(一)首部
1.判决书字号:北京市朝阳区人民法院(2014)朝民初字第10360号判决书。
3.诉讼双方
原告:原告张某。
被告张某2,男,汉族,无业。
委托代理人董高升,北京市鑫诺律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
审判机关:北京市朝阳区人民法院。
独任审判:审判员:于爽
(二)诉辩主张
1.原告张某诉称:
2009年2月20日我与张某2签订《房屋买卖合同》,约定张某2购买我拥有的建国路88号内5号楼2704号房屋,交易价格是205万元。双方于2009年3月17日办理了房屋过户。按照合同第八条规定,购房价款应在办理完房产过户后支付。自2012年6月1日以来,我多次要求张某2付清购房款,其拒不履行,现诉至法院要求张某2支付购房款205万元及利息。
2.被告张某2辩称:
双方之间不存在房屋买卖的意思表示,房屋本来就是我的。张某与我是兄弟关系,也都是北京市润普康经贸有限责任公司的股东。当初买2704号房屋的购房款都是我支付的,但为了享受购房优惠,就通过张某办理的手续,之后先登记在了张某名下。2704号房屋从买的那天实际上一直是我在居住使用。2009年2月20日张某先向我出具了承诺函,我才于2009年3月4日与中国银行股份有限公司北京朝阳支行签订了《楼宇按揭担保借款合同》,借款用途约定用于购买2704号房屋。办理房屋过户的时候张某与我签订了房屋买卖合同,中间为了好贷款,双方还签订了租赁合同用于申请办贷款。贷款办下来之后资金直接打给张某。之后张某自行偿还银行按揭。后来因为张某不同意偿还银行贷款,我就起诉了张某。双方之间是借贷关系,没有房屋买卖关系。
(三)事实和证据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明:2009年2月20日张某(甲方)与张某2(乙方)签订《房屋买卖合同》,约定:乙方同意购买甲方拥有的坐落在朝阳区建国路88号内5号楼23层2704号房产,甲方自愿将上述房产卖与乙方。房屋交易价格为205万元。办理过户的全部税费由乙方负责,甲方先垫付,过户后由乙方付给甲方。购房价款在办理完房产过户后由乙方付给甲方。本合同长期有效,直至乙方将205万元房价款向甲方付清为止。2009年3月17日,双方网签了《存量房屋买卖合同》,约定房屋成交价格是108.3万元。
2009年2月20日,张某向张某2出具承诺函,载明:承诺人张某将北京市朝阳区建国路88号内5号楼2704房屋转让到张某2名下,并由张某2向银行办理该房屋抵押贷款约140万元,贷款资金用于张某张某2共同投资项目,为此,张某承诺如下:1、由张某负责按月向银行归还张某2的房屋抵押贷款本金及利息;2、若张某未能按期归还张某2的房屋抵押贷款,逾期超过二个月,张某必须变卖朝阳区建国路88号内5号楼2802房屋(以下简称2802号房屋),变卖该房屋所得净资产用于清偿张某2的房屋抵押贷款,若变卖房屋所得净资产不足以清偿张某2的房屋抵押贷款时,张某须用其他财产来清偿张某2的房屋抵押贷款。
2009年3月4日,张某2作为借款人(甲方)与中国银行股份有限公司北京朝阳支行作为贷款人(乙方)、北京凯盛经略担保有限公司作为保证人(丙方)签订《楼宇按揭担保借款合同》,约定甲方向乙方申请借款,由丙方提供第三方保证或(并)由甲方以自有财产向乙方抵押,乙方经审查同意发放贷款;借款金额为138万元,贷款期限192个月,从2009年3月18日至2025年3月18日,每月一期,自首次用款之日起计算;本合同项下的借款用于购买2704号房屋。后张某收到中国银行交付的138万元贷款,2704号房屋由张某变更登记至张某2名下。
张某与张某2还签订有《租赁合同》,约定张某向张某2出租2704号房屋,每季度租金为22 000元。庭审中,双方确认2704号房屋自交付至今一直由张某2居住使用,张某未向张某2收取过租金。
2011年11月25日,张某向张某2出具终止承诺函声明,载明:张某于2009年2月20日向张某2出具承诺函,承诺张某2购买的2704号房屋抵押银行贷款由张某承担还款责任;由于张某的经济状况恶化,张某在现代城5号楼、7号楼的房产全部失去,没有经济收入,生活困难,张某已没有继续为张某2归还银行贷款的能力,为此,张某声明如下,终止2009年2月20日承诺函中的承诺,不再为张某2承担归还房屋抵押银行贷款。
后张某2诉至本院要求张某给付款项1 203 010.27及利息,本院经审理后作出(2013)朝民初字第28729号民事判决书,判决张某给付张某21 203 010.27及利息。后张某上诉至北京市第三中级人民法院后于2014年5月8日撤诉。
