：
西宁市中级人民法院《根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》六十条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、维持西宁市城中区人民法院（2013）中民一初字第371号民事判决书第一项、第三项（解除原告王某1、王某2与被告王某于2011年2月11日签订的《房屋租赁合同》，及一审二原告、被告对一审案件受理费的承担数额）；
二、撤销西宁市城中区人民法院（2013）中民一初字第371号民事判决书第二项（被告王某于本判决发生法律效力后十日内支付原告王某1、王某2房屋装修损失29533元）；
三、本案装修损失29533元，由再审申请人王某承担5906.60元；被申请人王某1、王某2承担23626.40元。再审申请人王某于本判决书发生法律效力后十五日内，支付被申请人王某1、王某2房屋装修损失5906.60元。
再审案件受理费1288元，由再审申请人王某承担257.60元，被申请人王某1、王某2承担1030.40元（一审案件受理费王某1、王某2已预交，再审案件受理费王某已预交，双方核算后随同赔偿款一并给付）。
(七)解说
近年来随着人们生活水平的不断提高,居民将闲置房屋出租,从而引发房屋租赁纠纷案件呈明显上升趋势。本案中,对于出租人与租赁人承担民事责任的问题,应按照双方租赁合同的原始约定进行违约责任的划分,最终确定民事责任的承担。
本案中,王某与王某2、王某1签订了房屋租赁合同约定,未经甲方(王某)同意,乙方(王某2、王某1)不得擅自转租房屋，经再审查明甲方王某将房屋出租给乙方后，乙方未经甲方同意，将租赁房屋转租给第三人经营，王某2、王某1虽未予第三人签订书面转租协议，但双方就房屋转租的价格进行了口头约定，并将二人租赁的房屋交由第三人实际经营，故应当认定王某2、王某1二人，将租赁王某的房屋转租给了第三人，二人的转租行为未经得房主王某的同意，违反了二人与王某签订的房屋租赁合同的约定，应认定王某2、王某1违约，王某在知道王某2、王某1二人将房屋转租他人后即采取堵门、张贴字条的行为阻扰二人的正常经营亦违法双方签订的合同约定。西宁市城中区人民法院为依据双方签订的租赁合同约定确定违约责任，判决王某承担王某2、王某1的经营损失错误，再审予以改判。
严振鹏
【裁判要旨】房屋租赁关系中，承租方未经出租房同意的情况下，不能将房屋擅自转租给第三人，否则应承担违约责任。