上述事实有下列证据证明:承诺函、房屋买卖合同、楼宇按揭担保借款合同
1.民事判决书;
2.承诺函;
3.房屋买卖合同;
4.楼宇按揭担保借款合同。
(四)判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理认为:合同双方当事人存在真实的合意是合同有效的前提。根据已经查明的事实,张某与张某2在签订、履行房屋买卖合同过程中,存在有悖交易惯例之质疑:第一、购房款支付方式系在房屋过户之后,明显不同于一般房屋买卖交易惯例,且合同中没有关于定金、首付款、违约金等方面的约定;第二、2009年3月房屋过户后至2014年张某起诉,在长达五年的时间里张某没有向张某2主张过购房款;第三、张某不仅长期怠于行驶主张房价款的权利,而且在签订房屋买卖合同的同时,向张某2出具承诺函,承诺代张某2承担按月向银行归还房屋抵押贷款本金及利息的义务,明显有悖于一般房屋出卖人签订房屋买卖合同出卖房屋取得价款的合同目的;第四、2704号房屋一直由张某2居住使用,双方虽签订有租赁合同,但张某从未收取过张某2租金。综合考虑上述情况,本院难以认定双方之间存在房屋买卖的真实合意,故对张某主张其与张某2之间存在房屋买卖关系,据此要求张某2支付房价款的请求,本院难以支持。
(五)定案结论
北京市朝阳区人民法院依照依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定,判决如下:
驳回原告张某的诉讼请求。
案件受理费23 200元,由原告张某负担(其中11 600元已交纳,剩余11 600元于本判决生效后七日内交纳)。
(六)解说
《民法通则》第五十五条规定:民事法律行为应当具备下列条件: (一) 行为人具有相应的民事行为能力; (二) 意思表示真实; (三) 不违反法律或者社会公共利益。《合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效: (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。审查合同的真实有效性,是审理合同纠纷案件的前提。
本案中原告张某诉称其与被告张某2之间存在房屋买卖合同关系,并提交了双方签订的书面合同,被告张某2则辩称双方不存在房屋买卖合同关系,双方不存在房屋买卖的真实意思表示,据此审查双方签订签订书面合同的"本意"成为案件审理的焦点。
民法上所谓意思表示,就是"行为人意欲发生一定民事法律效果的内心意愿的外部表现,是行为人以一定方式发表其效果意思的结果"。从这个意义上讲,意思表示包含内心意愿与外部表现两者两个方面。一般意义上说,内心意愿与外部表现应是一致统一的,但"意思与表示之间存在一种必然的关系,并不意味着在法律交易行为的实际发生中,意思和表示总是一致。表示在把意思从内心世界带到外部世界的过程中,在内容上很可能已经与表意人确实想表述的内心意愿有所偏离或差异"。审查合同意思表示是否真实有效,就是要通过对外在表示的严格审查剖心内心意思的真实意愿。针对本案争议的房屋买卖法律关系而言,应重点审查房屋买卖合同的约定、房款的实际支付情况、房屋产权证及相关资料、票据的保管情况、当事人对交易细节的熟悉程度、还贷的实际情况等。
结合本案,原被告双方虽然签订有书面的买卖合同,即外在的表示行为,但由于本院发现双方在合同签订及履行中存在诸多疑点:第一、购房款支付方式系在房屋过户之后,明显不同于一般房屋买卖交易惯例,且合同中没有关于定金、首付款、违约金等方面的约定;第二、2009年3月房屋过户后至2014年张某起诉,在长达五年的时间里张某没有向张某2主张过购房款;第三、张某不仅长期怠于行驶主张房价款的权利,而且在签订房屋买卖合同的同时,向张某2出具承诺函,承诺代张某2承担按月向银行归还房屋抵押贷款本金及利息的义务,明显有悖于一般房屋出卖人签订房屋买卖合同出卖房屋取得价款的合同目的;第四、2704号房屋一直由张某2居住使用,双方虽签订有租赁合同,但张某从未收取过张某2租金。据此,本院难以认定双方之间存在房屋买卖的真实合意,故对张某主张其与张某2之间存在房屋买卖关系,据此要求张某2支付房价款的请求,不予支持。
(于爽)
【裁判要旨】审查合同的真实有效性,是审理合同纠纷案件的前提。审查合同意思表示是否真实有效,就是要通过对外在表示的严格审查剖心内心意思的真实意愿。针对房屋买卖法律关系而言,应重点审查房屋买卖合同的约定、房款的实际支付情况、房屋产权证及相关资料、票据的保管情况、当事人对交易细节的熟悉程度、还贷的实际情况等。